1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
1.1 Основные понятия в ипотечном кредитовании
Первое упоминание об ипотеке относится к VI в. до н.э. В Греции под ипотекой подразумевалась ответственность должника кредитору определенными земельными владениями. На границе земельной территории, принадлежащей должнику, при оформлении обязательства ставился столб, получивший название «ипотека».
Первые дошедшие до нас акты о залоге в России относятся к периоду XIII–XIV вв., а законодательные нормы впервые появились в самом конце XIV или начале XV в. в Псковской Судной Грамоте, в которой наряду с древнейшим способом взыскания – личным – появляется взыскание имущественное.
В организации земельного кредита в России первое место в хронологическом порядке занимает Государственный Заемный Банк, учрежденный при Елизавете Петровне в 1754 году. Его главной операцией являлась выдача ссуд под обеспечение движимого и недвижимого имущества. Предписывалась обязательная продажа обеспечительного предмета для удовлетворения Банка. В случае неудачной продажи недвижимости по долгам отвечало и остальное имущество должника.
При выдаче ссуды Банком предполагалось обязательное представление поручителя: третьи лица ручались за то, что данное имение, представленное к закладу, действительно принадлежало лицу, ходатайствующему о выдаче ссуды.
В дальнейшем устав Земельного Банка был переработан, продажа залога как необходимая мера удовлетворения была распространена и на вотчины, которые оставались за Банком в качестве арендных имений лишь в случае неудачной переторжки.
Полное Собрание Законов Российской Империи за вторую половину ХУШ века изобилует указами, предписывающими крепостным учреждениям высылать в Заемный Банк общие сведения об имениях, продаваемых или закладываемых, чтобы Банк мог убедиться, что имение, представленное к залогу, принадлежало залогодателю и было свободно от других закладных. Главным препятствием к правильности реального кредита в то время являлась фактическая негласность многих сделок, и все усилия законодателя были направлены на искоренение данного обстоятельства для достижения достоверности.. Кроме общих сведений о недвижимой собственности, которые должны были быть собраны Банком, последний требовал также от присутственных мест сообщений относительно стоимости отдельного имения. Эта стоимость порой зависела от случайных моментов, как например, смертности среди крестьян. Государство при этом не имело в виду только свои хозяйственные соображения, прежде всего оно охраняло интересы всего общества, о чем свидетельствуют узаконения, установленные Банком.
С середины 60-х годов ХVIII века в России стали появляться ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах. Уже к концу 80-х годов сложилась целая система ипотечного кредита, состоящая из сословных и земских, взаимных и акционерных, частных и государственных кредитных учреждений. Ипотечные банки предоставляли долгосрочные ссуды под залог частных земель в сельской местности и домов в городах. Средства для выдачи ссуд банки аккумулировали за счет выпуска акций и продажи ипотечных облигаций - закладных листов.
Такая система просуществовала до 1917 года.
С 1922 по 1961 гг. в России действовал Гражданский кодекс РСФСР, ст. 85 которого определяла залог как право требования, которое позволяет кредитору в случае невыполнения должником обязательства получить преимущественное перед другими кредиторами удовлетворение за счет стоимости заложенного имущества (без разделения на движимое и недвижимое).
Как таковой, институт ипотеки ввиду различных экономических и правовых препятствий до настоящего времени не приобрел в России значительного распространения, поэтому он регулируется относительно небольшим количеством нормативных актов.
В 1992 г. принимается Закон Российской Федерации «О залоге», который закрепил возможность ипотеки как способа обеспечения обязательств. Гражданским кодексом РФ (I часть) были уточнены некоторые положения о залоге (ст. 334–358). В ст. 340 оговорено, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. А при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.
В 1998 г. был принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании [26, c. 88].
Под «ипотекой» понимают залог недвижимости как способ обеспечения обязательств. Наличие системы ипотечного кредитования – неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Роль ипотеки особенно возрастает, когда состояние экономики является неудовлетворительным, поскольку продуманная и эффективная ипотечная система, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой – помогает решать социальные и экономические проблемы.
