ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
1.1. Ипотечное кредитование: понятие, сущность, классификация
Формирование и становление ипотечного кредитования – это одно из важных направлений не просто банковской, но и государственной политики любых государств . Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации в условности можно поделить на пять этапов (таблица 1).
Таблица 1
Этапы развития ипотечного кредитования в России
Этапы Годы Характеристика этапа
1 До 1754 Появление ипотечного кредита в России
2 1754 г.– сер. XIX в. Становление Дворянских банков. Развитие ипотечного кредита в России
3 Сер. XIX в. – 1917 г. Становление Земельных банков. Рост ипотечного кредита в России
1917– 1919 гг. Уменьшение объема ипотечного кредитования в России и его приостановление в результате смены общественно-экономического строя в России после Октябрьских событий 1917 г.
4 1998 – 2008 гг Возрождение ипотечного кредитования в РФ
2009 г. Повышение задолженности заемщиков по ипотеке в результате воздействия мирового экономического кризиса 2008–2009 гг.
5 2010 – 2016 гг. Повышение объема ипотечного кредитования в РФ на фоне возрождающейся экономики
в т.ч. 2015 г. Падение ипотечного кредитования на фоне экономического кризиса 2015–2016 гг.
Первый этап. В России до 1754 года не было казенных и общественных учреждений кредитного типа, в которых выдавались бы кредиты под залог недвижимости. Множество дворян, которые нуждались в деньгах, закладывали собственные имения у частных ростовщиков под значительные проценты. Судебником 1596 года и законом 1626 года признавалась как нормальная ссудная ставка в размере 20% годовых. В середине XVIII века государство пыталось предотвратить переход земель дворян к ростовщикам, представителям недворянского сословия, поэтому законодательно ликвидировало ростовщичество. В указе от 23 июня 1754 года «О наказании ростовщиков» государством была установлена новая процентная ставка – 6 % в год. Помимо этого, в этом Указе сообщалось об организации Государственного заемного банка для уменьшения процентных денег во всем государстве. С того времени была начата история ипотечного кредитования в России .
Второй этап. До того как было отменено крепостное право, российская банковская система в основном состояла из дворянских банков. Государственным банком для дворянства, который был учрежден в 1754 году по указу Елизаветы Петровны, были созданы основные конторы в Москве и Санкт-Петербурге при Сенате и Сенаторской конторе – для дворян. В 1786 году Банк преобразовался в Государственный заемный банк. Вспомогательный банк для дворянства, который был учрежден Указом Павла I в 1797 года, был отличен тем, что он осуществлял выдачу ипотечных долгосрочных ссуд не денежными средствами, а особыми билетами банков, которые выпускались на срок в 25 лет. Итог функционирования «казенных» банков - громадная растрата капиталов денежного типа страны. Прежде всего, в форме непроизводительных ссуд для 183 крепостников – помещики получили 425 миллионов рублей, по залог 7 миллионов крепостных душ.
Помимо этого, 521 миллион рублей позаимствован был в казначейство в целях покрытия дефицитов бюджетов и перешел в иные формы долга государства. Возникла потребность в радикальных правовых, экономических и общественно-политических реформах, в том числе в преобразовании кредитных казенных учреждений в кредитно-банковскую систему страны, которая была бы основана, на принципах частного кредита.
Третий этап. С 60-х годов XIX века в России начали учреждаться коммерческие акционерные банки, активизация развития которых произошла в 90-е годы XIX века. Важная роль в экономической жизни страны начала отводиться ипотечным банкам, которые предоставляли кредиты под землю и иную недвижимость, и городским банкам, которые находились в ведении городских управлений. В 1896 году в России состоялось принятие закона об организации мелкого кредита. Появление ссудно-сберегательных товариществ приобрело массовый характер. В 1905 году было свыше 500 товариществ мелкого кредита, в 1915 году – уже 15 450. К 1917 году в России была развитая система кредитования ипотечного типа, обладавшая законодательным обеспечением и хорошей организацией. В России после Октябрьской революции произошла полная ликвидация ипотечных кредитных организаций, так же и само право на частную собственность .
