1. Теоретические аспекты рынка земельных участков
1.1 Рынок земельных участков Иркутска
Иркутск стабильно входит в список российских городов с самыми высо-кими ценами на недвижимость – как жилую, так и коммерческую. В черте го-рода осталось мало участков для строительства. Крупных застройщиков на рынке также немного, что создает предпосылки для монополизации отрасли. Кроме того, спрос превышает предложение.
В Иркутске проживают более 600 тыс. человек (в области – более 2,3 млн), и эта цифра последние годы растет, в том числе за счет переселенцев. За пять лет миграционный прирост увеличился более чем в 2,5 раза. Иркутск – второй по величине город Восточной Сибири после Иркутска. Жилая недвижимость На застройку города наложила отпечаток его трехвековая история. В городе сохранились исторические жилые дома. Больше половины городского жилищного фонда приходится на малоэтажную застройку. Существенную часть жилой зоны занимают садоводства, которые для многих горожан являются жильем круглогодичного пребывания.
Один из самых востребованных видов при продаже и покупке коммерческой недвижимости в Иркутске - офисы.
Стоимость квадратного метра помещения примерно одинаковая для офисов, расположенных в жилых домах и в офисных центрах и составляет в среднем 55 - 70 тыс. руб за кв.м. Более всего на стоимость офиса влияет его расположение: в особенно востребованных местах, таких как, например, бульвар Гагарина, ул. Байкальская, центр города. цена может достигать до 100 т.р за квадрат без ремонта и 200 - 250 тыс. руб - с хорошим ремонтом [46].
В апреле 2019 года на рынке коммерческой недвижимости Иркутска по сравнению с предыдущим месяцем выросли цены на продажу отдельностоящих зданий (+1.45%), офисных помещений (+0.29%) и торговых площадей (+6.25%), уменьшились цены на продажу универсальных помещений (-3.77%). Цены на аренду офисных помещений уменьшились на 3.91%.
В последние годы рынок коммерческой недвижимости Иркутска и Ир-кутской области стремительно развивается. В столице региона особая актив-ность наблюдается в офисном сегменте, где еще недавно наблюдался острый дефицит. Сегодня объем «рабочих» офисных площадей в Иркутске составляет более 450 тыс. кв. м, из которых почти половина – в современных бизнес-центрах.
Хотя в Иркутске и появилось несколько крупных торговых центров, на одну тысячу иркутян приходится менее 70 кв. м магазинных площадей, это один из самых низких показателей в стране. Новые торговые центры неизбежно будут востребованы, ведь традиционно в Иркутск за покупками приезжают из Ангарска, Шелехова, пос. Усть-Ордынский, мелких деревень. Низкий уровень конкуренции со стороны торговых операторов в Иркутске и его выгодное географическое положение привлекают инвесторов. Эксперты ожидают приход в город крупных федеральных ритейлеров.
Количество сделок с нежилыми помещениями в Иркутске на рисунке 1.
Рис. 1. Количество сделок с нежилыми помещениями в Иркутске [46]
Количество сделок с нежилыми помещениями в Иркутске продолжает уверенно расти. В декабре 2018 года Росреестр зарегистрировал 244 перехода прав на основании договора купли-продажи/мены нежилых помещений в Ир-кутске. Это на 18% больше, чем месяцем ранее, когда было зарегистрировано 206 сделок с коммерческой недвижимостью, и на 71% больше, чем в декабре 2017 года, когда их было 143 [46].
Земли Иркутской области по формам собственности на рисунке 2.
Рис. 2. Земли Иркутской области по формам собственности [46]
В структуре земель Иркутской области по формам собственности также произошли изменения площадей по сравнению с прошлым периодом. Таким образом, площадь земель Иркутской области в собственности граждан по со-стоянию на 01.01.2018г. составляет 1641,5 тыс.га, в собственности юридиче-ских лиц – 139,5 тыс.га, в государственной и муниципальной собственности – 74703,6 тыс.га.
1.2 Особенности оформления земельно-правовых отношений
В нашем государстве, в настоящее время, тысячи людей сталкиваются с различными видами земельных споров, которые рассматриваются как мирным путем, так и в судебном порядке. Сегодняшнее действующее законодательство и правоведение активно занимаются разрешением вопросов в сфере земельных споров, и признают их важным элементом земельных отношений. Но есть такой термин как «имущественный спор», он также вытекает из земельных отношений. При разграничении сведений этих понятий, можно верно провести классификацию земельных споров.