Часто под термином «ипотека» подразумевают ипотечное кредитование, однако «ипотека» имеет самостоятельное значение – залог недвижимости как способ обеспечения обязательств.
Базисом определения «ипотека» выступает «залог», рассмотрим его легальное определение. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (п.1 ст.334 ГК РФ) [1].
Законом об ипотеке установлено, по существу, два вида ипотеки:
? ипотека в силу закона;
? ипотека по договору.
Под ипотекой в силу закона понимается залог недвижимого имущества, возникающий на основании федерального закона. К ипотеке в силу закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное [4].
Ипотека по договору ? залог недвижимого имущества, возникающий на основании договора, заключенного между сторонами с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений Закона об ипотеке [4]. По договору об ипотеке одна сторона ? залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны ? залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании [4].
Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества.
Ипотечный кредит - одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита. Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.
В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника.
На современном этапе можно условно выделить две основные схемы организации ипотечного рынка: одноуровневая и двухуровневая. Эти две базовые схемы различаются по следующим основным признакам: по степени участия кредитных учреждений в процессе кредитования и инвестирования и участию или не участию заемщика в образовании организационно-правовой формы кредитного института и его финансовых активов.
Одноуровневая схема ипотечного кредитования представлена автором на рисунке 1 характерна для стран западной Европы и включает в себя такие модели, как классическая (континентальная) модель и модель ссудо-сберегательных учреждений.
Одноуровневая схема организации рынка ипотечных кредитов изображена на рисунке 1.
Рисунок 1. Одноуровневая схема организации рынка ипотечных кредитов
Источник: [16, с. 84]
Суть одноуровневой схемы, включающей множество инвестиционных технологий, заключается в том, что выдавший ипотечный кредит (кредитное учреждение) самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты путем выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов.
Двухуровневая (американская) схема ипотечного кредитования преимущественно применяется в странах англо-американской системы права автором изображена на рисунке 2.
Рисунок 2. Двухуровневая схема организации рынка ипотечных кредитов
Источник: [18, с. 147]
Суть двухуровневой схемы ипотечного кредитования состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном рынке, переуступаются специально созданным агентствам (операторам).
1.2 Методы оценки эффективности системы ипотечного кредитования в коммерческом банке
На практике сформировалось несколько точек зрения по поводу критериев эффективности системы ипотечного кредитования. Согласно первой анализ эффективности системы ипотечного кредитования производится путем оценки отдельных элементов кредитного портфеля. При таком подходе анализ не может быть полным и комплексным, так как в нем не учитываются важнейшие для оценки качества показатели: структура кредитов, их диверсификация по срокам, суммам, отраслям, заемщикам и т.д.
По мнению А.М. Тавасиева эффективности системы ипотечного кредитования необходимо характеризовать с позиции доходности, степени кредитного риска и обеспеченности. Значимость этих критериев изменяется в зависимости от условий, места и особенностей функционирования кредитной организации, а также целей, стратегии и отдельных видов кредитных операций и рисков по ним. Объяснение выбора данных критериев простое: чем выше обеспеченность и доходность ссуды и чем меньше вероятность ее невозврата или задержки, тем выше качество ссуды [11, с. 48].
На мой взгляд, данное утверждение верно, но применимо для анализа качества отдельного кредита, а не кредитного портфеля в целом. Так, обеспеченность нецелесообразно использовать для оценки качества кредитного портфеля, поскольку степень обеспеченности по каждому кредиту различна, а значит, различны и степень риска и размер созданного резерва на возможные потери по ссудам, который банк рассчитывает отдельно по каждому выданному кредиту. Некоторые авторы, говоря об оценке качества кредитного портфеля, называют три критерия, относящиеся к качеству кредита [12, с. 80]: финансовое положение, обеспеченность кредита, характеристика обслуживания долга. Однако эти критерии характеризуют только степень кредитного риска заемщика, но не затрагивают ликвидность и доходность. Нами разделяется точка зрения на оценку портфеля ипотечных кредитов экономистов Н.И. Куликова, И.Р. Унаняна и Л.С. Тишиной, согласно которой в целях характеристики эффективности системы ипотечного кредитования необходимо выделить три основных критерия: ликвидность, кредитный риск и доходность.
