Войти в мой кабинет
Регистрация
ГОТОВЫЕ РАБОТЫ / КУРСОВАЯ РАБОТА, ПРАВО И ЮРИСПРУДЕНЦИЯ

Правовое регулирование найма жилого помещения

cool_lady 468 руб. КУПИТЬ ЭТУ РАБОТУ
Страниц: 39 Заказ написания работы может стоить дешевле
Оригинальность: неизвестно После покупки вы можете повысить уникальность этой работы до 80-100% с помощью сервиса
Размещено: 17.03.2021
Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в сфере найма жилых помещений. Предмет исследования: отношения возникающие между субъектами в связи с наймом жилого помещения. В ходе исследования в работе решаются следующие задачи: • обобщение представлений о жилищном найме и аренде жилых помещений, которые существовали в дореволюционном российском законодательстве, советском гражданском и жилищном праве; • определение понятия договора жилищного найма и аренды, его сущности и видов в современном гражданском и жилищном праве; • рассмотрение порядка заключения договора жилищного найма с учетом особенностей видов договоров жилищного найма, а также договора аренды жилых помещений; • анализ основных элементов договора аренда и найма жилого помещения (предмета, прав и обязанностей субъектов договора, формы, срока и его цены); • рассмотрение содержания договора аренды и жилищного найма. Методы исследования. Проведенное исследование опирается на диалектический метод научного познания явлений окружающей действительности, отражающий взаимосвязь теории и практики. Обоснование положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в курсовой работе, осуществлено путем комплексного применения следующих методов социально-правового исследования: историко-правового и логико-юридического. Структура работы последовательно отражает наиболее актуальные вопросы рассматриваемой проблемы, задачи и логику исследования. Курсовая работа состоит из введения, трех глав, объединяющих в себя семь параграфов, заключения, списка литературы.
Введение

Актуальность темы курсовой работы. Введение в действие второй части Гражданского кодекса явилось поистине революционным событием в развитии правовой системы нашей страны. Правовые нормы были сформулированы с учетом социально - экономических перемен в российском обществе. Изменилась юридическая техника, обновлена специальная терминология. В результате всего этого некоторые давно известные положения зазвучали совершенно по-новому. Считается общепринятым, что понятия "наем" и "аренда", в принципе, синонимичны. Поэтому, ныне действующий ГК исходит из этих же позиций (см. ст. 606). Предшествовавшее российское гражданское законодательство не выделяло аренду как особый вид обязательства, используя иной термин - "имущественный наем". При этом определения имущественного найма и его разновидности - найма жилого помещения - были максимально унифицированы.
Содержание

ВВЕДЕНИЕ ГЛАВА 1. История развития договора найма жилого помещения в гражданском праве 1.1 Развитие законодательства о найме жилого помещения в дореволюционный период 1.2 Развитие законодательства о найме жилого помещения в послереволюционный период ГЛАВА 2. Виды договора найма жилого помещения 2.1 Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения 2.2 Коммерческий наем жилых помещений ГЛАВА 3. Проблемы правового регулирования договора найма жилого помещения 3.1 Заключение и исполнение договора найма жилого помещения 3.2 Изменение и расторжение договора найма жилого помещения 3.3 Ответственность по договору ЗАКЛЮЧЕНИЕ СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
Список литературы

Нормативно–правовые акты 1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. – № 237. – 25.12.1993. 2. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) № 51-ФЗ от 30 ноября 1994 г. (в ред. от 03.06.2006 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301. 3. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая) № 14-ФЗ от 26 января 1996 г. (ред. от 02.02.2006 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410. 4. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть третья) № 146-ФЗ от 26 ноября 2001 г. (ред. от 03.06.2006 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 49. – Ст. 4552. 5. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть четвертая) № 230-ФЗ от 18 декабря 2006 года (ред. от 03.07.2016, с изм. от 13.12.2016) // Собрание законодательства РФ. - 2006. - №52 (1 ч.). - Ст.5496. 6. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ (ред. от 27.12.2005 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 46. – Ст. 4532. 