Онлайн поддержка
Все операторы заняты. Пожалуйста, оставьте свои контакты и ваш вопрос, мы с вами свяжемся!
ВАШЕ ИМЯ
ВАШ EMAIL
СООБЩЕНИЕ
* Пожалуйста, указывайте в сообщении номер вашего заказа (если есть)

Войти в мой кабинет
Регистрация
ГОТОВЫЕ РАБОТЫ / ДИПЛОМНАЯ РАБОТА, ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ И ОЦЕНКА БИЗНЕСА

Оценка жилой недвижимости в целях ипотечного кредитования.

irina_krut2020 1950 руб. КУПИТЬ ЭТУ РАБОТУ
Страниц: 78 Заказ написания работы может стоить дешевле
Оригинальность: неизвестно После покупки вы можете повысить уникальность этой работы до 80-100% с помощью сервиса
Размещено: 06.05.2020
Объект исследования: процесс оценки объекта недвижимости в целях ипотечного кредитования. Предмет исследования: определение стоимости жилой недвижимости в целях ипотечного кредитования. Целью выпускной квалификационной работы является изучение теоретических основ оценки жилой недвижимости в целях ипотечного кредитования. Для реализации данной цели необходимо решить следующие задачи: - изучение особенностей недвижимости как объекта оценки; - изучение подходы и виды стоимости к ее определению; - выявление особенностей оценки недвижимости в целях ипотечного кредитования; - описание объекта недвижимости и анализ его местоположения; - анализ динамики развития жилой недвижимости г. Самара; - развитие рынка ипотечного кредитования г. Самара; -определение стоимости объекта недвижимости методами сравнительного подхода; - определение итоговой стоимости объектов недвижимости в ипотечном кредитовании; Теоретической основой выпускной квалификационной работы послужили законодательные и нормативные акты Российской Федерации, труды современных ученых по вопросам оценки недвижимого имущества, публикации в периодической печати и специализированных изданиях. Методологической основой исследования является диалектический метод познания. В процессе работы использовались общенаучные методы исследования: исторический, системно структурный, а также частные научные методы. В частности был использован метод Галасюкова при расчете итоговой стоимости объекта оценки. Теоретическая значимость результатов исследования состоит в систематизации знаний в области особенностей оценки жилой недвижимости в целях ипотечного кредитования. Практическая значимость результатов исследования заключается в возможности использования ее результатов при принятии решении об оценки жилой недвижимости и определении ее стоимости. Структура выпускной квалификационной работы. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, основной части, включающей в себя три главы и восемь параграфов, заключение, список использованной литературы, приложений.
Введение

Актуальность темы исследования объясняется тем, что объекты недвижимого имущества являются основой любого бизнеса, поэтому в современных экономических условиях кредиты коммерческих банков выступают одним из важнейших источников финансирования инвестиционной деятельности юридических лиц и основным источником заемных средств для населения страны. Значительный объем кредитных операций приходится на ипотеку. Ипотечный рынок - это рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими учреждениями домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью привлечения ресурсов в ипотечное кредитование. Особая роль рынка ипотечного кредитования жилья, его огромное значение и быстрый рост определяются помимо социально-экономических факторов еще и тем, что именно жилье в силу присущих ему характеристик - недвижимого характера, определенной стандартности, легкой оценки, наличием ликвидного рынка недвижимости - выступает идеальным обеспечением по всем обязательствам домашних хозяйств.
Содержание

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………….………..3 ГЛАВА 1 Теоретические аспекты оценки недвижимости в целях ипотечного кредитования…………………………………………………………………..…5 1.1Недвижимость как объект оценки………………………………………………………………………….…5 1.2Виды стоимости и подходы к ее определению…………………………………………………………………….10 1.3Особенности оценки недвижимости при ипотечном кредитовании…………………………………………………………………....18 ГЛАВА 2 Анализ объекта недвижимости и его определение……………………………………………………………….……..25 2.1Описание объекта недвижимости………………………………………………………….………...25 2.2Анализ динамики развития жилой недвижимости г. Самара…………………………………………………………………………….33 2.3Развитие рынка ипотечного кредитования г. Самара………………………………………………………………………...…..49 ГЛАВА 3 Оценка объекта недвижимости в целях ипотечного кредитования…………………………………………………………………..…53 3.1 Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом………………………………………………………………………....53 3.2Определение итоговой стоимости объектов недвижимости в ипотечном кредитовании…………………………………………………………………….64 ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………….……67 СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ…………………………………………………………………...69
Список литературы

