Войти в мой кабинет
Регистрация
ГОТОВЫЕ РАБОТЫ / ДИПЛОМНАЯ РАБОТА, ПРАВО И ЮРИСПРУДЕНЦИЯ

ГРАЖДАНСКО - ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

zagitova_ella 1350 руб. КУПИТЬ ЭТУ РАБОТУ
Страниц: 149 Заказ написания работы может стоить дешевле
Оригинальность: неизвестно После покупки вы можете повысить уникальность этой работы до 80-100% с помощью сервиса
Размещено: 27.06.2020
Диссертационное исследование, проведенное путем анализа исторического развития законодательства, а также позиций современной науки гражданского права и действующего законодательства, посвящено особенностям правового регулирования договора аренды недвижимого имущества.
Введение

Актуальность темы диссертационного исследования. Изменение экономической основы нашего общества, развитие в нем рыночных отношений привели в движение процесс постепенного вовлечения в имущественный оборот недвижимого имущества как предмета гражданско-правовых обязательств. Закрепление в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ) общих положений о договоре аренды, а также специальных норм об аренде зданий (сооружений) и предприятий, во-первых, оставляют неурегулированными арендные отношения, предметом которых выступают помещения (жилые и нежилые), объекты незавершенного строительства, конструктивные элементы зданий и сооружений; во-вторых, содержание самого ГК РФ нуждается в обновлении, поскольку разрабатывался он в период формирующегося рыночного хозяйства, сохранявшего некоторые черты прежнего экономического строя. При этом договор аренды недвижимого имущества является распространенной сделкой в сфере оборота недвижимости. Данный договор способен удовлетворить потребности практически всех участников гражданского оборота. Заключая договор аренды недвижимости, своей цели достигают как арендодатель, так и арендатор. Арендатор, как правило, субъект предпринимательства, не имея возможности приобрести недвижимое имущество в собственность, реализует свою потребность путем заключения договора аренды. Арендодатель, распоряжаясь недвижимым имуществом, принадлежащим ему на праве собственности, перестает нести расходы на его содержание и при этом получает определенную прибыль. Сдача же в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, позволяет собственнику получать доходы в виде арендных платежей, являющихся одним из основных источников пополнения бюджетов различных уровней, что, в свою очередь, помогает преодолевать значительные экономические трудности в ряде регионов Российской Федерации. Однако существующее состояние гражданского законодательства, регулирующего арендные отношения по поводу недвижимого имущества, не в полной мере отвечает потребностям современного российского общества. Основные нормы об аренде содержатся в ГК РФ. Глава 34 ГК РФ, посвященная договору аренды, помимо общих положений об аренде регулирует отдельные его виды, а аренде земельных участков посвящены нормы Земельного кодекса Российской Федерации. К сожалению, в действующем ГК РФ правила об аренде помещений, объектов незавершенного строительства, конструктивных элементов зданий и сооружений не получили отражения, и на практике арбитражные суды вынуждены руководствоваться разъяснениями и рекомендациями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, признающего данные объекты недвижимости отличными от зданий и сооружений, но неразрывно с ними связанными, согласно которым к таким договорам применяются нормы об аренде зданий и сооружений, в том числе и о государственной регистрации. Принятые Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации постановления, информационные письма и обзоры практики рассмотрения споров, связанных с договорами аренды, не устранили всех пробелов в законодательстве, а лишь позволили сделать практику единообразной. Однако проблемы применения норм об аренде недвижимости могут быть разрешены только на законодательном уровне. В связи с этим полагаем, что избранная тема является в настоящее время достаточно актуальной и значимой как с теоретической, так и практической стороны. Степень научной разработанности темы диссертационного исследования. В российской науке гражданского права проблема договора аренды, в том числе и аренды недвижимого имущества, обсуждалась с начала XIX века. Свое отношение к ней высказывали многие известные ученые, в числе которых: М.М. Агарков, В.К. Андреев, М.И. Брагинский, С.Н. Братусь, В.В. Витрянский, М.В. Гордон, В.П. Грибанов, О.С. Иоффе, Л.А. Кассо, A.Д.Кейлин, О.М.Козырь, O.A. Красавчиков, П.В.Крашенинников, Д.И. Мейер, И.Б. Новицкий, С.В. Пахман, К.П. Победоносцев, И.А.Покровский, В.А.Рясенцев, К.И.Скловский, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой, B.А.Умов, Г.С.Шапкина, Г.Ф.Шершеневич и другие. В процессе написания диссертационной работы проанализированы труды ведущих российских ученых, в том числе: Т.Е. Абовой,C.С.Алексеева, В.А. Белова, Е.С. Болтановой, С.П. Гришаева, Е.А. Дорожинской, А.Е. Ерш, В.В. Залесского, И. Исрафилова, А.Ю. Кабалкина, JI.B. Кузнецовой, М.И. Кулагина, A.JI. Маковского, С.Е. Никольского, О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, Е.