Глава 1. Теоретические основы статистического изучения цен
Цена - это выражение стоимости товара в денежных единицах определенной валюты за количественную единицу товара в конкретных условиях места и времени.
Цены, процессы их образования и изменения представляют собой предмет статистического исследования. Статистика цен - самостоятельный блок, входящий как составная часть в статистику рынка. Поэтому в органах государственной статистики сформирована самостоятельная служба статистики цен.
Категория цен связана с функционированием товарно-денежных отношений. В условиях развитого рынка цена характеризует не только те затраты на расходы, которые произведены, но и признаваемые обществом с учетом спроса.
При помощи цен определяются, прогнозируются и анализируется эффективность объекта, выгодность для покупателей.
Рыночная цена выполняет различные функции, важный показатель конъюнктуры рынка, структуры и соотношения спроса и предложения. Цена - инструмент образования прибыли и управления эффективностью, фактор налогообложения.
Цены можно классифицировать по направлениям:
1. По формам продаж:
- контрактные цены – это фактическая договоренность между продавцом и покупателем;
- биржевые котировки - это уровень цены товара, реализуемого через биржу. Цена биржевого товара складывается из биржевой котировки и надбавки за качество, удаленность от места поставки;
- аукционные цены, отражающие ход продаж на аукционах
2. По стадиям продажи:
- цены предложения, по которым продавец желает продать объект.
Как правило, это верхний предел диапазона возможных цен этого товара, который корректируется в ходе переговоров с покупателем.
- цены спроса, по которым покупатель заинтересован приобрести товар;
3. По степени устойчивости во времени:
- твердые, устанавливаются при заключении договора на весь срок действия;
- скользящие, в договоре устанавливается исходная цена и оговаривается порядок внесения поправок в случае изменения стоимости ценообразующих факторов.
В качестве базовой цены, ориентира для внесения поправок уровня цены при заключении сделки используются:
1. Расчетные цены, которые обосновываются для каждого конкретного заказчика.
2. Справочные цены, публикуемые в справочниках, периодических изданиях. Как правило, это средние цены фактических сделок за определенный период, экспертные оценки.
Задачами статистики цен являются:
- регистрация цен, наблюдение за их изменением;
- анализ уровня цен;
- характеристика структуры цен;
- изучение соотношений цен;
- региональный анализ цен;
- анализ и моделирование динамики цен;
- выявление и моделирование факторов, влияющих на уровень и динамику цен;
- изучение конъюнктуры рынка;
- прогнозирование цен.
Специфика формирования рынка недвижимости
Для того, чтобы определить факторы, влияющие на стоимость недвижимости, необходимо проанализировать факторы, определяющие специфику рынка недвижимости на этапе его становления. А также понимать куда рынок недвижимости может двигаться в будущем и что его ожидает с спецификой, по которой он сформирован.
На становление и развитие рынка недвижимости на оказывали влияние следующие моменты.
Политические факторы - специфические факторы, запаздывание с началом становления рынка недвижимости по сравнению с другими секторами экономики; экономическая и социальная нестабильность.
Юридические факторы - ускоренные и не всегда отлаженные процедуры приватизации; отсутствие механизмов проверки правового статуса и юридической истории объектов недвижимости.
Рыночные факторы - зарождение и становление рынка аренды, развитие рынка коммерческой недвижимости.
Финансовые и экономические факторы - высокие темпы инфляции, неразвитость и нестабильность финансовой системы; отсутствие необходимой для функционирования рынка недвижимости финансовой и рыночной инфраструктур.
Особенности соотношения спроса и предложения на рынке недвижимости.
От спроса, предложения зависят такие важные экономические параметры, как цены, доходность, риски приобретения или создания объектов недвижимости.
В этом отношении понимание особенностей реакции спроса и предложения на рынке недвижимости на такие параметры, как цены, доходы, является весьма существенным обстоятельством, позволяющим грамотно интерпретировать данные о состоянии рынка и, что еще важнее, делать обоснованные прогнозы относительно его развития.
