Войти в мой кабинет
Регистрация
ГОТОВЫЕ РАБОТЫ / ДИПЛОМНАЯ РАБОТА, ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ И ОЦЕНКА БИЗНЕСА

Особенности оценки рыночной стоимости дома

cool_lady 1150 руб. КУПИТЬ ЭТУ РАБОТУ
Страниц: 46 Заказ написания работы может стоить дешевле
Оригинальность: неизвестно После покупки вы можете повысить уникальность этой работы до 80-100% с помощью сервиса
Размещено: 27.02.2021
Целью данной дипломной работы является определение рыночной стоимости частного дома. Для достижения поставленной цели необходимо решение следующих задач: 1) Рассмотреть теоретические аспекты оценки недвижимости, а именно необходимость рыночной оценки недвижимости, информационное обеспечение оценки объектов недвижимости, а также основные подходы к оценке недвижимости; 2) Дать характеристику объекту оценки; 3) Произвести оценку стоимости недвижимости на примере частного дома на основе вышеизложенных методик; 4) Рассмотреть проблему оценки недвижимости в России и пути их решения Предмет исследования – определение рыночной стоимости дома. Объект исследования – Челябинская область, г. Челябинск, поселок Тарасовка район Центральный, улица Медовая, дом 5. Методами исследования в дипломной работе являются: анализ, классификация, сравнение, логический, описание, измерение. Структура работы соответствует логике исследования и включает в себя введение, теоретическую часть, практическую часть, заключение, список использованных источников. При написании дипломной работы использовались учебники Аленичевой Е.В, Попова Г.В., Яскевич Е.Е., Закон РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ, а также интернет-источники, соответствующие тематике дипломной работы.
Введение

Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка). Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости. В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т. д. Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи. Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка. Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться. В данной работе, мы рассмотрим частный дом, а также процедуру оценки этого объектов. Актуальность темы дипломной работы обусловлена тем, что оценка частных домов является одной из востребованных услуг на рынке недвижимости, она подразумевает собой определение рыночной стоимости вещных прав в отношении оцениваемого объекта (права собственности, пользования, аренды). Оценка жилой недвижимости позволяет получить максимальный доход от пользования ею, защитить интересы собственника в судебных и налоговых органах. Отчет об оценке объекта жилой недвижимости является необходимым доказательством при решении любых вопросов на рынке недвижимости.
Содержание

ВВЕДЕНИЕ 3 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 6 1.1 Необходимость рыночной оценки недвижимости 6 1.2 Информационное обеспечение оценки объектов недвижимости 1.3 Основные подходы и методы оценки недвижимости 2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ДОМА 28 2.1 Описание объекта оценки 30 2.2 Определение рыночной стоимости объекта 30 2.1 Проблема оценки недвижимости в России и пути их решения 30 ЗАКЛЮЧЕНИЕ 33 СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ 38 ПРИЛОЖЕНИЕ А 67 ПРИЛОЖЕНИЕ Б 46
Список литературы

