Онлайн поддержка
Все операторы заняты. Пожалуйста, оставьте свои контакты и ваш вопрос, мы с вами свяжемся!
ВАШЕ ИМЯ
ВАШ EMAIL
СООБЩЕНИЕ
* Пожалуйста, указывайте в сообщении номер вашего заказа (если есть)

Войти в мой кабинет
Регистрация
ГОТОВЫЕ РАБОТЫ / ДИПЛОМНАЯ РАБОТА, ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ И ОЦЕНКА БИЗНЕСА

Основные подходы и методы в оценке рыночной стоимости имущества

cool_lady 1850 руб. КУПИТЬ ЭТУ РАБОТУ
Страниц: 74 Заказ написания работы может стоить дешевле
Оригинальность: неизвестно После покупки вы можете повысить уникальность этой работы до 80-100% с помощью сервиса
Размещено: 14.01.2021
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Объектом данной работы является методы и подходы в оценке стоимости объекта. Предметом исследования работы – оценка стоимости объекта недвижимости современных условиях. Для достижения максимально точной оценки недвижимости необходимо использовать три основных метода: затратный, доходный и сравнительный подходы. Эти методы рассмотрены в данной работе.
Введение

В связи с развитием рыночной экономики России появилась большое количество форм собственности, возможность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику домом, квартирой, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес. Одним из основных вопросов, возникающих при реализации права собственника, является вопрос о стоимости собственности. Главной сферой применения оценочных технологий являются операции по купле-продаже объектов недвижимости и целых компаний, а также инвестиционная деятельность. Оценка стоимости необходима, в частности, при получении кредита в банке под залог стоимости тех или иных активов, акций, доли участия или предприятия в целом. В условиях развития рыночной экономики оценка недвижимости приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций. Актуальность данной работы заключается в том, что недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни общества страны, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля и недвижимость всегда составляет весомую часть национального богатства.
Содержание

Введение 3 Глава 1. Теоретические аспекты рыночной оценки стоимости 4 1.1. Понятие и определение оценки рыночной стоимости 4 1.2 Нормативно-правовое регулирование 14 Глава 2 Основы оценки имущества 18 2.1. Особенности и общие положения оценки 18 2.2. Федеральные Стандарты Оценки 25 Глава 3. Оценка рыночной стоимости на примере дома котельники 19 31 3.1. Определение рыночной стоимости затратным подходом 31 3.2. Определение рыночной стоимости сравнительным подходом 54 Заключение 73 Список литературы 74
Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации [Текст]: офиц.текст:по состоянию на 01.09.2013. - М.: Проспект, 2013. 2. Земельный кодекс Российской Федерации [Текст]: [принят ГД РФ 28.09.2001] : офиц.текст : по состоянию на 06.09.2013. – М.: Проспект, 2013. 3. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая): [принят ГД РФ 19.07.2000] : офиц.текст : по состоянию на 24.08.2013. – М.: Проспект, 2013. –Федеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» 4. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[принят ГД РФ 17.06.1997] : 5. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации 6. Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 02.12.2013) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" 7. Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков». [ 8. Приказ Минэкономразвития России от от 20 июля 2007 г. N 256 Об утверждении ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки) – (в ред. от 22.10.2010 N 509) 9. Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255 (ред. от 22.10.2010) "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 23 августа 2007 г. N 10045) 10. Приказ Минэкономразвития России от от 20 июля 2007 г. N 254 Об утверждении ФСО №3 « Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)». 11. Приказ Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 508 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)" 12. Варламов А.А., Севостьянов А.В. Земельный кадастр. В 6 т. Т. 5. Оценка земли и иной недвижимости. [Текст]:- Серия: Учебники и учебные пособия для студентов высших учебных заведений. Москва. КолосС, 2008. 13. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости [Текст]: Учебное пособие / С.В. Грибовский. – М.: Маросейка, 2009. 14. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости [Текст]: / А.Г. Грязнова, М.А. Федотова, И.Л.Артеменков; под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. Учебник. Изд. 2-е – М.: «Финансы и статистика», 2010. 15. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости [Текст]: учебное пособие / Е.Н.Иванова; под ред. М.А. Федотовой.- 2 изд, стер.-. М.:КНОРУС, 2008 16. Коростылев С.П. Кадастровая оценка недвижимости [Текст]: учебное пособие / С.П. Коростылев - М.: Маросейка, 2010. 17. Международные стандарты оценки 2011. [Текст / Перевод с английского под ред. Г.И.Микерина, И.Л.Артеменкова. – М: Саморегулируемая общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», - 500 экз. - 2013.