Согласно пункту 1 статьи 64 Земельного кодекса Российской Федерации «земельные споры рассматриваются в судебном порядке», т.е. рассматриваются судами в соответствии с правилами о подведомственности и подсудности споров. Споры, возникающие между юридическими лицами, государственными органами и юридическими лицами, а также между юридическими лицами и гражданами, рассматриваются в арбитражном суде. Земельные споры, касающиеся граждан, разбирают суды общей юрисдикции. В соответствии с пунктом 2 статьи 64 Земельного кодекса Российской Федерации «до принятия дела к производству судом земельный спор может быть передан сторонами на разрешение в третейский суд».
В период, когда дело рассматривает третейский суд, органы правосудия не имеют право проводить параллельно судопроизводство. Следственно, раз-граничение земельных споров имеет важное практическое значение, так как пункт 4 статьи 233 Арбитражного процессуального кодекса Российской Феде-рации и пункт 4 статьи 421 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гласит, что суд может ликвидировать решение третейского суда, если «спор, рассмотренный третейским судом, в соответствии с федеральным законом не может быть предметом третейского разбирательства» [30, c. 59].
Таким образом, третейский суд не рассматривает административно-правовые споры, которые связанны с земельными правонарушениями.
Главной ошибкой в данной теме является то, что зачастую все виды зе-мельных споров объединяют в одну категорию. По этой причине невозможно увидеть полную картину данных правовых споров и рационально их рассмат-ривать. Необходимо более подробно классифицировать их. Для начала рас-смотрим понятие и элементы земельного спора.
Земельные споры представляют собой нестандартную категорию право-вых конфликтов, которые отличаются особой сложностью. Обусловлено это несколькими факторами. Во-первых, в соответствии со ст. 9 Конституции Рос-сийской Федерации земля является источником жизни и деятельности людей. Во-вторых, в связи с отсутствием в СССР права частной собственности, прак-тика разрешения земельных споров развивалась достаточно слабо. В-третьих, во времена, когда шествовала земельная реформа, землю как объект собствен-ности достаточно быстро ввели в гражданский оборот. Учитывая неподготов-ленность нормативно-правовой базы, система ведения земельного кадастра и регистрации права была абсолютно не настроена.
Термин «земельный спор» часто интерпретируется авторами в правовой литературе по-своему, но имеет общий характер. Земельный спор представляет собой особое правоотношение, регулируемое нормами земельного, гражданского, гражданского процессуального и арбитражного процессуального права и разрешаемое дозволенными законом методами, возникающее между индивидами или группами лиц, органами государственной власти и местного самоуправления при нарушении или оспаривании их субъективных прав на землю, интересов или обязанностей и имеющее своим содержанием взаимные притязания сторон относительно этих субъективных прав, интересов или обязанностей [28, 29].
Объект спора – это предмет, относительно которого происходит разбирательство, т.е. право [27, c. 56]. Субъект спора – лицо, права нарушаются или оспариваются, к ним относятся: граждане РФ, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования. Предмет спора – конфликтная ситуация по поводу границ земельного участка, площади и т.п. [26, c. 85].
Проанализировав информацию из разных правовых источников, резюмируем, что земельные споры классифицируются по связи с имущественными отношениями, по порядку рассмотрения, по объекту, субъекту спора и иным основаниям.
Земельные споры в зависимости от их связи с имущественными отноше-ниями:
- земельные споры - споры, которые затрагивают тему нарушения или оспаривания прав граждан или юридических лиц на земельные участки;
- земельно-имущественные — это споры по поводу земельных участков, при разрешении которых требуется определение прав на иное имущество;
- имущественные споры – спор, который затрагивает тему пользования и распоряжения землей. Спора о праве на землю отсутствует.
От порядка рассмотрения:
- споры, которые включают в себя преюдициальную внесудебную про-цедуру;
- споры, рассматриваемые в судебных органах;
- споры, рассматриваемые в третейских судах. По объекту спора:
- спор о признании прав на земельный участок;
- споры о присуждении исполнения определенного действия в пользу заинтересованного участника рынку земельных участков Иркутска или воздержания от его исполнения.
Спор об изменении или прекращении рынку земельных участков Иркут-ска. По иным основаниям (рисунок 3):
1) Споры, по поводу предоставления земельных участков:
- нарушение правил предоставления земельных участков;
- нарушение земельных границ, при отводе.
2) Споры, по осуществлению прав на использование:
- нарушение правил предоставления земельных участков;
- вторжение в хозяйственную деятельность собственника земельного участка.
3) Споры из-за владельческих исков.
