1. ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ.
1.1. Понятие, сущность и виды ипотечного кредитования.
Понятие «ипотека» опирается на древнеримских принципах залога, являясь его более совершенной формой. С течением временем изменялись: условия предоставления кредита, объемы и цели ипотечного займа, а также надежность его обеспечения.
Ипотека – является одной из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества .
Обязательство должника может являться не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде и т.п.
Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору, процентов за пользование кредитом, а также других расходов, связанных с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества и возмещением убытков кредитора вследствие ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства .
Отличительными чертами ипотеки являются:
• во-первых, ипотека, как и любой другой залог, по сути, является способом обеспечения надлежащего исполнения основного обязательства - займа, или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения и т.д.;
• во-вторых, предметом ипотеки выступает недвижимость. К числу недвижимого имущества относят земельные участки и все, что прочно с ними связано: здания, сооружения, многолетние насаждения и т.п.;
• в-третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. Лицо, взявшее ипотечный кредит остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества;
• в-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом - закладной, которая подлежит обязательной государственной регистрации;
• в-пятых, при значительном превышении стоимости заложенного имущества над суммой выданного кредита, ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека).
И, наконец, при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажу заложенного имущества с публичных торгов.
Таким образом, ипотечный кредит – это кредит, обязательства по возвращению которого, обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).
Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.
Понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование» тесно взаимосвязаны, но не тождественны. Ипотечное кредитование, как система финансово-экономических отношений, включает в себя ипотеку как основную подсистему, выступающая в форме непосредственных залоговых технологий.
С другой стороны, ипотечное кредитование – сделка с недвижимым имуществом, обеспечение обязательств по которому осуществляется с помощью ипотеки.
Классификация ипотечных кредитов по признакам:
1. По объекту недвижимости:
• земельные участки;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры, части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
• незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ.
2. По целям кредитования:
• жилищное кредитование:
а) приобретение готового жилья в многоквартирном доме; покупка отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания: дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку;
б) на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);
в) строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются едино-разовым платежом. Кредитование на строительство жилья происходит поэтапно: каждый следующий платеж осуществляется только после завершения очередного этапа строительства;
• на разработку земельного участка;
• на развитие сельского хозяйства;
• на развитие производства;
• кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика.
3. По виду кредитора:
Данная классификация может быть произведена: по статусу, по принадлежности и по степени специализации.
Таблица 1.1. Классификация ипотечных кредиторов
По статусу По принадлежности По степени специализации
Банковские
Небанковские Государственные
Частные
Общественные Универсальные
Специализированные
4. По способы рефинансирования.
Сферой ипотечного кредитования занимаются различные кредитные институты. Особенность их деятельности заключаются в способе рефинансирования выдаваемых кредитов.
№ п/п Способ рефинансирования Вид кредитного института
1 Выпуск ипотечных облигаций Ипотечные банки
2 Предварительные накопления заемщиков, государственные субсидия Стройсберкассы
3 Собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организаций) Универсальные банки
4 Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившые договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком
Таблица 1.2. Способы рефинансирования ипотечных кредитов
5. По способу амортизации долга:
• постоянный ипотечный кредит;
• кредит с переменными выплатами;
• кредит с единовременным погашением согласно особым условиям;
• ипотечные кредиты с нарастающими платежами;
• ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга;
ипотечные кредиты, которые предусматривают финансовый интерес кредитора.
1.2. Ипотечное кредитование как способ улучшения жилищных условий.
Понятие «улучшение жилищных условий» традиционно ассоциируется с существенным повышением качества жизни. А также это термин используется для обозначения ключевой социальной проблемы современной России - ведь строительство и приобретение жилья стоит далеко недешево и, даже с помощью государства, в один момент обеспечить всех нуждающихся собственными просторными квартирами, к сожалению, невозможно.
Российское законодательство четко определяет категорию граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и в большей мере именно они получают государственную поддержку.
Именно на направлении улучшения жилищных условий граждан, признанных нуждающимся в жилье, сосредоточена основная деятельность всех уровней бюджетной системы страны, так и государства в целом. В настоящее время большинство российских регионов активно реализуют социальные программы, призванные обеспечить жильем тех, чьи условия проживания иначе чем «кошмарными» не назовешь.
