1. Общие положен?ия защиты пр?ава собствен?ности и ин?ых вещн?ых пр?ав на н?ежилые помещения
Прав собственнсти является комплексн?ым пр?авовым институтом. Отн?ошения собствен?ности р?егулируются н?ормами конституционного, гражданского, административного, налогового, тр?удового и др?угих ветвей права. Наиболее пр?инципиальные положения, отн?осящиеся к законодательной, исполн?ительной и пр?авоприменительной деятельн?ости государ?ства в вопр?осах о собственности, пр?ежде всего фор?мах собственности, субъектах, объектах и защите пр?ава собственности, содер?жатся в Кон?ституции РФ. Осн?ову пр?авового р?егулирования содер?жания пр?ава собственности, его пр?иобретения и прекращения, фун?кционирования пр?авоотношений собствен?ности составляют н?ормы гр?ажданского права.
Пр?аво собственности, будучи ур?егулированным в пер?вую очер?едь в р?амках частн?ого права, все же является ин?ститутом межотраслевым. Пр?ежде всего пр?аво собствен?ности отн?осится к главным пр?авам и свободам человека, гар?антируемым Кон?ституцией РФ. Огр?омное зн?ачение для р?оссийской действительн?ости имеют положен?ия ст. 8 (ч. 2) Кон?ституции РФ, согласн?о котор?ым в Российской Федер?ации пр?изнаются и защищаются р?авным обр?азом частная, государственная, мун?иципальная и ин?ые фор?мы собственности. Отказ от пр?иоритета в защите пр?ава собствен?ности публично-пр?авовых образований, закр?епленный в Кон?ституции РФ, выступает пр?инципиальной гар?антией пр?ава собствен?ности – даже н?есмотря на не вполн?е последовательн?ое пр?оведение этого н?ачала в пр?авоприменительной практике. Осн?овной н?ормой Кон?ституции РФ, посвящен?ной пр?аву собственности, является ст. 35, согласн?о котор?ой пр?аво частн?ой собствен?ности охр?аняется законом; н?икто не может быть лишен? своего имущества ин?аче как по р?ешению суда; пр?инудительное отчужден?ие имущества для государ?ственных н?ужд может быть пр?оизведено только при условии пр?едварительного и р?авноценного возмещения. Гар?антии пр?ава собствен?ности содер?жат и статьи Кон?ституции РФ, посвящен?ные пр?аву собствен?ности на землю, пр?аву на свободн?ое использован?ие своих способн?остей и имущества для пр?едпринимательской и ин?ой не запр?ещенной закон?ом экон?омической деятельности.
Собствен?ность пр?инадлежит к числу таких понятий, вокр?уг котор?ых на пр?отяжении мн?огих веков думают наилучшие умы человечества. Дело все в том, что имен?но с зар?ождения ин?ститута частн?ой собствен?ности н?ачался р?аспад р?одовой общины, появилось классовое р?азделение общества. Имен?но ин?ституту пр?ава на частн?ую собствен?ность обязан?о совр?еменное человечество своим р?азвитием в экон?омическом плане. Пр?аво собствен?ности – является тр?адиционным пр?авовым ин?ститутом в каждой пр?авовой системе. Он имеет мн?оговековую истор?ию своего существования. Одн?овременно с этим пр?аво собствен?ности не лишен?о мн?ожества проблем, главн?ой из котор?ых возникает пр?авильное пон?имание изучаемого субъективн?ого права.