7. Жилищный кодекс Российской Федерации № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 г. // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 14. 8. Федеральный закон РФ № 199-ФЗ от 29 декабря 2004 г. «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в связи с расширением полномочий органов государственной власти субъектов Российской Федерации по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а также с расширением перечня вопросов местного значения муниципальных образований» (с изм от 03.06.2006 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 25. 9. Закон РФ № 1541-1 от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (с изм. от 15.06.2006 г.) // Ведомости СНД и ВС РСФСР. – 1991. – № 28. – Ст. 959. 10. Указ Президента РФ № 431 от 29 марта 1996 г. «О новом этапе реализации государственной целевой программы «Жилище» // Собрание законодательства РФ. -1996. - № 14. -Ст. 1431. 11. Постановление Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 675 (ред. от 31.12.2005 г.) «О Федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 годы // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 39. – Ст. 3770. 12. Постановление Правительства РФ № 378 от 16 июня 2006 г. «Об утверждении перечьня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире» // Собрание законодательства РФ. – 2006. – № 25. – Ст. 2736. 13. Закон Самарской области № 139-ГД от 7 июля 2005 г. «О жилище» // Волжская коммуна. - № 124. - 07.07.2005 г. 14. Закон РФ № 4218-1 от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» (в ред. 22.08.2004 г.)// Ведомости СНД и ВС РФ. - 1993. - № 3. - Ст.99. 15. Гражданский кодекс РСФСР 1922 года. // Собрание узаконений РСФСР. - 1926. - № 77. - Ст. 579. 16. Постановление ВЦИК и СНК от 14 мая 1928 г. «Об оплате жилых помещений в городах и рабочих поселках» // СУ РСФСР. - 1928. - № 53. - С.402. Научная и специальная литература 17. Акчурин З.Х., Титов А.В. Порядок найма (поднайма) жилого помещения, или как по новому законодательству военнослужащему снять квартиру // Право в Вооруженных Силах. – 2005. – № 12. – С. 24. 18. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. – М. Статут. 2000. – 684 с. 19. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. – М. Статут. 2001. – 746 с. 20. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. (Книга 2) (издание 4-е, стереотипное) – М. Статут. 2002. – 692 с. 21. Глазов В.В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 г. (постатейный) – М. ЗАО Юстицинформ. 2005. – 122 с. 22. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Под ред. Садикова О.Н. – М. Юристъ. 2004. – 462 с. 23. Гражданское право. Часть вторая: учебник. / Отв. ред. Мозолин В.П. – М. Юристъ. 2004. – 562 с. 24. Грудцына Л.Ю. Заключение, изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения // Адвокат. – 2005. – № 11. – С. 32-33. 25. Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. – М. Дело. 2005. – 328 с. 26. Доклад о деятельности Уполномоченного по правам человека в РФ в 2000 году // Российская газета. – 2001. – 27 июня. 27. Ерш А.В. Проблемы оборота недвижимости // ЭЖ-Юрист. – 2004. – № 46. – С. 14. 28. Касаткина Ю.О. Понятие и сущность договора найма жилого помещения в российском гражданском праве // Законодательство. – 2004. – № 4. – С. 21. 29. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Отв. ред. Садиков О.Н. – М. Инфра-М. 2003. – 624 с. 30. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) (издание четвертое, исправленное и дополненное) / Под ред. Садикова О.Н. – М. Инфра-М. 2004. – 584 с. 31. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. – М. Юрайт. 2004. – 578 с. 32. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. Тихомирова М.Ю. - М. Изд. Тихомирова М.Ю. 2005. – 562 с. 33. Крашенинников П.В. Жилищное право (издание четвертое, переработанное и дополненное с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации) – М. Статут. 2005. – 524 с. 34. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения (издание пятое, переработанное и дополненное) – М. Статут. 2005. – 364 с. 35. Кудашкин А.В. Что гарантирует новый типовой договор социального найма? // Право в Вооруженных Силах. – 2005. – № 10. – С. 31. 36. Новицкий И.Б., Перетерский И.С. Римское частное право: Учебник. – М. Норма. 2001. – 648 с. 37. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. Крашенинникова П.В. – М. Статут. 2005. – 328 с. 38. Пчелинцева Л. Предоставление жилья по договору социального найма // Законность. - 2004. - №5. - С. 23-24.
