ГЛАВА 1 ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
1.1 Правовое регулирование долевого строительства в Российской Федерации
В самом начале 90-х гг. прошлого века система государственно-планового хозяйства СССР перестала отвечать потребностям общества, общей ситуации на международной арене и начала медленно, но верно, становиться историей. Ей на смену пришли рыночные отношения, которые вводились методом проб и ошибок, а потому во многом подорвали экономику России. До середины 90-х гг. возникшие отношения фактически не опирались на правовую базу, что создавало путаницу и бессистемность в их построении, тормозило экономический рост и развитие.
Разрушение командной модели экономики проложило путь к формированию рынка жилья, полноценное существование которого было невозможно в годы государственного контроля в этой сфере общественной жизни. Конечно, ее зарождение началось задолго до перехода к рыночной экономике, но часто проявлялось в нелегальных формах (обмен квартир через брокеров, коррупционные схемы получения жилья и др.). Санкционирование деятельности имело место только после того, как были узаконены основные принципы и правила, первым проявлением которых стал Закон СССР от 06 марта 1990 года 1305-1 «О собственности в СССР» . Формирование частной собственности и появление первых риэлторских фирм являются основными последствиями принятия данного правового акта. Первые попытки урегулировать этот вид правоотношений привели к резкому росту цен на жилье, который, однако, также быстро прекратился ближе к концу 90-х гг. Начало законодательного регулирования сферы ЖКХ, активный процесс приватизации были направлены на установление рамок государственного вмешательства в отношения, которые складываются по поводу собственности и оборота недвижимости. Однако в 1993 году был введен подоходный налог, что, конечно же, не обошло стороной сложившиеся отношения. Это событие оказало самое негативное влияние на рынок недвижимости: нежелание участников правоотношений нести дополнительные расходы привело к увеличению количества противоправных действий. Власти пытались исправить ситуацию, введя налоговые льготы для продавцов недвижимости, но полностью декриминализировать ее не получилось.
В общем переход государства к рыночной экономике привел к формированию и бурному развитию рынка жилья, что, с одной стороны, привело к формированию таких элементов, как риэлторские сообщества, частные нотариусы, а с другой стороны, обострило проблемы нехватки квалифицированных кадров и несовершенство законодательства, что повлекло за собой рост мошенничества в этой сфере отношений.
Изменение экономической модели также повлияло на расслоение общества по уровню доходов. Переходный период стал «золотой жилой» для многих людей с предпринимательскими способностями. Сформировался платежеспособный «слой» граждан с достаточно высоким уровнем доходов, который мог позволить себе улучшить жилищные условия, что привело к неуклонному росту спроса на строительство многоквартирных домов. Неразвитое состояние рынка жилой недвижимости в то время не могло полностью удовлетворить текущие потребности общества. Появление большого спроса на квартиры, конечно, сказалось на росте числа застройщиков, но желание соответствовать меняющимся тенденциям в обществе не подкреплялось реальной возможностью. Отсутствие прочной правовой базы, низкая квалификация персонала, неумение и незнание специфики деятельности привели к серьезным проблемам в сфере жилищных отношений, а стремление быстро заработать привело к появлению явно недобросовестных застройщиков.
В качестве небольшого отступления в историю банкротства застройщиков следует упомянуть наиболее громкие дела, рассмотренные в период отсутствия полноценного законодательного регулирования этой сферы правоотношений.
В течение долгих лет акционеры боролись за свои права в рамках участия в деле о банкротстве КТ «Социальная инициатива и компания» . Небольшой штат сотрудников, объединившихся, как выяснилось позже в рамках уголовного дела, с целью обмана граждан, готовых вкладывать деньги в приобретение жилья, возглавил Николай Карасев. Товарищество на вере было создано в 2000 году в Москве, а впоследствии имело филиалы в 15 субъектах РФ. Члены группы якобы выступали в качестве застройщиков, которые на основании договора инвестиционного вклада и долевого участия обязались предоставить желаемые квартиры дольщикам. Обязательства, естественно, остались невыполненными, а средства обманутых граждан использовались по своему усмотрению. Незаконная деятельность группы была прекращена только через шесть лет. Николаю Карасеву было предъявлено обвинение 20 января 2006 года по ч.4 ст.159 Уголовного кодекса Российской Федерации – «Мошенничество, совершенное в особо крупном размере». Масштабы мошенничества впечатляли: было возбуждено 98 уголовных дел, а потерпевшими признаны около 5 тысяч человек. Дело о банкротстве продолжалось до 2010 года. Суд отметил, что фигуранты дела нарушили положения гражданского и жилищного законодательства, не имели разрешений на строительство ряда объектов, а также изначально ввели в заблуждение потерпевших, предоставив им недостоверные сведения о ходе строительства. Впоследствии суд пришел к выводу, что социальная инициатива и компания являлись финансовой пирамидой.