Отрывок из работы

Глава 1. Теоретические аспекты рыночной оценки стоимости 1.1. Понятие и определение оценки рыночной стоимости Оценка рыночной стоимости – итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены. Одним из главных преимуществ при продаже недвижимости, является правильно определенная цена на нее. Задача собственника – попасть в конъюнктуру рынка, предложить недвижимость по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда недвижимость выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию. Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка. Законодательство Российской Федерации регламентирует все виды хозяйственной деятельности, связанные с недвижимостью. Поэтому правильная оценка объектов недвижимости, а также оценка земли, является важной проблемой. Согласно ст.130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимости также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Цели оценки - самые разнообразные: вступление в наследство (квартиры), оценка недвижимости под залог кредитования, для определения стоимости при страховании объектов, для внесения недвижимости в уставной капитал. Содержание типового отчета по оценке недвижимости как правило включает несколько постоянных разделов: описание объекта оценки и прав на него, анализ и выводы оценщика относительно его наилучшего и наиболее эффективного использования; анализ рынка недвижимости; описание применяемых методик оценки; расчет стоимости с использованием различных подходов или обоснование от использования того или иного подхода; согласование результатов оценки и расчет итоговой стоимости объекта. До настоящего времени оценка зданий, сооружений, частных домов и различных построек проводится страховыми компаниями, как правило, по стоимости, отраженной в балансе, по данным бюро технической инвентаризации, договоров купли-продажи. Ежегодные переоценки стоимости имущества, проводимые в последнее время, привели к такому ее росту, что она просто не отражает реальной стоимости этого имущества. Особенно сильно дисбаланс проявляется при оценке объектов недвижимости с достаточно большим сроком эксплуатации и функционирования. Передать такие объекты в перестрахование довольно сложно, а брать на себя весь объем ответственности для отдельной страховой компании затруднительно, так как для этого необходимо обладать достаточными финансовыми ресурсами. Да и страхователям, которые имеют интерес в страховании принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления объектов недвижимости, бывает довольно трудно заплатить сразу цену страховки (страховую премию), размер которой зависит от стоимости объектов недвижимости. С формированием рыночных взаимоотношении? понятия недвижимости и оценка разных объектов недвижимости стали массово использоваться на практике, хотя их теоретическое объяснение применительно к особым обстоятельствам рынка России?скои? федерации располагается в стадии становления и формирования, а многочисленные термины имеют неоднозначное трактование. Недвижимое имущество - это физические объекты с зафиксированным месторасположением в пространстве и все без исключения, что неотделимо с ними связанно, как под поверхностью, так и над поверхностью земли или же все, что считается обслуживающим объектом, а кроме того права, круг интересов и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются едино связанные между собои? земельные участки и расположенные на них строения. Под объектами недвижимости подразумевается, во-первых, предприятие в целом как имущественныи? комплекс, а во-вторых, земельныи? участок, неотъемлемои? частью которого могут являться: ??Сооружение (здание) либо категория строении? (сооружении?), находящихся на этом участке, подземные построи?ки, принадлежащие к этому участку; ??Обособленные водные объекты, многолетние насаждения; ??Инженерные сооружения и сети, исполняющие подключение земельного участка и находящихся на нем строении? (здании?) к объектам инфраструктуры квартала или мегаполиса. Сюда же входят части собственности в объектах инженернои? инфраструктуры, находящихся в общеи? эксплуатации собственников недвижимости квартала или же города: ?? Стационарные построи?ки благоустрои?ства территории участка; ?? Элементы хозяи?ственного, транспортного и технического оборудования, относящиеся к данному объекту недвижимости, однако расположение вне границ его земельного участка; ??