1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
1.1. Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения
Частью 1 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации под землями сельскохозяйственного назначения понимаются земли, которые находятся за границами населенного пункта и предоставляются для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей [2].
В правовой литературе неоднократно было отмечено, что институт «категории земель» в России является уникальным, поскольку в институтах других стран такового института нет (кроме стран, являющихся правопреемниками республик, ранее состоящих в СССР).
В составе земель сельскохозяйственного назначения входят сельскохозяйственные угодья, земли, которые заняты внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, имеющих предназначение для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, которые используются для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. (Ст. 77 Земельного кодекса) [2].
Анисимовым А. П. в составе категории земель сельскохозяйственного назначения выделяется две субкатегории земель, каждая со своим отдельным правовым режимом, как то:
? сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими). Данные земли пользуются приоритетом в использовании и являются особо охраняемыми. Если сельскохозяйственные угодья относятся к мелиорированным землям, то на правообладателей указанных участков земли накладываются дополнительные обязанности;
? несельскохозяйственные угодья - земли, которые заняты внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, имеющих предназначение в сфере обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции [9, с.78].
Главным отличием названных выше угодий, по мнению Анисимова А.П., представляется порядок установления и содержание правового режима каждого из вида угодий. Установленное для всей категории земель сельхозназначения целевое назначение земельных участков уточняется градостроительным регламентом, которых входят в состав правил землепользования и застройки для несельскохозяйственных угодий. Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (кроме земель, относящихся к лечебно-оздоровительным местностям и курортам), сельскохозяйственных угодий, входящих в земли сельскохозяйственного назначения, земельных участков, которые расположены в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития (ч. 6 ст. 36 Градостроительного Кодекса РФ) [9, с.90].
На наш взгляд, верно мнение Анисимова А. П. в той части, где он считает, что в субкатегории сельскохозяйственных угодий, которые занимают особое положение среди категории земель сельскохозяйственного назначения, выделяются:
? «обычные» сельскохозяйственные угодья, обладающие низким либо средним уровнем кадастровой стоимости. Невостребованные земельные доли выделяются в земельный участок, в состав которого, главным образом, включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости (п. 5 ст. 13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения);
? сельскохозяйственные угодья, чья кадастровая стоимость на 50% и более превышает среднестатистический уровень кадастровой стоимости по конкретному муниципальному району (либо по городскому округу);
? особо ценные сельскохозяйственные угодья, представляющиеся продуктивными, включая угодья, кадастровая стоимость которых значительно превышает средний уровень кадастровой стоимости по определенному муниципальному району (либо же по городскому округу) [9, с.97].
Необходимо отметить, что именно сельскохозяйственные угодья, т. е. те площади, которые используются как основная производительная мощь, в сельскохозяйственном производстве, либо предназначенные для такой цели, составляют основной массив земель сельхозназначения и определяют общий характер их использования с точки зрения экономики. Отличие таких земель от тех, что используются исключительно как территориальная основа сельскохозяйственного производства, проявляется в особом виде охраны сельскохозяйственных угодий, которая закреплена в действующем законодательстве.
Как считает В.А. Кабатов, понятие «земли сельскохозяйственного назначения» должно применяться не для определения правовой категории конкретной земли, а для выяснения целевого назначения определенных земельных участков. Согласно его утверждению, категория земель сельскохозяйственного назначения именно в том виде, в котором её принято понимать в правовой литературе и в законодательстве, не в полной мере описывает все земельные участки, которые используются в целях сельскохозяйственного производства» [24, с.26].
Если сравнивать с В. А. Кабатовым, трактовка понятия земель сельхозназначения Забелышенского А.А. более широкое и уточняет, что необходимо разграничивать два понятия земель сельскохозяйственного назначения:
? как отдельную от остальных категорию в плане деления одного
государственного земельного фонда по ведущему хозяйственному
назначению
? как общая совокупность всех земельных участков, которые
используются в виде сельскохозяйственных угодий, вне зависимости от того,
к какой категории по признаку основного хозяйственного назначения они
имеют отношение [21, с.10].