В настоящее время ипотечный рынок только набирает свои обороты. Граждане с опасением относятся к данному виду кредитования, ведь это займ на долгие годы, а банки предъявляют к заемщикам повышенные требования при одобрении кредита. Однако, при отсутствии крупной денежной суммы, ипотека – выступает единственным способом приобрести собственное жилье. К положительным сторонам ипотечного кредита относятся:
• возможность приобретения жилья без длительных накоплений. Можно долгие годы откладывать деньги, рассчитывая приобрести квартиру без переплаты, но нужно учитывать тот факт, что цены на недвижимость спрогнозировать непросто: будут они расти или падать, поэтому нужную сумму можно накапливать дольше срока ипотечного кредита;
• на данный момент платежи по ипотечному кредиту намного больше, чем арендная плата за снимаемое жилье. Только в результате ежемесячных платежей банку, квартира через определенный срок перейдет в собственность, а ежемесячные платежи арендодателю квартиры не принесут никакой выгоды;
• как правило, ипотечный кредит берется на срок от 10 до 20 лет. За это время с заемщиком, да и с имуществом, могут случиться различные непредвиденные ситуации. На этот случай предусмотрен договор страхования риска утраты имущества, права собственности, потери здоровья. Договор заключается ежегодно, и требует дополнительных материальных затрат, зато заемщик может не опасаться наступления страхового случая;
• несмотря на заверение чиновников, ежегодно инфляция провоцирует повышение цен. Следовательно, растут и доходы населения. В настоящее время, почти все ипотечные программы предусматривают досрочное погашение кредита без штрафных санкций и комиссии, поэтому, если финансовое положение заемщика позволяет закрыть ипотечный кредит раньше положенного срока, достаточно заполнить заявление и внести деньги;
• государством для граждан предусмотрена возможность воспользоваться налоговом вычетом не только с суммы, затраченной на приобретение жилья, но и с банковских процентов. Это позволяет заемщику частично вернуть потраченные средства.
К отрицательным сторонам ипотечного кредитования можно отнести:
• переплату по кредиту (иногда достигает 100%),
• сложную процедуру получения одобрения банка,
• длительный срок выплат по кредиту и штрафные санкции за просрочку платежей.
2. АНАЛИЗ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ РОССИИ.
2.1. Конкурентный анализ рынка ипотечного кредитования.
Ипотечный рынок объединяет в себе участников, тем или иным образом связанных с операциями по ипотечному кредитованию. Ими являютсябанки, которые предоставляютипотечные кредиты, рефинансирующие организации, в том числе Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, ипотечные брокеры, страховые компании, специализированные депозитарии, застройщики и риелторы, заемщики,рейтинговые агентства и др .
Банки оказывают непосредственное влияние на динамику развития рынка ипотеки в целом, а также отражают сложившуюся ситуацию в этой области. Например, многие кредитные организации в годы кризиса сворачивают свои ипотечные программы и, наоборот, в годы финансовой стабильности наращивают объемы кредитования.
Все ипотечные программы банков, присутствующие сегодня на рынке, условно можно разделить на следующие группы:
• кредиты на приобретение квартир в строящихся домах;
• кредиты на приобретение квартир на вторичном рынке;
• кредиты на приобретение загородного жилья;
• нецелевые ипотечные кредиты под залог имеющейся недвижимости;
• кредиты на приобретение нежилых помещений (бизнес-ипотека);
• кредиты на ипотечные залоги по дефолтным ссудам;
• программы рефинансирования ипотеки.
На начало 2019 года, по даннымБанка России, число кредитных организаций, имеющих право на осуществление банковских операций, на начало 2019 года составило 484 против 561 на начало 2018 года. Таким образом, процесс сокращения числа банков, резко обозначившийся в 2014 году, продолжается на протяжении 5 лет. Общее число действующих банков за это время уменьшилось вдвое. Также в течение этого времени уменьшается и число филиалов (дополнительные офисы, операционные кассы вне кассового узла, кредитно-кассовые офисы, операционные офисы) кредитных организаций, хотя темпы сокращения числа филиалов ниже, что объясняется тем, что наибольшими сетями филиалов обладают крупнейшие банки, продолжающие свою работу.