А. Суханова и других. При этом специальные исследования, касающиеся аренды недвижимости, не в достаточной степени раскрывают содержание данного вопроса в целом. Значительное число работ посвящено отдельным видам аренды. Публикации последнего времени в основном носят разъяснительный характер. Между тем сегодня значение договора аренды недвижимого имущества, как уже отмечалось, велико. Цели и основные задачи исследования. Целью настоящего диссертационного исследования является комплексный анализ и изучение проблем договора аренды недвижимости, а также существующих законодательных положений, регулирующих арендные отношения, предметом которых выступает недвижимое имущество. Исследование посвящено также анализу судебной практики арбитражных судов в данной области и разработке предложений по совершенствованию действующего законодательства в области договора аренды недвижимости, с учетом исторических тенденций развития правового регулирования в этой сфере и различий в ряде зарубежных стран. В соответствии с поставленной целью определяются следующие основные задачи исследования: • рассмотреть развитие законодательства об аренде недвижимости в историческом аспекте; • проанализировать сложившиеся научные представления о понятии «недвижимое имущество», а также целесообразность закрепления в ГК РФ исчерпывающего перечня объектов недвижимого имущества; • выявить и изучить возникающие проблемы при заключении, регистрации и расторжении договора аренды недвижимого имущества и определить пути совершенствования законодательства на основе анализа судебной практики; • рассмотреть порядок заключения договора аренды недвижимого имущества, относящегося к публичной собственности, а также особенности прекращения договора аренды с субъектами малого предпринимательства в связи с возмездным отчуждением имущества; • охарактеризовать комплекс прав и обязанностей сторон в договоре аренды недвижимого имущества. Предмет исследования. Нормы гражданского и земельного законодательства в их историческом развитии, регулирующие арендные отношения в Российской Федерации, а также анализ существующей судебной практики применения указанных норм. Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, возникающие при заключении договоров аренды недвижимого имущества, права и обязанности сторон, а также прекращение договора аренды недвижимого имущества. Теоретическую основу диссертационного исследования составили работы отечественных ученых-правоведов, содержащие исследования вопросов гражданско-правового регулирования арендных отношений, в том числе отношений, предметом которых выступает недвижимое имущество. Методологической основой исследования выступает совокупность общенаучных и частнонаучных методов исследования, включая диалектический, исторический; метод системного анализа, а также такие методы научного исследования, как сравнительно-правовой, функционально-структурный, формально-логический, технико-юридический и другие способы научного познания. Нормативно-правовую базу исследования составляют: Конституция РФ, Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, федеральные законы и другие нормативные правовые акты. Отдельные вопросы правового регулирования арендных отношений анализируются на основе законодательства зарубежных стран. Кроме того, в процессе исследования были использованы законодательства СССР и РСФСР, а также дореволюционное законодательство по данному вопросу. Эмпирическую базу диссертационного исследования составили материалы судебной практики арбитражных судов Российской Федерации по делам, связанным с арендой недвижимого имущества. Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что в работе предпринято комплексное исследование договора аренды недвижимого имущества как особого вида договора аренды. Изучение ряда важных теоретических проблем, возникающих в процессе реализации договора аренды отдельных видов недвижимого имущества, с учетом последних тенденций развития законодательства, судебной практики и современных потребностей гражданского оборота в этой сфере, позволило выявить особенности таких объектов договора аренды, как нежилые помещения, объекты незавершенного строительства, крыши и несущие стены, участки недр. Анализ проблем, связанных с государственной регистрацией договора аренды, позволил сделать вывод о необходимости отмены государственной регистрации договора и о введении обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью. Практическая значимость содержащихся в диссертации выводов и рекомендаций состоит в том, что они направлены на дальнейшее совершенствование действующего гражданского законодательства. Материалы диссертации могут быть использованы в процессе преподавания в вузах курса гражданского права, в научно-исследовательской работе, в практической деятельности арбитражных судов, в предпринимательской деятельности субъектов имущественного оборота. Структура работы. Объем и структура диссертационного исследования определяются его целями и задачами и включают введение, три главы, состоящих из девяти параграфов, заключение и список использованных нормативных правовых актов и литературы.
Содержание