Отрывок из работы

1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 1.1 Необходимость рыночной оценки недвижимости Недвижимость как предмет рыночных отношений имеет свойство меняться в цене. Однако объективная стоимость – важная составляющая любых операций с недвижимым имуществом: уплаты налогов, купли-продажи, вступления в наследство, и других сделок. Определить реальную цифру может лишь оценка объектов недвижимости. Проведение оценки недвижимости строго регламентировано. Оценкой недвижимости занимаются оценщики, деятельность которых регулирует закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель. Рассчитать ориентировочную рыночную стоимость можно самостоятельно, но результаты такой оценки не примут во внимание государственные органы. Банки, суды, Росреестр принимают только официальный документ — отчет об оценке, выданный аккредитованным специалистом. Оценка недвижимого имущества проводится в отношении разных объектов: ? офисных зданий и помещений; ? квартир, домов и других видов жилой недвижимости; ? земельных участков, независимо от их целевого назначения; ? промышленных и коммерческих помещений; ? торговых помещений; ? объектов незавершенного строительства; ? нежилых построек, гаражей и других объектов, имеющих стоимость. Оценка недвижимости, включает в себя анализ: ? общего состояния экономики в конкретном регионе; ? индивидуальных характеристик объекта: местоположения, архитектурных особенностей, состояния, отделки, количественных характеристик и так далее; ? цен на другие объекты с аналогичными качественными и количественными характеристиками. Такое исследование позволяет установить взаимосвязь различных факторов и параметров, которые формируют стоимость предмета оценки. Для оценки имущества может быть достаточно много причин. Проведение оценки является обязательным если в сделке участвуют объекты недвижимости, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. Необходимость определения рыночной стоимости данной недвижимости возникает в следующих случаях: ? это может быть приватизация недвижимого имущества; ? передаче недвижимого имущества в доверительное управление или передача в аренду; ? предложение использования объектов недвижимости как залог; ? при возникновении необходимости продажи или любого случая отчуждения объектов недвижимости; ? при переуступке долговых обязательств между партнерами ? при передаче объектов недвижимости как вклад в уставный капитал другого юридического лица; ? когда возникает спор о стоимости объекта недвижимости; ? может возникнуть необходимость оценки при национализации имущества, или ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц, или составлении брачных контрактов, или разделе имущества разводящихся супругов, или при выкупе или изъятии имущества у собственника; ? необходимость оценки недвижимости возникает и в случае контроля за уплатой налогов и исчисления налогооблагаемой базы. Указанные случаи определения рыночной стоимости недвижимости относятся к объектам оценки, представляющим государственную собственность, представленную различными формами. Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, возникает при: ? купле или продаже объектов недвижимости; ? при акционировании организаций или предприятий и перераспределении их имущественных долей; ? при внесении объектов недвижимости во вклад в уставный капитал других предприятий и организаций ? при привлечении новых пайщиков или дополнительной эмиссии акций; ? при ликвидации старых или опасных объектов недвижимости; ? при сдаче недвижимости в аренду арендатору; ? при уточнении налогооблагаемой базы для расчета налогов на объекты недвижимости - здания и земельных участков; ? необходимость оценки недвижимости возникает и в случае страхования объектов недвижимого имущества; ? при оформлении документов на получение кредита в кредитной организации или у инвесторов под залог объекта недвижимости; ? при разработке новых инвестиционных проектов или для привлечения новых инвесторов; ? при исполнении прав наследования, или выполнения решения суда, разрешении различных имущественных споров между наследниками, владельцами недвижимого имущества; ? в случае банкротства предприятия или организации. Наиболее распространенным видом оценки является оценка стоимости помещения в жилом доме. Жилой считается любая недвижимость, которая предназначена по санитарно-техническим нормам для постоянного проживания в ней людей: дома, квартиры, комнаты в общежитиях, коттеджи, загородные дачи, апартаменты, пентхаусы и так далее. Главные основания ее оценки: 1) Совершение сделок – оценка при продаже, оформлении дарственной, заключении договора мены, пожизненной ренты и так далее; 2) Получение ипотечного кредита и оформление залога; 3) Вступление в наследство; 4) Разрешение имущественных споров, в том числе при ее разделе при