Глава 1. Виды сделок с жилыми помещениями
Согласно ст.153 ГК РФсделками признаются действия гр?аждан и юр?идических л?иц, направ?ленные на уст?ановление, из?менение и пре?кращение гр?ажданских пр?ав и обяза?нностей.
Таким образо?м, для совер?шения дого?воров жили?щного найм?а и аренды ж?илых помеще?ний необхо?димо выраже?ние согласо?ванной вол?и двух и бо?лее сторон, ко?личество котор?ых мы опре?делим в про?цессе работ?ы.
Гражданский ко?декс Росси?йской Федер?ации (далее Г?К РФ), рас?крывая содер?жание прав?а собствен?ности на ж?илое помеще?ние, указы?вает в п.1 ст.?288 на то, что собст?венник осу?ществляет пр?ава владен?ия, пользо?вания и рас?поряжения пр?инадлежащи?м ему жилы?м помещение?м в соответст?вие с его н?азначением. В?ладельцы ж?илых помеще?ний вправе р?аспорядитьс?я своим жи?льем через гр?ажданско-пр?авовые сде?лки, т.е. о?ни могут осу?ществлять е?го отчужде?ние, а так же пере?давать во в?ладение и по?льзование дру?гому лицу. В соот?ветствии с п.?2 ст. 288 Г?К РФ жилые по?мещения мо?гут сдават?ься их собст?венниками д?ля прожива?ния на осно?вании дого?вора.
По договор?ам жилищно?го найма и аре?нды жилых по?мещений жи?лые помеще?ния не отчу?ждаются, а л?ишь переда?ются в пол?ьзование, что с?ледует из в?ышеприведе?нной схемы.
В ГК РФ за?креплено, что ж?илые помеще?ния могут пере?даваться в воз?мездное вл?адение и по?льзование по до?говорам:
договор на?йма жилого по?мещения – жилье пре?доставляетс?я граждана?м (глава 35);
арендный и и?ной договор – жилое по?мещение пре?доставляетс?я юридичес?ким лицам (?глава 34 и?ли иные по?ложениями Г?К РФ), при это?м жилые по?мещения воз?можно испо?льзовать то?лько для про?живания гр?аждан сог?ласно п.2 ст.?288 и п.2 ст.671 Г?К РФ.
Глава 2. До?говор найм?а жилых по?мещений
Права и об?язанности уч?астников по до?говору най?ма жилых по?мещений ре?гулируются г?лавой 35 Г?К РФ и акт?ами жилищно?го законод?ательства. Сре?ди последн?их особо с?ледует выде?лить ЖК РСФС?Р и Закон РФ “О фе?деральной ж?илищной по?литики”.
В соответст?вии с п.1 ст.671 Г?К по договору н?айма жилого по?мещения одна сторона – собстве?нник жилого по?мещения ил?и управомоче?нное лицо (?наймодател?ь) обязуетс?я предоста?вить другой сторо?не (нанимате?лю) жилое по?мещение за п?лату во вл?адение и по?льзование д?ля прожива?ния в нем. Н?анимателем мо?гут выступ?ать только гр?аждане.
В ГК РФ нае?м жилого по?мещения по?дразделяетс?я на договор со?циального н?айма жилого по?мещения и до?говор найм?а жилого по?мещения (до?говор коммерчес?кого найма). Жилищное з?аконодател?ьство наря?ду с этими до?говорами в?ыделяет та?кже договор н?айма служеб?ных жилых по?мещений, до?говор найм?а жилых по?мещений в об?щежитии, а т?ак же дого?вор найма ж?илых помеще?ний, наход?ящихся в по?льзовании ч?ленов жили?щных и жил?ищно-строите?льных коопер?ативов.>[2]
Объектом до?говоров на?йма может б?ыть помещение, от?вечающее о?пределенны?м требован?ием и форм?ально юрид?ически приз?нанное жил?ым. Соглас?но ст.673 Г?К РФ, жилое по?мещение до?лжно быть изо?лированным и пр?игодным дл?я постоянно?го прожива?ния. Для ж?илых помеще?ний, высту?пающих объе?ктами соци?ального на?йма, жилищ?ное законо?дательство уст?анавливает до?полнительное требо?вание о бл?агоустроен?ности жило?го помещен?ия примените?льно к усло?виям данно?го населен?ного пункт?а (ст.40 Ж?К РСФСР). Т?ак, объектами до?говора най?ма жилого по?мещения мо?гут выступ?ать жилые дом?а, квартир?ы в многок?вартирных ж?илых домах, а т?ак же изол?ированные ж?илые комнат?ы.
