Войти в мой кабинет
Регистрация
ГОТОВЫЕ РАБОТЫ / ДИПЛОМНАЯ РАБОТА, ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ И ОЦЕНКА БИЗНЕСА

Оценка рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения

irina_k20 1550 руб. КУПИТЬ ЭТУ РАБОТУ
Страниц: 62 Заказ написания работы может стоить дешевле
Оригинальность: неизвестно После покупки вы можете повысить уникальность этой работы до 80-100% с помощью сервиса
Размещено: 17.06.2020
Целью выпускной квалификационной работы является разработка предложений по улучшению оценки земель сельскохозяйственного назначения. В соответствии с поставленной целью необходимо решить ряд задач: 1. Выявить особенности земель сельскохозяйственного назначения как объектов стоимостной оценки; 2. Провести анализ использования на практике методов оценки стоимости земли сельскохозяйственного назначения; 3. Провести анализ рынка земель сельскохозяйственного назначения на примере Ярославской области; 4. Выявить основные проблемы оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения и предложить пути их решения; 5. Провести апробацию предложенных решений. Объектом исследования являются процедуры определения рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения. Предметом исследования является оптимизация процедур стоимостной оценки земель сельскохозяйственного назначения. Теоретической и методической базой выпускной квалификационной работы стали труды отечественных, а также некоторых зарубежных ученых, занимающихся исследованиями в области оценки стоимости недвижимости. При подготовке работы были рассмотрены законодательные и нормативные документы, определяющие институциональные основы процесса оценки земель сельскохозяйственного назначения. Вопрос оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения в России нашли отражение в трудах таких известных ученых, как А.П. Анисимов, Д.С. Валиев, А.А. Варламов, Н.А. Голышев, Г.В. Горшенин, В.А. Кабатов, С.А. Оккель, Л.М. Рабинович, Т.Т. Тагиров, А.А Харитонов и др. Однако многие аспекты исследуемой проблемы остаются дискуссионными и требуют научных исследований и обоснований. Практическая значимость. Материалы выпускной квалификационной работы могут быть полезны для последующего изучения данной проблемы, проведения дальнейших исследований и написания более крупных, обобщающих работ. Методика исследования. Для решения поставленных задач автор применял общенаучные методы теоретического уровня и специализированные методики анализа рыночных данных. Активно использовались теоретико-познавательные методы: анализ научной литературы и синтез имеющихся знаний по изучаемой проблеме; категоризация содержания обобщенных и осмысленных материалов; классификация полученных данных. Структура работы. В соответствии с целью и задачами выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений. Содержание работы изложено на ______ листах. Основные выводы приведены в Заключении.
Введение

Актуальность исследования обусловлена тем, что в условиях экономических преобразований, введение института частной собственности на землю и платы за нее, формирование рынка земли, земельно-ипотечного кредитования потребность в денежной оценке земель сельскохозяйственного назначения стала насущной. Проблема оценки земель сельскохозяйственного назначения приобрела особенную актуальность с переходом сельскохозяйственных предприятий на уплату единого сельскохозяйственного налога, в основу которого заложена нормативная денежная оценка. Несоответствие нормативной денежной оценки фактическому потенциалу почв приводит к значительной деформации в системе налоговой нагрузки на сельскохозяйственные предприятия. Изменения, произошедшие в сельскохозяйственном производстве, финансовых производственных показателях различных отраслей экономики, особенно аграрной, требуют совершенствования методики проведения оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения. Совершенствование методических подходов к оценке земель сельскохозяйственного назначения является необходимым условием защиты законных интересов государства и других субъектов правоотношений по вопросам оценки земель, информационного обеспечения налогообложения и рационального использования земель. Оценка земель должно осуществляться с учетом того, что любой земельный участок является определенным товаром. Оценка земель сельскохозяйственного назначения - это один из самых распространенных видов оценки, в то же время наиболее сложный и ответственный, так как на стоимость земель сельскохозяйственного назначения влияет огромное количество факторов - месторасположение, качественные показатели, доступность и тому подобное. Но есть и дополнительные факторы, правильно учесть которые в оценке земель сельскохозяйственного назначения могут только профессиональные оценщики. Это инженерная инфраструктура, ее составляющие, которые отличают один земельный участок от других аналогов, историческая или культурная ценность, рекреационный статус, рыночные факторы спроса и предложения и многое другое. К тому же методологическая база оценочной деятельности характеризуется высокой степенью динамичности в соответствии с процессами на микро- и макроэкономическом уровнях.