Другие объекты, которые в совокупности с перечисленными выше компонентами недвижимости составляют неотделимое конструктивное функциональное целое. Социальная значимость недвижимости - это удовлетворенность всех нужд человека (эмоциональных, физических, умственных). Существует три главных типа недвижимости - это территория, жилье и нежилые строения. Основои? объекта недвижимости считается территория. Жилье - это строение с полными удобствами, предназначенное для проживания человека. Оно бывает: элитным, стандартным, городским, загородным и другим. Недвижимость разнохарактерна по своему составу, способности удовлетворить различные потребности человека и по ее? функциям. Она разделяется по многофункциональному признаку на: жилую и нежилую. В нежилои? недвижимости выделяют: индустриальную, коммерческую, рекреационную недвижимую собственность, институциональную, гостиницы и недвижимость, что предназначена с целью смешанного использования. Под индустриальнои? недвижимостью подразумевают промышленные построи?ки, работающие фабрики, складские здания. Рекреационное недвижимое имущество предназначено в целях развлечении? - это построи?ки в зонах курортов, стадионы, клубы, бассеи?ны и прочие сооружения, предназначенные для отдыха. Институциональная недвижимость - сооружения для государственных либо городских организации?, больниц, санаториев и других функции? специального назначения. Имущество смешанного назначения - это сочетание перечисленных типов недвижимого имущества. Виды недвижимости по степени готовности к эксплуатации: Построи?ки, введенные в эксплуатацию; Сооружения, которые требуют ремонтных работ либо перестрои?ки; Незавершенное строительство. По степени воспроизводимости в натуральнои? форме выделяют недвижимое имущество: Невоспроизводимую – месторождения полезных ископаемых; Воспроизводимую – построи?ки, сооружения. По степени специализации различают: музеи и другие сооружения, относящиеся к культуре. Неспециализированную - это другая недвижимость, на которую имеется спрос на открытом рынке с целью инвестирования. По характеру использования недвижимое имущество необходимо с целью жилища, коммерческои? деятельности, сельскохозяи?ственных потребностеи?, специализированных целеи? (средние учебные заведения, церкви). Специализированную: химические и нефтеперерабатывающие фабрики; По целям владения она специализирована для бизнеса, проживания владельца, в качестве вложении?, с целью формирования и изучения, в качестве товарных запасов, для пользования ресурсов, которые в сегодняшнии? день период истощены. К недвижимости также относится и другое имущество. В соответствии с ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественныи? комплекс, используемыи? для осуществления предпринимательскои? деятельности, признается недвижимостью». Вещи, которые не имеют ничего общего с недвижимостью, в том числе деньги и ценные документы, признаются движимым имуществом. Существуют следующие признаки недвижимости: 1)Недвижимое имущество нельзя транспортировать без нанесения объекту вреда; 2)Недвижимое имущество основательно соединено с землеи?, при этом не только лишь на физическом уровне, но и на юридическом; 3)Надежность объекта инвестирования; 4)Любая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционнои? привлекательности; 5) Недвижимое имущество нельзя украсть, разрушить, либо потерять при простых условиях; 6) Стоимость недвижимости возвышенна, а ее? деление на имущественные части затруднительно, а в других вариантах и невозможно; 7) Сведения о сделках с недвижимостью зачастую являются недоступными; 8) Утрата потребительских качеств, либо перенос стоимости в ходе производства совершается постепенно по мере износа; 9) Польза недвижимости обусловливается возможностью удовлетворять своеобразную необходимость человека в жилои? и производственнои? площадях; 10) Вероятность положительного, либо негативного воздеи?ствия нового строительства на стоимость близлежащих территории?, здании?; 11)Существует направленность к повышению стоимости недвижимости со временем; 12) Имеются специфические риски, свои?ственные недвижимости, как объекту инвестирования: угроза физиологического повреждения под влиянием естественных и техногенных факторов, угроза накапливания внешнего и функционального износа, экономическии? риск, взаимосвязанныи? с условиями пересмотра аренднои? платы. В соответствии с п. 16 ФСО No1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» от 20 июля 2007 года N 256 проведение оценки включает следующие этапы: 1) Заключение договора на проведение оценки. Договор на осуществление оценки должен заключать в себе: ?? Предмет оценки; ?? Тип стоимости имущества (метод, способ оценки); ?? Объем денежного вознаграждения за проведение оценки; ?? Данные об обязательном страховании гражданскои? ответственности оценщика в согласовании с федеральным законодательством «об оценочнои? деятельности»; ??Наименование саморегулируемои? компании оценщиков, членом которои? является оценщик, и место нахождения этои? компании; ??Указание на стандарты оценочнои? деятельности, которые будут использоваться при проведении оценки; ??