Следовательно, п. 1 ст. 77 ЗК РФ можно сформулировать так: «Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, которые предоставляются для нужд сельского хозяйства, и не относятся к другим категориям земель, а также имеют своим предназначением ведение сельскохозяйственного производства, включая земли фонда перераспределения» [2].
Тагиров Т.Т., говоря о сущности категории земель сельхозназначения, попытался раскрыть её при помощи свойства пригодности для использования в виде основного средства сельскохозяйственного производства [42, с.13].
Грудцына Л.Ю. и Козлова М.Н. считают целесообразным, что вместе с нахождением земельного участка за чертой поселения и признаком, согласно которому участок предоставляется для нужд сельского хозяйства либо же предназначен для этих целей, использовать в качестве критерия, который позволит отнести земельный участок к категории земель сельхозназначения, - так называемое свойство плодородия [18, с.67]. При этом, стоит заметить, что данное предложение нельзя считать верным, поскольку свойством плодородия могут обладать и земельные участки, которые входят в другие категории земель. В то же время, земельные участки, которые относятся к категории земель сельхозназначения, могут быть не особенно плодородными.
Нередко в специальной правовой литературе в виде синонима определения «земли сельскохозяйственного назначения» используется понятие «сельскохозяйственные угодья» [41, с.11]. Левахин В.Г. и Бакирова Р.Т., описывая соотношение данных правовых понятий, довольно верно, на наш взгляд, отмечают, что сельскохозяйственные угодья представляют собой составную часть земель сельхозназначения, которая используется для производства сельскохозяйственной продукции [30, с.26].
Вместе с сельскохозяйственными угодьями, исходя из статьи 77 ЗК, в составе земель сельхозназначения имеются также земли, которые заняты внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, имеющих своим предназначением обеспечение охраны земель от воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных воздействий (явлений), водными объектами, а так же зданиями, строениями, сооружениями, которые используются для производства, хранения и первичной переработки сельхозпродукции [2].
Категория земель сельхозназначения включает в себя используемые и те, что потенциально могут быть пригодны для использования в сельскохозяйственном производстве, земли, по конкретным обоснованным временно не могут быть использованы, включая земли фонда перераспределения земель, а также земли сельхозназначения, не имеющие возможности использоваться как средство производства в сельском хозяйстве, т.е. те, что заняты производственными объектами, коммуникациями и внутрихозяйственными дорогами.
Анализируя существующие в правовой доктрине взгляды и действующее на сегодняшний день земельное законодательство, можно с уверенностью сделать вывод о том, что целесообразно провести уточнение понятия земель сельскохозяйственного назначения, которое представлено ст. 77 ЗК. Недостатки указанного определения понятия видятся в следующем.
В определении понятия земли сельхозназначения видны различия лишь с землями населенных пунктов (земли, находящиеся за пределами границ населенных пунктов), но не имеют отграничений от земель иных категорий, включающих в свой состав, как было указано выше, земельные участки сельскохозяйственного использования, формально подпадающие также под категорию земель сельхозназначения (по так называемому признаку предоставленных для нужд сельского хозяйства). Одновременно с этим, стоит согласиться с теми авторами, которые считают, что критериями отнесения земель к землям сельхозназначения как отдельной от иных категории стоит считать два основных признака: предназначение данных земель для нужд сельского хозяйства и отграничение указанных земель ото всех других категорий земель [37, с.67].
Относительно признака «предназначения для нужд сельского хозяйства», можно сказать, что он по сути своей вообще является не слишком определенным. На указанный момент обращал свое внимание еще И.И. Евтихиев, отмечавший в своей работы: «Если последнему признаку не придавать ограничительного смысла, то вряд ли найдутся земли в пределах территории государства, которые нельзя было бы в известных условиях использовать в качестве объекта сельскохозяйственного производства [20, с.48]. Указанное умозаключение не утеряло своей актуальности по сей день, поскольку одно дело - земли, относящиеся к фонду перераспределения, предназначенные для нужд сельского хозяйства в силу закона, и совсем другое - любые другие земельные участки, «теоретически» имеющие возможность быть использованными для нужд сельского хозяйства. К последним можно отнести, в том числе, и земельные участки, входящие в состав других категорий.