Рис. 3. Спор об изменении или прекращении рынку земельных участков г. Иркутска
4) Споры, в результате земельно-планировочных работ.
5) Споры, по поводу изъятия земельных участков:
- незаконное решение изъятия земельного участка;
- незаконные основания для прекращения долгосрочной аренды на зе-мельный участок.
6) Споры, в связи с возмещением убытков.
Действия участников рынку земельных участков Иркутска, которые несут за собой нарушение интересов и прав, являются основанием для земельных споров.
Выделим несколько основных причин, которые возбуждают возникновение земельных споров. К таким факторам относятся недобросовестное поведение участников рынку земельных участков Иркутска, то есть строить свое материальное благополучие за счет противоположной стороны; низкий уровень владения нормативно-правовой базой земельного законодательства субъектами отношений; субъекты отношений не всегда знают границы своих земельных участков; действующие недостатки в законодательстве; низкий уровень компетенции должностных лиц исполнительных органов власти или органов местного самоуправления.
Многие считают, что, проведя межевание, они остаются в безопасности от каких-либо притязаний, однако, это не так. Межеванию необходимо выде-лять огромное внимание, систематически проверять границы своего земельного участка на целостность, также следить за изменениями в законодательстве, так как на основании пертурбации в нормативных актах, может потребоваться внесение изменений в документы на землю [24, c. 67].
Межевание представляет собой один из видов территориального земле-устройства, его проводят, в одном из рассмотренных случаев, при отсутствии достоверных сведений о местоположении земельных участков.
Результатом выполнение работ по межеванию земельных участков в со-ответствии с установленными требованиями федерального закона от 13.07.2017 №218ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», является межевой план, содержащий необходимые сведения о таком недвижимом имуществе, и необходимый для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости в установленном законом порядке.
Согласно «Дорожной карте», утвержденной Постановлением Правительства от 1 декабря 2012 г. №2236р, с 1 января 2018 г. установлен запрет на распоряжение земельными территориями в случае, если их границы не закреплены на местности. Также, с 2018 года, закреплена обязательность проведения данной процедуры (межевания) в Федеральном Законе №218ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Данная тематика обязательно должна стать предметом исследования в дальнейшем [23, c. 78].
Одним из очевидных способов регулирования данной ситуации будет являться постановка на кадастровый учет земельного участка с обязательным проведением мероприятий по межеванию, то есть определению границ земельного участка.
Согласно вышесказанному, данный факт уменьшит количество обраще-ний в суды для разбирательства по вопросам определения границ земельных участков.
Надзор представляет собой регламентированные законом действия компетентных специалистов профильных органов. Это значит, что он осуществляется в четко прописанном порядке, инспектор при этом совершает только те действия, которые положено по закону. Проверки проводятся не самовольно, а только по предусмотренным основаниям. У процедуры есть процессуальный порядок, если он не соблюдается, действия должностного лица преследуются по закону.
Мероприятия по контролю проводятся в двух формах [8, c. 63]:
- проверки;
- административные обследования.
Для назначения проверки необходимы основания и подготовка большого количества документов, особенно если проводится проверка организации.
Проверки назначаются на основании:
- ежегодного плана, который составляется заранее;
- поступления в орган жалобы о существующем нарушении, такая провер-ка называется внеплановой [42, c. 85].
Не зависимо от формы проверки пользователь земли уведомляется о ее проведении заблаговременно. При внеплановом мероприятии не позже чем за сутки, а при плановом за три дня. Если лицо о проверке не уведомлено, проводить ее нельзя.
Административные обследования проводятся органами самостоятельно, то есть без общения с владельцами земли. Инспектор самостоятельно принимает решение о целесообразности проведения такого мероприятия и осуществляет его с использованием информации полученной из общедоступных источников, информационных систем и визуального осмотра при выезде на место без прохождения на территорию. Если обследование выявит нарушения, может быть назначена внеплановая проверка. В связи с выявлением нарушения инспектор возбуждает административное производство.
Если при проведении мероприятия обнаружено нарушение [20, c. 47]:
- составляется протокол, в котором указываются все обстоятельства правонарушения;
- назначается рассмотрение дела с участием владельца участка;
- проводится рассмотрение, выслушиваются доводы собственника, уста-навливается виновное лицо;
- выносится постановление о привлечении к ответственности виновного лица или постановлении о прекращении производства по делу.
Если в ходе установления обстоятельств виновный установлен, ему назначается штраф и выдается предписание устранить нарушение, которое он допустил. После того, как предписание истечет, а выдается оно, как правило на шесть месяцев, проверка будет назначена еще раз [43, c. 74].