В гр?ажданском кодексе Российской Федер?ации пр?аво собствен?ности опр?еделяется тем, что собствен?нику пр?инадлежат пр?авомочия владения, пользован?ия и р?аспоряжения своим имуществом. Таким образом, пр?аво собствен?ности - это система пр?авовых норм, которые р?егулируют отн?ошения по владению, пользован?ию и р?аспоряжению владельцем пр?инадлежащей ему имуществом по усмотр?ению владельца и в его интересах, а также по устр?анению вмешательства всех тр?етьих лиц в сфер?у его хозяйствен?ного господства. Пр?аво собствен?ности является общедозволительным: разрешает лицу (вледельцу) на осн?овании и в пр?еделах закон?а формировать свое поведен?ие в отн?ошении объекта собствен?ности по своему усмотрению. Пр?аво владением, пользован?ием и р?аспоряжением р?аскрываются через зн?ачение пр?ава собствен?ности с юр?идической стор?оны - полнота и превосходства обладания, которое хар?актеризует место собствен?ника в системе гр?ажданских пр?авоотношений как субъекта общедозволительн?ых прав. Благодар?я им «собствен?ник впр?аве по своему мнению совер?шать в отн?ошении пр?инадлежащего ему имущества любые действия, не пр?отиворечащие закон?у и ин?ым пр?авовым актам и не н?арушающие пр?ава и охр?аняемые закон?ом ин?тересы др?угих лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собствен?ность др?угим лицам, отдавать им, оставаясь собственником, пр?ава владения, пользован?ия и р?аспоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обр?еменять его др?угими способами, р?аспоряжаться им ин?ым образом».
Одн?а из важн?ейших классификаций гр?ажданских пр?ав пр?едусматривает их разделение на вещн?ые и обязательственные. Вещн?ые пр?ава – является одним из пр?авовых фор?м р?еализации отн?ошений собственности. Вещн?ые пр?ава чаще всего устанавливаются как права, пр?едоставляющие их владельцу допустимость н?епосредственного воздействия на вещь. Иными словами, вещн?ое пр?аво позваляет его собственнику н?епосредственную право над вещью. Субъект вещн?ого пр?ава возможно реализовывать в своем ин?тересе операции по владению, пользованию, во мн?огих случаях и по р?аспоряжению имуществом, не обр?ащаясь за помощью к какому-либо ин?ому лицу. В этом и заключается главное различие вещн?ых пр?ав от обязательственных. Лицо, которое имеет обязательствен?ное пр?аво на вещь (н?апример из договор?а аренды), может осуществить свои пр?авомочия по владен?ию и пользован?ию ею лишь тогда, когда в действительности возьмет ее от владельца, который заключил с ним соглашение.
1.2 Особенности права собственности иных вещных прав на нежилые помещения
В теор?ии гр?ажданского пр?ава и пр?авоприменительной пр?актике в последн?ие годы не утихает дискуссия в отн?ошении такого объекта гр?ажданских прав, как н?ежилые помещения. Спор?ы возн?икают в отн?ошении как самого пр?изнания за н?ежилыми помещен?иями статуса объекта гр?ажданских прав, их соотн?ошения со здан?иями (сооружениями), в котор?ых они расположены, так и пр?авомочий собствен?ников пр?илегающих помещен?ий и пр?ав на земельн?ый участок, на котор?ом р?асположено соответствующее здан?ие (сооружение), и мн?огого другого.
Выполнение вопросов, которые связаны с применением н?ежилых помещений, затрудняется длившийся процедур по пр?иватизации государ?ственного и мун?иципального собственности, а также мн?оговариантностью первичныхх и вторичных пр?ав субъектов, которые обладают н?ежилыми помещен?иями (пр?аво собственности, пр?аво пользования, пр?аво владен?ия и пользования, пр?аво хозяйствен?ного ведения, пр?аво опер?ативного управления).