Отрывок из работы

ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ 1.1 Развитие законодательства о найме жилого помещения в дореволюционный период Наем вещей известен еще со времен Древнего Рима. Относясь к группе консенсуальных договоров, он считался заключенным, если имелось соглашение о плате . Наймом вещей называется такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) одну или несколько вещей для временного пользования, а другая сторона обязуется уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю . Данное определение отражает сущность найма - временное пользование чужой вещью за плату в силу договора. Наем жилья в дореволюционной России регулировался договором имущественного найма, самостоятельного договора найма жилых помещений не существовало. Отдельные нормы главы второй "О найме имуществ и отдаче оных в содержание" ч.1. т.Х. Свода законов Российской империи устанавливали специальные требования, предъявляемы к договору имущественного найма, предметом которого выступало строение. Дефиниция договора имущественного найма в законодательстве того периода отсутствовала . В законодательстве того времени для обозначения договора найма применялись различные термины: аренда, прокат, снятие и т.п., однако, по сути, все они обозначали имущественный наем и не имели иного юридического содержания. Сущность договора имущественного найма заключалась во временном предоставлении лицу права на возмездной основе пользоваться чужой вещью для удовлетворения своих потребностей. Таким образом, признаками имущественного найма являлись: передача имущества в пользование, срочность и возмездность. Пользование всегда имело только временный характер, поскольку право собственности на имущество по договору имущественного найма не переходило, что отличало этот договор от договора купли-продажи. Бессрочные договоры имущественного найма не допускались. В отношении найма недвижимости законом были установлены предельные сроки, на которые мог заключаться договор. От договора ссуды договор имущественного найма отличала возмездность - за пользование нанятым имуществом взималась наемная плата. Законодательство не предусматривало каких-либо специальных требований к предназначенным для жилья помещениям вообще и как предмету договора имущественного найма в частности. Следовательно, требования, предъявляемые к нанимаемому жилью, определялись сторонами договора самостоятельно. Как отмечает Г.Ф. Шершеневич вывод о том, что жилье, предоставляемое по договору имущественного найма, должно было находиться в состоянии, предусмотренном договором, а если это не было обусловлено, то в состоянии, пригодном для его использования исходя из цели найма, и не содержать таких недостатков, при наличии которых пользование им было бы вредным или невозможным. Так, квартира, предоставляемая в наем, обязана отвечать обычным требованиям, быть не слишком холодной и сырой, а также снабженной всеми необходимыми приспособлениями . Вместо квартиры нельзя предоставить конюшню или сарай. Таким образом, наем жилых помещений был достаточно урегулирован в российском дореволюционном праве. Следует отметить, что в законодательстве упоминается только коммерческий наем жилого помещения. 1.2 Развитие законодательства о найме жилого помещения в послереволюционный период В советский период появились предпосылки для выделения договора найма жилого помещения из договора имущественного найма в самостоятельный вид договора. Но Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. не рассматривал договор найма жилого помещения как самостоятельный вид договора. Отношения по найму жилья регулировались нормами главы "Имущественный наем" (ст. 152-179). Определение договора имущественного найма было приведено в ст. 152 данного Кодекса: договор имущественного найма - это соглашение сторон, в силу которого одна сторона (наймодатель) предоставляет другой стороне (нанимателю) имущество во временное пользование за определенное вознаграждение. Договор имущественного найма был назван первым среди видов договоров, что в определенной степени подчеркивало то значение, которое ему придавалось. Общественные отношения, которые он регулировал, относились к важнейшим - это отношения по аренде предприятий и нежилых помещений и по найму жилых помещений . На основе ГК РСФСР 1922 г. в дальнейшем был принят целый ряд нормативных правовых актов, касающихся найма жилых помещений, поэтому наиболее детальное регулирование этой сферы осуществлялось посредством норм, содержащихся в постановлениях ЦИК и СНК СССР, инструкциях и циркулярах. Так, законодательно были установлены: жилищно-санитарные нормы для предоставления гражданам жилых помещений и исчисления излишков; платежные нормы для расчета квартирной платы и ставки квартирной платы; порядок заселения излишков жилой площади; право обмена жилыми помещениями; основания административного выселения и т.