Глава 1. Земельный кадастр
1.1. Понятие земельного кадастра.
Земельный кадастр – это книга (реестр) о предметах поземельного обложения; в широком понятии в условиях частной собственности на землю – это определенная система действий по учету, описанию и оценке земли, проводимая государством с целью получения сведений о земле для поземельного налогообложения.
Земельному кадастру в общем виде свойственны следующие операции:
• учет земель;
• описание земель;
• оценка земель.
Земельный кадастр содержит данные количественного учета земель, которые характеризуют фактическое состояние и использование земель. Он подразумевает сведения о распределении земель по формам и субъектам земельной собственности, землепользователям и арендаторам, распределенные по категориям земель, видам и подвидам угодий по районам, субъектам Федерации и стране в целом. Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. При этом принимаются во внимание сервитуты, а также иные ограничения (обременения) прав пользования землей, установленные в законодательном, административном и судебном порядке. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (территориального зонирования). Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных не только земельного, но и градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный реестр.
Глава 2. Проблемы и противоречия кадастровой оценки земельных участков
2.1. Понятие кадастровой стоимости земельного участка.
Представлены материалы, характеризующие взаимоотношение кадастровой и рыночной стоимостей на современном этапе и возникающие на этой основе юридические коллизии.
Кадастровая оценка является частью общей системы оценочной деятельности, стоимостной оценки имущества, регулируемой ФЗ N 135-ФЗ. Государственная кадастровая оценка используется:
• для целей налогообложения (земельный налог);
• при определении арендной платы за пользование земельными участками;
• при определении выкупной стоимости земельного участка.
Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или рассмотрения споров о результатах ее определения.
Земельный участок как первичное понятие, единое для всей страны, характеризуется набором показателей, определенным Российским законодательством: местоположение, границы, площадь, стоимость, принадлежность и т.д. Когда же земельный участок рассматривают совместно с прочно связанным с ним иным недвижимым имуществом, число показателей резко возрастает за счет технических и стоимостных характеристик недвижимого имущества, истории и экономики его использования, степени обустройства, пространственной и экологической устойчивости и т.д.
Порядок определения кадастровой стоимости регламентирован действующим законодательством, согласно которому органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации принимают решение о проведении не реже одного раза в 5 лет государственной кадастровой оценки земельных участков. Управление Росреестра субъекта Российской Федерации готовит списки (перечни) всех земельных участков, находящихся на территории субъекта и подлежащих кадастровой оценке, после чего производится собственно кадастровая оценка. В основе кадастровой оценки земельных участков лежит принцип их классификации по целевому назначению и виду разрешенного использования. Определение кадастровой стоимости каждого конкретного участка осуществляется на основании удельного показателя – кадастровой стоимости 1 м2, который определяется для каждого отдельно взятого каждого кадастрового квартала и вида использования.
Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)» установил равенство между понятием кадастровой и рыночной стоимости и определил, подразумевая под кадастровой стоимостью установленную в процессе государственной кадастровой оценки рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую методами массовой или индивидуальной оценки. Вместе с тем рыночная стоимость объекта может соответствовать кадастровой только в том случае если она определена с использованием индивидуальных методом оценки. Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества может быть приравнена к рыночной стоимости при условии исключения факторов, значительно влияющих на такую стоимость и сокращения периода времени от начала действия результатов кадастровой оценки до момента утверждения новых результатов, полученных в результате предыдущих оценочных работ (срок актуализации – пять лет). В противном случае кадастровая стоимость подлежит корректировке.
Определение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков определяется следующим образом:
• субъект Российской Федерации принимает решение о проведении кадастровой оценки земель, при этом должны быть оценены все земельные участки на территории данного субъекта;
• территориальным органом Росреестра соответствующего субъекта формируются списки земельных участков, подлежащих оценке, в котором отражаются такие его характеристики, как место расположения, площадь, наличие на участке объектов недвижимости и их назначение;
• привлекаемая Росреестра оценочная организация определяет удельный показатель кадастровой стоимости в отношении каждого квартала в соответствие с видом разрешенного использования и на основании информации о среднерыночной стоимости земельных участков данного вида использования в конкретном квартале, а также с учетом средних рыночных показателей стоимости объектов недвижимого имущества, расположенных на участках. Удельный показатель кадастровой стоимости в соответствии с действующим законодательством соответствует усредненному показателю рыночной стоимости 1 м2 земельного участка с конкретным видом разрешенного использования.
• результаты кадастровой оценки земель утверждаются нормативным актом субъекта Федерации, после утверждения результатов кадастровой оценки соответствующие сведения в отношении каждого земельного участка вносятся в систему кадастрового учета.