бракоразводных процессах. Чаще всего при оценивании жилой недвижимости применяется сравнительный метод. Наиболее правильной будет стоимость, которая сложилась с учетом положения на рынке, цен на другие похожие объекты, спроса и предложения. Важен и учет индивидуальных характеристик. Например, процедура оценивания малогабаритного эконом - жилья будет отличаться от процедуры оценки элитной недвижимости. Оценка для суда обычно вызвана имущественным спором. Чаще всего это связано с разделом наследственного или супружеского имущества, особенно когда речь идет о размере компенсации, которую одна сторона должна выплатить в обмен на единоличное право собственности. Оценка для судебного разбирательства может проводиться как по инициативе одной из сторон спора, так и по решению судьи. Очень часто многие стремятся дешево оценить недвижимость. Но такая разновидность оценки должна быть наиболее объективной, ведь ее результаты, тщательно проверяются судьей и могут быть поставлены под сомнение. Если отчет об оценке покажется судье сомнительным, то результаты оценки учтены не будут, а суд назначит новую экспертизу. Еще одна особенность: оплачивать такую оценку должен будет не тот, кто заказывает ее, а лицо, на которое возложены судебные расходы. Как правило, это делает проигравший либо обе стороны, в зависимости от того, что решит судья. Различным целям оценки недвижимости соответствует несколько видов стоимости. Согласно ФСО №2, при осуществлении оценочной деятельности используются четыре вида стоимости объекта оценки: рыночная, ликвидационная, инвестиционная и кадастровая. Рыночная стоимость объекта недвижимости — это цена, за которую его можно продать в условиях свободного рынка. Покупатели и продавцы используют эту цену при обсуждении стоимости недвижимости, юридические лица в качестве доказательства наличия у себя этих активов. В зависимости от условий рынка определяют рыночную цену: находят объекты - аналоги и рассчитывают среднерыночную цену. Ликвидационная стоимость объекта недвижимости — это цена, по которой его можно продать быстро. Так, при расчете стоимости оценщики используют срок экспозиции 3–4 месяца. При расчете ликвидационной стоимости используется срок экспозиции 1–2 месяца. Ликвидационная стоимость объекта недвижимости всегда меньше, чем рыночная. Обычно она составляет 75–80% от рыночной цены. Для определения ликвидационной стоимости учитывают влияние чрезвычайных обстоятельств, которые вынудили продавца продавать объект на условиях, не соответствующих рыночным. Инвестиционная стоимость объекта оценки — это цена для конкретного человека или группы лиц при определенных инвестиционных целях. Чаще всего ее используют для оценки эффективности отдельных проектов, например, чтобы определить, будет ли приносить доход недвижимость при сдаче в аренду. Инвестиционная стоимость учитывает возможную прибыль с объекта в дальнейшем, поэтому она всегда больше рыночной. Если она меньше, значит, выбран плохой план, и тогда лучше продать недвижимость по рыночной цене. Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это сумма, установленная в результате государственной кадастровой оценки. Ее определяют методами массовой оценки под контролем Росреестра, а если это невозможно — индивидуально для каждого объекта недвижимости. Такая стоимость рассчитывается в целях налогообложения и устанавливается в каждом регионе отдельно по решению органов местного самоуправления. Иногда при проведении оценки используют другие типы стоимости, например, восстановительную. Восстановительная стоимость объекта недвижимости — это сумма, которую нужно потратить в текущих условиях на строительство такого же объекта. При ее расчете учитывают стоимость строительных материалов, зарплату рабочих, оплату проектных материалов и другие прямые и косвенные затраты. Чаще всего при оценке рассчитывают рыночную стоимость объектов. Главным фактором, влияющим на цену объекта недвижимости, является себестоимость. Под себестоимостью недвижимости обычно понимают все расходы на строительство, в том числе на проектную документацию, оплату труда рабочим, доставку материалов и цену на все строительные материалы. Например, частный дом из кирпича высотой в 3 этажа будет стоить дороже коттеджа меньшей площади высотой 2 этажа из пеноблоков. На стоимость объектов также влияют множество других параметров, не зависящих от расходов на строительство: 1) Ситуация на рынке, например, если в последние 2–3 месяца недвижимость в вашем районе подешевела на 20–30%, то скорее всего, вы не сможете продать свою по прежней полной стоимости: тоже придется делать скидку; 2) Местоположение — недвижимость в центре всегда ценится дороже такой же на окраине, потому что центр города отличается более развитой инфраструктурой; 3) Инфраструктура района или населенного пункта — недвижимость в небольших