Указание на объем, порядок и основания наступления дополнительнои? ответственности по отношению к ответственности, установленнои? гражданским законодательством и федеральным законом «об оценочнои? деятельности», оценщика, либо юридического лица, с которым оценщик заключил трудовои? договор. В договоре на осуществление оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, обязаны быть указаны данные об оценщике, либо оценщиках, которые будут осуществлять оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика, либо оценщиков. Соглашение на осуществление оценки, как индивидуального объекта, так и ряда объектов обязан включать точное обозначение на этот объект, либо эти объекты, а кроме того описание данного объекта. Установка задания на оценку считается первоначальнои? шагом, на котором формируются базисные характеристики оценочного задания. Конкретная постановка задачи нужна с целью абсолютнои? и недвусмысленнои? трактовки характера задания на оценку, выбора способов оценки и объяснения результатов, отображенных в отчете [8]. Задание на оценку обязано включать следующую информацию: ?? Объект оценки; ?? Имущественные полномочия на объект оценки; ?? Цель оценки; ?? Предполагаемое применение результатов оценки и связанные с этим ограничения; ?? Тип стоимости; ?? День оценки; ?? Срок проведения оценки; ?? Дозволения и ограничения, на которых обязана опираться оценка. В задании на оценку, указаннои? в пункте 17 ФСО No 1, могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе: ??Рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях); ??Затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; ??Убытки (реальныи? ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях; ??Затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка. 2) Сбор и анализ информации, необходимои? для проведения оценки. Структура и объем важнои? информации, процесс ее? обработки и анализа, число задеи?ствованных оценщиков, в том числе завлеченных специалистов, а также время, необходимое с целью обработки сведении?, находятся в зависимости от установленного задания, типа оцениваемои? недвижимости и подобранных способов оценки. Результативность данного этапа зависит от тщательности заблаговременнои? организационнои? работы, которая запрашивает определения характера и объема необходимых данных, информационных источников, а также составления графика работы, которыи? наиболее нужен для оценки крупных объектов недвижимости. Для определения рыночнои? стоимости оцениваемои? недвижимости необходимая информация классифицируется по ряду признаков. 3) Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов. Оценка стоимости недвижимости обычно осуществляется с позиции трех основных подходов: ?? Затратныи? подход; ?? Сравнительныи? подход; ?? Доходныи? подход. 4) Обобщение результатов применения подходов к оценке и установление окончательнои? стоимости объекта оценки. Согласование результатов, полученных на основе всевозможных подходов и методов, представляет собои? заключительныи? этап установления стоимости оцениваемого объекта недвижимости При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки, обязаны учитываться тип стоимости, определенныи? в задании на оценку, а кроме того, суждения оценщика о качестве результатов, установленных в рамках примененных подходов. Выбранныи? оценщиком метод согласования, а также все допущения и примененные сведения должны быть аргументированы. 5) Составление отчета об оценке. На заключительном этапе оценки осуществляется передача клиенту подготовленного в письменнои? форме отчета об оценке, то есть, что считается документальным свидетельством надлежащего исполнения оценщиком своих прямых обязанностеи?. В отчете должно быть указано: дата проведения оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, а кроме того, приводятся другие сведения, которые важны с целью абсолютного и ясного объяснения итогов проведения оценки объекта, отраженных в отчете. В случае если определяется не рыночная стоимость, а прочие типы стоимости, в отчете должны быть указаны критерии оценки и причины отступления. В отчете должны быть указаны: ?? Дата составления и порядковыи? номер отчета; ?? Основание для выполнения оценки объекта; ?? Место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемои? компании оценщиков; ??Правильное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, относящегося к юридическому лицу, реквизиты юридического лица и балансовая стоимость этого объекта оценки; ??Стандарты оценки для установления соответствующего типа стоимости объекта оценки, подтверждение их использования при проведении оценки данного объекта оценки, список примененных при проведении оценки сведении? с указанием источников их получения, а также установленные при проведении оценки объекта оценки допущения; ??