1. ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА
1.1. Понятие, предмет и форма договора социального найма
Центральным институтом жилищного и гражданского права России является договор социального найма жилого помещения, с помощью которого жилые помещения передаются в пользование вообще и во временное возмездное владение и пользование в частности.
Глава 35 ГК объединяет договоры, предметом которых служат жилые помещения, а целью - их предоставление контрагентам для проживания. Речь идет, таким образом, о договорах, связанных с одной из основных потребностей граждан - в жилье.
Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).
Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.
Предмет договора социального найма, является его существенным условием. ЖК РФ под жилым помещением понимает изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Таким образом, ЖК называет два основных критерия, по которым то или иное помещение может быть отнесено к числу жилых: изолированность и пригодность для постоянного проживания (правильнее говорить о пригодности для проживания). Последняя определяется совокупностью установленных санитарных, технических и иных норм и правил.
Изолированность жилого помещения (например, квартиры, комнаты) определяется наличием у него выхода (входа) либо в помещения общего пользования, либо (например, жилого дома, части жилого дома) на улицу. При этом к помещениям общего пользования (лестницы, коридоры и т.п.) не относятся помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд (кладовые и т.п.).
Не могут быть предметом договора социального найма жилого помещения неизолированные жилые помещения (например, проходная комната в квартире, состоящей из смежных комнат), помещения вспомогательного использования (кухни, кладовые и т.п.), общее имущество многоквартирного дома (о понятии общего имущества многоквартирного дома см. ст. 36 ЖК). Невозможность указанных объектов выступать в качестве предмета договора социального найма объясняется тем, что они не отвечают критериям жилого помещения: изолированности и пригодности для проживания.
Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации.
Как и ранее, ЖК РФ предусматривает простую письменную форму договора социального найма жилого помещения, который должен заключаться путем составления документа, подписанного обеими сторонами. Однако заключение такого договора будет осуществляться уже не на основании ордера, а на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения в жилищном фонде социального использования.
Несоблюдение простой письменной формы при заключении договора социального найма не влечет за собой его недействительность, поскольку это не предусмотрено ЖК РФ (ст. 162 ГК). В юридической литературе отмечалось, что, «поскольку простая письменная форма установлена главным образом для определенности взаимоотношений сторон, а значит, призвана тем самым обеспечить интерес контрагентов, государство обычно не вмешивается в вопросы, связанные с последствиями нарушения требований о письменной форме».
По общему правилу несоблюдение простой письменной формы договора (сделки) лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение заключения такого договора на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Например, при незаключении договора социального найма между нанимателем и наймодателем подтверждением возникновения отношений по пользованию жилым помещением может служить, в частности, надлежаще оформленное решение органа местного самоуправления о предоставлении такого жилого помещения конкретному лицу (лицам).
"Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. Согласно ч.1 ст.61 ЖК РФ наниматель жилого помещения в многоквартирном доме приобретает право пользования общим имуществом в этом доме. Предметом договора должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом не может быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме".
Как уже отмечалось, договор является бессрочным, "т.е. жилое помещение предоставляется гражданину в постоянное владение и пользование. В бессрочном характере договора социального найма жилого помещения выражается стабильность жилищных правоотношений и гарантированность права граждан на жилище государством".
Договор заключается в письменной форме. Такое условие содержалось и в ЖК РСФСР, однако на практике не соблюдалось. Договор подлежал заключению на основании ордера на жилое помещение. ЖК РФ ордер упразднил. Подчеркнем, что нарушение письменной формы не влечет в этом случае недействительности договора, но лишает стороны права при возникновении спора ссылаться в подтверждении сделки и ее условий на свидетельские показания, однако это не мешает им приводить письменные и другие доказательства.
Необходимо отметить, что основанием для заключения договора социального найма будет решение о предоставлении жилого помещения. "Между тем договор социального найма и данное решение - это документы, принципиально различные по своей юридической природе. Договор регулирует гражданско-правовые отношения, а решение - это ненормативный (индивидуальный) правовой акт, принятый уполномоченным органом, влекущий обязательные последствия для указанных в нем лиц. Поэтому оформление договора в виде отдельного документа должно обязательно осуществляться на практике".