За 2019 год российскими банками было выдано 1,3 млн ипотечных кредитов на общую сумму 2,8 трлн рублей, что ниже значений 2018 года на 14% в количественном и на 5% — в денежном выражении.
Средневзвешенная процентная ставка по рублевым кредитам физическим лицам на срок свыше 1 года в июле 2019 г. снизилась на 0,3 п.п. по сравнению с маем. И хотя это еще выше, чем в июле 2018 г., можно говорить о переломе восходящего тренда ставок. Доля валютных кредитов в розничном портфеле в текущем году сохранялась на минимальном уровне (0,6% на 01.09.2019).
Сегодня безусловным лидером рынка ипотечного кредитования является Сбербанк – на его долю приходится более половины всего объема выданных ссуд, а также ВТБ, Газпромбанк, Россельхозбанк, «ДельтаКредит» (таблица 2.1)
Рост рынка в ближайшие два года в значительной мере будет стимулироваться снижением
ипотечных ставок, и лишь в 2021 году банки могут пойти на дополнительное смягчение андеррайтинга по мере насыщения спроса. Однако воздействие таких послаблений на рынок будет ограниченным. Даже в случае двукратного роста доли наиболее проблемных ссуд в ипотечном портфеле потери для системы не превысят 0,5 процентного пункта (п. п.) от текущих нормативов достаточности капитала.
Также стоит отметить, что за счет ипотечного кредитования в стране приобретается пока еще небольшая часть продающейся на рынке недвижимости. Россия входит в число стран с низким уровнем обеспеченности населения услугами ипотечного кредитования. По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, с помощью ипотеки осуществляется 17,60% сделок по покупке жилья в России. Отношение объема ипотечной задолженности кВВПРоссии не превышает 5%. К примеру, в США такой показатель достигает более 50%.
Недоступность ипотечного кредитования по-прежнему обуславливается соотношением уровня доходов граждан и цен на жилье. Низкая платежеспособность населения и высокая стоимость недвижимости препятствуют развитию рынка ипотеки в России. К тому же высокая цена долгосрочных денежных ресурсов, привлекаемых банками для выдачи займов, не дает опускаться ставке по кредитам, делая их очень дорогими для большинства населения.
В целом сегодня рынок ипотечного кредитования в России имеет значительный потенциал роста, так как на нем сохраняется большой объем отложенного спроса на ипотеку.
Таблица 2.1. Доля крупнейших банков на рынке ипотечного кредитования.
Очередная волна снижения ипотечных ставок в сочетании с усилением конкуренции окажет значительную поддержку ипотечному рынку. Низкие ставки обеспечат дополнительный прирост платёжеспособного спроса (в том числе за счёт увеличения средней суммы кредита без наращивания долговой нагрузки), а также позволят частично смягчить воздействие повышения цен на жильё. Мы прогнозируем восстановление объёмов выдачи в большинстве регионов уже в ближайшие месяцы за счёт реализации отложенного спроса. Однако в полной мере эффект от снижения ставок можно будет наблюдать в следующем году. Несмотря на постепенное насыщение платёжеспособного спроса, мы видим весомый потенциал роста рынка в среднесрочной перспективе: даже без учёта эффекта рефинансирования, который неизбежно возникает при резком снижении ставок, рынок сможет в 2019-2020 гг. показать результаты на уровне рекордного 2018 года.
В 2020 году дополнительный импульс рынку придаст новый виток сделок по рефинансированию ипотечных кредитов. При ставке 9% и ниже на рынок выйдут заёмщики, получавшие кредиты в конце 2016 года и в 2017 году по ставкам 11% и выше .
2.2. Анализ основных рисков на рынке ипотечного кредитования.
В 2018 году для рынка ипотечного жилищного кредитования (далее –ИЖК) были характерны следующие тенденции.
На фоне снижения процентных ставок в 2018 году отмечался рекордный рост количества и объема выданных ИЖК. рассматриваемый период было предоставлено 1,5 млн ИЖК, объем выданных кредитов по сравнению с 2017 годом увеличился на 49,0% и превысил 3 трлн рублей (максимальные показатели за всю историю наблюдений).
