Глава I. Теоретические аспекты оценки земельных участков и объектов недвижимости
1.1 Понятие и виды недвижимости. Земельный участок как объект недвижимости
1.1.1 Понятие и основные характеристики недвижимости
Основой деятельности закрытого паевого инвестиционного фонда
недвижимости (ЗПИФН) является осуществление инвестиций в недвижимость.
Перед тем как рассматривать особенности финансирования инвестиционных проектов необходимо дать определение понятия «недвижимость», описать основные виды и характеристики недвижимости.
В экономической литературе существует множество определений понятия «недвижимость». Вот некоторые примеры:
Недвижимость – земельные участки, жилые, гражданские, промышленные здания и помещения, объекты незавершенного строительства. Участок территории, с принадлежащими ему земельными ресурсами, а также зданиями и сооружениями.
Недвижимость - это земля и все имущество, связанное с землей (земельные участки, здания, сооружения и другие объекты).
В соответствии с Гражданским Кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной
регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Объект недвижимости – товар, обращающийся на рынке, жестко связанный с участком земли, так что его перенос в другое место невозможен без его разрушения (без утраты его потребительских свойств).
Несколько запутанное определение дано в приказе «Об утверждении положения о составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов»:
«Под недвижимым имуществом понимаются находящиеся на территории Российской Федерации или иностранного государства, являющегося членом Группы разработки финансовых мер борьбы с отмыванием денег (ФАТФ), земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы, объекты незавершенного строительства, за исключением недвижимого имущества, отчуждение которого запрещено законодательством Российской Федерации или иного государства, на территории которого находятся объекты недвижимого имущества».
На мой взгляд, наиболее полное и грамотное определение дано в Гражданском Кодексе и именно оно будет лежать в основе понятия «недвижимое имущество» в рамках данной работы.
Любой объект недвижимости обладает определенными количественными и качественными характеристиками:
• Физическими (размер, площадь, этажность, материалы);
• Имущественно-правовыми (право собственности, ограничения);
• Экономическими (стоимость, цена, доходность);
• Окружающей среды (экология, транспорт, инфраструктура).
1.1.2 Классификация недвижимости
К недвижимости относятся объекты (здания, сооружения, водные объекты, суда, земельные участки и т.д.), неразрывно связанные с землей. Перемещение объектов невозможно без существенного ущерба.
Учитывая множество объектов, относящихся к недвижимости, используют классификацию объектов (разделение на подмножества по конкретным признакам). Классификация способствует упрощению процессов налогообложения имущества, оценки стоимости имущества и т.д.
Рассмотрим недвижимость по основным признакам классификации:
1. По объектам недвижимое имущество подразделяется на здания, сооружения, участки земли, насаждения, леса, недра, водоемы, комплексы имущества предприятий;
2. По функциональному назначению недвижимое имущество подразделяется на производственные и непроизводственные объекты;
3. По признаку натуральной формы недвижимое имущество подразделяется на воспроизводимые и невоспроизводимые объекты;
4. По готовности к эксплуатации выделяют незавершенное строительство и объекты в эксплуатации;
5. По виду собственности выделяют государственные, муниципальные, частные объекты, а также недвижимость в единоличной, коллективно-совместной собственности, собственность общественных организаций. Форма собственности – важнейший параметр влияния на стоимость объекта при оценке недвижимости.
6. По принадлежности к отрасли выделяют объекты: промышленные, сельскохозяйственные, строительные, объекты транспорта, коммунальные, культурно-бытовые объекты;
7. По возможности приватизации выделяют приватизируемые объекты, запрещенные к приватизации объекты, объекты, приватизируемые по решению правительства РФ.
Наиболее распространенный вид недвижимости – здания, которые классифицируются следующим образом:
• По функциональному назначению различают жилые, коммерческие, общественные здания;
• По капитальности выделяют особо капитальные, капитальные, облегченные здания. Капитальность – важнейший параметр влияния на стоимость при оценке зданий.
• По виду строительного материала выделяют кирпичные, железобетонные, деревянные здания;
• По температурному режиму: отапливаемые, неотапливаемые здания.
Сооружения– это объекты для обеспечения жизнедеятельности людей, а именно: коммуникации, железные дороги, мосты, метро, электросети и т.д.