Четвертый этап. До кризиса 1998 года ипотечное кредитование банками почти не рассматривалось в качестве перспективного развития бизнеса, кредиты на жилье предлагали на срок 1–3 года не более 20 банков, при этом процентные ставки были заоблачными. С 2000 года банковские организации начали активный вход на ипотечный рынок, увеличивая до 10–15 лет сроки кредитования, а в рамках определенных программ регионального уровня – до 20–25 лет. Произошло снижение процентных ставок до 10–15 %. За 2001–2002 годы предоставлено было свыше 10 тысяч жилищных ипотечных кредитов. К 2002 году эта сумма стала в два раза больше. В 2003–2004 годах темпы роста объемов ипотечного кредитования увеличивались и далее. Начиная с 2005–2008 годов вследствие формирования благоприятной базы законодательства, принятия пакета законов федерального уровня, которые были направлены на то, чтобы повысить доступность жилья для населения, стабилизацию ситуации в макроэкономике и увеличение реальных доходов населения.
В 2009 году кризис в экономике существенно повлиял на платежеспособность заемщиков по кредитам ипотечного типа, что привело к увеличению доли ипотечных кредитов, которые были просрочены. Основные причины этого роста заключаются в сокращении рабочих мест, переводе работников на неполную занятость, снижении уровня дохода у заемщиков.
Пятый этап. Ипотечный рынок в течение 2010–2015гг. выступал как один из ключевых источников роста жилищного строительства в РФ. На первичном рынке в то время минимум 30–50 % сделок с жильём осуществлялось с привлечением кредита. Развитие ипотеки выступало как один из определяющих факторов для жилищного рынка и вносило весомый вклад в рост ВВП. Однако девальвационный и инфляционные шоки декабря 2015 –2016 года привели к изменению положительного тренда. Девальвация вызвала всплеск инфляции, а подъем ключевой ставки – рост ставок на рынке .
Соответственно, развитие ипотечного кредитования за весь период собственного развития как растет, так и падает. Сейчас ипотечное кредитование находится в очень шатком положении, заемщики стремятся избегать такого вида кредитования и предпочитают использовать его только при необходимости. В сравнении с 2016г., ставки процентов сократились, но не на много, банки стремятся сделать все возможное с целью поддержания ипотечного кредитования, занимаясь разработкой ипотечных программ и улучшением условий предоставления.
С течением времени ипотека получила широкое распространение во всем мире и приобрела следующие неотъемлемые характеристики:
? увязка права залога с конкретным недвижимым имуществом;
? гласность и публичность ипотеки, то есть обеспечение доступности информации об обременениях того или иного объекта недвижимости;
? преимущественное право залогодержателя удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества.
Обратимся к исследованию экономической сущности понятия «ипотека». В экономической и правовой литературе встречаются различные его трактовки.
Ряд авторов несколько уточняет исследуемое нами понятие. Так, Г.Н. Белоглазова отмечает, что «собственно термин «ипотека» обозначает залог недвижимого имущества с целью получения кредита» .
Т.М. Костерина вносит существенное уточнение: «Ипотека - это разновидность имущественного залога, выступающего как обеспечение выполнения должником денежных обязательств в целях получения ипотечной ссуды» . Он отмечает, что ипотека выступает как обеспечение конкретно денежного обязательства, что находится в соответствии с Законом об ипотеке.
Е.Ф. Жуков полагает, что ипотечный кредит является кредитом, обязательства, связанные с возвращением которого обеспечивает залог недвижимости (ипотека) .