Содержание

ВВЕДЕНИЕ 3 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ 6 1.1. Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения 6 1.2. Методы оценки земель сельскохозяйственного назначения 14 2. ФАКТОРЫ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ 20 2.1. Географические факторы стоимости земель сельскохозяйственного назначения (на примере земель Ярославской области) 20 2.2. Проблемы выявления ценообразующих характеристик и определения стоимости земельного участка 29 3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С УЛУЧШЕНИЯМИ В ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ 34 3.1. Описание объекта оценки и обоснование методики оценки 34 3.2. Определение рыночной стоимости объекта оценки 41 3.3. Определение итоговой стоимости объекта оценки 51 ЗАКЛЮЧЕНИЕ 57 СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 61 ПРИЛОЖЕНИЯ 66
Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017) // СПС Консультант Плюс 2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 31.012.2017) // СПС Консультант Плюс 3. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // СПС Консультант Плюс 4. Приказ Минэкономразвития России от 20 мая 2015 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» // СПС Консультант Плюс 5. Приказ Минэкономразвития России от 20 мая 2015 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» // СПС Консультант Плюс 6. Приказ Минэкономразвития России от 20 мая 2015 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» // СПС Консультант Плюс 7. Приказ Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» // СПС Консультант Плюс 8. Постановление Федеральной службы государственной статистики от 20 декабря 2007 г. № 104 «Об утверждении статистического инструментария для организации Минобрнауки России статистического наблюдения за организациями научно-технического комплекса» // СПС Консультант Плюс 9. Анисимов А. П., Рыженков А. Я., Черноморец А. Е. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Волгоград, 2016. – 232 с. 10. Артамонов И.В. К вопросу о сложности оценки рыночной стоимости земли // Известия Иркутской государственной экономической академии (Байкальский государственный университет экономики и права). 2013. № 2. С. 30. 11. Байкалова Т.В., Карпова Л.А., Морковкин Г.Г., Солонько Е.В. Использование показателей природно-ресурсного потенциала при определении кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения // Вестник Алтайского государственного аграрного университета. 2016. № 7 (141). С. 86-92. 12. Валиев Д.С., Гордеева А.В., Пыталь О.С. Земли сельскохозяйственного назначения с отрицательной стоимостью // Актуальные проблемы и перспективы развития экономики: российский и зарубежный опыт. 2016. № 4. С. 15-23. 13. Варламов, А. А. Оценка земли и иной недвижимости. В 6 т. Т.5 / А. А. Варламов, А. В. Севостьянов. - Москва : КолосС, 2016. - 265 с. 14. Голышев Н.А. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения: на примере Республики Мордовия: Автореф. дис.... канд. юрид. наук. М., 2010. – 23 с. 15. Гончаров В.Н., Иванюк И.В. Эколого-экономическая оценка использования земель сельскохозяйственного назначения // Вестник Донского государственного аграрного университета. 2017. № 1-1 (23). С. 98-108. 16. Горшенина Г.В. Методические рекомендации по оценке земель, занятых пашней, для целей залога с применением доходного подхода // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. № 9 (192). С. 80-90. 17. Горшенина Г.В. Оценка земель под сельскохозяйственными угодьями для целей залога: основные ценообразующие факторы. единство и противоположность мнений // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. № 7 (178). С. 58-65. 18. Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Земля. Справочник собственника и арендатора. М.: Юстицинформ, 2016. – 234 с. 19. Губина В.С. Оценка земель сельхозназначения для целей инвестирования // Наука и бизнес: пути развития. 2013. № 10 (28). С. 83-87. 20. Евтихиев И.И. К учению о едином государственном земельном фонде. Горки: Издательство Академии, 1928. – 23 с. 21. Забелышенский А. А. Правовое обеспечение рационального использования земель сельскохозяйственного назначения (колхозов и совхозов): Автореф. дис.... канд. юрид. наук. Свердловск, 1964. – 34 с. 22. Затинацкая, Н. С. Экономическая оценка природных ресурсов / Н. С. Затинацкая. - Саратов : Саратовский аграрный университет им. Н. И. Вавилова, 2016. – 167 с. 23. Использование и оценка земельных ресурсов : монография / А. С. Чешев [и др.]. - Ростов-на-Дону : СКНЦ ВШ, 2015. - 262 с. 24. Кабатов В.А. Правовые формы управления землями сельскохозяйственного назначения в СССР. М.: Госюриздат, 1958. – 167 с. 25. Климентова Э.А., Романцов Д.