Выделение именно этих трех основных критериев характеристики качества портфеля обусловлены экономической сущностью кредита как экономической категории. Для анализа и эффективности системы ипотечного кредитования должна использоваться реальная доходность – доход, полученный на единицу активов, вложенных в кредиты, за определенный период времени. Риск кредитного портфеля позволяет оценить в свою очередь степень возможности того, что наступят обстоятельства, при которых банк понесет потери, вызванные кредитами, составляющими портфель. Для кредитного портфеля ликвидность находит свое отражение в своевременном возврате кредитов [18, с. 91].
Таким образом, под эффективностью системы ипотечного кредитования на мой взгляд следует понимать комплексное определение, характеризующее эффективность формирования кредитного портфеля коммерческого банка с точки зрения ликвидности, доходности и степени кредитного риска, которая, в свою очередь, зависит от финансового положения заемщика, качества обслуживания долга, а также от всей имеющейся в распоряжении кредитной организации информации о любых рисках заемщика, включая сведения о внешних обязательствах заемщика, о функционировании рынка, на котором работает заемщик.
Оценка эффективности системы ипотечного кредитования необходима для организаций, которые участвуют в сделках, связанных с ними, выступая в роли продавцов или покупателей, и хотят иметь представление об уровне кредитного риска, которому они подвергаются в связи со структурой предполагаемой сделки. Кроме того, оценка эффективности системы ипотечного кредитования позволит облегчить работу по кредитному мониторингу и контролю за рефинансированием ипотечных кредитных линий, предназначенных для накапливания портфеля активов, в целях переоценки активов по рыночной стоимости.
При эффективности системы ипотечного кредитования большое внимание должно быть уделено выбору критериев оценки. Совокупность выбранных показателей должна отвечать ряду требований и учитывать необходимые допущения при их разработке и отборе.
Эффективность системы ипотечного кредитования играет определяющую роль в том, когда тот или иной банк сможет достигнуть уровня своих нормализованных прибылей, а также на уровень текущих доходов банка.
На текущий момент существуют определенные признаки стабилизации роста проблемной задолженности в этом сегменте, однако говорить о том, что наметился устойчивый тренд на улучшение показателей качества кредитного портфеля еще рано: состояние потребителей и экономики, а также ситуацию на рынке труда можно охарактеризовать как хрупкое равновесие у своих минимумов. Ключевым в данном вопросе будет то, как долго правительство будет поддерживать стимулирование экономики на текущем уровне, так как в случае резкого сворачивания программ поддержки потребителей и рынка жилья наметившееся восстановление на этих рынках может быстро прекратиться и даже развернуть направление своего движения.
Для анализа и оценки кредитного портфеля в целом должна использоваться реальная доходность – доход, полученный на единицу активов, вложенных в кредиты, за определенный период времени. Риск кредитного портфеля позволяет оценить в свою очередь степень возможности того, что наступят обстоятельства, при которых банк понесет потери, вызванные кредитами, составляющими портфель. Для кредитного портфеля ликвидность находит свое отражение в своевременном возврате кредитов.
Также в качестве основных показателей эффективности банковского ипотечного кредитования предлагается использовать: темпы роста портфеля ипотечных кредитов, уровень потерь по ипотечным кредитам и его динамику, эффективные годовые процентные ставки и др.
Безусловно, что основной характеристикой кредита, так и кредитного портфеля в целом является эффективная годовая ставка процентов, которая служит инструментом сопоставления с доходностью других видов активов и анализа обоснованности процентных ставок по выданным ипотечным кредитам.
Под эффективной годовой процентной ставкой в исследовании понимается годовая процентная ставка, отражающая полную сумму платежей за пользование кредитными средствами банка, распределенную на весь период действия кредитного договора.
