Глава I. Развитие правового регулирования договоров найма и аренды жилых помещений
Договор жилищного найма относится к числу классических договорных институтов, известных гражданскому праву со времен римского .
Примером современного договора жилищного найма в римском праве явился договор найма вещей. По договору найма вещей одна сторона (наймодатель) обязывалась передать другой стороне (нанимателю) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а другая сторона обязывалась уплачивать за пользование этими вещами некоторое вознаграждение и по окончании использования вернуть вещи в сохранности наймодателю .
В дореволюционном гражданском законодательстве договор жилищного найма отдельно не выделялся, а являлся договором имущественного найма, в силу которого одна сторона за некоторое вознаграждение обязывалась передать другой свою вещь во временное пользование. Предмет найма, срок использования и вознаграждение за него являлись существенными принадлежностями этого договора в соответствии со ст. 1691 ч. 1 т. X Свода законов Российской империи. Российскому законодательству, как отмечал Г.Ф. Шершеневич, было «чуждо различие между пользованием только вещью и извлечением из нее плодов, как это принято в германском праве, чуждо также различие между наймом долгов и движимостей, наймом сельских земель, наймом скота, как это принято во французском праве» .
Отметим, что в современном законодательстве такие понятия как «имущественный найм» и «аренда» также отождествляются, а использование понятие аренды может характеризоваться категориями, включающими и не включающими извлечение плодов, доходов, продукции.
Такой подход сохранялся в новом Гражданском Уложении Российской империи, проект которого (кн. V) был внесен на рассмотрение Государственной Думы в 1913 г. В материалах Редакционной комиссии, подготовившей указанный проект, отмечалось, что в современных законодательствах дается различие между наймом в собственном смысле и арендой .
Субъектами договора найма по дореволюционному гражданскому законодательству являлись, с одной стороны, хозяин, с другой - наниматель. Оба субъекта договора найма должны обладать правоспособностью и дееспособностью. Применительно к нанимателю имущества законодательство не предъявляло никаких дополнительных обязательств; в качестве нанимателя могло выступать любое физическое лицо или юридическое лицо, признаваемое субъектом гражданских прав. От лица, отдающего имущество внаем, требовалась еще способность распоряжаться вещью. Правда, как подчеркивал Д.И. Мейер, «не распоряжаться вещью вообще, а только пользованием ее, так что, например, запрещение не распространяется на право отдавать ее внаем, ибо запрещение, собственно, касается только отчуждения вещи и тех действий, которые могут вести к отчуждению, как, например, залог» .
В данном случае мы можем говорить об извлечении дохода от пользования имуществом при передаче его внаем другим лицам.
При разработке проекта Гражданского Уложения была изменена терминология, служащая определением субъектов договора найма. По сравнению с действовавшим тогда законодательством, употреблявшим в этих целях термины «хозяин» и «наемщик» или «наниматель», проект, как отмечается в материалах Редакционной комиссии, «предпочел термины «наниматель», как яснее слова «наемщик», выражающий понятие, которое имеется здесь в виду, и «наймодавец», так как последний напоминает термин «займодавец», употребляемый в действующих гражданских законах» .
Такое решение обусловлено желанием избежать речевых ошибок при использовании данных терминов.
Требования к субъектам договора имущественного найма предполагалось сохранить: нанимателю необходимо было обладать правоспособностью и дееспособностью, присущими любому субъекту гражданских правоотношений; наймодавец же больше того должен был обладать некоторым правом на имущество, в силу которого он мог бы отдавать последнее внаем. .
В качестве предмета найма законодательство той поры признавало нанимаемое имущество. Так, Д.И. Мейер писал: «Предмет найма называется нанимаемой вещью, нанимаемым имуществом. Таким предметом являются физические вещи, одушевленные и неодушевленные» .
Выделим, что некоторые физические вещи не могут быть предметом найма. Так, например, продукты питания являются уничтожаемым имуществом как следствие над этими вещами осуществляется право распоряжения, что противоречит праву нанимателя только лишь на пользование имуществом.