Невозможно не сказать об особо вопиющем случае затягивания строительства, приведшее в итоге к банкротству застройщика. К счастью, в ряде случаев гражданам, участвующим в строительстве, удается переломить ситуацию в ходе процедуры банкротства в свою пользу и завершить строительство, получив долгожданные квартиры.
Например, банкротство ООО «Уралинтер НПК» едва не привело к потере квартир для нескольких десятков граждан, которые ждали завершения строительства дома более 20 лет. Еще в период с 1991 по 1992 год в центре Саратова был освобожден земельный участок под будущий многоквартирный дом за счет сноса расположенных на нем жилых домов. Граждане отказались от жилых помещений в пользу получения квартир в новостройке в будущем и передали все свои права девелоперской компании, входившей в систему газовой промышленности страны. Однако из–за различных экономических потрясений и общей нестабильности в стране фактическое строительство дома было начато только в начале 2000-х гг. Неизвестно, почему в 2005 году строительство было приостановлено на стадии 88% готовности и права на строительство объекта, наряду с правом аренды земельного участка, были переданы новому застройщику - ООО НПК «Уралинтер». Поскольку у нового застройщика не было средств для завершения строительства дома в необходимом объеме, а денежные обязательства по уступленному праву остались, один из кредиторов в 2012 году инициировал процедуру банкротства. При проведении конкурсного производства конкурсным управляющим, действующим, по-видимому, в интересах одного кредитора, выбравшего его, в отчете сделан вывод о невозможности восстановления платежеспособности должника и необходимости введения процедуры банкротства. Такой вывод казался немыслимым при условии, что доля застройщика в доме составляла около половины всех квартир и этого было бы достаточно, чтобы погасить требования всех кредиторов с большим остатком. Причины введения процедуры банкротства в данной ситуации очевидны. Только в конкурсном производстве, действуя совместно с конкурсным управляющим, можно освободить объект от обременения правами дольщиков путем продажи его на торгах.
В то же время другие конкурсные кредиторы вместе с группой обманутых дольщиков предотвратили попытку введения процедуры банкротства и фактического раздела дома в срок. Благодаря своевременным профессиональным действиям удалось отстранить арбитражного управляющего, провести ряд собраний с участием дольщиков, привлечь инвестора и начать строительство дома. В результате самой сложной и длительной работы по делу о банкротстве ООО «Уралинтер НПК» в декабре 2014 года дом был сдан в эксплуатацию, а в феврале 2015 года между всеми участниками дела было заключено мировое соглашение.
Данный случай демонстрирует, что очень важно привлекать соответствующих специалистов на самой ранней стадии дела о банкротстве для защиты их интересов. В противном случае многоквартирный дом, являясь дорогостоящим и привлекательным объектом, может стать легкой добычей для недоброжелательных лиц, разбирающихся в тонкостях процедур банкротства и владеющих приемами рейдерских захватов.
На основании изложенного можно сделать вывод о том, что застройщики признавались банкротами еще в начале 2000-х гг., но до вплоть до настоящего времени во многих случаях отсутствуют эффективные результаты процедур банкротства в части восстановления прав обманутых дольщиков.
Нужно сказать, что отношения по привлечению денежных средств граждан для участия в строительстве многоквартирных домов развивались очень бурно, но законодатель не спешил урегулировать их должным образом. В связи с этим возникли препятствия в установлении единообразия правоприменительной деятельности, что усугублялось непониманием гражданами действий, требуемых от них для защиты и восстановления их прав. Упомянутые выше случаи банкротства застройщиков, возникшие в период до внесения изменений в Закон о банкротстве, рассматривались по общим правилам рассмотрения споров о банкротстве юридических лиц без учета специфики данной категории дел. Это часто выражалось в предвзятой оценке сложившейся ситуации, в ущемлении прав обманутых дольщиков и фактическом неразрешении дела. Основные процессуальные проблемы, которые возникали при рассмотрении дел о банкротстве застройщика, в то время касались как раз обманутых дольщиков. Граждане, внесшие денежные средства на строительство квартир, фактически не были защищены государством, поскольку не было приоритета их прав по отношению к другим категориям кредиторов. Участники строительства шли вместе с другими кредиторами, а значит, выплаты производились с ними в общем порядке. Направление воли граждан при заключении договора с застройщиком очевидно - получение жилья. Однако на тот момент реальной возможности получить квартиру не было, так как только возврат средств после продажи имущества должника предоставляется на общих основаниях. Конечно, такое пренебрежение правами граждан со стороны государства не могло продолжаться долго. Все вышеперечисленные пробелы в законодательстве закономерно привели к необходимости выработки единого процессуального подхода к рассмотрению дел о банкротстве юридических лиц, осуществляющих строительство жилых домов и заключающих договоры с гражданами на строительство и передачу квартир. Необходимость систематизации рассмотрения дел о банкротстве застройщика оформилась в законодательной инициативе и появлении законопроекта, который ввел в Закон о банкротстве параграф, регулирующий банкротство отдельной категории лиц - застройщиков.