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………….3 ГЛАВА 1. АРЕНДА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА……………………9 1.1. Понятие договора аренды недвижимого имущества ………………..9 1.2. Объект договора аренды недвижимого имущества………………...25 ГЛАВА 2. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА………………………………………………………………………44 2.1. Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества…………………………………………………………………................44 2.2. Преимущественное право на заключение договора аренды недвижимого имущества…………………………………………………………..54 2.3. Особенности заключения договора аренды недвижимости, относящейся к публичной собственности ………………………………………….63 ГЛАВА 3. ГРАЖДАНСКО – ПРАВОВАЯ ПРОБЛЕМАТИКА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА…………………………………………………69 3.1. Права и обязанности арендодателя …………………………………...69 3.2. Права и обязанности арендатора…………………………………….82 3.3. Досрочное прекращение договора аренды…………………………94 3.4. Особенности прекращения договора аренды с субъектами малого предпринимательства ……………………………………………….109 ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………........120 СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ………………………...124
Список литературы

Нормативно-правовые акты 1. Конституция Российской Федерации от 12.12.2003 в ред.// СПС КонсультантПлюс. 2. Конвенция Организации Объединенных Наций о договорах международной купли-продажи товаров // Вестник ВАС РФ. 1994. № 1. 3. Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24.07.2002 г. № 95-ФЗ (в ред.) // СПС Консультант Плюс. 4. ГК РФ (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. № 83-Ф3) // СПС КонсультантПлюс. 5. ГК РФ (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (в ред. № 83-Ф3) // СПС КонсультантПлюс. 6. ГК РФ (часть третья) от 26.11.2001 № 146-ФЗ (в ред. № 105-ФЗ) // СПС КонсультантПлюс. 7. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ (в ред. № 70-ФЗ) // СПС КонсультантПлюс. 8. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ (в ред.№ 343-ф3) // СПС КонсультантПлюс. 9. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 № 136-Ф3 (в ред. № 365-ФЗ) // СПС КонсультантПлюс. 10. О внесении изменений в Федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»: Федеральный закон от 17.07.2009 № 149-ФЗ // СПС КонсультантПлюс. 11. О внесении изменений в статьи 17.1 и 53 Федерального закона «О защите конкуренции»: Федеральный закон от 17.07.2009 № 173-ФЭ // СПС КонсультантПлюс. 12. Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»: Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ (в ред. № 149-ФЗ)// СПС КонсультантПлюс. 13. О государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (в ред. № 343-ФЗ) // СПС Консультант - Плюс. 14. О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ: Федеральный закон от 24.07.2007 № 209-ФЗ (в ред. № 365-ф3) // СПС КонсультантПлюс. 15. О защите конкуренции: Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-Ф3 (в ред. № 83-Ф3) // СПС КонсультантПлюс. 16. Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ: Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-Ф3 (в ред. № 83-Ф3)// СПС КонсультантПлюс. 17. О связи: Федеральный закон от 07.07.2003 № 126-ФЗ (в ред. № 41-ФЗ) // СПС КонсультантПлюс. 18. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (в ред. № 60-ФЗ) // СПС КонсультантПлюс. 19. О недрах: Закон РФ от 21.02.1992 №> 2395-1 (в ред. № 374-Ф3) // СПС КонсультантПлюс. 20. О предельных значениях выручки от реализации товаров (работ, услуг) для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства: постановление Правительства РФ от 22.07.2008 № 556 // СПС КонсультантПлюс. 21. Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи: постановление Правительства РФ от 11.02.2005 № 68 // СПС КонсультантПлюс. 22. Об имущественной поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства при предоставлении федерального имущества: постановление Правительства РФ от 21.08.2010 № 645 // СПС КонсультантПлюс. Книжные издания 23. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть первая: учеб.практич. комментарий / под ред. А. П. Сергеева. - М.: «Проспект», 2017. 24. Агарков, М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву / М.М. Агарков. - М., 1940. 25. Алексеев, В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования / В.А. Алексеев. — М.: «Волтерс Клувер», 2007. 26. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая - 2-е изд., перераб. и доп. / под ред. С.А. Степанова. — М.: «Проспект; Екатеринбург: Институт частного права», 2010. 27. Аренда помещений. Налоги, бухучет и особенности оформления / И.М. Кирюшина, A.B. Тюрина. - М., 2016. 28. Бабаев, А.Б. Система вещных прав / А.Б. Бабаев. - М., 2015. 29. Бабаев А.Б.Практика применения Гражданского кодекса РФ частей второй и третьей / под ред. В.А. Белова. - М.: Юрайт-Издат, 2013. 30. Белов, В.А. Хозяйственные общества / В.А. Белов, Е.В. Пестерева. - М.: «Центр ЮрИнфоР», 2002. 31. Бледный, С.Н. Правовые основы управления недвижимостью: учебник / С.Н. Бледный. - М.: «Юнити-Дана», 2014. 32. Блинков, O.E. Преимущественные права в наследственном праве России и зарубежных стран: монография / O.E. Блинков, С.Е. Никольский. - М.: «Юрист», 2006. 33. Брагинский, М.И. Договорное право. Договоры о передаче имущества. - 4-е изд., / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. - М.: «Статут», 2015. 34. Брагинский, М.И. Договорное право: Общие положения / М.И. 35. Василевская, Л.Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву / Л.Ю. Василевская. - М.: «Статут», 2004. 36. Васильева, В.В. Договор аренды: юридические аспекты / В.В. Ва-сильева. - М.: «ГроссМедиа, РОСБУХ», 2007. 37. Гордон, М.В. Лекции по советскому гражданскому праву. Часть 2 / М.В. Гордон. - X., 1960. 38. ГК Нидерландов. Книги 2, 3, 5, 6 и 7 / пер. М. Ферштмана. — Лейден.: «Институт восточно-европейского права и россиеведения; Лейденский институт», 1996. 39. Гражданское право: учебник / под ред. С.П. Гришаева. - М.,2016. 40. Гражданское право. Обязательственное право: учебник. - 3-е изд., перераб. и доп. / под ред. Е.А. Суханова. - М.: «Волтерс Клувер», 2015. Т. 3 В .П. Грибанов. - М., 2000. 41. Гришаев, С.П. Правовой режим недвижимого имущества// СПС КонсультантПлюс. 2015. 42. Дорожинская, Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимостью / Е.А. Дорожинская. — Новосибирск: «СибАГС», 1999. 43. Ерш, A.B. Комментарий к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (Наиболее актуальные вопросы предпринимательской деятельности. Комментарии судебной практики ВАС РФ / отв. ред. JI.A. Новоселова, М.А. Рожкова // ИПО Гарант. 2009. 44. Ожегов, С.И. Словарь русского языка / С.И. Ожегов. - М., 1968. 45. Отечественное законодательство XI-XX веков: пособие для семинаров. Часть II (XX в.) / под ред. проф. О.И. Чистякова. - М. : «Юристъ», 1999. Судебная практика 46. О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 № 8 // Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 10. 47. О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания: постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 // Вестник ВАС РФ. - 2009. - № 9. 48. О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 // Вестник ВАС РФ.- 2009. -№ 12.
Отрывок из работы