В действующим закон?одательстве Российской Федер?ации официальнойой формулировки определия «н?ежилого помещения» не имеется. Все же, большинство н?ормативных актов содер?жат соответствующие термины, которые употр?ебляются в р?азличных контекстах, из котор?ых возможно представить ряд следствий. В частности, Федер?альный закон? «Об общих пр?инципах ор?ганизации местн?ого самоупр?авления в Российской Федерации» вносит в число мун?иципальной собственности, среди прочего, мун?иципальный жилищн?ый фон?д и н?ежилые помещения. В этих рамках н?ежилые помещен?ия слились с жилищн?ым фон?дом общим для них обозначением «муниципальные», что способствует показать цель законодателя, и в некотором роде, отделить соответствующие мун?иципальные объекты от аналогичных, но свойственных к ин?ым фор?мам собствен?ности (частной, государственной, субъекта РФ), и в то же время – выделить фун?кциональную противопоставление (пр?отивоположность) жилищн?ого фон?да н?ежилым объектам (вне зависимости от цели и вариации последних). Согласно жилищному кодексу Российской Федерации к н?ежилым помещен?иям входит помещения, которые находятся в жилых домах и которые предназначены для торговых, бытовых и других н?ужд н?епромышленного характера. Показанная противопоставление (пр?отивоположность) опирается и ГК РФ, показывающая на то, что распределение владельцем в относящемся ему жилом помещен?ии фирм, учреждений, ор?ганизаций разрешается не ранее чем после перехода подобного помещен?ия в нежилое. По всей видимости, закон?одатель в здесь использует определение н?ежилого помещен?ия в неполном значении, перенося его не более чем на помещения, которые р?асположенны в жилых домах.
По отношению к жилым помещениям, они независимо от значения, вносимого в настоящее определение (частный жилой дом, квар?тира в мн?огоквартирном доме) оцениваются закон?одателем в роли отдельного объекта права, при этом пр?авовые регламенты квар?тиры в мн?огоквартирном доме и самого этого дома различны. Для н?ежилых помещен?ий (общих помещений, которые обслуживают более одн?ой квартиры) в мн?огоквартирном жилом доме закон?одатель устан?овил р?ежим долевой собствен?ности лиц, являющихся собствен?никами квартир. Именно поэтому, н?ежилые помещен?ия в жилых мн?огоквартирных домах оцениваются как самостоятельные объекты пр?ава собственности, которые н?аходятся в р?ежиме общей долевой собственности. Этот принудительно-долевой режим, как видно, будет сохр?аняться за н?ежилыми помещен?иями до тех пор, пока в жилом доме существует более одн?ого собствен?ника квартир.
Вышепр?иведенный кр?аткий обзор показывает, что любые н?ежилые помещен?ия, здания, сооружения значится разновидностями более общего термина «объект» и в пр?авовом содержании н?ежилые помещен?ия возможно р?ассматривать в качестве объектов гр?ажданских прав.
Судя по всему к тем или ин?ым н?ежилым объектам, в большинстве случаев, пр?именимо к термину «имущество», и с данной позицией их следует занести к числу н?едвижимого имущества. Согласно статьи 130 ГК РФ, к н?едвижимому имуществу отн?осят: земельн?ые участки и все, что основательно с н?ими объединено, включая здан?ия и сооружения. Тем не менее в данной статье закона? не указывается то, что самостоятельн?ым объектом гр?ажданских пр?ав могут быть и части здан?ий и соор?ужений (н?ежилые помещения).
Для того, чтобы помещен?ие принимало участие в гр?ажданских правоотношениях, пр?аво на н?его (как на вариант н?едвижимого имущества) должн?о быть зар?егистрировано в Един?ом государ?ственном р?еестре пр?ав (ЕГРП). Возн?икает вопр?ос о том, может ли один? объект пр?ава (здание) включать в себя его часть (помещение), котор?ую р?ассматривают как отдельн?ый объект права, и соответствен?но пр?ава на котор?ый подлежат отдельн?ой государ?ственной регистрации. Это допустимо тогда, когда закон?одатель определил критериум, по котор?ым может быть оценить его в качестве такового. Так, закон?одатель сделал это в части жилого помещения, указав как его общее понятие, так и пер?ечислив его главные виды и устан?овив особый пр?авовой р?ежим применения. Но в то же время, необходимо помнить, что жилые и н?ежилые помещен?ия обладают двумя р?азными пр?авовыми режимами. Из-за этого перевод из первой гр?уппы во вторую может быть только в стр?ого устан?овленном жилищн?ым закон?одательством порядке. Так чтобы н?ежилое помещен?ие стал самостоятельн?ым объектом пр?ава необходимо удовлетвор?ение хотя бы двух критерий:
1. Критерию техн?ическому, который подразумевает возможн?ость автон?омного использования выделяемыми частями строения;
2. Кр?итерию фун?кциональному – под которым понимается выполн?ения частью здан?ия, а именно н?ежилым помещением, таких же функций, выполняющее здан?ием в целом.
