Войти в мой кабинет
Регистрация
ГОТОВЫЕ РАБОТЫ / КУРСОВАЯ РАБОТА, ПРАВО И ЮРИСПРУДЕНЦИЯ

Договор купли-продажи недвижимости: проблемы реализации и действительности

irina_k200 420 руб. КУПИТЬ ЭТУ РАБОТУ
Страниц: 35 Заказ написания работы может стоить дешевле
Оригинальность: неизвестно После покупки вы можете повысить уникальность этой работы до 80-100% с помощью сервиса
Размещено: 14.09.2020
Для наиболее полного исследования следует выделить следующие задачи: 1. Рассмотрение понятия, признаков договора купли-продажи недвижимости; 2. Изучение существенных условий договора купли-продажи недвижимости; 3. Рассмотрение формы договора купли-продажи недвижимости; 4. Определение сторон договора купли-продажи недвижимости; 5. Изучение и анализ исполнения договора купли-продажи недвижимости; 6. Исследование особенностей расторжения договора купли-продажи недвижимости; 7. Изучение ответственности сторон по договору купли-продажи недвижимости. 8. Проанализировать проблемы реализации договора купли-продажи недвижимости
Введение

Договор купли-продажи является договором передачи имущества в собственность. В системе договорного права это один из самых распространенных и важных договоров в российском гражданском праве. Данная тема весьма актуальна, так как договор купли-продажи недвижимости считается центральным договором в системе гражданско-правовых договоров, а также основанием возникновения или прекращения права собственности на недвижимое имущество. Практически каждый день имеет дело с покупкой чего-то и, соответственно, продажей.
Содержание

Введение 3 Глава 1. Договор купли-продажи недвижимости 4 1.1 Существенные условия договора купли-продажи недвижимости 6 Глава 2. Порядок заключения договора купли-продажи недвижимости 9 2.1 Форма договора купли-продажи недвижимости 9 2.2 Стороны договора купли-продажи недвижимости 10 2.3 Исполнение договора купли-продажи недвижимости 12 Глава 3. Расторжение, ответственность договора купли-продажи недвижимости 14 3.1 Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости 14 3.2 Ответственность сторон по договору купли-продажи недвижимости 22 Глава 4. Проблемы реализации договора купли-продажи недвижимости 28 Заключение 32 Список использованных источников и литературы 34
Список литературы

Нормативно-правовые акты: 1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 29.01.1996. № 5. ст. 410. 2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 05.12.1994. – № 32. – ст. 3301. 3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 29.10.2001. – № 44. – ст. 4147. 4. Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1 января 1996 г. 5. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ О государственном кадастре недвижимости // Собрание законодательства РФ. – 30.07.2007. – № 31. - ст. 4017. 6. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ О приватизации государственного и муниципального имущества // Собрание законодательства Российской Федерации. – 28 января 2002 г. – № 4. – ст. 251. Материалы судебной практики: 7. Определение Верховного Суда РФ от 25.10.2005 № 16-В05-22 // СПС КонсультантПлюс. – Судебная практика. – 2013. 8. Обзор судебной практики рассмотрения споров, возникающих при исполнении предварительного договора // СПС КонсультантПлюс. – Судебная практика. – 2013. 9. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (с изменениями и дополнениями) // http://base.garant.ru/1795065/. Литература 10. Гришаев С.П., Эределевский А.М. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ // СПС КонсультантПлюс. – Комментарии законодательства. – 2013. 11. Егорова М.А. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2009. – №2. 320 с. 12. Ершов В.А., Сутягин А.В., Кайль А.Н. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации // СПС КонсультантПлюс. – Комментарии законодательства. – 2013. 13. Крашенинников П.В. Продажа недвижимости: общая характеристика, форма, государственная регистрация: Постатейный комментарий статей 549 - 558 Гражданского кодекса Российской Федерации. – М.: Статут, 2010. – 159 с. 14. Садиков О.Н. Гражданское право. Т.2. – М.: Контракт, 2007. – 274 с. 15. Колбасин Д.А. Гражданское право. Особенная часть. – Мн.: ПолиБиг, 2000. 289 с. 16. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М., Юристъ, 2001. 164 с. 17. Певницкий С.Г. Договор купли-продажи недвижимого имущества // Нотариус. – 2007. - №4. – 36 с. 18. Богданова Е.Е. Принцип реального исполнения обязательств в договорах купли-продажи и поставки: проблема реализации // Законодательство и экономика. - 2005. - № 3. 56 с. 19. Поминова О.Е. Вопрос-ответ // СПС КонсультантПлюс. – Консультантплюс. – Комментарии законодательства. -2013. 20. Андреев И.А., Аюшеева И.З. Гражданское право. Т.2. – М.: Проспект, 2011. 356 с. 21. Лунц Л. А. Внешнеторговая купля-продажа (коллизионные вопросы). М, 1972. 437 с. 22. Комардина М. Н. Правовые последствия неисполнения продавцом своих обязательств по договору купли-продажи жилых помещений // Юрист. 2012. №15. 46 с.
Отрывок из работы