Что касается определения, то, по нашему мнению, определение содержащееся в Земельном кодексе вполне исчерпывающее и полно описывает понятие земель сельскохозяйственного назначения.
Возвращаясь к вопросу о том, что входит в состав земель сельхозназначения, необходимо ещё раз уточнить, что в п. 1 ст. 79 Земельного кодекса перечислены виды сельскохозяйственных угодий: пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и т.п.). Под сельскохозяйственными угодьями понимаются земельные участки, которые используются в сельском хозяйстве в качестве основного средства производства. Они отличаются друг от друга в зависимости от вида культивируемых групп растений и от способа воздействия на землю и находящиеся на ней растения, т.е. комплекса используемых агротехнических средств [2]. Сельскохозяйственные угодья представляют собой площади земли, которые, в зависимости от их природных признаков, размещения и потребностей народного хозяйства обладают предназначением для непосредственного использования в сельском хозяйстве. К таким угодьям можно отнести земельные участки, которые обладают определенного вида естественно-историческими особенностями и используемые конкретным способом в определенных хозяйственных целях.
Помимо данных угодий имеются также угодья, не используемые для получения сельхозпродукции, но в будущем, тем не менее, могут быть использованы для таковых целей, - так называемые, неудобные земли (к таким относятся: солончаки, солонцы, сильно выщелоченные и смытые земли, каменистые и др.).
Законодательство не содержит определений перечисленных угодий, вследствие чего образуются некоторые трудности на практике, и, на наш взгляд, необходимо дополнить статью 77 Земельного кодекса пунктом, содержащим перечисление всех имеющихся видов угодий [2]. Хотя, стоит отметить, что в отдельных нормативных правовых актах законодатель все-таки предпринял попытку раскрыть такие понятия. Например, пунктом 41 Постановления Федеральной службы государственной статистики «Об утверждении статистического инструментария для организации Минобрнауки РФ статистического наблюдения за организациями научно-технического комплекса» [8] закреплено, что к сельскохозяйственным угодьям относятся пашни - земли, которые используются для посевов и паров; залежь; земли занятые многолетними насаждениями - земли, занятые плодово-ягодными насаждениями, виноградниками, тутовыми насаждениями, чаем, хмелем и т.п.; сенокосы - это земли, которые используются в первую очередь в целях получения сена; пастбища - это земли, предназначенные для пастьбы скота.
Статья 12 Федерального закона «О развитии сельского хозяйства» к многолетним насаждениям относит виноградники, плодовые, ягодные, орехоплодные насаждения, плантации хмеля, чая.
Исходя из вышесказанного, можно сформулировать вывод о том, что отечественное законодательство предлагает понимать земельный участок в виде объекта права собственности и других предусмотренных Земельным кодексом прав на землю, являющийся недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
Стоит отметить, что понятие искусственного земельного участка может быть сформулировано на основе определения природно-антропогенного объекта, являющегося, согласно ст. 1 Федерального закона от 10.01.2002 N 7 -ФЗ «Об охране окружающей среды», объектом, измененным в результате хозяйственной и иной деятельности, и (либо) объектом, возведенным человеком, обладающим свойствами природного объекта и имеющим рекреационное и защитное значение. Исходя из сказанного, понятие искусственного земельного участка соответствует определению природно-антропогенного объекта, но не в полной мере, так как возможности использования искусственных земельных участков должны быть шире и определяться их целевым назначением.
Таким образом, землями сельскохозяйственного назначения можно называть земли, которые предоставляются для нужд сельского хозяйства, не относятся к другим категориям земель, а также имеют предназначение для ведения сельскохозяйственного производства, включая земли, относящиеся к фонду перераспределения. Правовое регулирование, правовой режим земельного участка как объекта земельных отношений в целом урегулированы нормами земельного законодательства. Их приведение в соответствие с ранее действовавшими и нынешними нормами права значительно уменьшит количество проблем и для правоприменительной практики, и для оборота земельных участков в целом.