Сооружения классифицируют по признакам:
• По функциональному назначению выделяют сооружения: коммуникационные, транспортные, устройства для оборудования и т.д.
• По капитальности выделяют сооружения: вековые, прочные, особо прочные сооружения;
• По виду строительного материала выделяют сооружения: железобетонные, металлические, кирпичные, деревянные и т.д.
Земельный участок – поверхность земли с четкими границами, ограниченные воздушным пространством сверху, недрами снизу. Недра и воздушное пространство являются государственной собственностью.
Участки земли классифицируют по признакам:
• Функциональное назначение: сельскохозяйственные, промышленные, природоохранные земли, земли лесного, водного фонда, земли запаса;
• По уровню хозяйственности выделяют освоенные земли и земли, требующие улучшения;
• По форме права на землю выделяют: собственность, постоянное пользование, пожизненное владение, аренду, ограниченное пользование.
Таким образом, классификация объектов недвижимости позволяет структурировать множество объектов, обеспечить управление процессом гражданского оборота недвижимости.
1.1.3 Земельный участок как объект недвижимости
В теории оценки недвижимости для обозначения недвижимости как физического актива, используют термин «земельный участок».
Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.
У нас в стране под земельным участком понимается поверхность земли без расположенных на нем зданий и сооружений, а также иных улучшений типа леса или многолетних насаждений. Исключение делается только почвенному слою, который с теоретической точки зрения как самостоятельный природный объект, также может рассматриваться в качестве объекта недвижимости. В Земельном кодексе Российской Федерации приводится следующее определение земельного участка.
Земельный участок — это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Это означает, что согласно действующему законодательству, оценивая любой земельный участок, мы должны оценивать поверхность без находящихся на нем улучшений, то есть выделять земельную составляющую из стоимости единого объекта недвижимости.
Отличительные особенности земельных участков от других объектов оценки:
1. Земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости.
2. При оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли.
3. Земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность. Поэтому государство регулирует использование земли одновременно как природного, так и хозяйственного объекта.
4. К стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, количество которой ограничено, со временем, как правило, увеличивается.
1.2 Методы оценки наиболее эффективного использования недвижимости
Определение наиболее эффективного варианта использования оцениваемой недвижимости предполагает последовательную реализацию следующих этапов:
1. Анализ всех возможных вариантов наиболее эффективного использования незастроенного участка или участка со строениями исходя из сложившейся на дату оценки рыночной ситуации и перспектив ее изменения.
2. Проверка юридической допустимости отобранных вариантов.
3. Проверка физической возможности отобранных вариантов.
4. Оценка финансовой состоятельности отобранных вариантов.
5. Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости, обеспечивающего его максимальную продуктивность.
Оценка максимальной продуктивности зависит от приема определения наиболее эффективного использования недвижимости.
Если земельный участок рассматривается как незастроенный, то, в зависимости от оценки коэффициента капитализации, можно применять три метода.
Первый метод: Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны.
1. Определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями определенного назначения, с учетом рыночного спроса и предложения.
2. Расчет потенциального валового дохода.
3. Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей.
4. Определение возможности получения и величины прочих доходов.
5. Оценка действительного валового дохода.
6. Расчет эксплуатационных расходов.
7. Расчет резерва затрат капитального характера.
8. Расчет чистого операционного дохода.
9. Расчет коэффициента капитализации для зданий.
10.Оценка дохода, приносимого построенными зданиями и сооружениями.
11.Расчет дохода, относимого к земле.
12.Расчет коэффициента капитализации для земельного участка.
13.Оценка стоимости земельного участка методом капитализации дохода, приносимого землей.
Второй метод: Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы.
1. Определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями, определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения.
2. Расчет потенциального валового дохода.
3. Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь
при сборе платежей и величины прочих доходов.
4. Оценка действительного валового дохода.
5. Расчет эксплуатационных расходов и резерва затрат
капитального характера.
6. Расчет общего чистого операционного дохода.
7. Расчет общего коэффициента капитализации для оцениваемой недвижимости.
8. Оценка недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью.
9. Оценка стоимости земельного участка дохода как разницы между расчетной стоимостью недвижимости и затратами на улучшения.