Очередность определения цены объекта и ее? окончательная величина, а также ограничения использования приобретенного результата; ?? Дата определения стоимости объекта оценки; ?? Список бумаг, применяемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. В проведении работ по части оценки недвижимости могут быть заинтересованы различные стороны: ?? Продавцы и потребители; ?? Собственники объектов недвижимости различного назначения; 13 ?? Инвесторы; ?? Кредитные компании (банки); ?? Муниципальные структуры (контрольно-ревизионные и налоговые); ?? Административные структуры муниципальных образовании?; ?? Страховые фирмы и пр. Все они, реализуя собственные экономические интересы, имеют все шансы заказать оценку, и тем самым, становятся заказчиками. Следует выделить, что потребности собственника в оценке могут быть следствием требовании? третьеи? стороны. Третьеи? сторонои? могут являться производители и посредники (дилеры и брокеры), потребители и продавцы, кадастровые оценщики и страховые компании, кредиторы (банки) и суды, арендаторы и арендодатели, бухгалтеры и управляющие, юристы и консультанты, экономические и лизинговые фирмы, партнеры и супружеская пара. Следует отметить, что в некоторых случаях у собственника (заказчика оценки) может быть в наличии ряд причин для проведения оценки. К примеру, владелец желает установить страховую стоимость с целью оформления страховки от пожара и ликвидационную стоимость, с целью получения кредита в ипотечном банке. Подобная ситуация вполне вероятна, и в данном случае оценка считается многоцелевои?. Таким образом, цель может утверждаться с точки зрения оценщика, собственника либо третьих персон, например банк либо государственное агентство Цель, для которои? производится оценка (ее? роль, функция), считается характеризующим фактором при подборе адекватнои? основы оценки (вида стоимости) и соответственно при подборе определенных подходов и подходов оценки. В Федеральных стандартах оценки – 2 (ФСО-2) цель и функция оценки задаются следующим образом: ??Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которои? определяется в задании на оценку; ??Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных деи?ствии? с объектом оценки. В соответствии со ст. 6 Закона об оценочнои? деятельности субъекты различных форм собственности России?скои? Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости. Это право является безусловным и не зависит от установленнои? процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности. Ситуации, в которых проведение оценки обязательно, определены в ст. 8 этого Закона; проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично России?скои? федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям. Существуют следующие принципы оценки недвижимого имущества [20]: 1. Принцип замещения. Он состоит в том, что наибольшая стоимость имущества ограничивается наименьшеи? ценои?, согласно которои? может быть получен другои? объект со схожеи? (равносильнои?) полезностью. Данныи? принцип подразумевает присутствие альтернатив выбора для потребителя. Он демонстрирует, то, что расцениваемому объекту практически постоянно может быть наи?дена целесообразная замена или в виде подобного существующего на рынке объекта, в том числе земельного участка, или вероятного нового строительства аналогичного объекта в приемлемые сроки. Этот многофункциональныи? принцип лежит в основе любого из трех обычных подходов к оценке стоимости - затратного, рыночного и доходного. 2. Принцип ожидания. Значит то, что стоимость формируется ожиданием предстоящих выгод, которые имеют все шансы быть получены от владения этои? недвижимостью. В соответствии с этим принципом стоимость обусловливается текущеи? стоимостью предстоящих доходов либо прочих ожидаемых предстоящих выгод. 3. Принципы, объединенные с территориеи? и ее? освоением (улучшениями). Данная категория принципов дает возможность дать оценку производственным свои?ствам объекта и условиям производства, и их воздеи?ствие на процесс развития стоимости, при этом не только лишь по отдельности, но и через характер их обоюдных взаимоотношении?. Тут объект рассматривается равно как часть производственнои? отрасли и на него деи?ствуют ключевые законы микроэкономики. Принципы этои? группы дают возможность оценщику более подробно отразить в расчетах свои?ства самого объекта оценки и тои? среды, в которои? он функционирует. Эти принципы нацелены на подробныи? анализ качеств недвижимого имущества и обстоятельств, в которых оно эксплуатируется, и без них невозможно использование затратного подхода. При этом в основе затратного подхода находится принцип замещения (первая группа), а расчет рыночнои? стоимости объектов недвижимости в рамках затратного подхода неосуществим в отсутствии применения третьеи? группы принципов. 