1.Гражданский Кодекс Российской Федерации часть 1 от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ и комментарии к нему. 2.Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.06.1998 г. №135-ФЗ. В настоящий документ вносятся изменения на основании: Федерального закона от 13.07.2015 N 224-ФЗ с 1 января 2016 года. 3.Асаул А.Н. Экономика недвижимости. 2-е изд., Спб.: изд-во «Питер», 2012г. – 624с. 4.Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости, Спб: изд-во «Питер» , 2011 г. – 334 с. 5.Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. М: изд-во «Маркетинг», 2012 г. – 801 с. 6.Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. М.- изд-во «Финансы и статистика», 2014. – 496с. 7.Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие – М.: изд-во «КноРус», 2011г. -344с. 8.Зимин А.И. Оценка имущества: вопросы и ответы. - М.: изд-во «Юриспруденция», 2010г. – 240с. 9.Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. Спб: изд-во «МКС», 2013 – 422 с. 10.Тепман Л.Н. Оценка недвижимости, М.: изд-во «Юнити», 2012г. – 464с. 11.Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. – М.: изд-во «ЭКМОС», 2012г. – 352 с. 12.Соловьев М.М. Оценочная деятельность. – М.: изд-во «Высшая школа экономики», 2012г. – 224 с. 13.Ресин В.И. Экономика недвижимости, М.: изд-во «Дело», 2010г. – 327с. 14.Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: Теория. Проблемы. Практика.- М.: изд-во «Экономика», 2010.- 284с. 15.Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие. Таганрог: изд-во ТРТУ, 2013.- 352с. 16.Страхов Ю.И., Каминский А.В., Трейгер Е.М. Анализ практики оценки недвижимости. Учебно-практическое пособие, М.: изд-во «Международная академия оценки и консалтинга», 2014г. – 238 с. 17.Фридман Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Фридман, Ордуэй Джек; , Николас. - М.: Дело, 2016. - 461 c. 18. Фрэнк, Ч. Эванс Оценка компаний при слияниях и поглощениях. Создание стоимости в частных компаниях / Фрэнк Ч. Эванс, Дэвид М. Бишоп. - М.: Альпина Паблишер, 2016. - 334 c. 19. Хаббард, Дуглас Как измерить все, что угодно. Оценка стоимости нематериального в бизнесе / Дуглас Хаббард. - М.: Олимп-Бизнес, 2015. - 298 c. 29. Шпилевская, Е. В. Основы оценки стоимости нематериальных активов / Е.В. Шпилевская, О.В. Медведева. - М.: Феникс, 2016. - 224 c. 30. Щепотьев, А. В. Методика выявление и оценки "скрытых" и "мнимых" активов и обязательств. Применяется для оценки рыночной стоимости организации(бизнеса) / А.В. Щепотьев. - М.: Юстицинформ, 2014. - 144 c.
Отрывок из работы