п. . ГК РСФСР 1922 г. не устанавливал каких-либо требований к жилому помещению как предмету договора найма, жилищно-санитарные нормы были установлены постановлениями ЦИК и СНК и инструкциями. Договор найма являлся срочным, поскольку устанавливал право временного пользования чужим жилым помещением, предельный срок составлял 12 лет (ст. 154 ГК РСФСР) . По истечении срока договор в большинстве случаев автоматически возобновлялся на неопределенный срок, поскольку в ст. 156 ГК РСФСР было предусмотрено автоматическое, независимо от согласия наймодателя, возобновление договора на тех же условиях и на неопределенный срок с нанимателями - наемными рабочими и служащими (учащимися государственных учебных заведений, состоящими на иждивении красноармейцев членами их семейств, инвалидами труда и войны). Вознаграждение (квартирная плата) за наем жилых помещений в домах местных Советов устанавливалась постановлениями СНК. Договоры имущественного найма (в том числе в отношении найма жилых помещений) на срок более года должны были заключаться в письменной форме, что на практике часто не соблюдалось. Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1961 г. и ГК РСФСР 1964 г. стояли на защите прав нанимателей жилых помещений независимо от их социальной принадлежности. Особая защита интересов нанимателей объяснялась политикой государства, направленной на удовлетворение жилищных потребностей граждан, пусть и за счет ущемления прав других граждан (ограничение квартплаты для наймодателей-собственников, автоматическое возобновление договора и т.д.). Основы гражданского законодательства и гражданские кодексы союзных республик упорядочили и систематизировали нормы о найме жилых помещений, скорректировали их применительно к существовавшим общественным отношениям. Указанные нормативные акты окончательно отделили договор найма жилого помещения от договора имущественного найма, признав первый самостоятельным видом договора . Договор найма жилого помещения являлся консенсуальным, поскольку наниматель приобретал право требования передачи ему жилого помещения, оговоренного договором, а наймодатель нес обязанность предоставления такого помещения, т.е. права и обязанности у сторон по договору найма жилого помещения возникали до передачи жилого помещения. Поскольку за пользование жилым помещением взималась плата, договор найма такого помещения относился к возмездным договорам. В соответствии с ГК РСФСР 1964 г. договоры найма жилых помещений в домах местных Советов заключались сроком на пять лет; в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, - на срок, определенный соглашением сторон. ГК РСФСР 1964 г. законодательно закрепил требования к жилому помещению как к предмету договора жилищного найма. Так, ст. 300 определяла предмет договора найма жилого помещения лишь в домах местных Советов - изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат . Был установлен запрет на сдачу в наем частей комнат, смежных комнат, а также подсобных помещений. В домах индивидуального жилищного фонда предметом договора найма жилого помещения могли выступать и часть комнаты, и смежная комната, поскольку указанные требования на индивидуальный жилищный фонд не распространялись. Таким образом, договор найма жилого помещения был срочным возмездным договором, направленным на передачу в пользование определенного рода имущества - жилого помещения с целью проживания в нем нанимателя. В дальнейшем, с принятием Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, вступивших в силу с 1 января 1982 г., и разработанными в соответствии с ними республиканскими жилищными кодексами, в том числе и Жилищным кодексом РСФСР (принятым 24 июня 1983 г. Верховным Советом РСФСР и введенным в действие 1 января 1984 г., Началась самостоятельная кодификация жилищного законодательства, учитывающая его комплексный характер и завершающая его оформление . Основами жилищного законодательства и Жилищным кодексом (ЖК) РСФСР было установлено, что пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения, в котором определяются права и обязанности сторон по пользованию жилым помещением. Определение договора найма жилого помещения отсутствовало в законодательстве - ни Основы жилищного законодательства СССР и союзных республик, ни ЖК РФ не закрепили определения договора найма жилого помещения, а из новой редакции ст. 295 ГК РСФСР 1964 г. определение договора найма жилого помещения было исключено. Однако порядок заключения договора найма жилого помещения, существенные условия, форма, права и обязанности сторон - все это было детально регламентировано указанными актами. Таким образом следует отметить, что в послереволюционный период наметилась тенденция как раздельному правовому регулированию договора найма жилого помещения выделились два вида договора: социального найма и коммерческого