Защита пр?ава собствен?ности и ин?ых вещн?ых пр?ав н?едвижимого имущества реализовывается в прелах общей гражданско-пр?авовой защиты и объединена с применением предположенных закон?ом способов защиты гр?ажданских прав. Гр?ажданское пр?аво пр?изван последовательн?о и точно гарантировать защиту пр?ава собственности. Особенно такой вид защиты является главным критерием исполнении в обществен?ной жизн?и основ и идеалов гр?ажданского общества. Защита пр?ава собствен?ности означает применение пр?едусмотренных закон?ом гражданско-пр?авовых способов защиты с целью устр?анения трудностей к реализации пр?ава собственности. Защита пр?ава владельца охватывается более крупным определением как «охр?ана отн?ошений собственности». Охр?ана отн?ошений собствен?ности исполняется благодаря закр?еплению в гражданско-пр?авовых н?ормах пр?еделах владения, пользован?ия и р?аспоряжения относящим субъектам гр?ажданских пр?авоотношений имуществом и формирования отрицательных результатов для лиц, которые нарушают пр?ава владельцев имуществ. Охр?ана и защита пр?ава собствен?ности крепко взаимосвязаны вместе, так как необходимая гражданско-пр?авовая защита возможно реализовываться лишь в рамках охр?аняемых пр?ав владельца. По Гражданскому кодексу Российской Федерации защита пр?ава собственности, как н?ичто ин?ое по порядку устанавливает и выполняет главные азы гр?ажданского пр?ава - н?еприкосновенность имущества, восстан?овление н?арушенных прав, судебн?ую защиту права. Необходимо подчеркнуть выражение, котор?ая представлена всего лишь в Гр?ажданском кодексе как н?еприкосновенность собственности. Исполнение данной фор?мулы является важн?ым условием для успешного?ого р?азвития государ?ства и ее целиком усовершенствования. Особенно это должн?о стать без вопросов главным реализующим компонентом государ?ственной и обществен?ной жизни, без котор?ого формирование, совершенствование гр?ажданского общества и высокоэффективн?ой экон?омики недопустимо вообще.
2. Пр?авовые н?ормы способов защиты пр?ава собствен?ности и ин?ых вещн?ых пр?ав на н?ежилые помещения
2.1 Обязательственно – правовые способы защиты права собственности и иных вещных прав на нежилые помещения
Защита пр?ава собствен?ности и ин?ых вещн?ых пр?ав воплощаютя в действительность одн?ими и теми же пр?авовыми способами. С учетом вида посягательства на пр?ава собствен?ника и значение пр?едоставляемой защиты есть возможность выделения следующих способов защиты: вещноо-оправовые, обязательственноо-опр?авовые и ин?ые способыозащиты.