35-я глава Г?К РФ в пер?вую очеред?ь направле?на на регл?аментацию от?ношений, с?вязанных с ко?ммерческим н?аймом. Вместе с те?м целый ря?д положени?й 35-й гла?вы ГК РФ от?носится к д?вум указан?ным в ГК в?идам договор?а найма жи?лых помеще?ний.
2.1. Договор со?циального н?айма
Договор со?циального н?айма в ГК РФ ре?гламентируетс?я только в об?щем виде, по?дробное ре?гулирование до?лжно быть в но?вом ЖК РФ и и?ных актах ж?илищного з?аконодател?ьства, как в Росс?ии, так и ее субъе?ктов. До пр?инятия ново?го ЖК РФ де?йствует ЖК РСФС?Р 1983 г. в ч?асти, не прот?иворечащей Ко?нституции, Г?К РФ, Зако?ну “Об осно?вах федера?льной жили?щной полит?ики” и некотор?ым другим з?аконодател?ьным актам.
Объектом до?говора соц?иального н?айма могут б?ыть жилые поме?щения пред?назначены то?лько для со?циального ис?пользовани?я, а именно: ж?илые помеще?ния, наход?ящиеся лиш?ь в домах госу?дарственно?го и муниц?ипального ж?илищного фо?нда (ст.67?2 ГК РФ), а т?акже общест?венного жи?лищного фо?нда (ст.12?3 Закона РФ “Об ос?новах федер?альной жил?ищной полит?ики”). В соот?ветствии с ч.1 ст.1?2 Закона “Об ос?новах федер?альной жил?ищной полит?ики”, жилищный фо?нд социаль?ного испол?ьзования – это сово?купность все?х жилых по?мещений, в?ключая жил?ые дома, к?вартиры и и?ные жилые по?мещения, з?аселенных н?а условиях до?говора най?ма и предост?авляемых в пре?делах норм?ы жилой пло?щади, жилые по?мещения в ко?ммунальных к?вартирах, с?пециализиро?ванные дом?а и жилые по?мещения в н?их.
Согласно п.?3 ст.40 Ко?нституции РФ м?алоимущим, и?ным указан?ным в зако?не граждан?ам, нуждаю?щимся в жи?лище, оно пре?доставляетс?я бесплатно и?ли за досту?пную плату из госу?дарственны?х, муницип?альных и дру?гих жилищн?ых фондов в соот?ветствии с уст?ановленным?и законом нор?мами. В ст.?28 ЖК РСФС?Р отражено, что гр?аждане, ну?ждающиеся в у?лучшении ж?илищных ус?ловий, име?ют право н?а получение в по?льзование ж?илого поме?щения в до?мах государст?венного ил?и муниципа?льного жил?ищного фон?да в поряд?ке, предус?мотренном ж?илищным за?конодательст?вом. Жилые по?мещения пре?доставляютс?я указанны?м граждана?м, как пра?вило, посто?янно прожи?вающим в д?анном насе?ленном пун?кте.
Определенные к?атегории гр?аждан, приз?нающиеся з?аконодател?ьством нуж?дающимися в у?лучшении ж?илищных ус?ловий, сфор?мулированы в ст.?29 ЖК РСФС?Р, Правила?х учета гр?аждан, нуж?дающихся в у?лучшении ж?илищных ус?ловий и пре?доставлени?и жилых по?мещений, де?йствующих в субъе?ктах РФ.
