1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ КОММЕРЧЕСКОГО БАНКА
1.1 Понятие и сущность ипотечного кредитования в коммерческих банках
Активное использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любой страны и невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), так как:
- недвижимость сравнительно мало подвержена риску порчи или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;
- недвижимость обладает осложнённой оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение;
- цена недвижимости несет тенденцию к постоянному повышению, что даёт кредитору гарантии погашения задолженности и высокой доходности;
- стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, заставляющим должника точно и своевременно производить оплату. [3]
Ипотечное кредитование это предоставление ссуды под залог недвижимости.
Предметом ипотечного кредитования является: земельные участки, леса, участки недр, обособленные водные объекты, многолетние насаждения, здания, сооружения и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. [4]
В залоге не используются особо охраняемые земельные участки, муниципальное и государственное имущество, а также имущество, в отношении которого факт приватизации признан недействительным.
Но наибольший интерес представляет ипотечное кредитование жилья, т.к. жильё в рыночной экономике - наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем, в будущем страны в целом.
На сегодняшний момент в стране созданы все условия, как на федеральном, так и региональном уровнях для предоставления ипотечного жилищного кредитования:
- приватизировано 55% жилья, что составляет около 1 миллиарда квадратных метров жилого фонда общей стоимости не менее 300 миллиардов долларов, и создает основу формирующегося вторичного рынка жилья;
- приняты Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральный закон «О внесении изменений в ФЗ об ипотеке (залоге недвижимости)», закладывающие правовую базу для функционирования системы ипотечного кредитования;
- Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг с участием Госстроя России начата работа по разработке стандартов эмиссии долгосрочных ипотечных ценных бумаг;
- законодательно оформлена деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (оценочных, риэлтерских, страховых компаний. [5]
В ипотечном кредитовании займы предоставляются на длительный срок, который растягивает погашение кредита во времени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплати делает его удобным. При этом купленное жилье служит в качестве обеспечения займа (залога) и в случае неуплаты займа собственность изымается банком и продается, чтобы полностью расплатиться за кредит.
Активное строительство недорогого жилья может привести к расширению производства российских стройматериалов, разработке новых технологий, развитию смежных отраслей экономики страны. Главные субъекты агентства по ипотечному жилищному кредитованию (далее ИЖК):
1. Заемщики - это граждане РФ, вступившие в договорные отношения с кредитными организациями или НКО, для приобретения жилой недвижимости. Они заинтересованы в получении более доступного ипотечного кредита, стоимость которого будет не слишком обременительна и позволит своевременно возвратить ссуду;
2. Кредиторы - это банковские и иные организации, осуществляющие ИЖК в соответствии с законодательством РФ. Основные функции банка: выдача населению ипотечных кредитов в соответствии с установленными требованиями и нормами законодательства РФ;
3. Инвесторы - как юридические (ПФ, страховые, паевые фонды и т.д.), так и физические лица, покупающие ипотечные ценные бумаги. Вкладывая денежные средства в ипотечные ценные бумаги, инвесторы рассчитывают на надежность вложений и стабильный доход;
4. Правительство - формирует законодательно-нормативную базу, определяет направление для устойчивого и эффективного развития системы ИЖК. Остальные участники рынка ИЖК;
5. Продавцы недвижимости - собственники жилья или их представители, это могут быть как физические, так и юридические лица.
6. АИЖК - специализируется на рефинансировании кредиторов;
7. ИЖК, занимается эмиссией ипотечных ценных бумаг, привлекает инвестиции в область ИЖК, взаимодействует с банками по вопросам разработки и оптимизации кредитных продуктов с точки зрения доступности и защищенности от рисков. [5]
Государственные органы осуществляют регистрацию прав на имущество и сделок с ним, включая куплю-продажу недвижимости, смены собственника, ипотечного договора и права ипотеки.
Хранят предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья остальным участникам рынка.
Страховые компании - это организации, лицензированные на ведение имущественного страхования (в т.ч. заложенной недвижимости), личного страхование заемщиков и гражданско-правовой ответственности участников рынка ИЖК.
Оценщики - это юридические и физические лица, владеющие правом деятельности в области высококвалифицированной оценки недвижимости, в т. ч. предмета залога;
Риэлтерские компании - это организации, оказывающие профессиональные посреднические услуги в сфере купли-продажи недвижимости. Они осуществляют подборку подходящих для заемщиков и продавцов объектов недвижимости, участвуют в заключении сделок купли-продажи, в подготовке торгов по реализации объектов недвижимости с наложенным взысканием, принимают участие в реализации недвижимости по поручению иных участников рынка ИЖК.