Баланс спроса и предложения один из определяющих факторов. Больше всего ситуацию на рынке недвижимости определяют именно эти два фактора, влияя на цены.
Стоит отметить, что любой объект недвижимости это результат взаимодействия земли, капитала и труда, причем два последних мобильны, а земля неподвижна и ограничена. Эти свойства земли определяют невозможность увеличения предложения недвижимости даже при росте цен на нее. На рынке недвижимости, так же как и везде, рост цен сменяется их падением, превышение спроса над предложением - избытком предложения.
Рассмотрим выбор различных вариантов решения проблемы увеличения объема предложения на рынке недвижимости. Например застройщик в ситуации увеличения спроса на рынке недвижимости должен будет выбирать между приобретением новых участков земли и более интенсивным использованием уже имеющихся. Главное, чем должен руководствоваться застройщик это цена земли и дополнительных вложений капитала. Если приобретение дополнительных земельных участков оказывается затратнее, чем использование более дорогих конструкций, материалов, то лучшим будет путь замещения земли капиталом, если нет — лучше идти по пути приобретения земли. Следовательно, предложение на рынке недвижимости может быть увеличено различными способами.
Другое дело, что освоение новых территорий, создание новых объектов недвижимости, внедрение новых материалов и конструктивных решений — процесс длительный, поэтому предложение на рынке недвижимости не может быть увеличено сразу же после возрастания цен на недвижимое имущество.
Таким образом, спрос и предложение, являясь одним из факторов, определяющих рост или падения цен на рынке недвижимости, находятся во взаимодействии со всеми остальными факторами.
Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости
Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки.
Такие факторы могут быть отнесены к трем различным уровням:
Первый уровень региональный - уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и на оцениваемый объект.
Второй уровень местный - уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.
Третий уровень непосредственного окружения - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.
Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости.
К первому уровню относятся следующие 4 группы факторов
1.Социальные:
- базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;
- тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи;
- тенденции изменения образовательного уровня, уровня преступности;
- стиль и уровень жизни.
2.Экономические:
- общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне;
- факторы спроса, уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов;
- факторы предложения, наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; налоги.
В условиях равновесного рынка и стабильной экономики темп роста цен на недвижимость складывается из суммы темпа роста инфляции национальной валюты и темпа прироста ВВП (обычно около 1-3%).
Состояние российской экономики сильно зависит от экспорта продукции топливно-энергетического комплекса. Существующий на данный момент уровень мировых цен на нефть становится одним из макроэкономических факторов, который, способствуя экономическому росту в стране, опосредовано влияет на рынок недвижимости. Если же цена на нефть сильно упадет до того, как экономика Росси станет более разнообразной, то платежеспособность сильно снизится, что окажет понижающее влияние на цены.
3. физические:
- климатические условия, природные ресурсы, рельеф, почва;
- экология;
4. политические:
- политическая стабильность, безопасность;
- налоговая политика, финансовая политика, предоставление льгот;
- зонирование;
- строительные нормы и правила;
- услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы;
Примеров неоднозначного воздействия законодательных актов на функционирование рынка недвижимости является Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» вступивший в силу в апреле 2005 года. С одной стороны он защищает права дольщиков, с другой ставит застройщиков в очень жесткие рамки, выполнить которые они не могут.
Региональные органы также могут принимать отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.
Государство может воздействовать на рынок недвижимости не только посредством прямого законодательного регулирования, но и через фискальные инструменты. В настоящее время обсуждается создание закона направленного на борьбу с так называемыми инвестиционными квартирами, способствующими повышению цен на рынке жилой недвижимости. Появлению инвестиционных квартир вызвано высокими темпами роста цен на жилье.
Ко второму уровню относятся следующие факторы.
1.Местоположение:
- по отношению к местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге зеленым массивам;
- наличие и состояние коммуникаций;
- наличие объектов социально-культурного назначения;
2. Условия продаж:
- особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей
- сроки кредитования; процентные ставки.