Нуждающимися в у?лучшении ж?илищных ус?ловий приз?наются:
1) граждане, и?меющие обес?печенность ж?илой площа?дью на одно?го члена се?мьи ниже уро?вня, устан?авливаемого субъе?ктом РФ;
2) лица, про?живающие в ж?илом помеще?нии (доме), не от?вечающем уст?ановленным с?анитарным и те?хническим требо?ваниям (неустр?анимые: про?мерзание сте?н, повышен?ная влажност?ь, неиспра?вность сан?итарно-тех?нического обору?дования и т.?п.);
3) лица, про?живающие в к?вартирах, з?анятых нес?колькими се?мьями, есл?и в составе се?мьи имеютс?я больные, стр?адающие тя?желыми фор?мами некотор?ых хроничес?ких заболе?ваний, при котор?ых совмест?ное прожив?ание с ним?и (по закл?ючению учре?ждений здр?авохранени?я) в одной к?вартире не?возможно;
4) граждане, про?живающие в с?межных неизо?лированных ко?мнатах по д?ве и более се?мьи при отсутст?вии родстве?нных отноше?ний;
5) граждане, про?живающие в об?щежитиях, з?а исключен?ием сезонн?ых и време?нных работ?ников, лиц, р?аботающих по сроч?ному трудо?вому договору, а т?акже гражд?ан, посели?вшихся в с?вязи с обуче?нием;
6) граждане, про?живающие д?лительное вре?мя на усло?виях подна?йма в дома?х государст?венного и об?щественного ж?илищного фо?нда, либо н?айма в дом?ах жилищно-стро?ительных коо?перативов, л?ибо в дома?х, принадле?жащих граж?данам на пр?аве личной собст?венности, не и?меющие дру?гой жилой п?лощади.
Вместе с те?м граждане пр?изнаются ну?ждающимися в у?лучшении ж?илищных ус?ловий и по и?ным основа?ниям, предус?мотренным з?аконодател?ьством РФ и субъе?ктов РФ.
Согласно ст.?30 ЖК РСФС?Р учет гра?ждан, нужд?ающихся в у?лучшении ж?илищных ус?ловий, осу?ществляетс?я, как пра?вило, по месту ж?ительства ор?ганами мест?ного самоу?правления (?в некоторы?х случаях гр?аждане могут б?ыть принят?ы на учет и не по месту и?х жительст?ва). Учет ну?ждающихся в у?лучшении ж?илищных ус?ловий граж?дан, работ?ающих на пре?дприятиях, в учре?ждениях, ор?ганизациях, и?меющих жил?ищных фонд и ве?дущих жили?щное строите?льство или пр?инимающих до?левое участ?ие в жилищ?ном строите?льстве, осу?ществляетс?я по месту р?аботы, а по и?х желанию – т?акже и по месту ж?ительства. Пр?и этом нар?авне с ним?и должны пр?иниматься н?а учет гра?ждане, ост?авившие работу н?а этих пре?дприятиях, в учре?ждениях, ор?ганизациях в с?вязи с ухо?дом на пенс?ию.
На основан?ии ст.33 Ж?К РСФСР жи?лые помеще?ния предост?авляются гр?ажданам, состо?ящим на учете ну?ждающихся в у?лучшении ж?илищных ус?ловий, в пор?ядке очере?дности, ис?ходя из вре?мени принят?ия их на учет и в?ключения в с?писки на по?лучение жи?лых помеще?ний. Вместе с те?м для некотор?ых категор?ий граждан з?аконодател?ьство предус?матривает пер?воочередное и в?неочередное пре?доставление ж?илых помеще?ний по дого?вору жилищ?ного найма. Т?акие лица в?ключаются в от?дельные сп?иски.
Только федер?альное зако?нодательст?во предусм?атривает пер?воочередное пре?доставление ж?илых помеще?ний нуждаю?щимся в улуч?шении жили?щных услов?ий более че?м 20 категор?иям гражда?н, вне очере?ди жилище пре?доставляетс?я также бо?лее 20 кате?гориям гра?ждан.
По договору со?циального н?айма жилые по?мещения пре?доставляютс?я, как пра?вило, в ви?де отдельно?й квартиры. Пр?и этом, ЖК РСФС?Р устанавл?ивает норму ж?илой площа?ди на одно?го человек?а в размере 1?2 кв.м. (ст.?38), а Зако?н РФ «Об ос?новах жили?щной полит?ики» в ст.11 от?носит данн?ый вопрос к ко?мпетенции субъе?ктов РФ в з?ависимости от дост?игнутого уро?вня жилищно?й обеспече?нности, сост?ава семьи, пр?именяемых т?ипов жилых по?мещений в до?мах жилищно?го фонда со?циального ис?пользовани?я и других ф?акторов. О?днако в св?язи с тем, что З?акон РФ “Об ос?новах федер?альной жил?ищной полит?ики” был пр?инят позже, с?ледует, что уст?ановленные нор?мы – компете?нция субъе?ктов РФ.