1.2. Условия договора социального найма жилого помещения
Согласно статье 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующее от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
Следует отметить, что жилое помещение предоставляется лишь определенной категории граждан, указанных в статьях 49 и 51 ЖК РФ. "Малоимущим гражданам жилые помещения предоставляются в муниципальном жилищном фонде по решению органа местного самоуправления. Что касается иных категорий граждан, которые не являются малоимущими, но нуждаются в жилых помещениях, то им жилье предоставляется по решению соответствующих государственных органов (федеральных и региональных). Порядок обеспечения их жильем определяется федеральным законом или законами субъекта РФ. Иным категориям граждан также могут предоставляться жилые помещения муниципального жилищного фонда по решениям органов местного самоуправления" .
По договору социального найма жилье может предоставляться не только малоимущим, но и иным указанным в законе гражданам (например, военнослужащим, судьям, работникам прокуратуры и т.д.).
Соответствующие указания могут содержаться как в федеральных законах, так и в законах субъектов Российской Федерации.
Для предоставления жилья в социальный наем этим категориям граждан не важно, каков их доход, есть ли у них имущество, подлежащее налогообложению, и какова его стоимость. Важно то, что они считаются нуждающимися в жилых помещениях. Причем если малоимущие граждане признаются нуждающимися по основаниям, установленным ЖК РФ (ст. 51), то Закон, предусматривающий возможность передачи жилья в социальный наем иным категориям граждан, может одновременно установить и другие критерии нуждаемости. Например, ввести такое основание признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, как проживание в коммунальной квартире.
По общему правилу жилые помещения предоставляются «иным указанным в законе категориям граждан» в порядке, установленном ЖК РФ. Однако федеральный закон или закон субъекта Российской Федерации, определяя, что та или иная категория граждан может получать жилье в социальный наем, вводя дополнительные основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, может установить и иной порядок предоставления жилых помещений.
Жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации категориям граждан, признанных по установленным ЖК и (или) федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в установленном ЖК порядке, если иной порядок не предусмотрен указанным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации.
Указанным категориям граждан, могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае наделения данных органов в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение указанных категорий граждан жилыми помещениями. Жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются указанным категориям граждан в установленном ЖК порядке, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации.
Жилые помещения предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное (п.5 ст.49 ЖК РФ). При этом гражданин признается малоимущим с учетом его дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. А статус граждан, нуждающихся в жилых помещениях, определен в статье 51 ЖК РФ. Помимо данных лиц жилое помещение может быть предоставлено гражданам, жилое помещение которых признано в установленном порядке не пригодным для проживания и ремонту или реконструкции; детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей по окончанию их пребывания в образовательных и иных учреждениях; гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний.
Законодательство определяет необходимый перечень документов для постановки на учет для признания нуждающимся в улучшении жилищных условий: заявление гражданина; копии финансового и лицевого счета; выписка из домовой книги; акт либо справка о проверке жилищных условий; сведения о наличии жилья в собственности или осуществлении сделок по его отчуждению; план Ростехинвентаризации; документы, подтверждающие родственные отношения; паспортные данные; документы с прежнего места жительства; документы, подтверждающие статус; решение органа местного самоуправления о признании лица малоимущим.
2. ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
2.1. Стороны и цена договора социального найма жилого помещения
Права и обязанности наймодателя по такому договору определены в ст. 65 ЖК. Предусмотренное в ч. 1 право наймодателя требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги целесообразно рассматривать как его основное правомочие в качестве стороны договора социального найма жилого помещения. При этом необходимо иметь в виду, что это - далеко не единственное право наймодателя: ЖК закрепил также иные его права, например, запрещать вселение граждан в занимаемое нанимателем помещение (ст. 70), давать согласие на обмен жилых помещений (ст. 72), на передачу части занимаемого нанимателем помещения в поднаем (ст. 76) и др.
В ч. 2 ст. 65 ЖК перечислены основные обязанности наймодателя. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:
1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Независимо от того, предусмотрены ли указанные обязанности в конкретном договоре социального найма жилого помещения, наймодатель по такому договору не освобождается от их исполнения, поскольку эти обязанности установлены в императивных правовых нормах федерального закона.
Приведенный перечень обязанностей наймодателя не является исчерпывающим: наймодатель несет и иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством.
Кроме того, согласно ч. 3 ст. 65, дополнительные (по сравнению с установленными ЖК и иными актами жилищного законодательства) обязанности наймодателя можно предусмотреть также непосредственно в договоре социального найма жилого помещения. Однако представляется, что сделать это по инициативе нанимателя жилого помещения по договору социального найма на практике будет непросто.