найма. Эта тенденция сохранилась и в настоящее время с принятием нового Жилищного кодекса. ГЛАВА 2. ВИДЫ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 2.1 Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения Договор социального найма жилого помещения в настоящее время выступает одним из способов удовлетворения жилищных потребностей граждан. Основополагающим актом в правовом регулировании жилищных отношений, в том числе и договорных, выступает Конституция Российской Федерации. Так, ст. 40 закрепляет право каждого гражданина на жилище, которое выражается в юридически обеспеченной возможности улучшить свои жилищные условия любым доступным способом. Право на жилище может быть реализовано как путем приобретения жилья в собственность на основании совершаемых сделок, кооперативного и долевого участия в строительстве жилья, индивидуального жилищного строительства, так и получения жилья во владение и пользование на основании договора социального найма жилого помещения . С принятием второй части Гражданского кодекса РФ идея разграничения найма жилья на коммерческий и социальный получила законодательное закрепление. Общепринятый термин "договор найма жилого помещения" дал название одноименной главе 35 ГК РФ, в которой предусматривается возможность заключения нанимателем с собственником жилого помещения (наймодателем) договора по поводу владения и пользования жилым помещением за плату . Такой договор получил название "договор коммерческого найма". Понятие "договор коммерческого найма" используется, как правило, в научной литературе , в Гражданском кодексе оно не содержится. Основываясь на систематическом толковании норм главы 35 ГК, можно прийти к выводу, что статьи, содержащиеся в ней, регулируют прежде всего коммерческий наем жилых помещений, а к социальному найму применяются лишь отдельные положения, в частности: ст. 672 об объекте договора социального найма и правах членов семьи нанимателя, ст. 674 о форме договора, ст. 675 о сохранении договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, ст. 678 об обязанностях нанимателя, ст. 680 о временных жильцах, п. 1 - 3 ст. 685 об отдельных условиях поднайма жилого помещения. Что же касается всестороннего регулирования договора социального найма жилого помещения, то оно осуществляется жилищным законодательством, как указывает п. 3 ст. 672 ГК. Вместе с тем ст. 672 ГК содержит правила, определяющие объект этого договора, - он заключается по поводу жилых помещений, относящихся к государственному и муниципальному жилищному фонду социального использования . Полноценного определения договора социального найма Гражданский кодекс не содержит, его мы находим в п. 1 ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (далее - ЖК РФ): "По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник государственного либо муниципального жилищных фондов (уполномоченный орган государственной власти либо орган местного самоуправления) или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом" . Таким образом, в вопросах правового регулирования жилых помещений, вытекающих из договора коммерческого найма жилых помещений, законодатель установил приоритет гражданского законодательства, а для договоров социального найма - жилищного. Наличие специального правового режима для социального найма позволяет выделить некоторые его существенные особенности. Прежде всего, договор социального найма имеет четко выраженную социальную направленность: удовлетворять жилищные потребности граждан. Тем и объясняется характерный для договора социального найма административный метод правового регулирования, который в наибольшей степени отражает его специфику и содержание. Действительно, отсутствие административных предписаний, составляющих основу правоотношений по социальному найму, лишило бы той социальной значимости, которую заложил законодатель . Наймодатель и наниматель не свободны в определении размера предоставляемого жилого помещения, платы за жилье, срока договора, возможности вселения граждан, постоянно проживающих с нанимателем (за исключением несовершеннолетних детей). Кроме того, его заключение связано с наличием целого ряда административно-правовых предпосылок. Подтверждая этот вывод, П.И. Седугин абсолютно обоснованно указывал на то, что "право на жилое помещение социального использования возникает у гражданина из сложного юридического состава, который включает в себя такие элементы, как признание его нуждающимся в улучшении жилищных условий; решение соответствующих компетентных органов о предоставлении ему конкретного жилого помещения с выдачей ордера на вселение в это помещение; заключение договора социального найма между соответствующей организацией и гражданином, на имя которого выделено жилое помещение и выдан ордер" . На сложный юридический состав, из которого возникает право на жилое помещение по договору социального найма, указывает и Пчелинцева Л.