А. Особенности экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения и направления ее совершенствования // Вестник Мичуринского государственного аграрного университета. 2016. № 3. С. 128-136. 26. Ковалёва А.М., Дворядкин К.C. Методы расчета корректировок в сравнительном подходе к оценке земельных участков //Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. 2015. № 4-1. С. 112-115. 27. Краснощеков В.Н., Ольгаренко Д.Г. Развитие системы показателей оценки эффективности использования сельскохозяйственных земель // Природообустройство. 2016. № 1. С. 63-68. 28. Криворотова А.А., Лисуненко К.Э. Определение кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения // Новая наука: От идеи к результату. 2016. № 11-1. С. 97-98. 29. Ламерт Д.А. Системы управления и оценки земельных ресурсов в развитых странах // Интерэкспо Гео-Сибирь. 2014. Т. 3. № 2. С. 3-11. 30. Левахин В.Г., Бакирова Р.Т. Понятие и сущность сельскохозяйственных угодий как объектов гражданских прав // Право и политика. 2007. № 11. С. 26-30. 31. Мурзин, А. Д. Недвижимость. Экономика, оценка и девелопмент / А.Д. Мурзин. - М.: Феникс, 2016. - 384 c. 32. Наназашвили, И. Х. Оценка недвижимости / И.Х. Наназашвили, В.А. Литовченко. - М.: Архитектура-С, 2014. - 200 c. 33. Натенберг, Ш. Опционы: Волатильность и оценка стоимости. Стратегии и методы опционной торговли / Ш. Натенберг. - М.: Альпина Паблишер, 2016. - 539 c. 34. Оккель С.А. Оценка долей из земель сельскохозяйственного назначения // Дальневосточный аграрный вестник. 2016. № 1 (37). С. 93-103. 35. Организация сельскохозяйственного производства: Учебник / Под ред. Ф.К. Шакирова. М.: Инфра-М, 2016. – 167 с. 36. Оценка недвижимости: уч. пособие / Т. Г. Касьяненко [и др.]. - Москва : КНОРУС, 2016. - 752 с. 37. Парамонова, Т.Н. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учебное пособие / Т.Н. Парамонова, И.Н. Красюк. - М.: КноРус, 2013. - 288 c. 38. Петров, В.И. Оценка стоимости земельных участков.: Учебное пособие / В.И. Петров; Под ред. М.А. Федотова. - М.: КноРус, 2017. - 264 c. 39. Попова И.В., Зорин А.В. Проблемы регулирования и организации оценочной деятельности в сфере землепользования // Экономика и современный менеджмент: теория и практика . 2014. №34. С.191-196. 40. Рабинович Л.М. Земельные ресурсы как фактор эффективного развития экономики // Вестник АГТУ. Серия: Экономика . 2013. №2. С.45-51 41. Румянцев Ф.П., Коноплева Т.Д. Теоретические подходы к понятию земель сельскохозяйственного назначения и их разрешенного использования // Юрист. 2014. № 2. С. 15-20. 42. Тагиров Т.Т. Правовая охрана земель сельскохозяйственного назначения в СССР: Автореф. дис.... д-ра юрид. наук. Алма-Ата, 1980. – 35 с. 43. Тараданов Р.А. Определение размера возмещения собственнику участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд // Закон. 2014. №2. С.79 - 84 44. Фридман Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Фридман, Ордуэй Джек; , Николас. - М.: Дело, 2016. - 461 c. 45. Харитонов А.А., Жукова М.А., Панин Е.В., Марынич В.В. Совершенствование экономического механизма регулирования земельных отношений // Вестник Воронежского государственного аграрного университета. 2016. № 1 (48). С. 265-268. 46. Шабанникова Н.Н., Кружкова И.И. Организация учета и оценки земель сельскохозяйственного назначения в российской и международной учетной практике // Вестник сельского развития и социальной политики. 2016. № 4 (12). С. 46-51. 47. Шевченко О.Ю., Монахов Д.И. Особенности оценки в определении рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения // Экономика и экология территориальных образований. 2017. № 4 (3). С. 54-58. 48. Сайт Службы государственной регистрации - https://rosreestr.ru/site/ 49. Карты Гугл - https://www.google.ru/maps/place/Большесельский+р-н,+Ярославская+обл./ 50. Сайт бесплатных объявлений – https://www.avito.ru/yaroslavskaya_oblast/zemelnye_uchastki/prodam/selhoznaznacheniya
Отрывок из работы

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ 1.1. Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения Частью 1 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации под землями сельскохозяйственного назначения понимаются земли, которые находятся за границами населенного пункта и предоставляются для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей [2]. В правовой литературе неоднократно было отмечено, что институт «категории земель» в России является уникальным, поскольку в институтах других стран такового института нет (кроме стран, являющихся правопреемниками республик, ранее состоящих в СССР). В составе земель сельскохозяйственного назначения входят сельскохозяйственные угодья, земли, которые заняты внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, имеющих предназначение