Жилье – одно из основных благ и потребностей человека. И поэтому решение жилищной проблемы имеет первостепенное значение и для граждан и для государства. Многие конституционные принципы в той или иной степени связаны с жильем.
Согласно статье 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. В силу статьи 25 Конституции РФ жилище не прикосновенно. Право на жилье справедливо называют атрибутом цивилизации и цивилизованности. Действительно, сам объект этого права должен изменяться в лучшую сторону. Существование нескольких семей в одной квартире, стесненность, стесненность, низкие нормы обеспеченности жилой площадью на одного человека – эти реалии нашей жизни также не имеют никакого отношения к цивилизованному понятию «жилье».
Поэтому, как и во все времена, былаи остается проблема обеспечения граждан жильем, и не простым жильем, а соответствующим современному уровню развития цивилизации. Но обеспечение населения жильем – это только полбеды, как сохранить то, что мы имеем? Полуразвалившиеся дома, прогнившие трубы, протекающие краны?!
Жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) является одним из важнейших направлений народного хозяйства. Значение данной отрасли экономики огромно, хотя бы потому, что каждый житель страны,являясь собственником или нанимателем помещений в многоквартирном доме и потребителем жилищно-коммунальных услуг, невольно становится субъектом ЖКХ.
Жилищная политика государства представляет собой поэтапный переход от выполнения государством функций собственника жилищного фонда, к обеспечению правовых и экономических оснований для стимулирования граждан к осуществлению правомочий и обязанностей собственника по содержанию принадлежащей им жилой недвижимости.
Один из разделов Жилищного кодекса РФ посвящен вопросам управления многоквартирным домом. Под управлением многоквартирным домом понимается деятельность, которая должна обеспечивать комфортные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, в основном в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом.
По словам Батовой О.В. Жилищный кодекс РФ в значительной степени содержит нормы, регулирующие отношения по управлению многоквартирными домами посредством непосредственного управления собственниками помещений, ТСЖ, а также управляющей организацией [12]. Однако приходится констатировать, что правовое регулирование управления многоквартирным домом в ЖК РФ далеко не совершенно: ряд положений об управлении и регламентирующих конкретные формы его осуществления изложены неоднозначно, что создает почву для возможных злоупотреблений со стороны субъектов, осуществляющих такое управление, а также препятствуют полноценной реализации собственниками своих правомочий.
Актуальность темы, настоящей выпускной квалификационной работы, обусловлена и все возрастающим распространением договора управления многоквартирным домом. Так, по данным Госкорпорации – Фонд содействия реформированию ЖКХ на 1 января 2019 г. в Тамбовской области управление 10888 многоквартирными домами, общей площадью 16929474.82 кв. метров, осуществляют управляющие организации [13]. Таким образом, договор управления многоквартирным домом становится стандартным явлением, непосредственно затрагивающим интересы множества пользователей помещениями в многоквартирных домах.
Однако отсутствие сложившейся теории договора управления многоквартирным домом негативно сказывается на состоянии действующего законодательства, практике договорной работы и правоприменительной деятельности судов. Правовое регулирование договора управления многоквартирным домом отличается пробелами, а практика его заключения, исполнения, а также защиты прав и законных интересов сторон - противоречиями.
Между тем отсутствие сложившейся теории договора управления многоквартирным домом (как сделки, и как договорного обязательства, возникающего на её основе) негативно сказывается на состоянии действующего законодательства, практике договорной работы и правоприменительной деятельности судов. Правовое регулирование договора управления многоквартирным домом отличается пробелами, а практика его заключения, исполнения, а также защиты прав и законных интересов сторон - противоречиями.
В связи с вышеизложенным комплексное исследование договора управления многоквартирным домом является актуальным и объективно необходимым.
Объектом настоящего исследования является договор управления многоквартирным домом, рассматриваемый как сделка и как обязательство. Предметом исследования служат нормы гражданского и жилищного законодательства, регулирующие отношения, возникающие в связи с заключением договора управления многоквартирным домом.
Цель настоящего исследования заключается в целостной характеристике договора управления многоквартирным домом и выработке рекомендаций по совершенствованию управления многоквартирным домом, которые послужили бы основой для совершенствования законодательства и практики его применения.