М. В Жилищном кодексе РФ практически не изменен этот порядок, за исключением выдачи ордера - она не предусмотрена. Как уже отмечалось, договор социального найма заключается по поводу жилых помещений, входящих в государственный и муниципальный жилищный фонд социального использования. Под этим фондом в пп. 1 п. 3 ст. 19 ЖК РФ понимается совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. При этом получить жилье возможно только в пределах нормы согласно п. 1 ст. 50 ЖК РФ . Другая особенность выражается в специальном субъектном составе. Наймодателями по договору социального найма, как правило, муниципальный образования так об этом прямо говорит ст.2 Закона Самарской области от 7.07.2005 г. № 139- ГД «О жилище» . Нанимателем в договоре социального найма может быть только гражданин (п. 1 ст. 60 ЖК РФ). Закон предъявляет специальные требования к социально-экономическому статусу нанимателя, как мы это видим из ст. 49 ЖК РФ- это малоимущие граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма . Существенной особенностью договора социального найма является его бессрочность (п. 2 ст. 60 ЖК РФ). Это правило, несмотря на отсутствие его прямого законодательного закрепления, в отношении жилья социального назначения существовало всегда . Бессрочность действия данного вида договора найма обусловлена его высокой социальной значимостью и стабильностью пользования жилым помещением. В связи с низким уровнем жизни населения представляются недостаточно продуманными высказывания о том, что "договоры социального найма в перспективе должны стать срочными", так как "введение учета материального положения" граждан "придет в противоречие с бессрочным характером" этого договора . Принцип стабильности пользования жилым помещением нашел закрепление и в действующем Жилищном кодексе РФ, п. 3 ст. 60 которого указывает, что изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения . Применение норм гл. 36 ГК видится нецелесообразным, здесь следует согласиться с доводами М.И. Брагинского, признающего возможность существования безвозмездных договоров социального найма . Применение такой формы распределения жилья определено в п. 28 Основных направлений нового этапа реализации государственной целевой программы "Жилище" , где указывается, что "должна быть сохранена практика бесплатного предоставления жилья в государственном и муниципальном жилищных фондах малоимущим гражданам, не имеющим иных возможностей улучшить свои жилищные условия". Гарантией такой практики служит обязанность органов местного самоуправления "ежегодно... устанавливать долю распределяемого жилья, предоставляемого бесплатно (или за доступную цену) на условиях договора найма". Приведенные нормы подразумевают жилые помещения социального назначения, выступающие предметом договора социального найма. 2.2 Коммерческий наем жилых помещений С принятием и введением в действие Закона РФ от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" , а позднее нового ГК РФ законодатель закрепил за всеми субъектами гражданского права равное право быть собственниками жилых помещений. Причем объектами права собственности стали не только индивидуальные жилые дома, но и квартиры, нанимателями которых являлись граждане. Сложившаяся экономическая обстановка в стране позволила сделать это законодательно закрепленное право реальным. Теперь, имея в собственности жилое помещение, его владельцы тем самым решают для себя жилищный вопрос самостоятельно. Основным назначением жилого помещения является проживание в нем. Наряду с собственником приобретенной квартиры в ней могут проживать и другие граждане, а именно члены его семьи, к которым закон относит супруга, их детей (в том числе и усыновленных) и родителей. Другие лица, в том числе родственники, нетрудоспособные иждивенцы и иные лица, также могут быть признаны членами семьи собственника жилья, но при условии, что они совместно проживают с собственником и ведут общее хозяйство с ним . Указанным лицам предоставлено право пользования жильем, которое возникает у них, как правило, с момента вселения их собственником на жилую площадь, если при вселении иное не было установлено соглашением, заключенным между ними (например, брачным контрактом, устанавливающим права супругов на жилую площадь). Это право сохраняется за членами семьи даже в случае прекращения семейных отношений с собственником. При этом его нельзя отождествлять с правомочиями нанимателя по договору найма жилья. В юридической литературе отмечалось, что "на отношения пользования жилой площадью в помещениях, принадлежащих собственнику, членами семьи, прекратившими с ним семейные отношения (бывшими членами семьи собственника), распространяются правила найма этих помещений и при этом следует учесть, что положения в этой части действуют, если они не противоречат