Внесение столь существенных изменений в действующее законодательство произошло накануне парламентских выборов 2011 года, что во многом обусловило максимальную социальную направленность принятого закона, особое внимание к установлению реальной возможности восстановления прав обманутых граждан. Законопроект был неоднозначно воспринят общественностью, некоторые эксперты ожидали исключительно положительных результатов реформирования законодательства, а некоторые были ярыми противниками. Очевидно, что среди противников этого законопроекта были и застройщики, чьи права и свободы были существенно ограничены принятым законом. Однако неоспоримая добросовестность дольщиков, заключающих договор с застройщиками, заслуживает большего доверия, чем добросовестность самих застройщиков, что подтверждает необходимость установления дополнительных гарантий их прав со стороны государства.
Федеральный закон от 12 июля 2011 года № 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон о несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекших средства участников строительства, внес существенные изменения в закон о банкротстве, дополнив главу IX новым разделом 7 «Банкротство застройщиков». Настоящий закон вступил в силу по истечении 30 дней со дня его официального опубликования, за исключением п.1 ст.1, который вступил в силу с 01 января 2012 года. Публикация в «Российской газете» датирована 15 июля 2011 года . Следовательно, закон вступил в силу 15 августа 2011 года.
Следует отметить, что закон о банкротстве с учетом внесенных изменений применяется в следующих случаях:
а) при рассмотрении дел о банкротстве, возбужденных после даты вступления в силу Федерального закона от 12 июля 2011 года № 210-ФЗ;
б) при рассмотрении дел о банкротстве, возбужденных до даты вступления в силу Федерального закона от 12 июля 2011 года № 210-ФЗ, за исключением дел о банкротстве, в которых расчеты с кредиторами третьей очереди начались в соответствии с реестром требований кредиторов.
Анализ внесенных изменений позволяет говорить о положительных результатах реформирования законодательства о банкротстве. Конечно, введенные положения также нуждаются в доработке, поскольку по прошествии нескольких лет были выявлены некоторые спорные или даже нерешенные вопросы. П.7 гл.IX Закона о банкротстве способствовал возникновению процессуальной определенности при рассмотрении дел о банкротстве застройщиков, запустил процесс установления единообразия в судебной практике по данному вопросу. Важнейшим результатом принятия поправок стало выделение граждан-участников строительства в приоритетную категорию кредиторов с особыми правами. Кроме того, теперь участники строительства имеют возможность завершить строительство объекта самостоятельно, объединившись и создав жилищный кооператив или товарищество собственников жилья.
Закон о банкротстве содержит как общие положения, которые могут применяться ко всем делам о банкротстве, так и ряд глав и параграфов, в которых рассматриваются особенности банкротства отдельных категорий должников. Среди них банкротство градообразующих, сельскохозяйственных, финансовых организаций, стратегических предприятий и организаций, субъектов естественных монополий и, конечно же, банкротство застройщиков. Причины выделения специальных положений для регулирования таких видов банкротства весьма различны: это и особый статус лиц, участвующих в деле, и особый статус должника, и наличие особых обстоятельств, исключающих возможность применения общих норм, и особая роль государства в разрешении таких споров.
Темой исследования является банкротство застройщика, и главная особенность этой категории споров заключается в том, что стороны в ней имеют особое наименование: должник называется застройщиком, а кредиторы - участниками строительства. Однако здесь следует сделать оговорку. Не все кредиторы являются участниками строительства, но все участники строительства являются кредиторами.
Ст.201.1 Закона о банкротстве гласит: «…лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (далее – застройщик), – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования» .
В первую очередь необходимо обратить внимание на то, что законодатель не называет застройщика застройщиком изначально. Сначала предлагается длинная формулировка, которая затем заменяется одним словом – застройщик.
«Лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства», т. е. застройщик, – это субъект, который вправе взять у участников строительства их деньги или имущество для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Данный признак является основным.
Этим субъектом могут быть:
а) юридическое лицо, т. е. организация независимо от организационно-правовой формы, прошедшая государственную регистрацию;
б) индивидуальный предприниматель, т. е. физическое лицо (гражданин), прошедшее государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя.