для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, которые используются для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. (Ст. 77 Земельного кодекса) [2]. Анисимовым А. П. в составе категории земель сельскохозяйственного назначения выделяется две субкатегории земель, каждая со своим отдельным правовым режимом, как то: ? сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими). Данные земли пользуются приоритетом в использовании и являются особо охраняемыми. Если сельскохозяйственные угодья относятся к мелиорированным землям, то на правообладателей указанных участков земли накладываются дополнительные обязанности; ? несельскохозяйственные угодья - земли, которые заняты внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, имеющих предназначение в сфере обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции [9, с.78]. Главным отличием названных выше угодий, по мнению Анисимова А.П., представляется порядок установления и содержание правового режима каждого из вида угодий. Установленное для всей категории земель сельхозназначения целевое назначение земельных участков уточняется градостроительным регламентом, которых входят в состав правил землепользования и застройки для несельскохозяйственных угодий. Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (кроме земель, относящихся к лечебно-оздоровительным местностям и курортам), сельскохозяйственных угодий, входящих в земли сельскохозяйственного назначения, земельных участков, которые расположены в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития (ч. 6 ст. 36 Градостроительного Кодекса РФ) [9, с.90]. На наш взгляд, верно мнение Анисимова А. П. в той части, где он считает, что в субкатегории сельскохозяйственных угодий, которые занимают особое положение среди категории земель сельскохозяйственного назначения, выделяются: ? «обычные» сельскохозяйственные угодья, обладающие низким либо средним уровнем кадастровой стоимости. Невостребованные земельные доли выделяются в земельный участок, в состав которого, главным образом, включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости (п. 5 ст. 13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения); ? сельскохозяйственные угодья, чья кадастровая стоимость на 50% и более превышает среднестатистический уровень кадастровой стоимости по конкретному муниципальному району (либо по городскому округу); ? особо ценные сельскохозяйственные угодья, представляющиеся продуктивными, включая угодья, кадастровая стоимость которых значительно превышает средний уровень кадастровой стоимости по определенному муниципальному району (либо же по городскому округу) [9, с.97]. Необходимо отметить, что именно сельскохозяйственные угодья, т. е. те площади, которые используются как основная производительная мощь, в сельскохозяйственном производстве, либо предназначенные для такой цели, составляют основной массив земель сельхозназначения и определяют общий характер их использования с точки зрения экономики. Отличие таких земель от тех, что используются исключительно как территориальная основа сельскохозяйственного производства, проявляется в особом виде охраны сельскохозяйственных угодий, которая закреплена в действующем законодательстве. Как считает В.А. Кабатов, понятие «земли сельскохозяйственного назначения» должно применяться не для определения правовой категории конкретной земли, а для выяснения целевого назначения определенных земельных участков. Согласно его утверждению, категория земель сельскохозяйственного назначения именно в том виде, в котором её принято понимать в правовой литературе и в законодательстве, не в полной мере описывает все земельные участки, которые используются в целях сельскохозяйственного производства» [24, с.26]. Если сравнивать с В. А. Кабатовым, трактовка понятия земель сельхозназначения Забелышенского А.А. более широкое и уточняет, что необходимо разграничивать два понятия земель сельскохозяйственного назначения: ? как отдельную от остальных категорию в плане деления одного государственного земельного фонда по ведущему хозяйственному назначению ? как общая совокупность всех земельных участков, которые используются в виде сельскохозяйственных угодий, вне зависимости от того, к какой категории по признаку основного хозяйственного назначения они имеют отношение [21, с.10]. Следовательно, п. 1 ст. 77 ЗК РФ можно сформулировать так: «Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, которые предоставляются для нужд сельского хозяйства, и не относятся к другим категориям земель, а также имеют своим предназначением ведение сельскохозяйственного производства, включая земли фонда перераспределения» [2]. Тагиров Т.