К третьему уровню относятся следующие факторы:
1.Физические характеристики:
- площадь, материал постройки, год постройки , этажность;
- качество строительства и эксплуатации;
- функциональная пригодность;
2.Архитектурно-строительные:
- стиль, планировка, конструкции;
3.Финансово-эксплуатационные:
- эксплуатационные расходы;
- стоимость строительства;
- доходы, генерируемые объектом недвижимости.
Совокупность приведенных выше факторов определяет среднюю цену на рынке.
Параметры, корректирующие цену отдельно взятой квартиры по отношению к среднему уровню цен, делятся на 3 категории:
• постоянные;
• условно-постоянные;
• условно-переменные.
Постоянные параметрыквартиры отражают характеристики, которые относятся к дому в целом:
• район;
• тип здания.
К условно-постояннымотносят факторы, которые, не могут быть изменены владельцами:
• общая площадь;
• этаж;
• планировка;
• естественная освещенность помещения;
• балконы, лоджии;
• наличие лифта;
К условно-переменнымотносятся параметры, связанные с комфортностью жилища:
• состояние полов, потолка, стен;
• окна и двери;
• инженерные коммуникации;
Первые две группы позиционируют квартиру, определяя к какому классу, она принадлежит: элитная, бизнес-класс или эконом-класс. Характеристики параметров второй группы однозначно влияют на формирование цены - увеличение либо уменьшение. Третья группа определятся исходными характеристиками из первых двух групп. Так стандартный ремонт элитной квартиры не повышает ее стоимость, аналогичный эффект возникает в ситуации евроремонта в ветхом доме.
Одной из особенностей российского рынка жилой недвижимости является то, что люди стремятся жить в центре города, а стоимость остальных районов пропорционально снижается по мере удаления от центра.
Как можно заметить изменение цены одного м2в зависимости от общей площади квартиры не является пропорциональным. Разрыв между ценой одного квадратного метра квартир с маленькой площадью и прочих квартир объясняется существенным дефицитом маленьких квартир на рынке. Первичный рынок не способствует снижению этого дефицита, поставляя на рынок квартиры с площадью, как правило, от 50 м2.
Следующим параметром, определяющим стоимость квартиры, является материал, из которого сооружен дом.
В соответствии с данным признаком классификации выделяют дома:
• деревянные;
• монолитные,
• панельные;
• кирпичные.
Несмотря на активное развитие новых форм блочного и панельного домостроения, кирпичные дома остаются наиболее престижными.
В число факторов понижающих цену квартиры входит расположение на крайних этажах. В среднем м2 квартир на крайних этажах стоит на 5% меньше, чем в квартирах на средних этажах.
Для рынка коммерческой недвижимости, напротив, принадлежность помещения к крайнему, а именно первому этажу, вкупе с отдельным входом является обстоятельством, повышающим цену квадратного метра в среднем на 20%.
Еще одним отличием формирования цены на рынке коммерческой недвижимости является менее выраженная зависимость цены квадратного метра от приобретаемой площади.
Основным фактором, определяющим стоимость коммерческой недвижимости, является территориальное расположение. Помимо самого района важным фактором, влияющим на стоимость квадратного метра, является местоположение помещения в районе. Особым спросом пользуются улицы с интенсивным людским потоком.
В числе условий влияющих на цену нежилого помещения входят:
• парковка;
• инженерные коммуникации;
• ремонт.
Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости
Рассмотрим две группы факторов: социально-экономические и политико-психологические.
1. Социально-экономические:
Рост доходов населения влияет на уровень цен. Уровень доходов — это показатель, относящийся ко всем жителям региона, а такого товара, как недвижимость, — это, в основном, люди с наиболее высокими доходами. Состояние экономики
Общее состояние экономики влияет на стоимость недвижимости достаточно сложно, но резкий спад в экономике неизбежно приведет к снижению цен. Но это в случае резкого спада. Если же спад небольшой, то зависимость между ВВП и ценами на недвижимость может быть и прямо противоположной.
