Актуальность темы исследования. Статья 40 Конституции России [1] предусматривает право каждого на жилье. Но сейчас только малозначительная часть населения страны может приобрести жилое помещение в собственность. Ипотечные программы за прошедшее десятилетие показали свою невысокую эффективность из-за больших процентных ставок. В имеющихся финансовых условиях приобретение жилья в собственность считается фактически единственным методом обеспечивания людей жилыми помещениями. Высокие цены на жилые помещения не позволяют сделать упомянутый способ доступным для большинства населения в Российской Федерации.
Это влечет необходимость теоретической разработки и практического применения новых договорных конструкций, обеспечивающих предоставление жилых помещений нуждающимся гражданам. Наряду с договорами, опосредующими отчуждение жилья в собственность, целесообразно расширение практики применения договоров, по которым жилое помещение передается во временное владение и пользование на возмездной основе. Одним из таких договоров является договор коммерческого найма жилого помещения. Договор коммерческого найма жилого помещения имеет преимущества перед иными договорным конструкциями, обладающими социальной направленностью в жилищно-правовой сфере, которые заключаются в том, что целевая аудитория граждан не ограничивается критериями их материальной обеспеченности. Более того, доход, аккумулируемый с возмездного владения и пользования жилыми помещениями по договорам коммерческого найма, может быть направлен на строительство новых объектов государственного и муниципального жилищного фонда коммерческого использования, что в свою очередь позволит снизить срoк ожидания гражданами жилых помещений. Указанные, а также иные преимущества договора коммерческого найма позволят иным образом подойти к обеспечению нуждающихся граждан жилыми помещениями.
Таким образом, действующее законодательство, регулирующее договор коммерческого найма жилого помещения, нуждается в дальнейшем совершенствовании, что, несомненно, подтверждает актуальность темы настоящего исследования.
Объектом работы выступают общественные отношения, опосредуемые договором коммерческого найма жилого помещения.
Предметом исследования являются нормы гражданского и жилищного законодательства, регулирующие договор коммерческого найма жилых помещений, а также практика их применения.
Целью исследования является разработка теоретических предложений и практических рекомендаций, направленных на совершенствование российского законодательства, регулирующего договор коммерческого найма жилого помещения.
Поставленная цель определила основные задачи исследования:
1.Исследовать юридическую природу договора коммерческого найма жилого помещения для выявления особенностей и целевого назначения исследуемой договорной конструкции.
2. Определить особенности правового режима жилого недвижимого имущества, как объекта договора коммерческого найма.
3. Выявить сущность вещных прав и обязательств, вытекающих из договора коммерческого найма жилого помещения для всестороннего изучения природы правоотношений коммерческого найма жилых помещений.
Степень научной разработанности. Отношения коммерческого найма жилого помещения получили свое развитие с принятием II части Гражданского кодекса Российской Федерации в 1996г. Однако за прошедший период научным проблемам коммерческого найма жилых помещений не было уделено должного внимания. При написании работы были использованы труды ученых-цивилистов, исследовавших проблемы имущественного и коммерческого найма, в частности, С.В.Вишневской, Б.К.Комарова, П.В.Крашенинникова, В.Н.Литовкина, Р.А.Ремидовского, В.Ф.Чигира. В рамках указанных работ были изучены проблемы практического применения договорных конструкций коммерческого найма жилых помещений.
Кроме того, были проанализированы материалы диссертационных исследований посвященные договору коммерческого найма жилого помещения Е.В.Поповой, И.В.Чечулиной. Однако указанные исследования были проведены до принятия в 2005 г. Жилищного кодекса Российской Федерации и жилищных программ, которые разрабатывались применительно к новому федеральному законодательству.
Теоретической основой работы составили труды ученых-цивилистов, рассматривавших и изучавших особенности юридической природы гражданско-правовых договоров, договоров по передаче имущества во владение и пользование гражданам, обязательственных отношений, имущественного найма: А.Н.Андреева, В.А.Белова, М.И.Брагинского, В.Н.Васина, В.В.Витрянского, Б.Д.Завидова, О.С.Иоффе, А. Ю.Кабалкина,
B.И.Казанцева, С.М.Корнеева, О.А.Красавчикова, М.И.Кулагина, Д.А.Магеровского, Д.И.Мейер, И.Б.Новицкого, Г. Ф.Шершеневича.
Также были изучены посвященные проблемам жилищно-правовых отношений научные труды С.И.Аскназия, Т.Ю.Астапова, В.А.Баракова, Ю.Г.Басина, И.С.Вишневской, А.Ю.Городова, А.К.Губаева, В.В.Гущина, П.В.Крашенинникова, C.В.Пчелинцева, Л.М.Пчелинцевой.
Источниковой база исследования послужили: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, иные федеральные законы, подзаконные акты, а также законодательство субъектов Российской Федерации и законодательство зарубежных стран.
Данная работа состоит из введения, трёх глав, которые объединяют девять параграфов, заключения, списка использованных источников.