Региональная структура рынка ИЖК в 2018 году не претерпела существенных изменений. Наибольший объем ИЖК по-прежнему приходился на заемщиков Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Тюменской области. Суммарная доля ИЖК, предоставленных заемщикам этих регионов, в 2018 году составила 32,5% от общего объема и 20,8% от общего количества выданных в Российской Федерации ИЖК. Средний размер ИЖК в
этих регионах превышал аналогичный показатель в целом по Российской Федерации, наиболее значительно - в Москве (4,4 млн рублей против 2,0 млн рублей соответственно).
По итогам 2018 года удельный вес ИЖК, предоставленных под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве (далее ИЖК по ДДУ), в общем объеме ИЖК уменьшился на 3,8 п.п и составил 28,9%. С начала года было предоставлено 368 340 ИЖК по ДДУ на сумму 871,0 млрд рублей, при этом кредитование осуществлялось исключительно в рублях. Рост рынка ИЖК обеспечивался рублевыми кредитами. Доля валютных ИЖК, предоставленных в 2018 году, была минимальной за всю историю наблюдений – 0,01% (всего было выдано 12 кредитов).
Рисунок 2.1 Динамика объемов кредитов, предоставленных физическим лицам
Совокупная задолженность по ИЖК на конец 2018 года составила 6 410,4 млрд рублей, увеличившись за год на 23,6%. При этом продолжилось существенное сокращение задолженности по ИЖК иностранной валюте. На 1 января 2019 года величина задолженности по ИЖК в рублях по сравнению с 1 января 2018 года увеличилась на 23,9%, составив 6 376,8 млрд рублей. При этом удельный вес просроченной задолженности по ИЖК в рублях практически не изменился и составил около 1,0% (рисунок 3). Задолженность по ИЖК в иностранной валюте на 1 января 2019 года уменьшилась на 21,1%, составив 33,6 млрд руб. в рублевом эквиваленте, при этом доля просроченной задолженности в иностранной валюте увеличилась до 34,5% против 33,9% на 1 января 2018 года.
Рисунок 2.2. Динамика задолженности по ИЖК
В сегменте рублевых ИЖК наблюдалось снижение процентных ставок и увеличение сроков кредитования. Средневзвешенная процентная ставка по ИЖК в рублях снижалась в первом полугодии 2018 года, затем колебалась и, незначительно увеличившись к концу года, в декабре 2018 года составила 9,66% (9,79% в декабре 2017 года). Таким образом, по отношению к предыдущему году ставка снизилась. Средневзвешенный срок рублевых кредитов, предоставленных в 2018 году, возрос до 196 месяцев, что является максимумом за последние 8 лет.
Учитывая, что по итогам 2018 года в совокупном портфеле ИЖК на долю кредитов в иностранной валюте приходилось менее 1%, досрочное погашение по ИЖК (правам требования по ИЖК) производилось преимущественно в рублях – 1 155,5 млрд рублей (99,3%). Среди источников досрочного погашения ИЖК (прав требования по ИЖК) в рублях и иностранной валюте в 2018 году наибольшая доля (85,2%) традиционно приходилась на средства заемщиков (рисунок 2.3).
Рисунок 2.3 Структура источников досрочного погашения ИЖК (прав требования по ИЖК)
В течение 2018 г. операции по рефинансированию ИЖК (прав требования по ИЖК) осуществляла 51 кредитная организация против 72 в 2017 году. При этом объем рефинансированных ИЖК (прав требования по ИЖК) возрос по сравнению со значением 2017 года на 59,5% (до 257,0 млрд рублей) (рисунок 2.4).
Рисунок 2.4 Соотношение объема рефинансированных ИЖК (прав требования по ИЖК) и предоставленных ИЖК.
Рефинансирование ИЖК (прав требования по ИЖК) производилось путем их продажи другим организациям, в основном, специализированным организациям – резидентам (87,6% общего объема рефинансируемых ИЖК (прав требования по ИЖК). По сравнению с 2017 годом доля совершенных ими операций возросла на 11,2 п.п., объем рефинансированных ими ИЖК
(прав требования по ИЖК) увеличился в 1,6 раза (до 225,1 млрд рублей).
Рефинансирование ИЖК (прав требования по ИЖК) путем эмиссии облигаций с ипотечным покрытием с сохранением актива на балансе в 2018 году не проводилось. При этом в 2017 году объем указанных операций составлял 7,2 млрд рублей (эмиссия осуществлялась одной кредитной организацией).
