Специфика земельного участка как материального объекта правовых отношений, его правовых свойств оказалась в последнее время в поле зрения специалистов различных отраслей права. К аспектам включения земельного участка в правовые отношения обращаются помимо специалистов в области земельного законодательства и права специалисты гражданского, административного, экологического, природоресурсного и аграрного законодательства .
Правовое регулирование отношений по поводу земли, включая земельные участки, только гражданским законодательством является обоснованным, если исходить из признания земли недвижимостью и вещью. При этом сущность такого объекта, его естественные, базовые качества оказываются за рамками правового регулирования, за исключением одного - того, что земельный участок представляет собой ограниченную в пространстве территорию. Обращение к иным качествам земельного участка (плодородие, залежи полезных ископаемых под поверхностью, рельеф и т.п.) в рамки отношений, регулируемых гражданским законодательством, укладывается с трудом.
Земельно-правовое регулирование обращает внимание на иные, кроме земельного участка, формы включения земли в отношения собственности. Статья 6 ЗК РФ, кроме земли, земельных участков и их частей, другие объекты не упоминает. Как представляется, одним из оснований можно считать то, что такой объект, как земля, по факту оказывается объектом общественных отношений, а следовательно, объектом правоотношений не только в форме земельного участка.
Одним из важнейших понятий в настоящее время является понятие «собственность». С правовых позиций на сегодняшний день наиболее всеобъемлющей дефиницией собственности является ее понимание в качестве наиболее полного права (осуществления власти) на собственную вещь (имущество) .
В объективном смысле право собственности на землю представляет собой комплексный правовой институт, который объединяет нормы, регулирующие конкретную часть отношений в имущественной сфере. Этот правовой институт складывается из строго определенных норм права, которые регламентируют отношения собственности на землю.
Содержание права собственности на землю раскрывается через «триаду» правомочий, которые для российского права являются традиционными. Это - владение, пользование, распоряжение (ст. 209 ГК РФ:
- право владения - у собственника имеется фактическая возможность обладания своим земельным участком;
- право пользования - у собственника имеется возможность использовать свое имущество по его назначению, извлекать полезные свойства из этого земельного участка;
- право распоряжения - у собственника имеется возможность определять фактическую судьбу своего земельного участка, отчуждать его какому-либо другому лицу.