На практике встречаются случаи, когда освободившееся в квартире жилое помещение в виде изолированной комнаты или комнат при отсутствии в нем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий или имеющих жилую площадь менее установленной нормы на одного человека или не имеющих возможности его выкупить, передается этими же нанимателями (нанимателю) квартиры по договору коммерческого найма. За таким нанимателем занимаемое им жилое помещение будет закреплено по двум договорам найма: по договору социального найма – часть помещения, переданная ему ранее на основании ордера, и на освободившееся жилое помещение – по договору коммерческого найма. Пленум Верховного суда, разъяснил, что наймодателем по договору найма жилого помещения является жилищно-эксплуатационная организация (жилищно-эксплуатационная контора, домоуправление и т.п.). Они заключают договоры и, будучи юридическими лицами, в случае возникновения спора является в суде стороной по делу. В то же время жилищно-эксплуатационная организация не может быть стороной по делу, когда споры касаются вопросов, выходящих за пределы договора найма, и отнесены к компетенции органов, осуществляющих управление жилищным фондом. К таким спорам относятся споры о признании ордера недействительным, предоставление жилого помещения при сносе дома, обмене и т.п. При возникновении таких споров стороной выступают органы местного самоуправления или иная организация, осуществляющая управление жилищным фондом.
К членам семьи нанимателя могут относиться далеко не все родственники, а лишь те, которые вселены нанимателем в таком качестве, то есть поименованы в договоре социального найма и ведут с нанимателем общее хозяйство. Вместе с тем членом семьи нанимателя может признаваться в судебном порядке и лицо, не являющееся супругом нанимателя или его родственником. Однако даже если граждане перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как и наниматель.
Законом введена гарантия права нанимателя, предусматривающая, что при переходе жилого помещения из государственной, муниципальной или частной собственности в иную форму собственности, договор найма жилого помещения не может быть прекращен (ст. 675 ГК). Так, если гражданин владеет и пользуется квартирой или домом на основании договора коммерческого найма сроком на пять лет, то он продолжает являться нанимателем жилого помещения и при замене наймодателя путем продажи жилого помещения и при замене наймодателя путем продажи жилого дома муниципальным образованием юридическому лицу и т.д.; у нанимателя сохраняется право на проживание до окончания действия договора. Происходит лишь замена сторон в договоре (наймодателя), сам же договор сохраняет действия на указанных в нем условиях.
В ст. 67 ЖК предусмотрены основные права и обязанности нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Наниматель имеет права и несет обязанности, установленные в данной статье, независимо от того, предусмотрены ли они договором социального найма жилого помещения.
Так, наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:
1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;
2) сдавать жилое помещение в поднаем;
3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;
4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;
5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Необходимо обратить внимание на то, что указанные в ч. 1 ст. 67 ЖК права наниматель осуществляет не произвольно, а в порядке, установленном ЖК, иными актами жилищного законодательства, а также заключенным с ним договором социального найма жилого помещения. При реализации своих прав наниматель не вправе выходить за пределы тех требований, которые установлены в императивных нормах актов жилищного законодательства.
В соответствии с ч. 3 ст. 67 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:
1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;
2) обеспечивать сохранность жилого помещения;
3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
4) проводить текущий ремонт жилого помещения;
5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
Выполнение нанимателем жилого помещения перечисленных в ч. 3 данной статьи обязанностей призвано обеспечивать возможность использования занимаемого им помещения в соответствии с функциональным назначением этого помещения и не допускать ущемления интересов третьих лиц, прежде всего соседей.
Перечни прав и обязанностей нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, в ст. 67 ЖК сформулированы как «открытые»: иные права и обязанности нанимателя определяются в соответствии с ЖК, иными законами и договором социального найма.
Ответственность нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, регулируется общими правилами ст. 68 ЖК и другими нормативными правовыми актами.
Наниматель по договору социального найма, не исполняющий свои обязанности по жилищному законодательству, договору социального найма, может быть привлечен к уголовной, административно-правовой и гражданско-правовой ответственности.
Гражданско-правовая ответственность нанимателя перед наймодателем предполагает возмещение убытков (реального ущерба и упущенной выгоды). При этом должно быть доказано, что убытки у наймодателя возникли по вине нанимателя. Например, такие убытки могут возникнуть вследствие причинения вреда имуществу наймодателя (ст. 1064 ГК РФ). Причем не только по умышленной вине нанимателя, но и по его неосторожности.
