Недвижимое имущество представляет собой одну из основ функционирования любой экономической системы. Поэтому оптимальная организация оборота недвижимости является одной из главных задач в области экономической политики. Ведущую роль в организации такого оборота играет правовое регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом. Можно с уверенностью сказать, что от правильного выбора правовой модели отношений в сфере недвижимости во многом зависит динамика экономических процессов, инвестиционный климат и благосостояние населения. В то же время недостатки правового регулирования в данной области, пробелы в законодательстве и ошибочные решения не могут не сказываться негативно на многих факторах экономического и социально-политического развития.
Нельзя сказать, что современное право России не принимает в расчет вышеуказанные обстоятельства. Начиная с середины 90-х гг. прошлого века, законодательство в области недвижимости развивалось достаточно интенсивно. От практически полного правового вакуума, в котором происходил оборот недвижимости в начале 90-х гг., Россия пришла к существованию системы правовых установлений в области недвижимого имущества, среди которых главное место занимают Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости". Вместе с тем практически всеми исследователями правового регулирования оборота недвижимости признается, что оно весьма далеко от совершенства. В науке, законодательстве, судебной и правоприменительной практике не решены многие проблемы, среди которых главными являются вопросы о понятии недвижимого имущества, правовых принципах регистрации прав на недвижимость и правового режима объектов недвижимости в целом . Нерешенность именно этих про-блем лишает правовое регулирование в сфере недвижимости необходимой упорядоченности и эффективности. Именно поэтому так важно учитывать опыт других стран, которые имели куда более долгий путь развития института права собственности, анализировать его и перенимать наиболее эффективные пути развития .
Актуальность темы выбранного исследования обусловлена тем, что недви-жимая вещь (имущество) постоянно вызывает интерес среди участников хозяйственного оборота. Она обладает высокой степенью инвестиционной привлекательности в силу роста экономики и развития рыночных отношений. Более того, необходимо учитывать тот факт, что переход от модели планирования и распределения, отрицавшей существование частной собственности, к новой модели свободных отношений, требует разработки иных, либо эволюции уже существовавших гражданско-правовых институтов. Так, отмена в советский период развития гражданского права существовавшей до революции классификации вещей на движимые и недвижимые, в данный момент рассматривается неприемлемой, хотя бы потому, что она противоречит традиции романо-германской правовой семьи, составной частью которой является российская правовая система.
Объектом исследования является российская правовая система и национальные правовые системы зарубежных стран как явления правовой действительности, представленные своими основными закономерностями, взятыми в процессе их становления, функционирования и развития.
Предметом исследования является правовой режим недвижимых вещей (имущества) как правовое явление, обладающее рядом характерных особенностей в рамках внутригосударственного права России и ряда зарубежных стран.
Целью исследования является комплексный анализ правового режима вещей в рамках классификации деления их на движимые и недвижимые на основе изучения как российского права, так и права иностранных государств.
Достижение данной цели предполагается через осуществление ряда исследовательских задач:
Определить понятие недвижимой вещи (имущества);
Выявить ряд характерных особенностей данной категории объектов гражданских правоотношений;
Рассмотреть особенности заключения сделок с недвижимостью в российском и зарубежном праве;
Провести сравнительно-правовой анализ регулирования отношений, связанных с недвижимостью в рамках российского права, со странами, относящимися к романо-германской правовой семье;
Проанализировать судебно-арбитражную практику по предмету настоящей работы.
Методологическую основу исследования составляют общенаучные и специальные юридические методы. К числу используемых в исследовании общенаучных методов следует отнести системно-структурный, формально-логический методы. Исследование проводилось с использованием также специальных юридических методов: формально-юридического, историко-правового, сравнительно-правового и нормативно-правового, позволяющего изучить систему законодательства.
Теоретическую базу проведенного исследования составляют основные положения и выводы мировой доктрины права, сформулированные в работах как отечественных авторов: Алексеев В.А., Алексеев С.С., Бабкин С.А., Валявина Е.Ю., Витрянский В.В., Шершеневич Г. Ф., Гришаев С.П., Крашенинников П.В., Козырь О.М., Попов С. А., Лалетина А. С., Красавчиков О.А., Мейер Д.И., Дзагоев С. В., Синайский В.И., Суханов Е.А., Осокин Н. Н., Чубаров В.В., Шеметова Н. Ю.; так и зарубежных: Пиепу Ж.-Ф., Сейлер К.
В качестве нормативных источников, использованных в данной работе, выступили законы РФ, ФРГ и Франции, использовались нормативно-правовые акты, а именно федеральные законы и кодексы, регулирующие особенности нахождения недвижимых вещей (имущества) в системе объектов гражданских правоотношений.
Научная новизна исследования заключается в том, что в последнее время в отечественной науке не предпринимаются попытки комплексного решения проблем правового режима недвижимости. В частности имеются кардинальные расхождения в позициях рассмотрения ряда понятий и явлений, что означает существование необходимости совершенствования теоретико-правовой базы и выработки единообразной позиции, что в дальнейшем позволит эффективнее разрешать споры между участниками хозяйственного оборота. Более того, за последние несколько лет не было проведено крупных исследований, что затрудняет процесс изучения рассматриваемого вопроса ввиду постоянно изменяющегося гражданского законодательства. Данная работа призвана восполнить этот пробел и дать характеристику лишь нескольким, наиболее важным и значимым аспектам правового режима недвижимых вещей (имущества). Также 1 января 2017 года вступил в силу новый закон № 218-ФЗ « О государственной регистрации недвижимости», который пришел на смену закону 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» , что вносит существенные изменения в подход к регистрации прав на недвижимое имущество и его правовому режиму в целом, объединяя реестры учета недвижимости и ужесточая требования к данному учету.
Научная и практическая значимость работы состоит в том, что ее основные положения и выводы могут быть использованы как на начальном этапе изучения объектов гражданских правоотношений в рамках российской правовой системы, так и на других этапах в качестве базовых и общетеоретических выводов. В работе представлена характеристика основных понятий и институтов, показаны наиболее общие и важные тенденции в развитии данной категории вещей. Более того, произведенный анализ судебной и арбитражной практики поможет сформировать представление о вопросах правоприменения и, возможно, в случае необходимости позволит предугадать позицию суда при разрешении конкретного спора.
По структуре, работа состоит из введения, трех глав, заключения и библиографического списка. В первой главе произведена попытка выработки ряда критериев для определения вещи в качестве недвижимой. Рассмотрены объекты не только прямо указанные законодателем в качестве недвижимых, но и приравненные к таковым. Вторая глава содержит в себе описание и анализ особенностей сделок с недвижимым имуществом по отношению к институту регистрации вещных прав. Третья глава представляет собой сравнительно-правовой анализ российского права и национального права зарубежных государств романо-германской семьи. Заключение содержит основные тезисы и выводы, сделанные на протяжении всего исследования.