Обслуживающие структуры системы ИЖК - нотариальные конторы, паспортные службы и т.д., осуществляющие юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, регистрацию граждан по месту жительства (в т.ч. в объекте залога).
Ипотечное кредитование всегда имеет определенные риски, которые минимизируются банками через проверку платежеспособности заемщика, залог приобретаемого имущества и ипотечное страхование. Стандартные требования банков к потенциальным заемщикам:
- возраст от 21 года до 65 лет (на момент окончания срока действия кредитного договора);
- стаж работы на последнем месте не менее 4-х месяцев, непрерывный не менее 1 года, отсутствие длительных перерывов в стаже будет плюсом (трудовая книжка);
- уровень дохода и его документальное подтверждение (справка по ф. 2-НДФЛ или банка, а также банковская выписка с зарплатного счета), от уровня дохода зависит максимальная сумма кредита и размер процентной ставки;
- первоначальный взнос обязателен и варьируется 10-30%;
- срок кредита до 30 лет почти все банки разрешают досрочное погашение задолженности по ипотеке;
- супруг (а) заемщика выступает в качестве созаемщика или поручителя. В данном случае при расчете суммы кредита учитывается размер совокупного дохода семьи;
- гражданство, регистрация и фактическое проживание в РФ;
- наличие страховки.
Огромную роль при ипотечном кредитовании имеют страховые компании, заинтересованные в снижении рисков участников ИЖК. Это позволяет банкам увеличивать объем кредитования и подстраховывает заемщиков в ситуации возникновения проблем с возвратом кредита. [18]
Ипотечное страхование состоит из страхования заложенного имущества, жизни и трудоспособности заемщика, титула.
Страхование объекта недвижимости осуществляется на случай пожара, наводнения, землетрясения и т.д., чтобы он не потерял своей стоимости при эксплуатации заемщиком.
Страхование жизни и потери трудоспособности - один из важнейших видов ипотечного страхования и является обязательным при получении кредита на покупку жилья во всех банках.
Страхование титула (риск утраты права на собственность) минимизирует риски посягательства на приобретенную заемщиком недвижимость со стороны третьих лиц и обеспечивает юридическую безопасность сделки.
Также осуществляется страхование ответственности заемщика и финансового риска кредитора. При оформления ипотеки в банке заемщику нужно предоставить полный пакет документов. Получив положительное решение по кредиту заемщику выдается документ, который будет подтверждением для продавца о том, что банк действительно одобрил кредит. [17]
После одобрения ипотечного кредита заемщику предоставляется 3-4 месяца после, одобрение теряет силу. Дальше на это жилье продавец в обязательном порядке должен предоставить в банк все необходимые документы по квартире: свидетельство о праве собственности, копию лицевого счёта, копию паспорта. В этот момент кредитная организация проверяет юридическую чистоту недвижимости и назначается день сделки.
Следующий этап, это определение оценочной компанией среднерыночной стоимости квартиры. В день сделки покупатель и продавец в офисе банка подписывают необходимые документы (кредитный договор, договор купли-продажи), которые подаются на регистрацию в государственные органы.
Через несколько дней заемщик предоставляет банку свидетельство о праве собственности на данное жилье с пометкой о залоге с уже оформленной страховкой. Только после этого банк перечисляет деньги на счёт продавца. После чего на протяжении всего кредитного периода заемщик регулярно вносит ежемесячные платежи указанные в графике. Число выданных ипотечных кредитов варьируется как от объемов вновь возводимого жилья, так и состояния уже имеющегося жилищного фонда. [24]
Подводя итог, можно сделать вывод, что с момента возрождения российской ипотеки в 90-х годах XX века сформировалась ее законодательная и нормативно-правовая база. За это время ипотечное кредитование претерпело серьезные преобразования, и стоит на пути постепенно приобрести массовый характер.
1.2 Основные модели ипотечного кредитования
Анализируя научную литературу по проблеме исследования ипотечного кредитования позволил выявить несколько подходов к классификации моделей ипотеки в развитых и развивающихся странах, результаты которого отражены в таблице 1.
