В настоящее время на рынке жилой и коммерческой недвижимости большая часть сделок купли-продажи или аренды не проходит без участия риэлтора, поскольку большинство владельцев имущественных объектов предпочитают не тратить свое время на поиск клиентов и поручить эту задачу посреднику, который имеет обширную клиентскую базу и опыт подобной работы.
Однако неискушенные в юридических тонкостях граждане полагают, что, если они обратились в агентство недвижимости, они обеспечили себе так называемую безопасность сделки с недвижимым имуществом.
Риэлторское агентство, заявляя о своем профессионализме и репутации, соберет необходимые для сделки документы, проверит титул собственника, обеспечит государственную регистрацию сделки и поможет провести взаиморасчет. За свои услуги агентство взимает солидную комиссию и заверяет, что все будет в порядке. Но что если все же впоследствии что-то пойдет не так, понесет ли агентство недвижимости ответственность за допущенные просчеты в работе или некачественно оказанные услуги?
Зачастую ответственность риэлтора ограничена суммой его вознаграждения, а также неустоек, начисленных на это вознаграждение, и прочих сумм, которые гражданин, пострадавший от некачественных услуг, вправе взыскать, используя для защиты своих нарушенных прав положения Закона РФ от 07.02.1992 «О защите прав потребителей» (далее - Закон «О защите прав потребителей»). Однако потери гражданина от недобросовестности риэлтора могут исчисляться куда большими суммами, чем вознаграждение последнего, - стоимостью квартиры, например, если по сделке, сопровождаемой агентством, впоследствии выявятся какие-либо обстоятельства, которые приведут к признанию этой сделки недействительной. И на какие условия договора необходимо уделить особое внимание клиенту при его заключении, чтобы переданные риэлтору деньги не были потрачены зря?
В то же время, риэлтор предлагая клиенту проект договора на оказание своих услуг, должен предусмотреть в нем необходимые условия, определяющие перечень взаимных прав и обязанностей. Он как сторона договора также нуждается в определенных гарантиях.
В силу того, что риэлторская деятельность осуществляется в Российской Федерации непродолжительное время, при осуществлении риэлторской деятельности возникает множество проблем. Это связано с отсутствием в Российской Федерации специального регулирования риэлторской деятельности, позволяющего должны образом регламентировать данный вид предпринимательской деятельности.
Рассматриваемая тема актуальна и в связи с последними изменениями в гражданском законодательстве, которые касаются и риэлторской деятельности. В частности, в связи с принятием Федерального закона от 2 июля 2013 г. N 142-ФЗ (далее – Закон № 142-ФЗ) с 1 октября 2013 г. вступили в силу новые законодательные положения об объектах гражданских прав. В частности, содержится новая формулировка такого объекта гражданских прав, как оказание услуг.
Кроме того, в настоящее время готовится к принятию ожидаемый многими специальный Федеральный закон «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью» , который, как ожидается, в полном объеме будет регламентировать риэлторскую деятельность (проект содержит 24 статьи и охватывает практически все важнейшие стороны рассматриваемой деятельности).
В научной литературе имеют место утверждения, согласно которым необходимость в специальном регулировании отсутствует, поскольку такая деятельность регулируется положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), касающимися либо агентирования, либо возмездного оказания услуг.
Отсутствие единства мнений о правовой природе, понятии и сущности риэлторской деятельности как среди ученых-юристов, представителей органов государственной власти Российской Федерации, арбитражных судов и судов общей юрисдикции Российской Федерации, так и большинства граждан России, агентов по недвижимости (риэлторов), влечет ряд проблем, возникающих в процессе осуществления риэлторской деятельности. Так, для многих остается неясным каким договором должно оформляться оказание риэлторских услуг – договором возмездного оказания услуг, агентским договором или иным, что порождает ряд ситуаций, характеризующихся злоупотреблениями как со стороны риэлторов (что происходит чаще всего), так и со стороны их клиентов.
Кроме того, в силу существования различных точек зрения, касающихся правовой природы риэлторской деятельности, существуют и разные позиции о моменте возникновения у риэлтора права на вознаграждение.
От решения вопроса о правовой природе риэлторской деятельности зависит возможность применения мер защиты сторон договора. Не решен вопрос о праве риэлтора потребовать возмещения понесенных им в рамках риэлторской деятельности затрат (например затрат на размещение рекламы в СМИ, на телевидении, в интернете) как в случае достижения, так и в случае недостижения оговоренной с клиентом цели.
Таким образом, особенности договора оказания риэлторских услуг важно знать и клиенту (заказчику), и риэлтору, а также тем лицам, которые будут рассматривать этот договор в случае спора между ними (частнопрактикующим юристам, адвокатам, судьям).
Ввиду того, что риэлторская деятельность становится распространенным видом предпринимательской деятельности, который оказывает свое влияние на потребителей и вызывает все больший интерес общества, стали появляться работы современных ученых-правоведов, касающиеся риэлторской деятельности, которые заслуживают должного внимания со стороны юридического сообщества.
Исследованию вопросов риэлторской деятельности посвящены труды таких авторов как – А.П. Белов, М.А. Волкова, А.В. Егоров, М.В. Кратенко, Б.И. Пугинский, Л.Б. Ситдикова, Е.А. Суханов, Д.В. Петелин, О.В. Семушина, Е.В. Накушнова, Р.В. Шмелев и других.
Однако до настоящего времени монографий, в которых бы комплексно и глубоко исследовались проблемы договора оказания риэлторских услуг, к сожалению, нет. В связи с чем мы делаем вывод об актуальности выбранной темы.
Объектом настоящего исследования являются общественные отношения, связанные с договором оказания риэлторских услуг.
Предметом исследования являются нормы гражданского законодательства, регулирующие общественные отношения, связанные с заключением, прекращением, изменением и расторжением договора оказания риэлторских услуг.
Цель данного исследования – изучить нормы действующего гражданского законодательства, регулирующие общественные отношения, связанные с договором оказания риэлторских услуг, а также проанализировать материалы судебной практики по делам, связанным с заключением, прекращением, изменением и расторжением договора оказания риэлторских услуг.
Исходя из цели, были поставлены следующие задачи:
- раскрыть понятие и правовую природу договора оказания риэлторских услуг;
- представить стороны договора оказания риэлторских услуг;
- определить предмет и форму договора оказания риэлторских услуг;
- выделить существенные условия договора оказания риэлторских услуг;
- изложить права и обязанности сторон договора оказания риэлторских услуг;
- рассмотреть порядок заключения, прекращения, изменения и расторжения договора оказания риэлторских услуг;
- рассмотреть проблемы защиты прав потребителей риэлторских услуг и проблема страхования профессиональной ответственности риэлтора.