Третий метод: Земельный участок рассматривается как незастроенный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения:
1. Определяется рыночная стоимость готового объекта недвижимости конкретного назначения, которую можно построить на анализируемом земельном участке.
2. Рассчитывается стоимость строительства, включая прибыль девелопера.
3. Оценивается стоимость земельного участка как разница между ценой продажи объекта недвижимости и совокупными затратами.
Четвертый метод: Земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений:
1. Расчет чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью.
2. Определение общего коэффициента капитализации.
3. Оценка стоимости недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода.
4. Расчет затрат на усовершенствование объекта.
5. Расчет прироста стоимости недвижимости с учетом произведенных улучшений.
Пятый метод: Земельный участок рассматривается как застроенный, не требующий перестройки:
1. Расчет чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью.
2. Определение общего коэффициента капитализации.
3. Оценка стоимости недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода.
?
Глава II. Анализ формирования отрасли фондов недвижимости в России
2.1 Анализ состояния российского рынка недвижимости
За девять месяцев 2019 года объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России составил $2,5 млрд, а показатель в III квартале оказался рекордно высоким за последние три года
За девять месяцев 2019 года объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России составил $2,5 млрд, что на 36% превышает результат аналогичного периода предыдущего года ($1,9 млрд). Показатель III квартала оказался рекордным за последние три года, превысив на 60% объем соответствующего периода 2018 года: $873 млн против $547 млн соответственно.
Высокие ставки доходности в России, превышающие ставки минимальной доходности на западных рынках, привлекают иностранных инвесторов. Основные страны инвесторы: Австрия, Германия, Великобритания, США, Скандинавия. Значительную роль также играют местные инвесторы.
Ставки капитализации в Москве в диапазонах 8,5-10,0% для офисов и торговых центров, 10,5-12,0% для складов; в Санкт-Петербурге – 9,0-11,0% для офисов и торговых центров, 10,75-12,5% для складов. На фоне снижения Банком России ключевой ставки стоимость банковского финансирования продолжит уменьшаться в ближайшей перспективе.
Рисунок 2.1 Динамика объема инвестиционных сделок на рынке недвижимости России, млрд.долл. (инвестиционные сделки, исключая покупку земельных участков, СП, прямую продажу жилья конечным пользователям)
Сектор офисной недвижимости - лидер по объему привлеченных инвестиций в период с начала года, доля которого составляет 32% от всего объема сделок. Крупнейшей сделкой III квартала стало соглашение Райффайзенбанка с Группой «Эталон» о строительстве офисного центра на территории бизнес-парка Nagatino i-Land. Сектор жилой недвижимости занял второе место с долей 30%, куда вошли сделки по приобретению участков под строительство, а также апартаментов в инвестиционных целях. Самой крупной сделкой в сегменте стало приобретение компанией Seven Suns Development части жилого проекта «Южная Долина» у RDI Group. Сектор торговой недвижимости с долей 21% оказался на третьем месте. Покупка AO «Сбербанк Управление Активами» московского ТЦ «Речной» в III квартале стала второй крупнейшей сделкой с торговыми активами в 2019 году, после покупки компанией PPF Real Estate Russia торгового центра «Невский Центр» в Санкт-Петербурге. [17].
Рисунок 2.2 Структура инвестиционных сделок на рынке недвижимости России по секторам. [17]
Доля Москвы в страновом объеме инвестиций увеличилась с 63% за девять месяцев 2018 года до 73% по итогам того же периода 2019 года. Доля Санкт-Петербурга снизилась с 28% до 18%. Сделки с региональными активами по результатам первых девяти месяцев 2019 года составили 9%, на уровне показателя за тот же период 2018 года.
Рисунок 2.3 Динамика объема инвестиционных сделок по регионам, млрд. долл.
Доля зарубежных инвесторов в общем объеме транзакций за январь-сентябрь 2019 года снизилась до 13% по сравнению с 26% за аналогичный период предыдущего года.
На сегодняшний день спросом пользуются участки внутри КАД, недалеко от станций метрополитена, на которых можно построить не менее 30–40 тыс. м2 жилья, преимущественно комфорт– и бизнес–класса.