Эффективная годовая процентная ставка определяется расчетным путем и включает в себя, кроме номинальной процентной ставки, декларируемой кредитором, все сопутствующие затраты на оформление и обслуживание ипотечного кредита.
В число показателей оценки эффективности ипотечного кредитования входят следующие:
1) структура выданных и доля ипотечных кредитов в общем объёме кредитного портфеля банка.
Данный показатель предлагается рассчитывать по нижеприведённой формуле:
, (1)
где dик ? доля ипотечных кредитов в общем объеме кредитного портфеля банка;
ИК ? сумма выданных ипотечных кредитов;
?К ? сумма кредитного портфеля банка.
Этот показатель способен показать количество ипотечных кредитов на общем фоне средств банка в процентном - долевом - соотношении.
2) динамика ипотечных кредитов (темп прироста по отношению к прошедшему периоду).
Рассчитать данный показатель можно следующим образом:
, (2)
где ? темп прироста ипотечных кредитов за период i по отношению к прошедшему периоду j;
ИКi ? ипотечные кредиты, выданные за базовый период i;
ИКj ? ипотечные кредиты, выданные за прошедший аналогичный период j.
Так же можно оценить и динамику количества выданных ипотечных кредитов (темп прироста по отношению к прошедшему периоду).
Рассчитать данный показатель можно следующим образом:
, (3)
где ? темп прироста количества выданных ипотечных кредитов за период i по отношению к прошедшему периоду j;
КИКi ? количество выданных ипотечных кредитов за базовый период i;
КИКj ? количество выданных ипотечных кредитов за прошедший аналогичный период j.
Так же можно оценить и динамику средней суммы 1 ипотечного кредита (темп прироста по отношению к прошедшему периоду).
Рассчитать данный показатель можно следующим образом:
, (4)
где ? темп прироста средней суммы 1 ипотечного кредита за период i по отношению к прошедшему периоду j;
СИКi ? средняя сумма 1 ипотечного кредита за базовый период i;
СИКj ? средняя сумма 1 ипотечного кредита за прошедший аналогичный период j.
В итоге получим показатель, представляющий каким темпом в процентном соотношении изменяются ипотечные кредиты в ту или иную сторону.
Если мы получим показатель с отрицательным значением - это будет означать темп снижения объёмов выдаваемых кредитов (это возможно в том случае, если фактическая сумма выданных кредитов базового периода окажется меньше, чем аналогичная сумма прошедшего периода), если с положительным значением - темп увеличения объёмов выдаваемых кредитов.
3) структура ипотечных кредитов по видам программ.
Рассчитаем данный показатель по формуле:
, (5)
где di ? доля ипотечных кредитов, выданных по определенной программе, в общем объеме кредитного портфеля банка;
ИКi ? сумма ипотечных кредитов, выданных по определенной программе;
?ИК ? общая сумма выданных ипотечных кредитов.
4) важным является комплекс показателей эффективности кредитных операций.
В качестве показателей эффективности кредитных операций могут выступать следующие критерии.
Среднегодовая доходность ипотечного кредитования, рассчитанная по формуле:
, (6)
где gИК – среднегодовая доходность ипотечного кредитования;
ПД – процентные доходы, полученные от ипотечного кредитования;
?ИК – общая сумма выданных ипотечных кредитов.
Для определения эффективности ипотечного кредитования необходимо провести оценку уровня процентных выплат по вкладам физических лиц и расчет маржи банка – по формуле:
, (7)
где m – маржа банка по кредитным операциям;
r – Уровень процентных расходов по депозитам физических лиц.
5) кредитные организации формируют резервы только при обесценении ипотечного кредита, то есть при потере кредитом стоимости вследствие неисполнения либо ненадлежащего исполнения заёмщиком обязательств по кредиту перед кредитной организацией, соответствующих условиям кредитного договора. Резервы формируются по конкретному кредиту, либо по портфелю однородных ипотечных кредитов, то есть по группе кредитов со сходными характеристиками кредитного риска.