Достижение цели предполагается осуществить посредством решения следующих задач:
• рассмотреть способы управления многоквартирными домами и процедуру их выбора;
• раскрыть общую характеристику договора управления многоквартирными домами;
• дать понятие и особенности договора управления многоквартирным домом;
• изучить порядок заключения, изменения и прекращения договора управления многоквартирным домом;
• определить содержание договора управления МКД;
• проанализировать обязательства, возникшие из договора управления многоквартирного дома и ответственность за его нарушение.
• выявить недостатки в договоре управления многоквартирным домом и разработать предложений по его совершенствованию.
Методологическую основу исследования составили общенаучные методы познания: анализ, синтез, обобщение, абстрагирование, аналогия, а также частнонаучные методы: историко-правовой, системно-структурный, сравнительно-правовой, логический и др. В работе использованы следующие приёмы толкования закона: грамматический, систематический, функциональный.
Теоретической основой исследования послужили труды учёных дореволюционного периода: К. Анненкова, В. Бартенева, Ю.С. Гамбарова, A.M. Гуляева, H.JL Дювернуа, К.М. Коркунова, Д.И. Мейера, С.В. Пахмана, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, В.И. Синайского, Г.Ф. Шершеневича и др., советского периода: С.И. Аскназия, Ф.И. Гавзе, О.С. Иоффе, Н.И. Клейн, О.А. Красавчикова, JI.A. Лунца, В.П. Мозолина, И.Б. Новицкого, Н.И. Овчинникова, В.А. Ойгензихта, И.П. Прокоп-ченко, О.Н. Садикова, А.А. Собчака, B.C. Толстого, С.А. Хохлова и др.
Многие выводы автора основываются на современных работах таких учёных, как М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Д.П. Гордеев, Л.Ю. Грудцына, И.А. Дроздов, М.А. Егорова, B.C. Ермаков, А.Ю. Кабалкин, А.В. Кашанин, П.В. Крашенинников, И.Д. Кузьмина, В.Н. Литовкин, И.Б. Миронов, В.К. Михайлов, Е.В. Оболонкова, Д.В. Огородов, С.Г. Певницкий, Ю.В. Романец, А.Б. Рыжов, Ю.П. Свит, Л.В. Санникова, А.Д. Сидоренко, В.Н. Сидоров, Е.А. Суханов, А.Н. Танага, Е.В. Татарская, И.А. Фаршатов, С.Л. Филимонов, В.А. Фогель, Б.Л. Хаскельберг, М.Ю. Челышев, Е.А. Чефранова, К.Е. Чистяков, Г.Ф. Шешко и др.
Для решения поставленных задач важное значение имели труды специалистов в области экономики, менеджмента, жилищно-коммунального хозяйства и других областей знания: А.Н. Алисова, Л.А. Бургановой, В.В. Дранишниковой, И.С. Ивянской, Б.Н. Миронова, В.Я. Мищенко, В.И. Плотникова, А.Н. Ряховской, Ф.Г. Таги-Заде, И.А. Фельдмана и др.
Метотодологическую основу исследования составляют общенаучный диалектический метод, наряду с которым автором использовались частнонаучные методы познания: системный, логический, исторический, формально-юридический, лингвистический, сравнительно-правовой.
Нормативно-правовую базу диссертационного исследования составили Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, федеральные законы, указы Президента РФ, Постановления Правительства РФ, акты федеральных органов исполнительной власти, законодательство субъектов РФ. моговор правовой
Выводы и предложения, сформулированные в диссертации, могут быть использованы в правотворческой деятельности с целью совершенствования российского законодательства, в правоприменительной практике при разрешении споров, связанных с заключением, исполнением и прекращением договора управления многоквартирным домом, при преподавании курсов гражданского и жилищного права, а также при разработке программ повышения квалификации специалистов управляющих организаций и председателей товариществ собственников жилья.
Апробация выпускной квалификационной работы. Результаты проведенного нами исследования были представлены на практических занятиях и написании научно-исследовательских работ во время учебного процесса в Институте экономики, управления и сервиса ТГУ им. Державина, а также в ходе выступлений на студенческих конференциях в период Недели науки в ТГУ имени Г.Р. Державина.
Структура магистерской диссертации: магистерская диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников, включающего 54 наименования.