Сущность данных определений состоит в том, что ипотечное кредитование является своеобразной услугой, связанной с предоставлением ипотечного кредита, и всех операций по нему. Как говорилось ранее, ипотечный кредит и ипотечное кредитование являются двумя разными понятиями, можно сказать, что ипотечное кредитование состоит в финансово-экономических отношениях клиента и банка, а ипотечный кредит - составное звено этих отношений. Если говорить о развитии ипотечного кредитования в нашей стране, то, как говорилось ранее, оно развивалось, приостанавливалось, даже забывалось, но все также жило и совершенствовалось. В настоящее время, в условиях сложившийся ситуации в стране, банки, не зависимо от того, какими они являются, крупными или региональными, с государственным участием или с участием иностранного капитала, стараются сделать все, чтобы поддержать ипотечное кредитование. Для этого они разрабатывают специальные ипотечные программы. Ведь ипотечное кредитование пользуется большим спросом, особенно среди молодых семей, которые мечтают приобрести собственное жилье.
Требуется выделение следующих основополагающих принципов ипотечного кредитования: платности, возвратности, обеспеченности, специальности, срочности, гласности (публичности), обязательности (принципа внесения), достоверности, приоритета (старшинства), бесповоротности и дифференцированности .
Принцип возвратности предполагает обязательный возврат (погашение) кредитору всего основного долга заемщиком. Принцип платности предполагает обязанность заемщика по плате кредитору за использование его денежных средств, а также обозначает цену их в виде ссудного процента либо ставки, которой определяется возмездность и доступность кредитного (денежного) ресурса . Принцип обеспеченности подразумевает предоставление кредитных средств только под залог недвижимости (прав на недвижимость), становящегося предметом ипотеки. Принцип срочности предполагает своевременное повышение в заранее установленные сроки, оговоренные в кредитном договоре. Принцип специальности говорит о том, что предмет ипотеки – это определенный объект недвижимого имущества или прав на него. Принцип обязательности (внесения)заключается в том, что информация об ипотеке обязательно должна записываться (вноситься) в Единый государственный реестр прав на недвижимость и сделок с ней (в дальнейшем по тексту - ЕГРП). Принцип публичности (гласности)предполагает возможность ознакомить с информацией ЕГРП (сведениями ипотечной книги) любых заинтересованных лиц, которые при получении данных о записях по поводу интересующего их объекта недвижимости, могут быть проинформированы не только о его технических характеристиках, но и о правах иных лиц на данный объект - право аренды, залога, сервитута и т. д. Этот принцип выражается в статье 26 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также пункте 1 статьи 7 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» . Принцип достоверности говорит о том, что записи в ЕГРП (в ипотечной книге) презюмируются в качестве достоверных, т. е. по отношению к данному имуществу отсутствуют иные права и правовые ограничения, помимо обозначенных. Данный принцип обеспечен особой строгостью ведения ипотечных книг и реестров. Принцип старшинства (приоритета)подразумевает приоритет предшествующей ипотеки над последующей, а также означает преимущество одного права залога перед иным зависимо от времени внесения его в ЕГРП (ипотечная книга). Принцип бесповоротности нацелен на то, чтобы обеспечить стабильность и заключается в том, что прекращение ипотеки происходит только в случаях, которые непосредственно устанавливает договор или закон. В соответствии с данным принципом запись об ипотеке остается в силе при ее оспаривании, ее может опровергнуть только суд. Принцип дифференцированности - индивидуальный подход кредитора - банка или иного кредитного учреждения - к разным потенциальным категориям заемщиков по ипотечному кредитованию. Соблюдение данного принцип осуществляется при выработке кредитным учреждением собственного метода анализа кредитоспособности заемщиков.
Следовательно, ипотека за счет наличия данных принципов лучше гарантирует соответствующее выполнение обязательств заемщиком, в отличие от любых других предусмотренных текущим законодательством способов .
Итак, ипотека или залог недвижимости имеет ограничения и распространяется на определенное имущество.