1.2. Методы оценки земель сельскохозяйственного назначения
Оценка стоимости недвижимости - целенаправленный процесс определения оценщиком рыночной стоимости, а также отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения обусловлены факторами, которые непосредственно влияют на стоимость земель, а также методами ведения производства и использованием определенных технологических процессов.
Процедура оценки наступает с определения цели, которая находится в зависимости от того, кто является заказчиком и для чего ему нужно знать стоимость определенной земли. При этом в роли заказчика могут быть самые разные субъекты, интересы которых могут быть и противоположны (Приложение 1).
Классический процесс оценки земель сельскохозяйственного назначения включает следующие этапы:
? определение целей и задачи оценки (вид определяемой стоимости, установления оцениваемых имущественных прав, дата оценки);
? составление договора на проведение оценки (источники информации, выбор методов оценки, затраты на его проведение, денежное вознаграждение за проведение оценки, составление договора на оценку);
? сбор и анализ информации (обзор территории земельного участка, правовая характеристика оцениваемого земельного участка, физические характеристики и местоположение, экономическая информация, проверка достоверности собранной информации, анализ и обработка информации);
? анализ лучшего и наиболее эффективного использования;
? расчет оценочной стоимости земельного участка на основе трех подходов: (доходного, сравнительного и затратного)
? согласование полученных результатов и вывод итоговой величины стоимости земельного участка;
? составление отчета об оценке.
При установлении рыночной стоимости нужно брать в расчет особенности сельскохозяйственных угодий. Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения обусловлены факторами, которые непосредственно воздействуют на стоимость земель, методами ведения производства и наличием технологических процессов. При определении рыночной стоимости нужно принимать во внимание особенности сельскохозяйственных угодий:
? риски при ведении сельскохозяйственного производства, обусловленные техногенными и природными факторами;
? необходимость в поддержании почвенного плодородия угодий, применении агротехники и соблюдении нормативных требований к способам ведения хозяйства, например, внесение минеральных удобрений, создание защитных лесополос, применение систем севооборотов сельскохозяйственных культур [14, с.12];
? сезонность производства, влияет на величину получаемого дохода, что, в свою очередь, приводит к нестабильности цен на рынке сельскохозяйственной продукции, сельскохозяйственной техники, на горюче-смазочные материалы;
? произвольная замена угодий одного вида другим из-за их структуры, зависящей от геоморфологических, гидрологических, почвенных особенностей местности, например, использование под пашню пастбищ или сенокосов;
? невысокая плотность населения, в связи с этим земля теряет стоимость в сравнении со стоимостью пригородной земель, так как ее некому обрабатывать, а затраты на восстановление производства превышают потенциальные доходы;
? слабое развитие перерабатывающей промышленности в регионах с дальней доступностью, а также медленное развитие инфраструктуры в них является причиной отсутствия рынка сбыта, обеспечивающего потребление всей произведенной продукции.
Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке (рис.1).
Рисунок 1. Традиционные подходы и методы, применяемые при оценке земли
Источник: Голышев Н.А. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения: на примере Республики Мордовия: Автореф. дис. канд. юрид. наук. М., 2010. – 23 с. [14, с.12]
Каждый из подходов применяется в зависимости от имеющейся информации и специфики конкретных земельных участков.
Существует также массовая оценка недвижимого имущества (в том числе земельных участков). Опыт применения методов массовой оценки отражен в международных стандартах оценки, стандартах международной ассоциации по оценщике, американских стандартов оценки. Массовая оценка земель является специальным подходом к упрощенной оценке большой группы однородных объектов. Такая оценка проводится по определенной методике: для объекта оценки определяется соответствующий набор значений фиксированной множества его параметров, а затем с неизменными для всех объектов правилам формируется значение оценки [22, с.45].
Основными методами рыночной оценки земель являются методы сравнительного, доходного и затратного подходов.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. В странах с развитым земельным рынком считаются точными и надежными результаты, полученные в результате использования методов сравнительного подхода. Но в условиях нашего рынка недвижимости применение сравнительных методов частично затруднено из-за отсутствия вообще или неточной информации о сделках с сельскохозяйственными землями [25, с.128].
