Раздел 1 Характеристика договора аренды
1.1 Понятие и значение договора аренды
Договор аренды является одним из самых распространенных договоров. Его определение содержится в статье 606 ГК РФ как обязательство, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, при этом весь доход и продукция, полученные на основании договора аренды, являются собственностью арендатора [3].
В Законодательном определении данного договора и в других правовых нормах термины аренда и имущественный наем употребляются как тождественные. Договор аренды очень часто применяется в предпринимательской и бытовой сферах. Классический тому пример – договор аренды жилого помещения. Аренда имущества крайне схожа с наймом жилого помещения, т.к. оба договора содержат обязательства о передаче имущества во временное пользование и владение. Единственное различие – жилое помещение предназначено для проживания, в то время как остальные – с использованием в целях получения дохода и др.
Главным признаком, выделяющим договор аренды во всем массиве гражданско-правовых договоров, является передача имущества во временное владение и пользование. Любой договор аренды является возмездным, т.е. арендодатель предоставляет арендатору имущество во временное пользование и владение, а арендатор в свою очередь обязан осуществлять арендные платежи за такое имущество, предусмотренные договором аренды.
При передаче имущества арендатору во временное пользование и владение, он наделяется статусом титульного владельца, что позволяет ему использовать вещно-правовые способы защиты имущества от посягательств третьих лиц.
1.2 Характеристика условий договора аренды
Согласно статье 606 Гражданского кодекса, договор аренды (имуще-ственного найма) — это соглашение, в силу которого одна сторона — арендодатель обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное владение (ст. 606 ГК РФ). По своей правовой природе договор аренды является консенсуальным, двусторонним, возмездным. В ГК РФ выделяются такие виды договора аренды, как:
- прокат;
- аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений;
- аренда предприятий;
- финансовая аренда (лизинг).
Принципы заключения договора аренды:
Предметом договора аренды является имущество, признанное в соответствии с законодательством объектом аренды и передаваемое арендодателем арендатору. Объектом аренды может быть земельный участок, предприятия, здания, сооружения, жилые помещения, траснпортные средства и иные непотребляемые вещи, не запрещенные действующим законодательством [3]. Форма договора аренды зависит от субъектного состава договора, предмета договора, его срока.
Договор аренды заключается на срок, указанный в договоре. Если же стороны забыли или намеренно не указали срок, то такой договор считается договором, заключенным на неопределенный срок. Законом также могут устанавливаться предельные сроки для отдельных видов аренды или имущества. Договор аренды на срок более 1 года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, — независимо от срока погашения, должен быть заключен в письменной форме. Цена договораопределяется соглашением сторон и не относится к существенным условиям договора. Исключение составляет договор аренды здания и сооружения, существенным условием которого является цена (арендная плата).
Арендная плата может устанавливаться в виде:
1) определенной твердой суммы платежей, которая вносится периодически либо сразу;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или дохода;
3) предоставления арендодателю определенных услуг;
4) возложения на арендатора предусмотренных договором затрат на улучшение арендуемого имущества.
Размер арендной платы может по соглашению сторон изменяться.
Срок договора аренды не относится к существенным условиям договора. Если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе отказаться от договора в любое время, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимости — за 3 месяца. Законодательством могут устанавливаться максимальные сроки по отдельным видам договора аренды, а также по отдельным видам имущества (например, срок аренды земельных участков не может превышать 99 лет).
1.3 Права и обязанности арендодателя
Арендодателем, по договору аренды, может быть – собственник, либо тот, кто имеет право по закону или по договору с собственником распоряжаться имуществом.Арендодатель- это тот, кто имеет право распоряжаться имуществом. При составлении договора аренды, прописываются права и обязанности арендатора и арендодателя.