По мнению Г.Ф. Шершеневича, предметом договора имущественного найма является не нанимаемое имущество, а действия наймодателя по передаче такого имущества внаем. Он выделял: «Однако, ошибочно утверждение, будто здесь дело идет не о содействии, а только о вещи, потому что предметом обязательства является всегда действие, потому что передача всегда признавалась за действие. Притом передачею нанятой вещи еще не исчерпываются те действия, к которым обязался собственник вещи в силу договора найма» .
Анализируя точку зрения Г.Ф. Шершеневича сделаем вывод, что правильнее признать за нанимателем лишь право искать с собственника возмещения ущерба, причиненного отступлением от договора.
В проекте Гражданского Уложения содержалась определенная норма, в соответствии с которой предметом найма могли быть движимое и недвижимое имущество, которые приносят доход(ст. 1816) .
Следовательно, в российском дореволюционном гражданском законодательстве нормы, регулировавшие отношения жилищного найма, отдельно не выделялись. В данном случае вступали в силу нормы договора имущественного найма, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить иной свою вещь во временное пользование.
Первоначально в советский период развития законодательства жилищный наем регулировался исключительно нормами гражданского законодательства о договоре имущественного найма.
При всех кодификациях гражданского законодательства, имевших место в советский период, нормы о договоре имущественного найма неизменно включались в кодифицированные акты, а сам договор имущественного найма рассматривался в качестве самостоятельного гражданско-правового договора. Развитие законодательства в этот период шло по пути ограничения области объектов имущественного найма, сокращения и дифференциации сроков найма, увеличения количества специальных правил, предназначенных для регулирования отношений с участием социалистических организаций или связанных с передачей внаем государственного имущества.
Следовательно, при данных тенденциях развития гражданского законодательства можно предположить, что в советский период велась политика ограничения правоотношений, связанных с имущественным наймом.
Для характеристики договора имущественного найма по советскому гражданскому праву используем нормы Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. (далее - ГК РСФСР 1922 г), а также Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. (далее - ГК 1964 г.).
Договором имущественного найма признавался такой договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования (ст. 152 ГК РСФСР 1922 г; ст. 275 ГК РСФСР 1964 г).
Предметом договора имущественного найма служило любое непотребляемое индивидуально-определенное имущество.
В тоже время в ГК РСФСР 1922 г. встречаются нормы, регулирующие отношения, связанные с передачей внаем жилых помещений (ст. 166), а также земельных участков (ст. 169-а), государственных или коммунальных предприятий (ст. 153).
Далее был отдельно выделен самостоятельный договор жилищного найма. В ГК РСФСР 1964 г. норм, регулирующих отношения, связанные с передачей внаем жилых помещений. Отметим, что среди норм о договоре имущественного найма вообще нет.
Такая тенденция позволяет конкретизировать и систематизировать отношения, связанные с наймом жилья, так как выделяется отдельная область правового регулирования в данной сфере.
В советский период субъектный состав отношений жилищного найма был ограничен. В качестве наймодателей и нанимателей по-прежнему могли выступать и граждане, и организации. Однако законодательством специально предусматривалось, что социалистические организации вправе сдавать внаем только временно неиспользуемые здания, сооружения, производственные и иные помещения в соответствии с п. 16 Положения о социалистическом государственном производственном предприятии от 1965 г.. .
Рассмотрев систему правового регулирования отношений жилищного найма, отметим еще одну тенденцию, суть которой состояла в принижении значения норм жилищного найма, содержащихся в составе ГК и Жилищном кодексе РСФСР от 24 июня 1983 г., путем издания многочисленных подзаконных нормативных актов. Например, Примерные правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР (утв. постановлением СМ РСФСР от 31 июля 1984 г. № 335) устанавливали единый порядок учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда, обязательный для исполнительных комитетов местных Советов народных депутатов, государственных и муниципальных предприятий, учреждений, организаций и общественных объединений. Важной государственной задачей является обеспечение сохранности жилищного фонда, увеличение срока его службы, повышение уровня благоустройства жилых домов.