В меньшей степени востребована промышленная земля с потенциалом редевелопмента. "Такими участками интересуются не столько застройщики, сколько компании спекулятивного характера, которые готовы купить землю за кэш с дисконтом и в перспективе нескольких лет получить сверхмаржу при перепродаже. Есть интерес к небольшим участкам под торговую недвижимость площадью до 5 тыс. м2, в том числе от частных инвесторов", — дополняет Андрей Бойков.
Аналитики Domofond.ru изучили структуру спроса на рынке земельных участков и частных домов в России с августа 2018-го по август 2019 годов. Выяснилось, что спрос смещается в сторону земельных участков: в целом по стране доля спроса на землю выросла за год на 1,2 процентных пункта (п. п.) и составила 24,92% от всего спроса в сегменте. Сильнее всего интерес покупателей сместился с домов на землю в Чукотском и Ненецком автономных округах: на 29,3 п. п. и 17,6 п. п. соответственно. Обратный процесс хорошо виден в Иркутской и Оренбургской областях, где земля потеряла в общем объеме спроса 6,9 п. п. и 3,3 п. п. соответственно.
Доля спроса на земельные участки в 2019 году выросла в 73 регионах, а снизилась только в девяти. При этом в пяти регионах доля спроса на земельные участки составляет более 40% от общего спроса на загородную недвижимость: это Дагестан, Чеченская Республика, Ингушетия, Ненецкий АО и Крым.
Список регионов с максимальным ростом доли спроса на участки возглавляет Чукотский автономный округ. С лета 2018-го по лето 2019 годов доля спроса на землю здесь выросла с 5,1% до 34,4%. Второе место у Ненецкого АО с ростом на 17,6 п. п. Третье заняла Сахалинская область, где интерес к земельным участкам вырос на 9,2 п. п. Ненецкий автономный округ занял первое место по доле спроса на землю: в 2019 году покупатели больше интересовались участками (55,3% спроса в сегменте), чем домами. Замыкает топ-10 Смоленская область, где доля спроса на земельные участки увеличилась за год на 4,2 п. п., до 31,2%. . [19].
Рисунок 2.4. 10 регионов с максимальным ростом доли спроса на земельные участки
Регионы, где интерес перешел с земли на частные дома
Снижение доли участков за год отмечено только в девяти регионах. Наиболее выражен этот сдвиг в структуре спроса в Иркутской области: за год интерес к земле упал здесь на 6,9 п. п. В Оренбургской области — на 3,3 п. п. В Ростовской области — на 2,2 п. п.
В группу регионов, где спрос сместился с земли на частные дома, попал и Московский регион: здесь доля интереса к земле снизилась на 0,2 п. п., однако осталась высокой: 38,5%. Такой же показатель у Татарстана.
Цены на земельные участки в России снизились в среднем на 26% в период с июня 2015 по июнь 2019 года. Такие цифры приводят специалисты портала недвижимости Domofond.ru, чье исследование поступило в распоряжение «Известий» во вторник, 16 июля. .[19].
Больше всего подешевела земля в Краснодаре и ближайших окрестностях — стоимость сотки рухнула на 33,3%, с 250 тыс. рублей до 166,6 тыс. рублей. Второе место занял Тамбов — цены упали почти на четверть, с 50,7 тыс. рублей до 38,2 тыс. рублей за сотку. Замыкает тройку лидеров Улан-Удэ, где стоимость участков сократилась на 24,4% — с 37,8 тыс. рублей до 28,6 тыс. рублей за сотку.
Однако участки дешевеют далеко не во всех регионах. Так, в 42 городах и окрестностях стоимость земли, напротив, выросла. Положительная динамика колеблется в пределах от 0,6 до 66,4%.
Лидером по темпам роста цен на землю стал Нижний Новгород: за четыре года стоимость сотки поднялась здесь на 66,4% — с 36,4 тыс. рублей до 60,5 тыс. рублей. На втором месте Владивосток с ростом в 61,7%: с 95,2 тыс. рублей до 153,8 тыс. рублей за сотку. Третье место занял Санкт-Петербург: земля в городе и пригородах выросла в цене на 46,7% — с 72,3 тыс. рублей до 106 тыс. рублей за сотку.
Примечательно, что в целом по России земли поселений (ИЖС) потеряли 25,6% стоимости, а земли сельскохозяйственного назначения (СНТ и ДНП) — 16%.