поселках с стоит намного дешевле домов в городе, неподалеку от которых расположены поликлиники, магазины, детские сады, школы и другие важные объекты; 4) Сезонность — некоторые объекты зависят от сезона продажи: например, дачи летом имеют максимальную стоимость, а зимой она снижается на 15–25% в зависимости от региона; 5) Экологическая обстановка — недвижимость рядом с парками, лесами озерами ценится больше, чем жилье неподалеку от крупных заводов, и других предприятий; 6) Степень износа — чем старше дом, тем больше денег придется вложить в ремонт, поэтому старые объекты ценятся меньше; 7) Материал стен — от него зависит, тепло ли будет в помещении, поэтому недвижимость из кирпича или древесины ценится выше, чем из шлакоблока, пеноблока, которые пропускают больше холода; 8) Характеристики двора, например, если речь идет о многоквартирных домах, то квартиры с видеонаблюдением и закрытым двором будут стоить дороже, чем аналогичное жилье с открытым двором; 9) Наличие балкона — дает недвижимости дополнительное свободное пространство, поэтому ценность недвижимости повышается; 10) Многие другие параметры. Все эти параметры оценщик учитывает и впоследствии отражает в итоговом документе — отчете об оценке Таким образом, актуальность оценки недвижимости в современных рыночных условиях несомненно бесспорна. Основные причины ее актуальности: 1. Очень часто оценка недвижимого имущества обязательна по закону, например, когда объекты передаются под залог, например, при получении кредита или, когда идет речь сделках с государственной и муниципальной недвижимостью. 2. Определение размера налоговых платежей и сборов, уточнения налоговой базы, если кадастр содержит завышенную цифру, оплаты нотариальных услуг. 3. Для совершения сделок купли-продажи. Заниженная стоимость невыгодна продавцу, а если цена завышена, то шансы продать объект сильно снижаются. При оценке объекта недвижимости может устанавливаться не только рыночная, но и инвестиционная стоимость, например, если объект передается в качестве доли в уставном капитале хозяйственного общества. 4. При разрешении имущественных споров в отношении недвижимости: при разделе совместной собственности супругов или наследственного имущества, выплате компенсации и так далее. Рыночная среда – основа для формирования цены на недвижимость. Без других объектов и субъектов отношений сама по себе недвижимость не будет иметь стоимости, а значит и ценности для собственника и других лиц. 1.2 Информационное обеспечение оценки объектов недвижимости Информационным обеспечением оценки являются данные, на основе которых определяется рыночная стоимость объекта оценки. Информация, используемая в процессе оценки, должна отвечать требованиям достоверности, точности, комплексности, то есть достоверно отражать условия функционирования объекта оценки. Законодателем была сформирована нормативно-правовая база оценки, необходимая для стабильного функционирования рынка недвижимости. Она включает в себя: 1) ФЗ № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ». Закон обсуждает: ? правила регулирования оценочной деятельности; ? основания для проведения оценки; ? кто имеет право предоставлять услуги оценки; ? отношения, возникающие между сторонами; ? правила оформления результатов оценки; ? основы контроля за оценочной деятельностью; ? правила проведения кадастровой оценки. 2) Федеральный стандарт оценки ФСО № 7, утв. Приказом Минэка № 611 от 25.09.2014. Документ уточняет: ? объекты оценки; ? требования к процедуре оценки; ? порядок постановки задания оценщику; ? особенности анализа рыночной информации; ? использование разных подходов в оценочной деятельности; ? процедуру согласования результатов, полученных разными способами и подходами и так далее. Таким образом, ФЗ № 135 определяет правовые основы ведения оценочной деятельности, а стандарт оценки уточняет их, регулируя деятельность оценщиков и других сторон с процессуальной точки зрения. Также, существуют и другие стандарты оценки. ФСО № 1 определяет общие подходы и понятия в оценочной деятельности, вне зависимости от объекта оценки, в ФСО № 2 приводятся основные виды оценок и рассчитываемой на их базе стоимости. В ФСО № 3 уточнен порядок оформления результатов оценки.
Не смогли найти подходящую работу?
Вы можете заказать учебную работу от 100 рублей у наших авторов.
Оформите заказ и авторы начнут откликаться уже через 5 мин!
Похожие работы
Дипломная работа, Ценообразование и оценка бизнеса, 74 страницы
1850 руб.
Дипломная работа, Ценообразование и оценка бизнеса, 59 страниц
1475 руб.
Дипломная работа, Ценообразование и оценка бизнеса, 70 страниц
1750 руб.
Служба поддержки сервиса
+7(499)346-70-08
Принимаем к оплате
Способы оплаты
© «Препод24»

Все права защищены

Разработка движка сайта

/slider/1.jpg /slider/2.jpg /slider/3.jpg /slider/4.jpg /slider/5.jpg