Т., говоря о сущности категории земель сельхозназначения, попытался раскрыть её при помощи свойства пригодности для использования в виде основного средства сельскохозяйственного производства [42, с.13]. Грудцына Л.Ю. и Козлова М.Н. считают целесообразным, что вместе с нахождением земельного участка за чертой поселения и признаком, согласно которому участок предоставляется для нужд сельского хозяйства либо же предназначен для этих целей, использовать в качестве критерия, который позволит отнести земельный участок к категории земель сельхозназначения, - так называемое свойство плодородия [18, с.67]. При этом, стоит заметить, что данное предложение нельзя считать верным, поскольку свойством плодородия могут обладать и земельные участки, которые входят в другие категории земель. В то же время, земельные участки, которые относятся к категории земель сельхозназначения, могут быть не особенно плодородными. Нередко в специальной правовой литературе в виде синонима определения «земли сельскохозяйственного назначения» используется понятие «сельскохозяйственные угодья» [41, с.11]. Левахин В.Г. и Бакирова Р.Т., описывая соотношение данных правовых понятий, довольно верно, на наш взгляд, отмечают, что сельскохозяйственные угодья представляют собой составную часть земель сельхозназначения, которая используется для производства сельскохозяйственной продукции [30, с.26]. Вместе с сельскохозяйственными угодьями, исходя из статьи 77 ЗК, в составе земель сельхозназначения имеются также земли, которые заняты внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, имеющих своим предназначением обеспечение охраны земель от воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных воздействий (явлений), водными объектами, а так же зданиями, строениями, сооружениями, которые используются для производства, хранения и первичной переработки сельхозпродукции [2]. Категория земель сельхозназначения включает в себя используемые и те, что потенциально могут быть пригодны для использования в сельскохозяйственном производстве, земли, по конкретным обоснованным временно не могут быть использованы, включая земли фонда перераспределения земель, а также земли сельхозназначения, не имеющие возможности использоваться как средство производства в сельском хозяйстве, т.е. те, что заняты производственными объектами, коммуникациями и внутрихозяйственными дорогами. Анализируя существующие в правовой доктрине взгляды и действующее на сегодняшний день земельное законодательство, можно с уверенностью сделать вывод о том, что целесообразно провести уточнение понятия земель сельскохозяйственного назначения, которое представлено ст. 77 ЗК. Недостатки указанного определения понятия видятся в следующем. В определении понятия земли сельхозназначения видны различия лишь с землями населенных пунктов (земли, находящиеся за пределами границ населенных пунктов), но не имеют отграничений от земель иных категорий, включающих в свой состав, как было указано выше, земельные участки сельскохозяйственного использования, формально подпадающие также под категорию земель сельхозназначения (по так называемому признаку предоставленных для нужд сельского хозяйства). Одновременно с этим, стоит согласиться с теми авторами, которые считают, что критериями отнесения земель к землям сельхозназначения как отдельной от иных категории стоит считать два основных признака: предназначение данных земель для нужд сельского хозяйства и отграничение указанных земель ото всех других категорий земель [37, с.67]. Относительно признака «предназначения для нужд сельского хозяйства», можно сказать, что он по сути своей вообще является не слишком определенным. На указанный момент обращал свое внимание еще И.И. Евтихиев, отмечавший в своей работы: «Если последнему признаку не придавать ограничительного смысла, то вряд ли найдутся земли в пределах территории государства, которые нельзя было бы в известных условиях использовать в качестве объекта сельскохозяйственного производства [20, с.48]. Указанное умозаключение не утеряло своей актуальности по сей день, поскольку одно дело - земли, относящиеся к фонду перераспределения, предназначенные для нужд сельского хозяйства в силу закона, и совсем другое - любые другие земельные участки, «теоретически» имеющие возможность быть использованными для нужд сельского хозяйства. К последним можно отнести, в том числе, и земельные участки, входящие в состав других категорий. Что касается определения, то, по нашему мнению, определение содержащееся в Земельном кодексе вполне исчерпывающее и полно описывает понятие земель сельскохозяйственного назначения. Возвращаясь к вопросу о том, что входит в состав земель сельхозназначения, необходимо ещё раз уточнить, что в п. 1 ст. 79 Земельного кодекса перечислены виды сельскохозяйственных угодий: пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и т.