В целях определения размера расчётного резерва в связи с действием факторов кредитного риска ипотечные кредиты (ссуды) классифицируются на основании профессионального суждения (за исключением ссуд, сгруппированных в портфель однородных кредитов) в одну из пяти категорий качества:
Первая (высшая) категория качества (стандартные ссуды) - отсутствие кредитного риска (вероятность финансовых потерь вследствие неисполнения либо ненадлежащего исполнения заёмщиком обязательств по ссуде равна нулю);
Вторая категория качества (нестандартные ссуды) - умеренный кредитный риск (вероятность финансовых потерь вследствие неисполнения либо ненадлежащего исполнения заёмщиком обязательств по ссуде обуславливает её обесценение в размере от одного до 20 процентов);
Третья категория качества (сомнительные ссуды) - значительный кредитный риск (вероятность финансовых потерь вследствие неисполнения либо ненадлежащего исполнения заёмщиком обязательств по ссуде обуславливает её обесценение в размере от 21 до 50 процентов);
Четвертая категория качества (проблемные ссуды) - высокий кредитный риск (вероятность финансовых потерь вследствие неисполнения либо ненадлежащего исполнения заёмщиком обязательств по ссуде обуславливает её обесценение в размере от 51 до 100 процентов);
Пятая (низшая) категория качества (безнадёжные ссуды) - отсутствует вероятность возврата ссуды в силу неспособности или отказа заёмщика выполнять обязательства по ссуде, что обуславливает полное (в размере 100 процентов) обесценение ссуды.
Ипотечные кредиты, отнесённые ко II - V категориям качества, являются обесценёнными. Резервы формируются в пределах суммы основного долга (балансовой стоимости ипотечного кредита). В сумму основного долга не включаются: платежи в виде процентов за пользование ипотечным кредитом, комиссионные, неустойки и другие платежи, вытекающие из кредитного договора. Вся проблематика рисков при ипотечном кредитовании может быть разделена на несколько составляющих на основе определения основных видов риска, возникающих в процессе кредитования. В качестве таких видов рисков обычно выделяют: кредитный риск, процентный риск, риск досрочного погашения и риск ликвидности. Кредитный риск – это риск неспособности заемщика погасить долг и выплатить проценты или недостаточности заложенного имущества для выполнения обязательств заемщика перед кредитором.
Показателем кредитного риска является доля просроченных кредитов в общем его объеме, который рассчитывается по формуле:
, (8)
где dПК ? доля Р просроченных кредитов в общем объеме ипотечного кредитного портфеля банка;
ПК – объем просроченных ипотечных кредитов;
?ИК – общая сумма выданных ипотечных кредитов.
Показателем управления кредитным риском является соотношение доли просроченных кредитов к доле РВПС, который рассчитывается по формуле:
, (9)
где k ? доля соотношение доли просроченных кредитов к доле РВПС.
Под процентным риском понимается риск возникновения отрицательной разницы между уровнем процентов, выплачиваемых заемщиками по выданным ипотечным кредитам, и уровнем процентов, которые уплачивают ипотечные банки или ипотечные посредники инвесторам. Причиной возникновения отрицательной разницы прежде всего является инфляция, учет которой и становится главным направлением борьбы с процентным риском.
Риск досрочного погашения связан с тем, что ипотечный заем может быть выплачен заемщиком заранее, до срока погашения. Если заем выплачивается таким образом в период падения процентных ставок, кредиторы теряют возможность получить процентный доход, предусмотренный контрактом. Для предупреждения риска в кредитном договоре часто оговариваются санкции за досрочное погашение в виде определенного процента от первоначальной суммы долга, от невыплаченного остатка по кредиту либо процент за определенный срок (например, три месяца). Кроме того, в качестве меры защиты кредитора от риска досрочного погашения используется включение в договор запрета на досрочное погашение в течение определенного срока. Штрафные санкции обусловлены прежде всего тем, что при падении рыночных процентных ставок кредитор получит меньший доход, так как заранее выплаченная сумма должна быть выдана в ссуду под более низкий процент.