Права арендодателя:
1) выбирать самостоятельно арендатора;
2) сдавать в аренду имущество, обремененное правами третьих лиц (сервитут, залог, ипотека и др.), при условии предупреждения арендатора;
3) требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора с возмещением убытков в случае разрушения или повреждения имущества, сданного в аренду;
4) требовать своевременного внесения арендной платы;
5) распоряжаться доходом за сдачу собственности по собственному усмотрению;
6) контролировать состояния предмета договора и пересмотреть размер арендной платы (с периодичностью не чаще 1 раза в год);
7) требовать денежной или товарной компенсации, если эксплуатация собственности продолжается и после окончания действия договора;
8) ожидать, что возращенное имущество будет в первозданном виде или состоянии, предусмотренном условиями договора;
Обязанности арендодателя:
1) передача объекта аренды в состоянии, полностью пригодном для целей арендатора (при этом составляется акт передачи);
2) передача арендатору всей необходимой документации;
3) перезаключение договора в случае своей смерти с новым лицом (наследником, при условии, если он согласится вступить в наследство);
4) поддержание арендуемого объекта в должном состоянии, делая при необходимости ремонт;
5) возмещение расходов, в случае внесения арендатором своих собственных денежных средств на облагораживание объекта после окнчания срока договора;
6) несение ответственности за все недостатки арендуемого объекта, которые мешают полноценной эксплуатации, за исключением следующих:
? оговорены при заключении договора;
? заранее известны арендатору;
? обнаружены арендатором во время осмотра объекта при заключении договора.
В любом договоре права одной стороны являются обязанностями другой, а обязанности первой, соответственно, правами второй. То есть арендодатель может потребовать от арендатора исполнения своих прав, а арендатор от арендодателя — исполнения обязанностей.
1.4 Права и обязанности арендатора
Арендатор – это лицо, принимающее во временное пользование соб-ственность, принадлежащую арендодателю и вносящее арендную плату за такое имущество.
Права и обязанности арендатора по договору аренды, в полном объеме прописываются в акте об аренде.
Съемщик обладает следующими правами:
1) использовать арендуемую квартиру и размещенное в ней имущество по личному усмотрению во время действия соглашения об аренде;
2) при наличии супруга(ги) и несовершеннолетних детей, имеет право на их вселение в квартиру (иные лица могут быть разме-щены в квартире, только по усмотрению арендодателя);
3) предоставить жилище для размещения временных жильцов, заведомо сообщив об этом владельцу квартиры.
Помимо прав, съемщик имеет и обязанности. К обязанностям относятся:
1) соблюдение правил использования жилья;
2) запрет на использование жилища в качестве объекта суб-аренды;
3) освобождение арендуемой жилплощади по истечению срока аренды;
4) допуск арендодателя в жилище для проверки состояния помещения и использования по назначению;
5) материальная ответственность за состояние жилища и имеющегося в квартире имущества;
6) вносить арендную плату вовремя и в полном объеме;
7) выполнить текущий ремонт помещения.
Раздел 2 Основные проблемы при заключении договора аренды и пути их решения
2.1 Анализ проблем, связанных при заключении договора аренды
Как и любой договор гражданско-правового характера, договор аренды нуждается в постоянном совершенствовании. Одной из актуальных проблем такого договора является то, что ГК РФ не содержит обобщающего определения понятия «транспортного средства», относящегося к подвиду договора аренды – договор аренды транспортного средства. Это осуществляется применительно к отдельным видам транспортных средств отраслевым нормативно-правовыми актами.
На наш взгляд, такое определение, очевидно, необходимо, поскольку существует необходимость выявления некоторых особенностей транспортного средства. В литературе под транспортным средством А.П. Сергеев и Ю.К. Толстой предлагают понимать «средство, способное к самостоятельному перемещению в пространстве». По нашему мнению, данное определение не является действенным. Ведь траснпортные средства перемещаются с помощью человека, который управляет таким средством. Из этого можно предположить, что оно не является средством, которое перемещается самостоятельно.
Тогда возникает вопрос, являются ли транспортными средствами устройства, «не оборудованные двигателем и предназначенные для движения в составе с механическими транспортными средствами» (например, железнодорожные вагоны), или можно назвать только самоходные технические устройства (автомобили, космические, воздушные и морские суда и т. д.). Словарь русского языка определяет транспорт как «перевозочные средства». По нашему мнению, эта позиция также не совсем верна, поскольку здесь упоминается только функциональный признак, в таком случае транспортным средством можно назвать и вышеупомянутые железнодорожные вагоны или же автомобильные прицепы. Важный момент, определяющий принадлежность объекта к транспортному средству – это наличие двигателя.