Неисполнение предписания, как и неуплата штрафа ведут к новому штра-фу. Если нет возможности исполнить указание инспектора в срок необходимо написать заявление о продлении срока исполнения и представить доказатель-ства невозможности уложиться в установленные рамки.
Инженерно-геодезические работы проводятся в три этапа [19, c. 63]:
1) Сбор исходных данных (подготовительный):
- получение документов от заказчика кадастровых работ;
- запрос и получение сведений об объекте недвижимости в органе реги-страции прав, органах исполнительной власти и местного самоуправления;
- изучение и анализ полученных документов и сведений об объекте недвижимости;
- формирование дела по заявке на проведение кадастровых работ
2) Полевые работы:
- рекогносцировка местности;
- развитие планового съемочного обоснования местности;
- закрепление характерных точек границ объектов недвижимости;
- определение координат характерных точек границ объектов недвижимо-сти;
- вынос на местности границ объектов недвижимости;
- проведение обмерных работ, определение характеристик и описание объектов капитального строительства;
- ведение полевой документации
3) Камеральные работы [42, c. 74]:
- обработка результатов геодезических измерений;
- обработка результатов обмерных работ по объектам капитального строительства;
- составление отчетных документов по итогам работ;
- проектирование (планировка) территорий (при необходимости)
Основные цели и задачи государственного контроля и муниципального земельного надзора за соблюдением земельного законодательства, в отношении использования и охраны земель Российской Федерации заключаются в обеспечении исполнения в законодательном порядке основных требований и правил, соблюдения положений нормативно-правовой базы в отношении использования и распоряжения землей, выполнения мероприятий по охране и защите земель федеральными органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими и физическими лицами [1]. Полномочия по земельному надзору распространяются на все категории земель, разрешенное использование и охватывают всех собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов земельных участков.
В отношении совершивших нарушения лиц составляются протоколы об административных правонарушениях или иные предусмотренные законода-тельством Российской Федерации акты в установленном законодательством об административных правонарушениях порядке [41].
В результате анализа мероприятий по оценке эффективности ведения зе-мельного надзора и муниципального земельного контроля на территории Ир-кутской области за 2017 и 2018 год проводились плановые и внеплановые проверки граждан, юридических лиц и должностных лиц за соблюдением земельного законодательства Российской Федерации. По результатам проводимых проверок были выявлены следующие нарушения.
Анализ и оценка эффективности земельного надзора и муниципального земельного контроля произведены в соответствии с показателями эффективности, рассчитанными на основании сведений, содержащихся в годовых отчетах.
В целях недопущения и предотвращения нарушений земельного и градо-строительного законодательства Российской Федерации со стороны граждан, юридических лиц и должностных лиц в 2017 г. и 2018 г. направлены обращения (предупреждения), инициированные по результатам рассмотрения коллективного обращения заинтересованных граждан.
По результатам указанных проверок в отношении физических лиц выявлены нарушения по 13 проводимым проверкам, из них 1 — в результате проведения плановой проверки, 12 — по результатам проведения внеплановых проверок [40, c. 78].
По результатам проведенных проверок выдано 13 предписаний физиче-ским лицам об устранении выявленных нарушений с указанием сроков их устранения на соответствующей территории. Из них по одному предписанию нарушения устранены, по второму предписанию представлено ходатайство о продлении срока устранения нарушений, по остальным предписаниям срок не истек.
Конституция является основным законодательным актом в Российской Федерации, которой определяются общие основы деятельности в различных сферах жизнедеятельности людей и общества. Это касается и земельных отно-шений (ст.9 Конституции РФ). Следовательно, исходя из этого положения, были разработаны такие механизмы реализации охраны земель, как муниципальный земельный контроль и государственный земельный надзор. Однако, одной из основных функций государства как правового института является контроль. Контроль представляет собой сферу реализации воли государства и является более широкой правовой категорией, чем надзор. Основным отличием этих понятий является то, что цель контроль заключается не только в достижении правопорядка и законности, но и обеспечении целесообразности и эффективности. А цель надзора состоит в точном и неуклонном исполнении законов, для которого не так важна оценка целесообразности совершенных действий и принятых актов. При осуществлении надзора государственный орган не может вмешиваться в оперативно-хозяйственную деятельность объекта надзора.