Форма договора жилищного найма, в течение советского периода неоднократно изменялась. Первоначально ГК РСФСР 1922 г. предусматривал, что договоры найма всякого имущества на срок более одного года должны совершаться в письменной форме. ГК РСФСР 1964 г. упростил правила о форме договора жилищного найма, установив только одно специальное правило, касающееся договора жилищного найма между гражданами: в случаях, когда такой договор заключался на срок более года, требовалась простая письменная форма (ст. 276). Что касается договоров с участием организаций, то действовало общее правило, в соответствии с которым сделка во всех случаях должна быть облечена в письменную форму независимо от срока и суммы договора (п. 1 ст. 44).
Отметим, что упрощение правил о форме договора приводит к ускорению процесса осуществления сделки между сторонами, но становится источником для возникновения трудностей в процессе доказывания договорных отношений.
С нормами о сроке найма в течение советского периода произошло обратное изменение: ГК РСФСР 1922 г. включал простые и ясные правила, а затем правовое регулирование пошло по пути их детализации и усложнения. В ГК РСФСР 1922 г. предусматривалось, что срок найма не должен превышать двенадцати лет. По истечении условленного срока наем мог быть продлен путем заключения нового договора. При фактическом продолжении пользования нанятым имуществом с молчаливого согласия наймодателя, договор считался возобновленным на неопределенный срок (ст. 154). Вскоре эти нормы были дополнены правилом о том, что срок найма государственными органами и кооперативными организациями государственных, в том числе коммунальных, предприятий и строений не должен превышать 24 лет .
Допускалась ГК РСФСР 1922 г. и модель бессрочного договора найма: если договор заключался без указания срока, то он считался заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон была вправе прекратить действие договора во всякое время, предупредив о том другую сторону: при найме жилья - за три месяца, а при найме прочего имущества - за один месяц (ст. 155). ГК РСФСР 1964 г. (ст. 277) сократил общий предельный срок жилищного найма до девяти лет.
Наем жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда осуществлялся путем заключения нанимателем договора найма жилого помещения с органом местного самоуправления (ст. 51 Жилищного кодекса РСФСР 1983 г.), а в домах частных собственников - путем заключения договора аренды (ст.ст. 17, 18 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» . Порядок, сроки и условия аренды определялись договором между арендатором и собственником.
В конце 80-х годов, когда в СССР приступили к проведению экономических реформ, поискам путей и способов их осуществления, ученые-экономисты решили использовать в этих целях классический гражданско-правовой договор жилищного найма, который подвергся существенной модернизации и предстал в совершенно новом качестве - как основное средство «разгосударствления». Обеспечение граждан жильем в СССР и в РСФСР в доперестроечный период было одной из центральных и наиболее острых социально-экономических проблем. В середине 1980-х годов государством была поставлена задача обеспечить к 2000 г. каждую семью отдельной квартирой или индивидуальным домом, однако решение этой задачи практически не состоялось, необходимость в жилье существенно не изменилась. В списках очередников на получение жилых помещений на начало 1990 г. в СССР состояло более 14 млн. семей или одиноких граждан (23% всех городских семей, в том числе в РСФСР - 25%) .
Таким образом, в целом, в гражданском праве советского периода договор жилищного найма сохранил свои основные черты и признаки, отличающие жилищный наем от иных типов гражданско-правовых договоров. Также в отечественной юридической литературе этого периода нет научных разработок по этой тематике. Поэтому при подготовке проекта нового Гражданского кодекса стояла задача вернуть договору жилищного найма цивилистический облик.
Глава II. Содержание правоотношений жилищного найма
§2.1. Понятие, предмет, форма, сроки, особенности договора жилищного найма
В соответствии со ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд- вид недвижимости, представляющий собой совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ, независимо от форм собственности таких как жилые дома, специализированные дома, квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания .
В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.
Разумеется, также нежилые помещения, находящиеся в составе многоквартирного фонда, не входят в состав жилищного фонда, хоть и в совокупности они составляют единый объект капитального строительства.
Отметим, что такие правовые формы организации как кооперативы и товарищества в жилищном фонде являются потребительскими, то есть общая цель членов данной организации состоит не в получении прибыли, а в удовлетворении материальных потребностей.
Государственные жилищные фонды могут состоять на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, что говорит о коммерческом и некоммерческом характере поля деятельности данных фондов с расширенными субъектыми правами хозяйственного ведения .
Как указано выше, общественный жилой фонд по законодательству ГК РФ утратил самостоятельное значение так как относится к частному жилищному фонду.