Под обязательственно-пр?авовыми методами защитыллпр?ав собствен?ностиььнеобходимо пониматьооиски, которыеььоснованы на обязательстве,щщсуществующей междущсобствен?никомщи н?арушителем егощщн?рава по этомуззобязательству и егоззпр?ава собственности. Обязательственноо-опр?авовые иски могут быть осн?ованы на договорах, а также следовать из вн?едоговорных обязательств. Этоо:
1. Искиооовозмещен?ии убытков, пр?ичиненных н?еисполнением или н?енадлежащим выполнениемодоговоров. Пр?именениеообязательственноо-опр?авовых ср?едств защиты пр?ава собствен?ности на основе договор?ныхоотн?ошений зависит от пр?едметаодоговора, н?арушенного договор?ного обязательства, от кон?кретного вида договора. Тем временем защита базируется на единых принципах обязательствен?ного пр?ава и нормах, которые р?ассчитаны на обязательства конкретного типа. В частности, в соответсвии статьи 398 ГК РФ в случае н?еисполнения обязательства пер?едать индивидуально-опр?еделенную вещь в собствен?ность кр?едитор впр?аве тр?ебовать отобр?ания этой вещи у должн?ика и пер?едачи се ему, кредитору. Обязан?ность пер?едать имущество приобретателю, в р?езультате чего у н?его возн?икает пр?аво собственности, пр?едусмотрена как осн?овная в нормах, р?егулирующих ряд отдельн?ых видов договор?ов (ст. 454, 506 ГК РФ и др.);
2. Иски о возвр?ате вещей, которые пр?едоставлены в пользован?ие по договору. Согласн?о ГК РФ возвр?ащаемая вещь должн?а быть в том же состоянии, в каком должн?ик получил ее, с учетом н?ормального износа, или в состоянии, обусловлен?ном договор?ом (ст. 622 ГК РФ). Поэтому, например, ар?ендатор обязан? пользоваться имуществом в соответствии с его н?азначением и договором. Статья 619 ГК РФ предполагает осн?ования доср?очного р?асторжения договор?а по тр?ебованию арендодателя. Собственник заинтересован в том, чтобы его имущество использовалось по прямому назначению и чтобы оно не портилось. Имущество арендодателя может нести ответственность за причиненный ущерб в связи с тем, что это имущество было признано или впоследствии признано не имеющим законной силы по вине арендатора. В основном, на основании гр?ажданского законодательства, лицо, у котор?ого н?аходится чье-либо собственность, расплачивается пер?ед собствен?ником за утрату, н?едостачу или порчу собственности. Одн?ако закон? устан?авливает огр?аничение ответствен?ности обязан?ного лица. Сутьсводиться к тому, что лицо, неиисполн?ившеетсвоего обязательства по сохр?анениютчужоготимущества, н?есеттответствен?ность притн?аличии вин?ын(умысла или неосторожности), за исключением, когда закон?ом или соглашением расмотрены другие меры ответственности;
3. Иски о возмещен?ии пр?ичиненного имуществен?ного вреда. Статья 1064 ГК РФ обязывает лицо, пр?ичинившее имуществен?ный вред, возместить его в полн?ом объеме. Закон? пр?едусматривает возмещен?ие вр?еда в двух формах: н?атуральной (вещественной) и ден?ежной (возмещен?ие убытков).
Если вещам собственника причинен вред, который не может восстановить целостность испорченного материала или какого-либо из качеств, позволяющих использовать функциональные, потребительские и другие качественные вещи, а вещь остается во владении, пользовании и распоряжении собственника, и никакие третьи лица не должны препятствовать собственнику использовать данную вещь или определенную вещь, утраченную необратимым образом, то в этом случае компенсация является единственно возможной формой восстановления прав собственника на утраченное или поврежденное имущество. Собственник вправе в судебном порядке взволить гражданско-правовую ответственность в виде возмещения ущерба на лицо, причинившее утрату или повреждение имущества. В этом случае должна существовать причинно-следственная связь между действием или бездействием причинителя вреда и последующим ущербом.
Обязательственно-правовые способы защиты, основанные на защите имущественных интересов сторон в гражданско-правовой сделке, а также лиц, которым причинен ущерб в результате причинения недоговорного вреда их имуществу. Требования по защите этих интересов прямо не вытекают из права собственности. Иски, предъявляемые собственником к нарушителю, с которым он связан юридическими обязательствами (договорнымиши внедоговорными), направлены как на устранение препятствий к осуществлению имущественных прав, так и на компенсацию ущерба илитвреда.
2.2 Вещно – правовые способы защиты права собственности и иных вещных прав на нежилые помещения
В случае прямого нарушения имущественных прав, связанного с противоправными действиями третьих лиц, исключающими или ограничивающими осуществление прав собственника, вступает в силу их абсолютная защита, направленная на устранение препятствий к осуществлению имущественных прав. Направлена она непосредственно на защиту прав собственности и не связана с какими-либо конкретными обязательствами между собственником и нарушителем. В таких моментах используются вещно-правовые способы защиты. К вещно-пр?авовым способам относятся: вин?дикационный и н?егаторный иски.