Глава 1. Аренда недвижимого имущества 1.1. Понятие договора аренды недвижимого имущества Договор аренды (имущественного найма) имеет многовековую историю, исчисляемую со времен римского права, опыт которого активно использовался другими странами, в том числе и Русским государством, в формировании законодательства в этой сфере. В Русской Правде и в других дошедших до нас источниках права Древней Руси нет никаких упоминаний об имущественном найме, но очевидно, что такие договоры не могли не совершаться, и предметами таких договоров были жилые и торговые помещения. Отсутствовало понятие найма и в Своде законов Российской империи 1832 г., названном Сводом законов гражданских (далее — СЗГ). Однако ст. 1691 содержала существенные условия найма: предмет найма или содержание, срок пользования и вознаграждение за это пользовании. К.П. Победоносцев утверждал, что русский закон крайне скуден общими определениями о найме, а те, которые есть в нем, имеют вид случайный и отрывочный. Эту скудность в юридической разработке внутреннего содержания найма он объяснял состоянием нашего сельского хозяйства и промышленности, которое в тот период во многих местах было первобытным, а в других — весьма неразвитым. Наше законодательство страдало обилием и разнообразием частных постановлений о найме, преимущественно казенных и общественных имуществ, и особенно внимание обращали на формальную сторону дела.
Не смогли найти подходящую работу?
Вы можете заказать учебную работу от 100 рублей у наших авторов.
Оформите заказ и авторы начнут откликаться уже через 5 мин!
Похожие работы
Дипломная работа, Право и юриспруденция, 69 страниц
1725 руб.
Дипломная работа, Право и юриспруденция, 57 страниц
550 руб.
Дипломная работа, Право и юриспруденция, 65 страниц
650 руб.
Служба поддержки сервиса
+7(499)346-70-08
Принимаем к оплате
Способы оплаты
© «Препод24»

Все права защищены

Разработка движка сайта

/slider/1.jpg /slider/2.jpg /slider/3.jpg /slider/4.jpg /slider/5.jpg