п.). Под сельскохозяйственными угодьями понимаются земельные участки, которые используются в сельском хозяйстве в качестве основного средства производства. Они отличаются друг от друга в зависимости от вида культивируемых групп растений и от способа воздействия на землю и находящиеся на ней растения, т.е. комплекса используемых агротехнических средств [2]. Сельскохозяйственные угодья представляют собой площади земли, которые, в зависимости от их природных признаков, размещения и потребностей народного хозяйства обладают предназначением для непосредственного использования в сельском хозяйстве. К таким угодьям можно отнести земельные участки, которые обладают определенного вида естественно-историческими особенностями и используемые конкретным способом в определенных хозяйственных целях. Помимо данных угодий имеются также угодья, не используемые для получения сельхозпродукции, но в будущем, тем не менее, могут быть использованы для таковых целей, - так называемые, неудобные земли (к таким относятся: солончаки, солонцы, сильно выщелоченные и смытые земли, каменистые и др.). Законодательство не содержит определений перечисленных угодий, вследствие чего образуются некоторые трудности на практике, и, на наш взгляд, необходимо дополнить статью 77 Земельного кодекса пунктом, содержащим перечисление всех имеющихся видов угодий [2]. Хотя, стоит отметить, что в отдельных нормативных правовых актах законодатель все-таки предпринял попытку раскрыть такие понятия. Например, пунктом 41 Постановления Федеральной службы государственной статистики «Об утверждении статистического инструментария для организации Минобрнауки РФ статистического наблюдения за организациями научно-технического комплекса» [8] закреплено, что к сельскохозяйственным угодьям относятся пашни - земли, которые используются для посевов и паров; залежь; земли занятые многолетними насаждениями - земли, занятые плодово-ягодными насаждениями, виноградниками, тутовыми насаждениями, чаем, хмелем и т.п.; сенокосы - это земли, которые используются в первую очередь в целях получения сена; пастбища - это земли, предназначенные для пастьбы скота. Статья 12 Федерального закона «О развитии сельского хозяйства» к многолетним насаждениям относит виноградники, плодовые, ягодные, орехоплодные насаждения, плантации хмеля, чая. Исходя из вышесказанного, можно сформулировать вывод о том, что отечественное законодательство предлагает понимать земельный участок в виде объекта права собственности и других предусмотренных Земельным кодексом прав на землю, являющийся недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. Стоит отметить, что понятие искусственного земельного участка может быть сформулировано на основе определения природно-антропогенного объекта, являющегося, согласно ст. 1 Федерального закона от 10.01.2002 N 7 -ФЗ «Об охране окружающей среды», объектом, измененным в результате хозяйственной и иной деятельности, и (либо) объектом, возведенным человеком, обладающим свойствами природного объекта и имеющим рекреационное и защитное значение. Исходя из сказанного, понятие искусственного земельного участка соответствует определению природно-антропогенного объекта, но не в полной мере, так как возможности использования искусственных земельных участков должны быть шире и определяться их целевым назначением. Таким образом, землями сельскохозяйственного назначения можно называть земли, которые предоставляются для нужд сельского хозяйства, не относятся к другим категориям земель, а также имеют предназначение для ведения сельскохозяйственного производства, включая земли, относящиеся к фонду перераспределения. Правовое регулирование, правовой режим земельного участка как объекта земельных отношений в целом урегулированы нормами земельного законодательства. Их приведение в соответствие с ранее действовавшими и нынешними нормами права значительно уменьшит количество проблем и для правоприменительной практики, и для оборота земельных участков в целом. 