Субъекты РФ, пр?инявшие нор?мативные а?кты, посвя?щенные пре?доставлени?ю жилых по?мещений пос?ле введени?я в действ?ие Закона РФ “Об ос?новах федер?альной жил?ищной полит?ики”, как пр?авило, в от?личие от Ж?К РСФСР уст?анавливают р?азмер не ж?илой площа?ди, а обще?й площади ж?илого поме?щения, куд?а включаетс?я не только п?лощадь ком?нат, но и т?ак называе?мых подсоб?ных помеще?ний. Сверх нор?мы жилой п?лощади отде?льным кате?гориям гра?ждан предост?авляется до?полнительн?ая жилая п?лощадь в в?иде комнат?ы или в раз?мере 10 кв.?м.. Гражда?нам, страд?ающим тяже?лыми форма?ми некотор?ых хроничес?ких заболе?ваний, а т?ак же граж?данам, котор?ым эта пло?щадь необхо?дима по ус?ловиям и х?арактеру в?ыполняемой р?аботы, раз?мер дополн?ительной ж?илой площа?ди может б?ыть увеличе?н.
Жилое поме?щение, пре?доставляемое по до?говору соц?иального н?айма, долж?но быть бл?агоустроен?ным примен?ительно к ус?ловиям дан?ного населе?нного пункт?а, отвечат?ь установле?нным санит?арным и те?хническим требо?ваниям. Пр?и этом не до?пускается з?аселение о?дной комнат?ы лицами р?азного пол?а старше 9 лет, кро?ме супруго?в. Жилое по?мещение пре?доставляетс?я с учетом з?доровья гр?аждан и дру?гих заслуж?ивающих вн?имания обсто?ятельств (ст.40, 41 Ж?К РСФСР).
На основан?ии решения ор?гана местно?го самоупр?авления, госу?дарственно?го либо му?ниципально?го предпри?ятия или учре?ждения о пре?доставлени?и жилья по до?говору най?ма граждан?ина органо?м местного с?амоуправле?ния выдаетс?я ордер, который я?вляется ед?инственным ос?нованием д?ля вселени?я в предост?авленное по?мещение.
Ордер может в?ыдаваться то?лько на свобо?дное жилое по?мещение. В с?лучае нару?шения этого пр?авила ордер мо?жет быть пр?изнан неде?йствительн?ым. Получит?ь ордер мо?жет либо гр?ажданин, которо?му предост?авляется ж?илое помеще?ние, либо дру?гое лицо н?а основани?и доверенност?и, удостовере?нной в уст?ановленном пор?ядке. Ордер н?а жилое по?мещение мо?жет быть в су?дебном пор?ядке недейст?вительным в с?лучаях пре?доставлени?я граждана?ми не соот?ветствующи?х действите?льности све?дений о ну?ждаемости в у?лучшении ж?илищных ус?ловий, нару?шения прав дру?гих гражда?н и организ?аций на ук?азанное в ор?дере жилое по?мещение, не?правомерны?х действий до?лжностных л?иц при реше?нии вопрос?а о предост?авлении жи?лого помеще?ния, а так?же в иных с?лучаях нару?шения поря?дка и усло?вий предост?авления жи?лых помеще?ний.
Договор на?йма жилого по?мещения со?циального ис?пользовани?я заключается в письмен?ной форме н?а основани?и ордера н?а жилое по?мещение. Одной из сторо?н по такому до?говору высту?пают наймо?датели – органы мест?ного самоу?правления и му?ниципальные ор?ганизации в от?ношении му?ниципально?го жилищно?го фонда, а т?ак же госу?дарственные ор?ганизации в от?ношении госу?дарственно?го жилищно?го фонда. Другой сторо?ной могут б?ыть только гр?аждане, сре?ди которых в?ыделяется н?аниматель, которо?му выдаетс?я ордер на пре?доставление д?анного жил?ища. Перед?ача жилых по?мещений по до?говору соц?иального н?айма осущест?вляется по пр?иемо-сдаточ?ному докуме?нту (см. Пр?иложение 4.?2.).
Как следует из ст.14 З?акона РФ “Об ос?новах федер?альной жил?ищной полит?ики”, право со?циального н?айма жилого по?мещения пре?доставляетс?я граждана?м, вновь по?лучающим ж?илые помеще?ния в дома?х государст?венного и му?ниципально?го жилищны?х фондов в пре?делах норм?ы жилой пло?щади. Дого?вор социал?ьного найм?а является бессроч?ным. При это?м за гражд?анами, про?живающими по до?говору най?ма в домах госу?дарственно?го, муниципального и об?щественного ж?илищных фо?ндов, сохр?аняется пр?аво найма нез?ависимо от п?лощади зан?имаемого ж?илого поме?щения.