правилам по урегулированию данных правоотношений, содержащимся ныне в главе 35 ГК "Наем жилого помещения" . Представляется, что это соображение не является бесспорным по следующим причинам. Во-первых, отношения же по договору коммерческого найма не совпадают с содержанием социального найма . В последнем случае отношения вряд ли можно назвать возмездными, поскольку на практике бывшие члены семьи собственника жилого помещения не выплачивают ему (собственнику) денежные средства за проживание, а лишь принимают участие в оплате коммунальных платежей . Во-вторых, проживая на жилой площади, указанные лица, как правило, не заключают какого бы то ни было договора с собственником. Тем более наивно было бы полагать, что они прибегнут к составлению письменного договора найма. А ведь по правилам главы 35 ГК РФ договор коммерческого найма обязательно должен быть заключен в письменной форме. В-третьих, проживание рассматриваемой категории лиц на не принадлежащей им на праве собственности жилой площади не ограничивается определенными временными рамками, в то время как договор коммерческого найма изначально предполагается как срочный договор (даже если он и заключен на 5 лет) . Наконец, при прекращении семейных отношений с собственником у бывших членов его семьи сохранится право пользования жилым помещением. Если же собственник в дальнейшем решит сдать внаем указанное помещение, он фактически этого сделать не сможет, ибо согласно правилам ст. 676 ГК РФ наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение. В данном случае помещение будет обременено правами третьих лиц. Таким образом, социальный найм и коммерческий найм жилого помещения имеют не только различную правовую регламентацию, но и предоставляют участникам договора различны права и обязанности, которые определяют особенности их правового регулирования. ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 3.1 Заключение и исполнение договора найма жилого помещения Правила предоставления жилых помещений по договорам социального найма, сгруппированные в ст. 57-59 Жилищного кодекса РФ, имеют обязательное значение для всех региональных и муниципальных органов в Российской Федерации, имеющих отношение к обеспечению граждан жильем. Указанные статьи регулируют предоставление жилых помещений по договорам социального найма тем гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, гарантируют учет законных интересов таких граждан, определяют порядок предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальных квартирах. Новые правила предоставления жилых помещений по договору социального найма гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях и состоящим на жилищном учете, установлены в ст. 57 Жилищного кодекса РФ. При этом, как и ранее, жилые помещения предоставляются, по общему правилу, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет (ч. 1 ст. 57 ЖК РФ). Из указанного выше общего правила предусмотрены исключения - вне очереди жилые помещения предоставляются по договорам социального найма категориям граждан, указанным в ч. 2 ст. 57 Жилищного кодекса РФ, а именно: 1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат; 2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы; 3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в перечне таких заболеваний, утвержден постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 г. № 378 . Подобные основания внеочередного предоставления жилья содержались и в ЖК 1983 г. (ст. 36, 37). Кроме того, ранее предусматривалась также возможность внеочередного предоставления жилых помещений, в частности лицам, окончившим аспирантуру, клиническую ординатуру, высшие, средние и иные учебные заведения, направленным в порядке распределения на работу в другую местность, а также другим категориям граждан, упомянутым в ст. 37 ЖК 1983 г. Новые принципы предоставления социального жилья не в лучшую сторону отличают Кодекс от ЖК 1983 г., который предусматривал также возможность не только внеочередного, но и первоочередного предоставления жилья (ст. 33, 36, 37). В первую очередь жилые помещения по прежнему законодательству предоставлялись инвалидам Великой Отечественной войны, лицам, награжденным особо почетными государственными наградами, лицам, принимавшим участие в боевых операциях по защите
Не смогли найти подходящую работу?
Вы можете заказать учебную работу от 100 рублей у наших авторов.
Оформите заказ и авторы начнут откликаться уже через 5 мин!
Похожие работы
Курсовая работа, Право и юриспруденция, 31 страница
420 руб.
Курсовая работа, Право и юриспруденция, 24 страницы
350 руб.
Курсовая работа, Право и юриспруденция, 34 страницы
420 руб.
Служба поддержки сервиса
+7(499)346-70-08
Принимаем к оплате
Способы оплаты
© «Препод24»

Все права защищены

Разработка движка сайта

/slider/1.jpg /slider/2.jpg /slider/3.jpg /slider/4.jpg /slider/5.jpg