1.2. Методы оценки земель сельскохозяйственного назначения Оценка стоимости недвижимости - целенаправленный процесс определения оценщиком рыночной стоимости, а также отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения обусловлены факторами, которые непосредственно влияют на стоимость земель, а также методами ведения производства и использованием определенных технологических процессов. Процедура оценки наступает с определения цели, которая находится в зависимости от того, кто является заказчиком и для чего ему нужно знать стоимость определенной земли. При этом в роли заказчика могут быть самые разные субъекты, интересы которых могут быть и противоположны (Приложение 1). Классический процесс оценки земель сельскохозяйственного назначения включает следующие этапы: ? определение целей и задачи оценки (вид определяемой стоимости, установления оцениваемых имущественных прав, дата оценки); ? составление договора на проведение оценки (источники информации, выбор методов оценки, затраты на его проведение, денежное вознаграждение за проведение оценки, составление договора на оценку); ? сбор и анализ информации (обзор территории земельного участка, правовая характеристика оцениваемого земельного участка, физические характеристики и местоположение, экономическая информация, проверка достоверности собранной информации, анализ и обработка информации); ? анализ лучшего и наиболее эффективного использования; ? расчет оценочной стоимости земельного участка на основе трех подходов: (доходного, сравнительного и затратного) ? согласование полученных результатов и вывод итоговой величины стоимости земельного участка; ? составление отчета об оценке. При установлении рыночной стоимости нужно брать в расчет особенности сельскохозяйственных угодий. Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения обусловлены факторами, которые непосредственно воздействуют на стоимость земель, методами ведения производства и наличием технологических процессов. При определении рыночной стоимости нужно принимать во внимание особенности сельскохозяйственных угодий: ? риски при ведении сельскохозяйственного производства, обусловленные техногенными и природными факторами; ? необходимость в поддержании почвенного плодородия угодий, применении агротехники и соблюдении нормативных требований к способам ведения хозяйства, например, внесение минеральных удобрений, создание защитных лесополос, применение систем севооборотов сельскохозяйственных культур [14, с.12]; ? сезонность производства, влияет на величину получаемого дохода, что, в свою очередь, приводит к нестабильности цен на рынке сельскохозяйственной продукции, сельскохозяйственной техники, на горюче-смазочные материалы; ? произвольная замена угодий одного вида другим из-за их структуры, зависящей от геоморфологических, гидрологических, почвенных особенностей местности, например, использование под пашню пастбищ или сенокосов; ? невысокая плотность населения, в связи с этим земля теряет стоимость в сравнении со стоимостью пригородной земель, так как ее некому обрабатывать, а затраты на восстановление производства превышают потенциальные доходы; ? слабое развитие перерабатывающей промышленности в регионах с дальней доступностью, а также медленное развитие инфраструктуры в них является причиной отсутствия рынка сбыта, обеспечивающего потребление всей произведенной продукции. Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке (рис.1). Рисунок 1. Традиционные подходы и методы, применяемые при оценке земли Источник: Голышев Н.А. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения: на примере Республики Мордовия: Автореф. дис. канд. юрид. наук. М., 2010. – 23 с. [14, с.12] Каждый из подходов применяется в зависимости от имеющейся информации и специфики конкретных земельных участков. Существует также массовая оценка недвижимого имущества (в том числе земельных участков). Опыт применения методов массовой оценки отражен в международных стандартах оценки, стандартах международной ассоциации по оценщике, американских стандартов оценки. Массовая оценка земель является специальным подходом к упрощенной оценке большой группы однородных объектов. Такая оценка проводится по определенной методике: для объекта оценки определяется соответствующий набор значений фиксированной множества его параметров, а затем с неизменными для всех объектов правилам формируется значение оценки [22, с.45]. Основными методами рыночной оценки земель являются методы сравнительного, доходного и затратного подходов. Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. В странах с развитым земельным рынком считаются точными и надежными результаты, полученные в результате использования методов сравнительного подхода. Но в условиях нашего рынка недвижимости применение сравнительных методов частично затруднено из-за отсутствия вообще или неточной информации о сделках с сельскохозяйственными землями [25, с.128]. Объявления о продаже земель сельскохозяйственного назначения встречаются часто. Запрашиваемые цены за сотку колеблются в большую сторону, что часто не соответствуют разрешенному использованию земель для сельскохозяйственного производства. Занижение цены предпринимается с целью ухода от налогов при совершении сделки купли-продажи. Эти негативные факторы влекут за собой неточности в использовании сравнительного подхода при проведении оценки. Базовая формула доходного подхода: или где, С ( V ) - стоимость недвижимости; ЧД ( I ) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период; К ( R ) - ставка капитализации, т.е. отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу. Самым оптимальным методом оценки в условиях нашего рынка недвижимости является метод доходного подхода. К методу доходного подхода для оценки стоимости сельскохозяйственных земель и иного имущества относятся: ? методы дисконтирования, приведение всех выплат к определенному моменту времени; ? методы капитализации дохода, расчет общего размера капитала, который будет больше или равен проценту по займу [27, с.63]. С использованием методов доходного подхода оценка угодий может проводиться методом прямой капитализации чистого операционного дохода, образующегося при ведении сельскохозяйственного производства. Метод капитализации земельной ренты применяется в двух случаях. В первом случае земельная рента рассчитывается как средняя величина чистого операционного дохода, который определен с учетом сегментации основных культур при сложившемся севообороте. Определение чистого операционного дохода может проводиться как на основании данных о средних затратах или издержках на производство той или иной посевной культуры, так и с использованием техники остатка при наличии землеустроительных сооружений. Во втором случае величина земельной ренты определяется по доходам исходя из арендных платежей за пользование сельскохозяйственными угодьями [34, с.93]. Метод дисконтирования денежного потока целесообразно применять для оценки сельскохозяйственного имущества, срок использования которого ограничен, например, для оценки многолетних насаждений, животноводческих ферм и комплексов, а также для оценки сельхозугодий. Метод капитализации арендной платы основан на определении годового дохода от владения земельным участком делением на коэффициент капитализации или умножением на срок капитализации. Перечень предъявляемых требований к оценщику прописан в федеральном законе [35, с.78]. На современном этапе развития методик массовых оценок применяют общепринятую в мировой практике методологию корреляционно-регрессионного моделирования. Эта методология предусматривает построение статистических моделей, описывающих количественную зависимость исследуемой результирующей признаки (стоимость, ставка аренды) от характеристик (признаков воздействия, ценообразующих факторов) объектов-аналогов, для которых известна рыночная ценовая информация. Альтернативной методологии является дискретное пространственно-параметрическое моделирование, основанное на кластерном анализе данных. В последнее время выделяют новую группу методов, разработанных зарубежными учеными [18; 20]: ? аддитивные модели - стоимость земель выражена суммой характеристик, умноженной на тот вес, с которым эта характеристика влияет на цену. Эта модель, как правило, может применяться для относительно небольших и наиболее типичных объектах недвижимого имущества; ? мультипликативные модели - это совокупность характеристик земельных участков и их весов. Модель удобна для расчетов цен больших групп объектов земель; ? искусственные нейронные сети - определяют функциональную зависимость между их входами и выходами, опираясь на множество данных, по которым они были обучены. Работа с нейронными сетями является довольно интересным и сложным занятием, но ограничена математическим аппаратом и вычислительными возможностями [18, с.78]. Таким образом, нужно подчеркнуть, что выделены два основных подхода (сравнительный и доходный) к рыночной оценке земель сельскохозяйственного назначения. Определено, что при отсутствии информации о близлежащих сельскохозяйственных угодьях сравнительный подход неэффективен, поэтому основным подходом в точном определении стоимости будет являться доходный подход. Объединяя различные методы оценки сельскохозяйственных угодий, можно определить их рыночную стоимость. Выбор методов оценки происходит согласно стандартам оценки, применение всех подходов к оценке не является обязательным.
Не смогли найти подходящую работу?
Вы можете заказать учебную работу от 100 рублей у наших авторов.
Оформите заказ и авторы начнут откликаться уже через 5 мин!
Похожие работы
Дипломная работа, Ценообразование и оценка бизнеса, 94 страницы
2350 руб.
Дипломная работа, Ценообразование и оценка бизнеса, 79 страниц
1975 руб.
Дипломная работа, Ценообразование и оценка бизнеса, 72 страницы
1800 руб.
Дипломная работа, Ценообразование и оценка бизнеса, 66 страниц
1650 руб.
Дипломная работа, Ценообразование и оценка бизнеса, 59 страниц
1475 руб.
Служба поддержки сервиса
+7(499)346-70-08
Принимаем к оплате
Способы оплаты
© «Препод24»

Все права защищены

Разработка движка сайта

/slider/1.jpg /slider/2.jpg /slider/3.jpg /slider/4.jpg /slider/5.jpg