Сегодня на практике можно выделить главные признаки классификации ипотечного кредитования:
? по обеспечению кредита;
? по целям кредитования;
? по кредиторам и заемщикам;
? по видам процентных ставок;
? по объекту;
? по методам погашения.
Мы считаем, что по целям кредитования уместно выделять 3 формы ипотечного кредита:
? земельный кредит – он выдается заемщикам на покупку и обустройство земельного участка, допустим, под будущее строительство определенного объекта;
? строительный кредит – средства на строительство или реконструкцию недвижимого объекта;
? кредит на покупку готового жилья, прочей недвижимости.
В плане обеспечения выделяется кредит, который обеспечивается участком земли для строительства объекта; кредит с обеспечением готовым объектом недвижимости с земельным участком, на котором находится недвижимость; кредит, который обеспечивается объектом незавершенного строительства на месте земельного участка; кредит, который обеспечен приватизированным объектом недвижимости без земельного участка.
Что касается способа кредитования, то в данной ситуации нужно выделить ипотечный кредит, который выдается по одноуровневой модели кредитования; ипотечный кредит, который выдан по двухуровневой модели кредитования.
Анализируя одноуровневую модель ипотечного кредитования, отметим, что она основана на цикличности обращения денег: средства, которые вернул заемщик, используются для выдачи новых ипотечных кредитов .
В качестве кредитора выступать может ипотечное банковское или ссудо-сберегательное учреждение. Для кредитора представляется возможным рефинансировать ипотечные кредиты за счет эмиссии ценных бумаг - закладных листов и, соответственно, - минимизировать возможные риски.
В случае нехватки средств для выдачи ипотечных кредитов кредитором (ссудо-сберегательным учреждением) используются внутренние системы накопления доли капитала самим заемщиком.
В процессе взаимодействия с ссудо-сберегательным учреждением заемщик накапливает собственный (первичный) капитал, выступающий как обязательное условие к выдаче ипотечного кредитования (заемного капитала).
Количество обслуживающих учреждений является минимальным (обычно это просто страховое учреждение).
В 2-хуровневой модели ипотечного кредитования помимо кредитора и заемщика принимают участие посредник (ипотечное агентство) и/либо участник финансового рынка (ипотечное финансово-инвестиционное учреждение).
На первой стадии реализации договорных отношений между участниками данной модели осуществляется заключение кредитного договора, а также договора об ипотеке основных участников – кредитора и заемщика.
После того, как кредит был получен, заемщик заключает договор жилищной купли-продажи с продавцом либо его строителем, в результате чего повышается количество участников данной модели для того, чтобы свести к минимуму риск основных участников .
Со страховым учреждением осуществляется заключение договоров страхования предпринимательского риска, а также заложенного жилья.
На вторичном ипотечном рынке между ипотечным агентством и кредитором осуществляется заключение соответствующего соглашения об уступке прав требования по ипотечному кредитованию, а также договора доверительного управления приобретенным правом требования. Это дает кредитору возможность четкого контроля контролировать заемщика, получения комиссионных за обслуживание кредита, и расширения кредитных операций на средства, полученные от агентства .
Мы полагаем, что по категории заемщиков нужно выделить кредит ипотечный для населения – в том числе жилые ипотечные кредиты, а также ипотечный кредит, выдаваемый юридическим лицам. По кредиторам лучше всего выделить кредит, выдаваемый банками, а также небанковский ипотечный кредит (кредитором может быть кредитный кооператив и так далее) .
По видам процентных ставок мы полагаем, что нужно выделить ипотеку с фиксированной процентной ставкой и с плавающими процентами. Что касается плавающей процентной ставкой, то здесь предусматривается возможность ее пересмотра в течение действия кредитного договора. Как правило, она имеет привязку как к инфляции, так и к такому показателю, как индекс денежного рынка. За счет этого кредит может быть оплачен по ней с ограничением по ее минимуму и максимуму.