Объявления о продаже земель сельскохозяйственного назначения встречаются часто. Запрашиваемые цены за сотку колеблются в большую сторону, что часто не соответствуют разрешенному использованию земель для сельскохозяйственного производства. Занижение цены предпринимается с целью ухода от налогов при совершении сделки купли-продажи. Эти негативные факторы влекут за собой неточности в использовании сравнительного подхода при проведении оценки.
Базовая формула доходного подхода:
или где,
С ( V ) - стоимость недвижимости;
ЧД ( I ) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;
К ( R ) - ставка капитализации, т.е. отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.
Самым оптимальным методом оценки в условиях нашего рынка недвижимости является метод доходного подхода. К методу доходного подхода для оценки стоимости сельскохозяйственных земель и иного имущества относятся:
? методы дисконтирования, приведение всех выплат к определенному моменту времени;
? методы капитализации дохода, расчет общего размера капитала, который будет больше или равен проценту по займу [27, с.63].
С использованием методов доходного подхода оценка угодий может проводиться методом прямой капитализации чистого операционного дохода, образующегося при ведении сельскохозяйственного производства. Метод капитализации земельной ренты применяется в двух случаях. В первом случае земельная рента рассчитывается как средняя величина чистого операционного дохода, который определен с учетом сегментации основных культур при сложившемся севообороте. Определение чистого операционного дохода может проводиться как на основании данных о средних затратах или издержках на производство той или иной посевной культуры, так и с использованием техники остатка при наличии землеустроительных сооружений. Во втором случае величина земельной ренты определяется по доходам исходя из арендных платежей за пользование сельскохозяйственными угодьями [34, с.93].
Метод дисконтирования денежного потока целесообразно применять для оценки сельскохозяйственного имущества, срок использования которого ограничен, например, для оценки многолетних насаждений, животноводческих ферм и комплексов, а также для оценки сельхозугодий. Метод капитализации арендной платы основан на определении годового дохода от владения земельным участком делением на коэффициент капитализации или умножением на срок капитализации. Перечень предъявляемых требований к оценщику прописан в федеральном законе [35, с.78].
На современном этапе развития методик массовых оценок применяют общепринятую в мировой практике методологию корреляционно-регрессионного моделирования. Эта методология предусматривает построение статистических моделей, описывающих количественную зависимость исследуемой результирующей признаки (стоимость, ставка аренды) от характеристик (признаков воздействия, ценообразующих факторов) объектов-аналогов, для которых известна рыночная ценовая информация.
Альтернативной методологии является дискретное пространственно-параметрическое моделирование, основанное на кластерном анализе данных. В последнее время выделяют новую группу методов, разработанных зарубежными учеными [18; 20]:
? аддитивные модели - стоимость земель выражена суммой характеристик, умноженной на тот вес, с которым эта характеристика влияет на цену. Эта модель, как правило, может применяться для относительно небольших и наиболее типичных объектах недвижимого имущества;
? мультипликативные модели - это совокупность характеристик земельных участков и их весов. Модель удобна для расчетов цен больших групп объектов земель;
? искусственные нейронные сети - определяют функциональную зависимость между их входами и выходами, опираясь на множество данных, по которым они были обучены. Работа с нейронными сетями является довольно интересным и сложным занятием, но ограничена математическим аппаратом и вычислительными возможностями [18, с.78].
Таким образом, нужно подчеркнуть, что выделены два основных подхода (сравнительный и доходный) к рыночной оценке земель сельскохозяйственного назначения. Определено, что при отсутствии информации о близлежащих сельскохозяйственных угодьях сравнительный подход неэффективен, поэтому основным подходом в точном определении стоимости будет являться доходный подход. Объединяя различные методы оценки сельскохозяйственных угодий, можно определить их рыночную стоимость. Выбор методов оценки происходит согласно стандартам оценки, применение всех подходов к оценке не является обязательным.