Таблица 1 - Классификации моделей ипотечного кредитования
Классификационный признак Модели ипотечного кредитования Автор
Степень открытости для рынка капитала - одноуровневая открытая модель;
- одноуровневая закрытая модель;
- двухуровневая модель Павлова И.В. [20]
- усечено - открытая модель;
- расширенно - открытая модель;
-сбалансированная автономная модель Меркулов В.В. [21]
- модель сбалансированной автономии (контрактно - сберегательная);
- усечено - открытая модель (традиционная, одноуровневая);
- расширенно - открытая модель (модель вторичного ипотечного рынка, двухуровневая) Южевский В.К. [24]; Каримов Б.Н. [29]
Схема привлечения ресурсов долгосрочного финансирования в масштабах страны, методы регулирования процентных ставок - одноуровневая (европейская) модель;
- двухуровневая (универсальная) модель Минц В.М. [22]
В рамках данной работы остановимся на классификации, предложенной В.К. Южевским и Б.Н. Каримовым, и предполагающей наличие следующих моделей: модель сбалансированной автономии (контрактно - сберегательная), усечено - открытая модель (традиционная, одноуровневая), расширенно - открытая модель (модель вторичного ипотечного рынка, двухуровневая).
Необходимо отметить, что В.К. Южевский и Б.Н. Каримов в качестве основного классификационного признака считают - степень открытости системы ипотечного кредитования для рынка капитала, а в качестве производных признаков - источники и стоимость формирования ресурсов при ипотечном кредитовании, участие государства в системе ипотечного кредитования, взаимосвязь и зависимость рынка ипотечного кредитования от макроэкономического развития, доступность ипотечного кредита, параметры ипотечного кредитования. [16]
Модель сбалансированной автономии или контрактно - сберегательная модель ипотечного кредитования (рис.1) - это модель ипотечного кредитования, базирующаяся на ссудо - сберегательном принципе функционирования по типу немецких «частных стройсберкасс» - Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans, представляющих собой замкнутую финансовую структуру, которая начинает свою деятельность с формирования уставного капитала - источника средств для предоставления кредитов. [11]
Рисунок 1 - Схема контрактно - сберегательной модели ипотечного кредитования
Довольно успешно модель сбалансированной автономии (контрактно - сберегательная модель) ипотечного кредитования практикуется в Германии и предполагает следующие этапы:
- первые 2 - 10 лет до момента приобретения объекта недвижимости кредитор начинает производить целевые накопления в «стройсберкассах» или иных специализированных финансово - кредитных учреждениях;
- после достижения суммы до уровня 45% от стоимости объекта недвижимости кредитор получает еще государственную дотацию в размере 10% от стоимости объекта недвижимости, а также льготный кредит на 10 - 15 лет для покрытия оставшейся части стоимости.
На сегодняшний день в Германии строительство каждого второго объекта недвижимости финансируется с участием модели сбалансированной автономии ипотечного кредитования, что определяется доминированием ее преимуществ над недостатками, что отражено в таблице 2. [25]
Таблица 2 - Преимущества и недостатки модели сбалансированной автономии (контрактно - сберегательной модели) ипотечного кредитования
Преимущества модели Недостатки модели
- будучи закрытой, она не подвержена непосредственному влиянию изменений на финансовом рынке; - заемщик имеет право приобрести объект недвижимости только после окончания накопительного периода;
- заемщику не приходится подтверждать свои доходы, поскольку его платежеспособность проверяется на накопительном этапе взаимоотношений; - модель способствует ограничению объемов поступления финансовых ресурсов в сектор недвижимости из-за ограничения доступа на ипотечный рынок ресурсов инвесторов.
- процентная ставка по ипотечному кредиту значительно ниже среднерыночной;
- модель обеспечивает доступность кредитов для заемщиков с различным уровнем дохода.
- для заемщиков с различным уровнем дохода;
- модель обеспечивает высокую эффективность строительства или приобретения объектов недвижимости при небольших затратах.
Отметим, что в Российской Федерации реализация описанной выше модели ипотечного кредитования на сегодняшний день нецелесообразна по следующим причинам:
- модель сбалансированной автономии ограничивает размер предоставляемого ипотечного кредита только объемами сбережений вкладчиков, заинтересованных в получении кредитов на приобретение или строительство объектов недвижимости, и не охватывает сбережения и свободные финансовые ресурсы иных экономических субъектов;
- высокий уровень инфляции, а также постоянная вероятность повышения его темпов и процентных ставок по конкурирующим сберегательным программам и, не позволяет спокойно длительное время накапливать гражданам России. [26]
На сегодняшний момент в продуктовой линейке некоторых коммерческих банков, функционирующих на территории Российской Федерации, предусмотрены специальные накопительные, позволяющие собрать необходимую сумму сбережений в течение нескольких лет, после чего ею воспользоваться для оплаты части стоимости объекта недвижимости и получить ипотечный кредит на более выгодных условиях.