Сроки кредитования находятся в зависимости от изменения ставок. Во избежание резкого характера данных изменений устанавливается допустимый предел (до двадцати процентов, к примеру). Помимо этого, оговаривают минимально возможную корректировку. В такой ипотеке учитывается колебания, которые наблюдаются на рынке денег, так как предоставление того или иного кредита даже для экономики, отличающейся устойчивостью, несет определенные риски. Избежать этого позволяют условия выдаваемой ссуды, где предусмотрен пересмотр ПС на регулярной основе – это предполагает возобновление кредита сторонами через определенный промежуток времени, который будет иметь уже пересмотренную ПС . Его разновидностью следует считать кредит, который устанавливает переговорную ставку – помимо того, что выплаты по нему осуществляются регулярно, заранее оговаривают предельные ПС. Здесь предполагается финансирование на среднесрочную перспективу, если задолженность будет погашаться в течение длительного периода времени, а сделку можно будет адаптировать к условиям, которые будут иметься на денежном рынке к тому или иному моменту. Такие залоговые ссуды получили широкое распространение в таких странах, как Канада, Англия.
В зависимости от погашения могут быть выделены следующие виды:
? ипотека, которая предполагает стандартные выплаты;
? ипотека, которая предполагает переменные выплаты;
? пружинная ипотека;
? ипотека с нарастающим платежом;
? ипотека с участием кредитора.
Первый вид наиболее распространен. Покупателю выдают ссуду, к примеру, на некоторое имущество за цену в 1 200 000 руб. Ее выдают под залог (1 000 000 руб.), а покупатель добавляет свои средства в размере 200 000 руб. После этого ему нужно ежемесячно вносить платежи, в которых рассчитаны проценты – 12 процентов в год. Кредитор выдает данному заемщику сумму денежных средств, которую последнему нужно выплачивать обратно равными взносами каждый месяц в течение срока кредитования. Здесь амортизацией будет считаться погашение основной суммы задолженности с процентами. К окончанию срока кредитования задолженность должна быть погашена в полном объеме. Платежи по ее обслуживанию вносятся или в конце, или в начале каждого периода.
Сейчас применяют ипотеку с переменными выплатами. Такие кредиты не относятся к самоамортизирующимся, предполагают, что задолженность по кредиту и проценты за пользование этим кредитом могут погашаться с разной периодичностью и пр. Сюда могут быть отнесены кредиты, которые предполагают шаровый платеж. Эти виды кредитов можно, в свою очередь, поделить на :
? кредиты, которые предполагают приостановление выплат сумм процентов по кредиту до того момента, пока сроки кредитования не истекут. Такие кредиты применяют относительно редко. В основном к ним прибегают земельные спекулянты – они хотят продать землю в самом конце срока за такую сумму денег, которая позволила бы и выплатить кредит, и получить некоторую прибыль;
? кредиты, которые предполагают выплату только суммы процентов. Они предполагают, что итоговый платеж будет выплачен единовременно в самом конце срока, тогда как проценты выплачивается на регулярной основе;
? кредиты с так называемым «шаровым платежом», а также с частичной амортизацией.
Пружинная ипотека. Такой вид кредитов предполагает, что основная сумма задолженности будет погашаться в виде регулярных и равных платежей. Допустим, первые четыре года погашают проценты, а дальше в течение трех лет погашаются и проценты, и основная сумма задолженности.
Кредиты, которые предполагают нарастающие платежи. Ими пользуются, к примеру, владельцы квартир и пр., которые сдают их в аренду – они рассчитывают на ежегодное повышение платежей (или предусматривают другую для этого периодичность). Это может привести к тому, что текущие расходы будут более низкими, чем те суммы, которые обеспечат погашение процентов в полном объеме. В связи с этим основная задолженность сначала растет, а потом снижается. Общая задолженность погашается в полном объеме за счет последнего взноса .