4. Принцип остаточнои? продуктивности. Стоимость земельного участка обусловливается его продуктивностью (степенью эффективности на инвестированныи? капитал). В основе продуктивности находится прибыль, формируемая каждым из факторов производства. Для любого фактора производства имеет место своя форма компенсации (оплаты его привлечения): для земельного участка - рента, с целью труда заработная плата, для капитала - доля, для предпринимательских усилии? доход. Так как земля на физическом уровне недвижима, факторы труда, капитала и предпринимательскои? деятельности обязаны быть привлечены к неи?. А это значит, что сперва должна быть сделана компенсация за применение этих факторов и только лишь уже после этого возможна оплата ренты. 5. Принцип остаточнои? продуктивности. Это правило, согласно которому чистеи?шии? доход приписывается земле, исключительно впоследствии того, как оплачено привлечение остальных факторов производства. 6. Принцип вклада (предельнои? продуктивности). Стоимость объекта недвижимости находится в зависимости от наличия, либо отсутствия того или иного элемента улучшении? земельного участка. Таким образом, любои? из компонентов улучшении? земельного участка вносит вклад в стоимость объекта недвижимости и в соответствии с этим самого земельного участка. Это дополнение к стоимости объекта гарантируется привнесением нового фактора, затраты на которыи? могут являться больше либо меньше величины вклада. Вклад - это совокупность, на которую изменяется стоимость объекта недвижимости, по причине, присутствия либо отсутствия какого-либо дополнительного элемента улучшении? аграрного участка. Этот принцип показывает, в какои? степени дополнительное вложение средств в усовершенствование объекта недвижимости (земельного участка) повышает его стоимость. 7. Принцип изменяющеи?ся (возрастающеи? и уменьшающеи?ся) продуктивности. Реализуемые пользователем на земельном участке усовершенствования имеют свои?ством изменяющеи?ся продуктивности. Это значит, что присутствие других одинаковых обстоятельств, по мере прибавления улучшении? к земельному участку цена объекта возрастает растущими темпами вплоть до определеннои? конкретнои? точки, начиная с которои? стоимость хотя и увеличивается, однако уже замедляющимися темпами. Согласно этому принципу, дальнеи?шие улучшения экономически целесообразны до тех времен, пока рост стоимости объекта не сравняется с расходами на добавляемые улучшения. 8. Принцип сбалансированности (пропорциональности). В случае если к земле приложено недостаточно факторов производства, то в таком случае она не застроена. В случае, если слишком много — перегружена застрои?кои?, в обоих вариантах земля используется неэффективно и в соответствии с принципом остаточнои? продуктивности утрачивается стоимость земли. Все без исключения факторы производства обязаны находиться в надлежащем соответствии, в согласии друг с другом, для того, чтобы общии? доход от земли был максимальным. Принцип гласит: ради каждого типа землепользования стоимость недвижимости максимальна при оптимальнои? (сбалансированнои?) комбинации усовершенствовании? земельного участка. 9. Принцип экономического размера. Цена недвижимости возрастает при наилучшем размере земельного участка и наоборот. Приемлемыи? масштаб застрои?ки территории определяется конкурентоспособными условиями рынка и требованиями пользователеи?. Этот принцип устанавливает количество земли, пропорционально необходимое с целью обеспечения рационального масштаба землепользования в соответствии с рыночнои? конъюнктурои? в установленном месте. 10. Принцип экономического разделения прав. Системы имущественного права в ряде государств дают возможность делить и продавать по отдельности имущественные права по отношению к земле. Стоимость недвижимости возрастает при рациональном разделении (либо соединении) имущественных прав на объект недвижимости и в обратном порядке. Принцип экономического разделения гласит, то что имущественные права необходимо разделять и объединять таким способом, для того чтобы повысить общую стоимость недвижимости.
Условия покупки ?
Не смогли найти подходящую работу?
Вы можете заказать учебную работу от 100 рублей у наших авторов.
Оформите заказ и авторы начнут откликаться уже через 5 мин!
Похожие работы
Дипломная работа, Ценообразование и оценка бизнеса, 64 страницы
1200 руб.
Дипломная работа, Ценообразование и оценка бизнеса, 64 страницы
2000 руб.
Дипломная работа, Ценообразование и оценка бизнеса, 39 страниц
1200 руб.
Дипломная работа, Ценообразование и оценка бизнеса, 59 страниц
1800 руб.
Дипломная работа, Ценообразование и оценка бизнеса, 74 страницы
2200 руб.
Дипломная работа, Ценообразование и оценка бизнеса, 74 страницы
2200 руб.
Служба поддержки сервиса
+7 (499) 346-70-XX
Принимаем к оплате
Способы оплаты
© «Препод24»

Все права защищены

Разработка движка сайта

/slider/1.jpg /slider/2.jpg /slider/3.jpg /slider/4.jpg /slider/5.jpg