Стоит обратить внимание, что в роли застройщиков могут выступать только указанные субъекты. Особенно это касается простых граждан. Если физическое лицо не имеет статуса индивидуального предпринимателя, то оно не вправе привлекать денежные средства и (или) имущество других лиц для строительства.
Сегодня законодательством предусмотрено множество организационно-правовых форм для осуществления деятельности юридического лица. Таким образом, застройщиком может стать практически любое юридическое лицо, зарегистрированное в установленном законом порядке, а также индивидуальный предприниматель.
Итак, к застройщику следует относить субъекта:
1) являющегося юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем;
2) занимающегося строительством многоквартирных домов и иных объектов недвижимости;
3) осуществляющего деятельность независимо от наличия зарегистрированного права на многоквартирный дом или иной объект недвижимости;
4) осуществляющего строительство на земельном участке независимо от наличия права на него;
5) привлекающего для финансирования такого строительства средства граждан (денежные средства либо иное имущество);
6) имеющего непогашенные перед участниками строительства денежные требования (в случае расторжения договора) или требования о передаче жилого помещения.
Только совокупность вышеуказанных признаков дает гарантию, что в возникшем споре будут применены положения о банкротстве застройщика .
На основании вышеизложенного, можно сделать следующие выводы. В целях повышения эффективности защиты своих прав, участникам строительства следует своевременно включаться в процесс признания застройщика банкротом, привлекать специалистов, экспертов, сведующих в конкретных вопросах. Для большей результативности в решении проблемы защиты прав дольщиков, а также других категорий участников строительства, необходимо укреплять единообразие правоприменительной деятельности. Даже в условиях современных реалий, когда законодательство, регулирующее данную сферу правоотношений, находится в открытом доступе, далеко не всегда простые граждане оказываются достаточно информированы. В связи с этим, требуется и дальше развивать систему подачи и распространения наиболее значимой информации посредством СМИ, социальных сетей, сети «Интернет» и пр.
Что касается деятельности арбитражных судов при разрешении споров о несостоятельности застройщика, во избежании ущемления прав участников долевого строительства им в обязательном порядке следует учитывать специфику данной категории дел. Помимо прочего, на постоянной основе необходимо упорядочивать и систематизировать правоприменительную практику в целях скорейшего разрешения дел и восстановления нарушенных прав участников строительства.
1.2 Категории споров, рассматриваемых Арбитражными судами в связи с банкротством застройщика
С момента принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного ст.201.8 Закона о банкротстве порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам :
1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;
2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;
3) о сносе самовольной постройки;
4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;
5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;
6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество .
Указанные требования могут быть предъявлены кредитором в любое время, начиная со дня вынесения арбитражным судом определения об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, но только в рамках дела о банкротстве. Они должны быть рассмотрены судом в течение трех месяцев со дня их поступления.
Заявитель должен направить застройщику или иным лицам, к которым предъявляются требования, копии требований и прилагаемых к ним документов заказным письмом с уведомлением о вручении.
По результатам рассмотрения таких требований арбитражный суд выносит определение либо об удовлетворении требования, либо об отказе в удовлетворении. Определение с любым результатом может быть обжаловано.
Между тем, чтобы погасить требование кредитора путем передачи нежилого помещения, необходимо, чтобы застройщик зарегистрировал право собственности на этот объект. В противном случае кредитор может предъявить только денежные требования. Об этом говорится в п.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) от 11 июля 2011 года «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров, касающихся недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в будущем» : если у продавца нет недвижимого имущества, которое он должен передать покупателю (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), или право собственности на имущество продавца не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – РОСРЕЕСТР), покупатель вправе потребовать возврата уплаченных денежных средств и уплаты процентов по ним , а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, выплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Формально лица, имеющие право претендовать на нежилое помещение, могут обратиться в суд с этим заявлением, но фактически в подавляющем большинстве случаев требования инвесторов, заявленные в рамках банкротства застройщиков, о передаче права собственности на нежилое помещение, остаются без удовлетворения. Арбитражные суда отказывают в удовлетворении требования на том основании, что по духу закона такие требования в рамках дела о банкротстве застройщика могут быть удовлетворены только в отношении жилого помещения.
Как следует из позиции ВАС РФ, данная категория кредиторов не является участниками строительства, а следовательно, механизм защиты прав граждан, претендующих на жилое помещение, ввиде восстановления пропущенного срока подачи требований, к ним не применим. Это означает, что в случае пропуска двухмесячного срока, установленного для подачи требований кредиторов в конкурсном производстве, требование такого кредитора окажется «за реестром» и будет удовлетворено за счет имущества должника, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов.