Глава 1. Договор купли-продажи недвижимости Купля-продажа — один из важнейших институтов гражданского права. История правового регулирования данного договора насчитывает почти четыре тысячи лет. В процессе многовекового развития правовых систем происходил соответствующий естественный отбор норм о купле-продаже. Случайные, неудачные положения со временем отсеивались, оставляя место более обоснованным и качественным, вследствие чего повышался уровень юридической техники. Правовые нормы, которые первоначально регулировали только куплю-продажу, постепенно со временем приобрели характер исходных положений для других гражданско-правовых сделок. Благодаря этому институт купли-продажи оказал огромное влияние на формирование договорного права всех правовых систем: в историческом аспекте из него выросла практически вся общая часть обязательственного права. В свою очередь, общие положения договорного права почти целиком и полностью распространили свое действие на отношения по купле-продаже. На сегодняшний день купля-продажа — это самый распространенный договор гражданского оборота. Договор купли-продажи недвижимости - некое соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Следует отметить, что этот договор является: консенсуальным - считается заключенным (права и обязанности возникают) с момента государственной регистрации права; возмездным - продавец получает за исполнение своих обязанностей встречное предоставление (плату); двусторонне обязывающим (взаимным, синаллагматическим) - каждая из сторон имеет права и несет обязанности. Договор продажи недвижимости - вид договора купли-продажи. Однако общие правила о купле-продаже применяются к продаже недвижимого имущества, если иное не предусмотрено специальными нормами о купле-продаже недвижимости. Специфика договора купли-продажи недвижимого имущества обусловлена особенностями объекта, по поводу которого возникают соответствующие социальные связи. Таким объектом является недвижимое имущество. Исходя из вышесказанного, можно выделить следующие взаимосвязанные признаки: 1) недвижимость - это вещь, т.е. предмет материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности и который может быть в обладании человека. Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона; 2) недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей; 3) перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Важно также отметить, что главное отличие между договором купли-продажи и иными гражданско-правовыми договорами состоит не в схеме организации правовых связей между их участниками, а в различии предметов названных договоров и определении специфики их правового регулирования. Если предметом договора купли-продажи служат прежде всего вещи, то предметом договоров о производстве работ и оказании услуг, о передаче информации являются соответственно работы, услуги и информация, а предметом договоров об уступке требования и передаче исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности - имущественные права. Помимо этого, договор купли-продажи играет ведущую роль в развитии международных экономических отношений, в сфере внешней торговли. Его регулирование содержится во многих международных конвенциях и соглашениях, среди которых главное место занимает Конвенция ООН 1980 г. о договорах международной купли-продажи товаров. Из вышесказанного можно сделать вывод, что договор продажи недвижимости – это договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму. Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и взаимным. 1.1 Существенные условия договора купли-продажи недвижимости Определенной особенностью договоров купли-продажи недвижимого имущества является наличие установленных законодателем существенных условий договора, которые стороны должны согласованно и точно определить. Во-первых, таким условием является предмет договора, установленный таким образом, чтобы полностью обособить отчуждаемый объект (в том числе определить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества), к примеру, указание на адресные ориентиры здания и площадь помещения в нем позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 апреля 2002 г. № 11011/01). При этом отсутствие у продавца на момент заключения сделки государственной регистрации права собственности на отчуждаемый объект недвижимости не может являться основанием для признания сделки недействительной либо незаключенной (Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25 октября 2005 г. № 16-В05-22). Во-вторых, важным условием является цена договора либо способ ее однозначного установления. В случае, когда эти требования к определению существенных условий не будут выполнены сторонами, договор считается незаключенным. Статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает ряд требований к порядку определения цены на недвижимость, а именно: -при продаже здания, сооружения или другого недвижимого имущества, который находится на земельном участке, многое зависит от того, какие права на земельный участок переходят к покупателю. Если земельный участок продается вместе со зданием или сооружением, то цена на недвижимость включает цену соответствующей части земельного участка. Если же земельный участок передается на праве аренды и т.