В совокупности, все указанные признаки, а именно самостоятельное перемещение в пространстве, средства, способные к перевозкам и наличие двигателя могут формировать такое понятие, как транспортное средство, ведь именно такие признаки и характеризуют такие транспортные средства, как автомобили, поезда и др.
Таким образом, транспортное средство является техническим устройством, которое представляет собой источник повышенной опасности, функциональным предназначением которого является перевозка грузов и пассажиров, являющееся недвижимым только в определенных случаях, указанных в законах.
На основании вышеизложенного и в связи с тем, что в ГК РФ отсут-ствует единое определение транспортного средства, полагаем необходимым включить в абзац 3 главы 34 статью закона, в которой будет дано определение транспортного средства. В связи с этим предлагается включение в ст. 631 ГК РФ «Понятие транспортного средства» следующего содержания: «Транспортное средство - это техническое устройство, функциональное предназначение которого - перевозка грузов и пассажиров, являющееся недвижимым в случаях, предусмотренных законом». Одним из недостатков в правовом регулировании лизинговой деятельности является, на наш взгляд, следующее противоречие.
В статье 13 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)» лизингодателю предоставлено право в административном порядке списывать денежные средства лизингополучателя с его банковского счета, если лизингополучатель не выплачивал лизинговых платежей более двух раз подряд, если установленный договором срок лизиногового платежа истек. Такое обстоятельство противоречит конституционному принципу судебного отчуждения имущества. Само собой, защита интересов лизингодателя является крайне важной, однако не следует забывать о месте Конституции в законодательственной иерархии.
2.2 Пути решения проблем, которые возникают при заключении договора аренды
Проблема участия земли в гражданском обороте приобрела чрезмерную остроту вследствие того, что она напрямую связана с утверждением частной собственности на землю. Земля стала объектом экономического оборота и опять попала в сферу действия гражданского права, следствием чего являются, распространение на имущественные земельные отношения норм Общей части гражданского права и необходимость отнесения этих отношений к компетенции Федерации.
Земля как объект рыночных отношений имеет многофункциональное назначение, поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется конституционными нормами и земельным правом, а также гражданским законодательством с учетом лесного, водного, экологического и иного специального законодательства. Более того, земля как уникальный природный ресурс имеет особый юридический статус. Бесспорно, аренда земельных участков является одним из наиболее распространенных видов сделок с земельными участками.
Аренда земли в РФ – это действительный путь развития отношений по договору аренды в жестких рамках современного законодательства. Сегодня, при заключении договоров аренды должны согласованно использоваться нормы, в первую очередь гражданского законодательства. Если речь идет о аренде земельных участков, то кроме гражданского законодательства должен использоваться также и Земельный кодекс. Если аренда жилья – Жилищный кодекс.
При заключении соответствующего договора аренды, арендатор становится полноправным владельцем и пользователем арендованного имущества и должен пользоваться им в соответствии с договором и законодательством, в отношении которого арендуется имущество.
Таким образом, что касается аренды земельных участков, то, отношения по поводу аренды земельного имущества подчиняются общим требованиям, которые предъявляет гражданское законодательство к арендным отношениям, то и основу законодательного регулирования наряду с земельным законодательством составляет ГК РФ. Статья 22 ЗК РФ регулирует особенности аренды земельных участков, но в случае возникновения споров по такому договору аренды земельного участка, нормы гражанского законодательства будут являться приоритетными в сравнении с земельным законодательством.
Положения о сдаче в аренду земельных участков, которые закреплены в ЗК РФ, указывают на неопределенность соотношения земельного и гражданского законодательства, что создает правовые коллизии. Следовательно, важной проблемой является определение соотношения указанных отраслей законодательства в регулировании общественных отношений, объектом которых является земля, принимая во внимание, что по ряду позиций в ГК РФ и в ЗК РФ имеют место диаметрально противоположные подходы. В нормах действующего ЗК РФ имеются неоправданные противоречия с нормами ГК РФ, которые будут рассмотрены ниже при анализе важных теоретических и практических проблем земельного законодательства в области арендных отношений.