Усечено - открытая модель (традиционная, одноуровневая) ипотечного кредитования - это упрощенная модель ипотечного кредитования, базирующаяся на первичном движении закладных, предполагающем получение финансово - кредитным учреждением от клиентов ценных бумаг по предоставленным кредитам и последующее их использование в качестве обеспечения части привлекаемых внешних ресурсов (рис.2). [22]
Рисунок 2 - Схема усечено - открытой модели ипотечного кредитования
Усечено - открытая модель ипотечного кредитования используется в Великобритании, Франции, Дании, Испании, Израиле, Австралии, Южной Америке, Болгария, Польша, Венгрия. Популярность исследуемой модели ипотеки определяется ее ключевыми характеристиками (табл.3).
Таблица 3 - Преимущества и недостатки усечено - открытой (традиционной, одноуровневой) модели ипотечного кредитования
Преимущества модели Недостатки модели
- использование первичного рынка закладных, которые получаются финансово - кредитными учреждениями от клиентов и используются как обеспечение привлекаемых извне финансовых ресурсов. - процентные ставки по ипотечным кредитам зависят от состояния финансового рынка в стране, что влияет на снижение активности кредитования в кризисные периоды.
- совокупная заявка всех ипотечных заемщиков может быть обеспечена финансово - кредитными учреждениями из разных источников. - отсутствие жестких стандартов ипотечного кредитования - продолжительность, стоимость и пр.
- относительная простота модели. - отсутствие жестких стандартов ипотечного кредитования;
- продолжительность, стоимость и пр.
К числу недостатков исследуемой модели, отраженных в таблице 3, отнесена прямая зависимость процентных ставок по ипотечным кредитам от общего состояния и стабильности развития экономики страны. Ярким отражением непостоянства развития российской экономики являются результаты анализа отчетов по денежно - кредитной политике Центрального банка Российской Федерации за период с 2016 г. по 2018 г., в рамках которого был составлен набор официальных целей, а так же проведено их сравнение с фактическими результатами смотреть таблицу 4.
Таблица 4 - Цели Центрального банка Российской Федерации по денежно - кредитному регулированию и фактические результаты [19]
Год Цели поинфляции, % Фактическая инфляция, %
2016 г. 3-5,2 5,6
2017 г. 3,2-4,5 4
2018 г. 3 - 4,1 2,9
Единственным периодом времени, когда фактическая инфляция опускалась ниже целевых значений регулятора, были 2018 г., а в 2016 г. Значение было даже больше.
Расширенно - открытая модель (модель вторичного ипотечного рынка, двухуровневая) ипотечного кредитования базируется на вторичном движении закладных, предполагающем рефинансирование финансово - кредитных учреждений с помощью специально организованного для этой цели рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на объекты недвижимости (рис.3). [13]
Рисунок 3 - Схема расширенно - открытой (вторичной, двухуровневой) модели ипотечного кредитования
Первичный рынок, предполагает кредитование конечных заемщиков, а вторичный - рефинансирование финансово - кредитных учреждений с помощью специально созданного для этой цели рынка ценных бумаг, обеспеченными закладными на недвижимость.
Описанная выше модель ипотечного кредитования исторически сложилась в Соединенных Штатах Америки, где главную роль играет ипотечное кредитование, ссудополучателем по которому выступают домашние хозяйства. Расширенно-открытая модель обусловлена:
- частная собственность домашних хозяйств на жилые дома абсолютно доминирует - почти 65% всех домашних хозяйств имеют свой собственный дом, при это 87% из них являются владельцами односемейных домов;
- стоимость собственных домов существенно превышает годовой доход их владельцев. Из этого следует, что получение домашним хозяйством ссуды в финансово - кредитном учреждении для приобретения или постройки дома является практически единственным способом финансирования, а ипотечное кредитование - наиболее надежным способом кредитования экономических субъектов.
Описанные тенденции являются приоритетными для системы ипотечного кредитования, формируемой на территории России. Перспективы расширенно-открытой модели определяется в таблице 5. [19]
Таблица 5 - Преимущества и недостатки расширенно - открытой (вторичной, двухуровневой) модели ипотечного кредитования
Преимущества модели Недостатки модели
- предполагается самообеспечение и самофинансирование. - сложность реализации механизмов модели с точки зрения экономико - правового регулирования.
- стабильность модели, поскольку большинство ценных бумаг, которые обеспечивают приток кредитных ресурсов, имеют ранее объявленные доходность и срок погашения. - открытость и ориентированность на получение финансовых ресурсов со стороны рынка капитала от - рынок недвижимости – гарант независимых инвесторов.