Рассматривая доступность различных форм жилищного обеспечения в тенденции развития данной области к 2030 г., можем обнаружить следующие показатели (здесь анализируется фонд социального использования и индивидуальный жилищный фонд).
Таблица 2.1.1. Оценка доступности различных форм жилищного обеспечения в зависимости от уровня семейного дохода в 2013 году и стратегические целевые показатели изменения такой доступности в 2030 г.
Группа населения по доступности форм жилищного обеспечения Доля семей в общей численности семей, %
2013 г. 2030 г.
Доступно приобретение в собственность с помощью ипотечного кредитования 27 50
Доступно участие в ЖСК при льготных условиях предоставления земельного участка 26 10
Доступен наем жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования в случае льготных условий предоставления земельных участков и освобождения собственника жилого помещения от налога на имущество 14 25
Недоступно улучшение жилищных условий ни одним из вышеперечисленных способов и требуется предоставление жилых помещений по договору социального найма 33 15
Все группы населения 100 100
Показатели приведены исходя из средней обеспеченности общей площадью жилья в размере 18 м2 на члена семьи .
Конституция РФ прокламирует, что каждый «имеет право на жилище» (ч. 1 ст. 40). Осуществление этого права предполагает наделение гражданина правомочиями владения и пользования жилым помещением. Для этого у гражданина существуют две возможности: либо получить право собственности на жилое помещение, либо приобрести соответствующие права на основе договора найма жилья с собственником (управомоченным лицом). В обоих случаях возникает необходимость в установлении специального правового режима для отношений, складывающихся по поводу таких объектов, как жилые помещения.
Договор найма жилых включает основные признаки, характерные для договора аренды. Действующий ГК РФ в главе 35 («Наем жилых помещений») различает «договор найма жилого помещения» и «договор социального найма жилого помещения» .
Договор найма жилого помещения является консенсуальным, поскольку собственник жилого помещения обязуется предоставить помещение за плату, а другая сторон обязуется платить за пользование занимаемого помещения. Также он является возмездным и двусторонне обязывающим.
В ГК РФ наем жилого помещения подразделяется на договор найма жилого помещения, договор социального найма жилого помещения и договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Жилищный кодекс наряду с этими договорами выделяет также договор найма специализированного помещения.
Итак, ЖК РФ по сравнению с ГК РФ в отношении договора найма жилого помещения предлагает более уточненную классификацию тем самым позволяет решать вопросы, связанные со спорами по праву владения, пользования и эксплуатации жилищных объектов в короткие сроки с опорой на конкретную нормативно-правовую базу.
Общие правила о форме договора недвижимости здесь не применяются, требуется лишь простая письменная форма, закон не конкретизирует должно ли это исполняться в виде одного документа или в виде обмена документами, также не установлены последствия о недействительности данного вида договора в случае несоблюдения простой письменной формы сделки.
Письменная форма договора найма жилого помещения между наймодателем (муниципальной жилищной организацией или собственником жилого помещения) и нанимателем способствует конкретизации прав и обязанностей сторон по использованию жилого помещения . Несоблюдение наймодателем и нанимателем письменной формы договора не влечет его недействительности.
ГК РФ гарантирует сохранение договора найма при переходе права собственности . Договор найма жилого помещения обременителен поскольку при переходе права собственности на жилое помещение, договор найма сохраняет свою силу, а новый собственник становится новым наймодателем, но условие заключенного ранее договора найма сохраняет для него силу. В случае нарушения прав со стороны нового наймодателя, в соответствии со ст. 305 ГК РФ, наниматель имеет право на защиту своего владения.
Договор социального найма жилого помещения носит бессрочный характер и может быть расторгнут по требованию наймодателя лишь по основаниям, установленным законом, и только в судебном порядке.
Отметим, что для расторжения договора социального найма также необходимы достаточные обстоятельства- основания.
Сроки, порядок и условия найма жилого помещения определяются договором между нанимателем и собственником. Договор найма жилого помещения не может быть заключен на срок, превышающий пять лет . Очевидно, что, если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
В условиях краткосрочного найма, то есть при заключении договора коммерческого найма жилого помещения на срок до одного года права нанимателя ограничены. Сужение прав нанимателя касаются таких аспектов как: поселение в нанимаемом помещении временных жильцов; сдача нанимаемого помещения в поднаем; замена себя в договоре другим нанимателем, а также ограничение преимущественного права на заключение договора найма на новый срок, если договором не предусмотрено иное.