п., то в цену здания, сооружения и другой недвижимости включается лишь цена этого права. -если в договоре цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается фактический размер продаваемого имущества. Поскольку цена отнесена к существенным условиям договора, то при ее несогласовании сторонами договор о продаже недвижимости считается незаключенным. При этом правило о применении цены на аналогичные здания, сооружения и иную недвижимость, предусмотренное п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, применению не подлежит. Как и сам договор о продаже недвижимости, любое соглашение о цене или ее изменении должно быть в письменной форме под страхом недействительности договора в целом. Можно сделать вывод, что к существенным условиям договора в договоре купли-продажи недвижимости относятся предмет и цена. Если в договоре купли-продажи недвижимости не установлен предмет или не определена цена, то договор считается незаключенным. Глава 2. Порядок заключения договора купли-продажи недвижимости 2.1 Форма договора купли-продажи недвижимости Форма договора купли-продажи должна быть определена его предметом, субъектным составом и ценой. Все договоры продажи недвижимости (в том числе предприятий) должны заключаться в письменной форме под угрозой недействительности путем составления одного документа, подписанного сторонами и подлежат обязательной государственной регистрации. В отношении формы договоров купли-продажи движимых вещей применяются общие правила ст. 159—166 Гражданского кодекса Российской Федерации: письменная форма требуется лишь для договоров с участием юридических лиц, а также для договоров между гражданами. Однако письменная форма не обязательна, если такие сделки исполняются в момент совершения. Вместе с тем следует учесть, что государственная регистрация не является элементом формы договора, поэтому если договор купли-продажи жилья подлежит регистрации, то это не значит, что регистрации подлежат и соглашения о его изменении или расторжении. Однако в судебной практике и правовой доктрине существует мнение, согласно которому соглашения об изменении или о расторжении договора также необходимо регистрировать. К сделкам, которые подлежат государственной регистрации, относятся дополнительные сделки (сделки, заключенные для того, чтобы изменить или расторгнуть ранее зарегистрированные сделки с недвижимостью). Затрагивая судебную практику, такая позиция опубликована в Обзоре судебной практики рассмотрения судами Кемеровской области дел о признании недействительными сделок с недвижимостью и применении Закона РФ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (утв. Кемеровским областным судом от 01.12.2004 № 01-19/130). Для купли-продажи недвижимости не предусмотрена нотариальная форма. Вместе с этим по желанию сторон возможно нотариальное удостоверение любого договора купли-продажи недвижимости. Следует сделать вывод, что договор купли-продажи заключается в письменной форме, по желанию сторон договор купли-продажи может быть удостоверен нотариально. Государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости необходима для юридического перехода права собственности на недвижимость к покупателю. 2.2 Стороны договора купли-продажи недвижимости Продавцом по договору купли-продажи является лицо, которое имеет право собственности на вещь или иное лицо, уполномоченное законом на продажу товара. В качестве последнего могут быть: 1) организация (юридическое лицо, наделенное правом хозяйственного ведения или оперативного управления); 2) комиссионер; 3) лицо, осуществляющее продажу товара с публичных торгов; 5) доверительный управляющий по договору доверительного управления; 6) опекун собственника. Правовой статус лица, которое выступает продавцом в договоре купли-продажи, не имеет значения. Им могут быть как предприниматель, так и любое другое физическое и юридическое лицо. Покупателями по договору купли-продажи могут выступать все субъекты гражданского права, располагающие в каждом конкретном случае необходимыми экономическими и юридическими возможностями. Юридическая возможность участия в договоре купли-продажи не только для покупателей, но и для продавцов может быть ограничена их правоспособностью, а для физических лиц - и дееспособностью, видом и характером вещных прав на товар, обороноспособностью предмета договора. Так, дееспособность физических лиц прямо зависит от их психического состояния здоровья и возраста в момент заключения договора. В отсутствии общих ограничений о круге возможных покупателей недвижимости особые правила устанавливаются специальным законодательством, например, ст. 5 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества. В законодательстве имеются также особые правила, которые касаются одновременно продавцов и покупателей недвижимости. Согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально заверенное согласие не было получено, может требовать признания сделки недействительной в течение одного года с момента, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки. Таким образом, сторонами договора являются покупатель и продавец. Сторонами по договору купли-продажи недвижимости могут быть как юридические, так и физические лица. Некоторые нормативно-правовые акты содержат в себе ограничение на продажу недвижимости (например, на сделки, которые совершаются с недвижимым имуществом, принадлежащим супругам на праве совместной собственности необходимо нотариально заверенное согласие другого супруга). 