- рынок недвижимости - гарант независимых инвесторов устойчивости национальной финансовой системы.
Подведем итог, что анализ трех ключевых моделей, характерных для зарубежного опыта ипотечного кредитования, и их соотнесение с приоритетами выделяет исходные положения порядка формирования системы исследуемой формы кредитных отношений в масштабе страны:
- обеспечение защиты интересов как кредитора, так и должника в ипотечных отношениях;
- создание условий доступности ипотечных кредитов рядовому потребителю и приоритетности в кредитной сфере для организаций, специализирующихся на ипотеке; активизация деятельности государства в ипотечных отношениях.
1.3 Инструменты ипотечного кредитования
В ипотечном кредитовании важнейшую роль играет выбор инструментов и механизмов, применяемых на различных этапах финансового процесса, определяемые общей экономической ситуацией, финансовыми возможностями участников сделок, видом операции и др. Вид ипотечного инструмента определяется схемой и структурой выплат (табл.6). [27]
Таблица 6 - Виды инструментов ипотечного кредитования
Механизмы ипотечного кредитования Варианты использования
Стандартный аннуитетный платеж. 1. Заемщик ежемесячно выплачивает одинаковую сумму, зависящую от срока кредитования, количества платежных периодов, процентной ставки
Ипотечные кредиты с переменными выплатами. 1. Платежи с фиксированными выплатами основной суммы долга (пружинная ипотека);
2. «Шаровые» платежи;
3. Ипотечные кредиты с нарастающими платежами.
Альтернативные инструменты ипотечного кредитования. 1. Ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга;
2. Ипотечный кредит с переменной процентной ставкой.
Кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика. 1. Обратная ипотека;
2. Кредитные линии, обеспеченные жильем.
Стандартный аннуитетный платеж представляет собой строго установленный срок кредитования и фиксированную процентную ставку. График платежей следующий: заемщик в течение всего срока кредитования ежемесячно выплачивает фиксированную сумму, зависящую от срока кредитования, количества платежных периодов, процентной ставки.
Как правило, ежемесячный аннуитетный платеж включает в себя 1/12 часть фиксированной годовой процентной ставки, умноженной на сумму невыплаченного остатка по кредиту на начало месяца; часть невыплаченного остатка основной суммы кредита. С течением времени пропорции между основной суммой долга и суммой процентов меняются.
В течение первых годов уплаты кредита наибольшую часть каждого платежа составляют проценты, т.к. сумма долга еще достаточно велика. Далее, постепенно доля процентов снижается, поскольку проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по предоставленному кредиту. [28]
Подобный порядок погашения кредита предоставляет заемщику стабильность в размере его расходов по кредиту. Однако, по причине того, что в первую очередь совершается уплата процентов, величина основного долга уменьшается достаточно медленно, что, безусловно, увеличивает размер процентных платежей.
Ипотечные кредиты с фиксированными платежами: с каждой фиксированной выплатой по основному долгу выплаты по процентам снижаются, таким образом, уменьшая общие ежемесячные взносы.
Ежемесячный платеж по полученному ипотечному кредиту разбивается на две части, одна из которых идет на погашение кредита, а другая - на уплату начисленных за месяц процентов.
Первая часть ежемесячного платежа, которая идет на погашение основного долга, остается всегда константой. Именно это является ключевым отличием данного механизма от привычных аннуитетных платежей, рассмотренных выше. Вторая часть, идущая на уплату процентов с каждым месяцем уменьшается, т.к. проценты начисляются на остаток суммы долга, соответственно, постепенно уменьшая общий ежемесячный платеж по кредиту. Данный способ снижает нагрузку на заемщика с течением времени, но основным минусом этой схемы выступает тот факт, что в начале уплаты кредита заемщику достаточно тяжело, так как ложится основная нагрузка платежей по кредиту. [9]
Значение слова «шаровая» проводит аналогию, с катанием снежного шара. То есть мы, изначально катаем маленький снежок по снегу и со временем он превращается в большой снежный ком (шар). Соответственно, чем больше мы катаем, тем больше становится и размер «шарового» платежа означающий крупный итоговый платеж по кредитному долгу.
В течение нескольких первых месяцев или лет основная сумма долга или не уплачивается совсем, или погашается только не большая ее часть. Затем в конце наступает срок выплаты всего накопившегося остатка.
Подобные займы с «шаровым» платежом могут выстраиваться представленными способами:
- выплата только суммы основного долга, а проценты погашаются уже в конце, итоговым «шаровым» платежом;
- погашение только процентов по полученному займу, а вся основная сумма долга выплачивается в конце;