Объектом договоров найма может быть помещение, отвечающее определенным требованиям и формально юридически признанное жилым. ГК РФ указывает на то, что жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Помещения, не признанные жилыми, например, расположенные на дачном или садовом домике, не могут быть объектом договора жилищного найма. В то же время такие помещения могут, например, быть объектом договора аренды. Неизолированная жилое помещение (смежная комната) или ее часть также не могут быть объектами независимого договора найма.
Уточним, что назначение построек согласно ЗК РФ, зависит от назначения земельного участка, поэтому для получения статуса жилого дома необходимо учитывать их правовой режим.
Пригодность жилого помещения для постоянного проживания определяется в порядке, предусмотренном в жилищном законодательстве. В этом случае необходимо руководствоваться ст. 15 ЖК РФ: «Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства» и ст. 89 ЖК РФ: «Жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным, применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям» .
Жилье, которое не пригодно для проживания, не может быть предоставлено нанимателю даже с его согласия, и, следовательно, вообще не может быть предметом договора жилищного найма.
Жилая квартира - это структурно изолированная комплексная функциональная часть жилого или нежилого строения с жилыми помещениями, спроектированная и пригодная для постоянного проживания граждан, имеющая отдельный вход с улицы или общественной зоны, имеющая как минимум два функциональных объема (комнаты) и не имеющие функциональных частей других квартир (мест общего пользования).
Частью квартиры является комната - конструктивно обособленная, неделимая, функциональная часть квартиры.
Представляется, что для существования такого объекта как часть квартиры необходимо определить его как две и более комнаты, а также соответствующая часть подсобных помещений поскольку в случае, когда часть квартиры является одна комната, часть квартиры совпадает с комнатой .
Также жилые помещения должны соответствовать установленным законом требованиям:
а) должны быть благоустроенными;
б) должны соответствовать установленным санитарным и техническим требованиям;
в) должны быть по площади размером не менее минимального размера, установленного законодательством (не менее 12 кв. м. жилой площади на одного человека (в Саратовской области от 18 до 20 кв. м. общей площади);
г) предоставляемое жилое помещение должно предоставляться в доме капитального типа и находиться в черте данного населенного пункта.
Дополнительные требования к жилому помещению:
1) нельзя заселить одну комнату лицами разного пола старше 9 лет, если они не являются супругами;
2) при предоставлении жилого помещения должно учитываться также, кому предоставляется данное жилое помещение (инвалидам, пожилым на нижних этажах) .
Согласно ст. 290 ГК РФ многоквартирном доме, в котором отдельные квартиры принадлежат гражданам на праве собственности, общие помещения дома находятся в общей долевой собственности этих граждан. Соответственно, при заключении договора найма квартиры у нанимателя возникает как право владения и пользования самими помещениями, так и право пользования имуществом, являющимся общей собственностью (п. 2 ст. 673 ГК РФ). Это общие помещения дома, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарное и другое оборудование снаружи или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Как юридические лица, так и граждане выступают в качестве наймодателя по договору найма жилого помещения. Это относится к собственникам помещений и управомоченным ими лицам (статья 671 ГК РФ). К последним, чаще всего, относятся жилищно-эксплуатационные организации и службы. В Москве право заключения договоров найма по поводу жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности города, предоставляется дирекциям одного заказчика. Они имеют право заключать договоры социального найма жилых помещений.
Отметим, что возможно предоставление заключения договоров найма и другим юридическим лицам, но только лишь на конкурсной основе.
В договоре социального найма наймодателем может быть только юридическое лицо . В то же время подразумевается, что в таких случаях предметом договора является жилое помещение, которое находится в государственной или муниципальной собственности и передается таким юридическим лицам для хозяйственного или оперативного управления. Чаще всего в данном договоре выступают на стороне наймодателя жилищно-эксплуатационные организации и службы .
2.1.1. Договор социального найма жилого помещения