Повышенным спросом пользуются наименее загруженные транспортные направления. Популярными у арендаторов являются складские комплексы на западе и юго-западе. Здесь проходят крупнейшие современные автомагистрали — Новорижское, Минское, Можайское, Волоколамское шоссе, а также расширенные и реконструированные Киевское и Калужское шоссе. Востребованность направления также обусловлена ростом значения аэропорта Внуково.
Аналогично ситуации на рынке продажи ставки аренды в среднем уменьшаются по мере удаления от центра. Самыми дорогими направлениями остались Северо-Западный, Юго-Западный и Западный округа, восточное направление оказалось относительно дешевым.
Рисунок 2.5. Средняя цена предложения по округам, руб./кв.м (с НДС, операц. Расходами, но без учета коммунальных платежей) .[17].
Как и рынок продажи, рынок арендных ставок в складском сегменте класса С (В-) в 2019 г. не претерпел значительных изменений. Стагнация связана с увеличившимися рисками для арендаторов в связи с реновацией. Арендаторы опасаются, что объект может попасть в программу реновации, и заключают договоры на короткий срок.
Среднее значение ставки капитализации для складской недвижимости класса С (В-) по итогам 2019 г. составляет 11,5 %. Вакансия на рынке складской недвижимости класса С (В-) остается по-прежнему низкой – 4-5 %
Обзор рынка офисной недвижимости класса С (В-) – итоги 2019 года
Рынок офисной недвижимости класса «С» («В-») Москвы восстанавливается после кризиса. Вакансия в этом сегменте составила 8,5%. Среднее значение ставки капитализации – 10,5%. Ставки аренды на офисы класса «С» («В-») составили 6 800 – 18 343 рублей за кв. м в год. Цены продажи офисных помещений класса «С» («В-») находились в диапазоне 83 659 – 202 957 рублей за кв. м (в зависимости от округа расположения).
Москва делится на экономические зоны исходя из административных округов и основных транспортных магистралей (Садовое кольцо, ТТК, МКАД). Ставки аренды и цены на недвижимость уменьшаются по мере удаления от центра. В Москве эксплуатируется свыше 23 млн. кв. м помещений класса «С», что составляет около 55% офисного рынка.
Офисные объекты класса С (В-) в Москве по большей части сконцентрированы в зоне Садового кольца (бывшие жилые особняки XIX века) и вблизи ТТК (бывшие научно-исследовательские институты и ведомственные здания). Класс С (В-) офисной недвижимости столицы по большей части представлен объектами, при возведении которых не учитывались современные требования к офисной недвижимости. Объекты сконструированы с коридорно-кабинетной или смешанной планировкой, с минимальным набором сервисных услуг (охрана, парковка, организация питания).
Предложение на офисном рынке класса «С» («В-»)
По итогам 2019 года наибольшее количество предложений офисов класса С (В-) находилось в экономической зоне между ТТК и МКАД – 74%. На втором месте объекты между Садовым кольцом и ТТК – 15%, внутри Садового кольца - 8%. В зоне за МКАД Садовым расположено 3% предложений о продаже объектов офисной недвижимости класса С (В-).
Рисунок 2.6 Распределение количества предложений о продаже по округам.[17].
Крупнейшими офисными объектами класса С (В-), выставленными на продажу в 2019 году, являлись:
• Офисный комплекс класса В- на Огородном проезде, 5, стр. 2, площадью 30 000 кв. м;
• Офисное здание класса С в Костомаровском переулке, 3, стр. 12, общей площадью 26 636 кв. м.
Рисунок 2.7 Распределение количества предложений о продаже по экономическим зонам. [17].
В течение 2019 года Центральный административный округ оставался неизменным лидером по количеству предложений о продаже объектов офисной недвижимости класса С (В-) -23%. Это объясняется наличием в округе большого количества административных зданий соответствующего класса. На втором месте по числу предложений был Западный округ – 12,3%, а Северо-Восточный АО замыкает тройку лидеров – 10,7%. 25% экспонируемых офисных объектов – это помещения площадью 100-250 кв. м. По 15% объектов продаются площадью до 50 кв. м и 50-100 кв. м. 7% объектов реализуются в диапазоне свыше 3 000 кв. м.