В 2011 году Федеральным законом № 242-ФЗ3 государственный земель-ный контроль был превращен в надзор, совместно с другими видами контрольной деятельности в сфере природных ресурсов. В результате анализа можно сделать вывод, что властные полномочия в регулировании контролирующей деятельности государства уменьшались. Данное новшество добавило много правовых коллизий. Правомочный акт государства до сих пор не отменил Постановление Правительства РФ от 15.11.2006 № 689 (Постановление № 689), где закреплено Положение о государственном земельном контроле». Так как новый Федеральный закон его трансформировал в государственный надзор, это Постановление, по сути, «утратило силу». Соответственно, это уже является нарушает правовые установки государства. Если данное Положение является действующим, то на него в правоприменительной деятельности дают ссылку органы, осуществляющие эту деятельность, и поэтому эта деятельность может, а точнее должна уже быть признана незаконной [39, c. 68].
При анализе полномочий органов, которые осуществляют государствен-ный земельный контроль, из положений данного акта приоритетным можно назвать Росреестр, так как его должностные лица являются государственными инспекторами по использованию и охране земель. Из этого можно заключить, что другие органы, призванные осуществлять контроль в этой сфере (п.11 По-становления № 689), а именно Россельхознадзор и Росприроднадзор, точнее их сотрудники, не имеют право привлекать к административной ответственности на основании ст.23.21 и п.29 ч.2 ст.28.3 КоАП РФ.
Названные органы превышают свои полномочия, и дальше это будет спо-собствовать появлению правовых коллизий, и может привести к тому, что действия сотрудников данных органов будут оспариваться в судебном порядке, тем самым снижая и теряя доверие общества к власти. Увеличивается количество выявленных нарушений в области земельного законодательства, что говорит о том, что другой фактор заключается в низком правосознании общества и недоверием к государственным органам. Разрешение указанной проблемы возможно путем разъяснений, как письменных, так и устных со стороны компетентных органов, общих собраний, бесед, посвященным проблемам в сфере земельных правоотношений.
Еще один фактор, который влияет на увеличение правонарушений, - это низкий размер штрафов, предусмотренных законодательством.
Соответственно, юридическим лицам и гражданам – правонарушителям проще заплатить штраф, чем исправить допущенное нарушение. Однако, в марте 2015 года были внесены изменения, и размер штрафов значительно вырос, примерно в 3–4 раза, что можно считать прогрессивной мерой со стороны государства.
Однако, нерешенная проблема также заключается в улучшении материально-технической базы и инвентаря, нужного для того, чтоб правильно осуществлять деятельность при совершении проверок, с целью их более точного содержания, чтобы не допускать некорректных данных. При переходе от государственного надзора к муниципальному контролю, необходимо заметить, что такой же институт в экологическом праве был отменен из-за малой эффективности его реализации. Рассмотрим данный механизм в сфере земельных отношений. Объекты муниципального земельного контроля определены неоднозначно и расплывчато, органы местного самоуправления не имеют прав для привлечения и осуществления мер административного характера. Соответственно, меры воздействия имеют низкий уровень эффективности.
До сих пор в законодательстве нечетко определен сам предмет муници-пального земельного контроля, а именно: основным нормативно-правовым актом по руководству осуществления контроля является Земельный кодекс РФ. В нем не сказано, что является задачей муниципального земельного контроля, какие полномочия имеют органы местного самоуправления. Таким образом, даже сам предмет контроля не определен, хотя и указано, что он «осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации» [38, c. 49].
Соответственно, при осуществлении муниципального контроля в сфере земельных отношений допускается много ошибок из-за пробелов законодательства. Эти правовые коллизии и несовершенства земельного законодательства органам государственной власти необходимо решить, для того чтобы избежать «неправомерности и антизаконности».
В последнее время сохраняются проблемы осуществления надзорной функции управления земельными ресурсами, в том числе касающиеся реализа-ции надзорными органами полномочий, относящихся к их компетенции. Эти проблемы во многом обусловлены множественностью надзорных федеральных органов исполнительной власти в области земельных отношений, которыми наряду с Росреестром являются Россельхознадзор и Росприроднадзор.
Несмотря на то, что надзорные полномочия этих органов определены Положением о государственном земельном надзоре, утвержденным постановлением Правительства РФ от 2 января 2015 г. № 15, возникают вопросы разграничения между ними полномочий, например, в случае проверки органами Росреестра и Россельхознадзора (как плановой, так и внеплановой) целевого использования земельных участков, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения.
Подобные и другие ситуации вызывают необходимость определения взаимодействия, осуществления координации и согласования деятельности федеральных надзорных органов в земельной сфере, включая их территориальные подразделения.