2.3 Исполнение договора купли-продажи недвижимости Право собственности на любое недвижимое имущество, передаваемое по договору купли-продажи, возникает у покупателя с момента государственной регистрации. Права на земельные участки и объекты, прочно связанные с землей, регистрируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Фактическая передача недвижимого имущества покупателю во владение права собственности не порождает. Государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость следует отличать от государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости. Передача недвижимости покупателю является формальной. Обязанности продавца по передаче считаются исполненными после подписания сторонами передаточного акта. Но российское право придает значение и фактическому владению недвижимостью (занятие помещений, обработка земельного участка и т.д.) в тех случаях, когда продавец заключает два (и более) договора купли-продажи с разными лицами в отношении одного и того же объекта недвижимости. Сделки продавца, пока он зарегистрирован в ЕГРП в качестве собственника, по продаже недвижимости нескольким лицам являются действительными, поскольку у такого продавца есть юридическая возможность распоряжаться своим имуществом. Но при этом, передав владение одному из покупателей (независимо от срока заключения договора и подписания передаточного акта), продавец будет лишен возможности исполнить договор перед другими покупателями и должен отвечать перед ними за неисполнение обязательства. Таким образом, право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации. Глава 3. Расторжение, ответственность договора купли-продажи недвижимости 3.1 Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости Особенности договора купли-продажи недвижимости не могут не отразиться на специфике его изменения и расторжения. На практике довольно редко встречаются случаи, когда такого рода договоры расторгаются на основании соглашения сторон, при этом следует признать, что такой способ расторжения договора купли-продажи недвижимости является самым желательным в силу его бесконфликтности. Общее правило для купли-продажи, предусмотренное п. 1 ст. 463 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливает возможность покупателя отказаться от исполнения договора купли-продажи в ответ на отказ продавца передать покупателю проданный товар. В договоре купли-продажи недвижимости этому правилу соответствует положение абз. 3 п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, которые предусмотрены договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. Обращает на себя внимание акцент законодателя на необходимость подписания сторонами договора продажи недвижимости передаточного акта или иного документа о передаче (абз. 1 п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации). Отказ от передачи имущества при продаже недвижимости, таким образом, приобретает форму «уклонения от подписания документа о передаче имущества». Важно заметить, что этот отказ не есть односторонний отказ от исполнения договора в смысле п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, и он не должен квалифицироваться в качестве основания расторжения договора продажи недвижимости. Отказ от передачи материального объекта договора купли-продажи по смыслу п. 1 ст. 463 Гражданского кодекса Российской Федерации представляет собой нарушение договора, а не правомерное действие по отказу от исполнения договора. Вот поэтому в качестве меры защиты эта норма предусматривает возможность применения меры оперативного воздействия на нарушителя в виде расторжения договора в одностороннем порядке покупателем. Однако такое действие не приведет покупателя к достижению цели, к которой он стремился при заключении договора - приобретение товара (имущества). Поэтому закон предоставляет покупателю возможность выбрать другой способ воздействия на нарушителя, а именно требовать отобрания не переданной вещи у должника (продавца) и получения ее в свое владение на предусмотренных обязательством условиях (п. 2 ст. 463 и ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Однако это право не есть право на односторонние действия как в случае одностороннего отказа от исполнения договора, а по своей правовой природе представляет собой право требования, реализуемое на основании решения суда в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Требование о получении вещи может быть также заменено требованием о возмещении убытков (абз. 2 ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Не смогли найти подходящую работу?
Вы можете заказать учебную работу от 100 рублей у наших авторов.
Оформите заказ и авторы начнут откликаться уже через 5 мин!
Похожие работы
Курсовая работа, Право и юриспруденция, 30 страниц
350 руб.
Курсовая работа, Право и юриспруденция, 33 страницы
350 руб.
Курсовая работа, Право и юриспруденция, 29 страниц
290 руб.
Курсовая работа, Право и юриспруденция, 31 страница
350 руб.
Курсовая работа, Право и юриспруденция, 22 страницы
250 руб.
Служба поддержки сервиса
+7(499)346-70-08
Принимаем к оплате
Способы оплаты
© «Препод24»

Все права защищены

Разработка движка сайта

/slider/1.jpg /slider/2.jpg /slider/3.jpg /slider/4.jpg /slider/5.jpg