Как особую меру ответственности нанимателя, предусмотренной жилищным законодательством, следует рассматривать положения ЖК о расторжении договора социального найма жилого помещения в судебном порядке (в частности, в случае невнесения платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение 6 месяцев - ч. 4 ст. 83 ЖК), о выселении нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения при систематическом нарушении прав и законных интересов соседей или бесхозяйственном обращении с жилым помещением и др. (ст. 91 ЖК).
2.2. Права и обязанности сторон в договоре социального найма жилого помещения
Права и обязанности наймодателя по такому договору определены в ст. 65 ЖК. Предусмотренное в ч. 1 право наймодателя требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги целесообразно рассматривать как его основное правомочие в качестве стороны договора социального найма жилого помещения. При этом необходимо иметь в виду, что это - далеко не единственное право наймодателя: ЖК закрепил также иные его права, например, запрещать вселение граждан в занимаемое нанимателем помещение (ст. 70), давать согласие на обмен жилых помещений (ст. 72), на передачу части занимаемого нанимателем помещения в поднаем (ст. 76) и др.
В ч. 2 ст. 65 ЖК перечислены основные обязанности наймодателя. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:
1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;
2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;
4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Независимо от того, предусмотрены ли указанные обязанности в конкретном договоре социального найма жилого помещения, наймодатель по такому договору не освобождается от их исполнения, поскольку эти обязанности установлены в императивных правовых нормах федерального закона.
Приведенный перечень обязанностей наймодателя не является исчерпывающим: наймодатель несет и иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством.
Приведем пример из судебной практики.
Волховский городской прокурор Ленинградской области обратился в Волховский городской суд Ленинградской области с иском в защиту интересов физических лиц к администрации Волховского муниципального района Ленинградской области об обязании обеспечить оснащение и ввод в эксплуатацию индивидуального прибора учета газа в жилом помещении, расположенном по адресу: ., истец в обоснование требований указал, что Волховской городской прокуратурой в апреле 2019 года во исполнение приказа Генерального прокурора Российской Федерации от 03.03.2017 №140 «Об организации прокурорского надзора за исполнением законов в жилищно-коммунальной сфере» проведена проверка исполнения жилищного законодательства в г. Волхове Ленинградской области.
Установлено, что квартира по адресу: . , находится в муниципальной собственности и не оснащена индивидуальным прибором учета газа, что подтверждается ответом администрации Волховского муниципального района от 06.12.2018 № . .
С 22.03.1970на основании ордера № . квартира передана в пользование Адрианову Ю.А. В квартире согласно справке о регистрации формы № 9 зарегистрированыАдрианов Ю.А., Адрианов А.Ю., Павлова А.Ю., Рошин А.С., Ермолаева М.С.. Ельпитифорова Н.В.
Предусмотренное законодательством обеспечение учета объема поставленных коммунальных услуг по природному газу предполагает использование соответствующих приборов учета, которые должны были быть обеспечены в жилых муниципального жилищного фонда до 1 января 2015 года с произведением ввода установленных приборов учета в эксплуатацию.
Неисполнение администрацией Волховского муниципального района обязанности по оснащению муниципальных жилых помещений в г. Волхове индивидуальными приборами учета по использованию природного газа противоречит требованиям закона и приводит к созданию неблагоприятных экономических и организационных условий для эффективного использования энергетических и водных ресурсов, нарушает жилищные права граждан, проживающих либо имеющих право на проживание в муниципальных жилых помещениях, на благоприятные условия проживания и жизнедеятельности.
В судебном заседании помощник Волховского городского прокурора Супрунов Э.С. исковые требования поддержал по доводам и основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен.
Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены.
Суд с согласия процессуального истца полагал возможным рассмотреть дело в отсутствии ответчика и третьих лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания.
Суд, выслушав процессуального истца помощника Волховского городского прокурора Супрунова Э. С., исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Волховской городской прокуратурой в апреле 2019 года во исполнение приказа Генерального прокурора Российской Федерации от 03.03.2017 №140 «Об организации прокурорского надзора за исполнением законов в жилищно-коммунальной сфере» проведена проверка исполнения жилищного законодательства в г. Волхове Ленинградской области.
Установлено, что квартира по адресу: . , находится в муниципальной собственности и не оснащена индивидуальным прибором учета газа, что подтверждается ответом администрации Волховского муниципального района от 06.12.2018 № . .