Последний вид кредитов применяют в том случае, когда идет речь о финансировании объекта недвижимого имущества, являющегося доходным. Он близок к самоамортизирующимся. Тут нужно сказать о том, что кредитор хочет получать доходы от такого объекта, получая платежи по задолженности с процентами. К примеру, им может быть получена:
? доля превышения ренты, доля превышения чистых операционных доходов (кредит с участием в доходе);
? доля прироста капитала, выручки от реализации недвижимости (кредит с участием в повышении стоимости) и пр.
В зависимости от объектов осуществляемого кредитования всю ипотеку в нашей стране можно поделить на:
1. Ипотечный кредит на жилье, строящееся в настоящее время.
Это дает возможность покупки объекта недвижимого имущества от застройщика еще в процессе его строительства. Требуется аккредитация банковской организации.
Сейчас в законодательство вносятся различные изменения для защиты заемщиков. В течение ближайшего периода времени произойдет отмена ДДУ, ввиду чего оформление таких квартир будет осуществляться после того, как многоквартирный дом будет построен и введен в эксплуатацию .
2. Ипотечный кредит на вторичное жилье.
Такой заем позволяет приобрести жилое помещение с правом собственности, готовый для заселения объект. Такая ипотека очень удобна, она распространена в настоящее время.
3. Ипотечный кредит на возведение своего объекта недвижимости.
Ее выдают для строительных, отделочных работ на участке земли, которым заемщик обладает в своей собственности. Для того, чтобы заявка была одобрена банком, нужен проект запланированного объекта, а также сметы подрядчика.
В 2018 году был запущен такой эксперимент, как деревянный ипотечный кредит на возведение дома. Этот эксперимент продвигается с затруднениями ввиду неготовности банковских организаций.
Таким образом, можно дать следующее определение ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование – это вид кредитования под залог недвижимого имущества, служащего обеспечением исполнения должником своих обязательств перед кредитором.
1.2. Отечественная и зарубежная практика ипотечного кредитования
Ипотека представляет собой систему длительного кредитования, которая направлена на помощь заемщику в период покупки им ликвидной недвижимости. Её особенность состоит в том, что залог в этом случае остаётся у заёмщика, оформившего кредит. Получение ипотечного кредита возможно, как под залог уже имеющегося жилья у клиента, так и под залог приобретаемого жилья.
Порядок ипотечного кредитования может иметь незначительные отличия исходя из условий конкретной кредитующей организации, но в общем он включает примерно одинаковые этапы.
Ключевая цель развития долгосрочного жилищного ипотечного кредитования - создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем граждан РФ, имеющих средние доходы, основывающейся на рыночных принципах покупки жилплощади на свободном от монополизма рынке жилья из собственных средств граждан и долгосрочного ипотечного кредитования. Создание данной системы даст возможность :
? увеличения платежеспособного спроса граждан, а также придания большей доступности приобретению жилья для большей части населения;
? активизации рынка жилья;
? вовлечения приватизированного жилья в реальный экономический оборот;
? привлечения сбережений населения и иных внебюджетных финансов в жилищную сферу;
? обеспечения развития строительного комплекса;
? оживления экономики государства в целом.
Система долгосрочного жилищного ипотечного кредитования в Российской Федерации должна исходить из имеющегося мирового опыта развития ипотечного кредитования, являться приспособленной к российскому законодательству, принимать во внимание ограниченную платежеспособность граждан, большую инфляцию. Система жилищного ипотечного кредитования должна опираться прежде всего на эффективное применение привлеченных финансов граждан, коммерческих банков-кредиторов, а также инвесторов, и в меньшей мере финансирования госбюджетом. Развитие ипотечного бизнеса оказывает положительное влияние на развитие реального сектора экономики .
Ипотека благоприятствует продаже построенных домов, рост же строительства ведет к оживлению в производстве строительных конструкций и материалов, дорожного и строительного машиностроения, в деревообрабатывающей промышленности и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование позволяет улучшать производства, следствием чего становится повышение конкурентоспособности и качества продук