Глава 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ В ЦЕЛЯХ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 1.1 Особенности недвижимости как объекта оценки Традиционно под понятием «недвижимость» понимали определенный земельный участок со всеми строениями, размещенными на нем. Впервые в России термин «недвижимое и движимое имущество» на законодательном уровне был упомянут во время царствования Петра I. В те времена к недвижимому имуществу относили земельные участки и угодья, жилые строения, заводы, фабрики, лавки, шахты, мосты, плотины. В настоящее время недвижимость – это не только земельные угодья, участки недр и ряд иных объектов, тесно связанных с землей, но и виды воздушного, речного и морского транспорта. Также, согласно Гражданскому Кодексу Российской Федерации, к недвижимости относят и другое имущество, представляющее собой имущественный комплекс, использующийся для осуществления предпринимательской деятельности. Согласно ст. 130 Гражданского кодекса 1 (далее – ГК РФ) [2], к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. В приведенной норме выделены два критерия отнесения вещей к категории недвижимости – материальный (прочная связь с землей) и юридический (отнесение вещей к разряду недвижимых в силу закона или увязывая их признание таковыми с разного рода юридически значимыми действиями (регистрация прав на них, нотариальное удостоверение сделок). Хотя, как правильно отмечает Н.Д. Егоров [12, с. 5] , критерий разграничения движимых и недвижимых вещей необходимо искать в их природных свойствах, а не в признаках, привнесенных правом. Нам импонирует правовая позиция Н.Ю. Шеметовой [17, с. 26], которая говорит о недвижимом имуществе только как о земле и органически, неотъемлемо связанных с ней объектах, которые индивидуализированы на местности и утрачивают свое назначение и индивидуальные характеристики при отделении их от земли. В литературе зачастую признак прочной связи с землей именуют «естественным», а недвижимое имущество, выделяемое по этому признаку, — «недвижимостью по природе» А.В. Марченко пришла к выводу, что недвижимость в буквальном смысле можно подразделить на две подгруппы [13, с. 65]. Первую подгруппу составляют природные ресурсы (элементы природы, вовлекаемые в хозяйственную деятельность): земельные участки - базовая категория, системный центр недвижимости de facto, и участки недр, перемещение которых в силу естественных природных свойств принципиально невозможно. Вторую подгруппу составляют "стационарные" вещи, созданные трудом человека, прочно связанные с землей, перемещение которых принципиально возможно, хотя и с причинением несоразмерного ущерба их назначению. Вместе с тем, указание на «неразрывную связь» объекта с землей не может быть обнаружено у некоторых очевидно недвижимых вещей, связанность с землей у которых является относительно условной, чем фактической (например, пирамида Хеопса – сооружение, которое покоится на земле из-за своих весовых характеристик и особенностей), а с другой – присущ многим движимым вещам, например заборам, колодцам, врытым в землю . В.Э. Балтин справедливо отмечает: «Что же касается содержания критериев недвижимости, указанных в ст. 130 ГК РФ [2], то является сомнительным такой оценочный критерий, как "невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению"… Думается, что при определении недвижимости на первом плане должен стоять вопрос не о прочности и связи строения с землей, а такая характеристика объекта, как возможность его использовать по прямому назначению… Определенные объекты, будучи перенесенными, могут быть квалифицированы как недвижимые вещи только при восстановлении и сохранении их неразрывной физической и юридической связи с землей» [7, с. 34]. Кроме прочности и связи строения с землей критерием отнесения вещей к недвижимым является такое их свойство как незаменяемость. В ст. 554 ГК РФ [2] специально предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие установить индивидуально определенный характер вещи, необходимость при ее отчуждении указывать данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие месторасположение недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества Что касается объектов незавершенного строительства, то их отнесение к недвижимости также обусловлено признаком прочной связи с землей, который понимается как невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Данный признак издавна присущ недвижимому имуществу, он использовался еще в римском частном праве. Поскольку признак завершенности не фигурирует в определении недвижимости, то для отнесения того или иного объекта к недвижимой вещи достаточно ответить на вопрос о том, прочно ли оно связано с землей. В ряде норм ГК РФ термин «недвижимость» употребляется при обобщении видов недвижимого имущества как совокупности вещей. Так в ст. 123.12 ГК РФ [2] отмечается, что собственники недвижимости – это собственники недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.). В соответствии со ст. 271 ГК РФ [2] собственник недвижимости – это собственник здания, сооружения или иной недвижимости. В ст. 652 ГК РФ термин «недвижимость» употребляется как обобщающее понятие для зданий и сооружений. В таком же значении (как обобщающее понятие недвижимого имущества) термин «недвижимость» используется и в параграфе 7 «Продажа недвижимости» главы 30 «Купля-продажа» ГК РФ. В ряде случаев ГК РФ конкретизирует свой общий подход к недвижимости по природе, называя ее конкретные объекты. Так, ст. 133.1 ГК РФ [2] предусмотрено, что совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если зарегистрировано право собственности на совокупность таких объектов как на одну вещь, признается единым недвижимым комплексом В заключение отметим, что недвижимые вещи – это, прежде всего, земельные участки и прочно связанные с ними (находящиеся на них) здания и сооружения. В настоящее время понятие недвижимости во многом определяется на основании правовых позиций судебных коллегий по гражданским делам и по экономическим спорам Верховного Суда РФ. 1.2 Виды стоимости и подходы к ее определению В настоящее время недвижимое имущество находится в свободном обороте и является объектом различных сделок, что приводит к потребности в определении его стоимости для установления денежного эквивалента различных видов недвижимости в определенное время. Процесс оценки объектов недвижимости осуществляется по двум направлениям: массовая оценка и индивидуальная оценка. В законодательстве предусмотрено большое количество операций, что обуславливает необходимость знания актуальной стоимости объектов сделок. Поэтому в оценочной практике множество различных видов стоимости недвижимости, которые можно классифицировать по укрупненным признакам: стоимость обмена и стоимость в использовании. Всего различается несколько видов стоимости, применимые при проведении оценочной деятельности. Всего их четыре [15, с. 43]: - рыночная стоимость. Это понятие заключается в определении наиболее вероятной стоимости объекта, которая может быть предложена со стороны потенциального приобретателя непосредственно в день совершения продажи или отчуждения. При этом рыночная стоимость – это денежный эквивалент, который готовы предложить потенциальные приобретатели, действующие в рамках открытого рынка и здоровой конкуренции. Также обязательным условием соблюдения понятия рыночная стоимость служит обязательное осознание всеми участниками совершаемой сделки ее предмета. При действии рыночного вида стоимости предложенная цена будет относиться к разумному вознаграждению за оцениваемый объект, а в оценочном процессе не происходило принуждения ни одной из сторон к осуществлению сделки; - инвестиционная стоимость. Этот вид стоимости строится на вычислении конечной цены недвижимости, предполагаемой для инвестиционных нужд будущего приобретателя. Проще говоря, инвестиционная стоимость — это оценка недвижимости, эксплуатация которой будет строиться на принципе вложения средств с целью извлечения прибыли. В качестве видов практической эксплуатации подобного вида недвижимости можно обозначить аренду или прирост начальной стоимости объекта в будущем. При этом процесс определения инвестиционной разновидности цены не предполагает обязательного учитывания рыночной стоимости, поскольку эта разновидность оценки служит для определения инвестиционной привлекательности объекта для возможности вложения средств; - ликвидационная стоимость. Эта разновидность отражает полученную расчетным путем величину, являющейся отражением стоимости объекта недвижимого имущества, отчуждаемого под воздействие чрезвычайной ситуации. В этом случае рыночная стоимость также не учитывается, и применяется лишь как отправная точка для расчета действительной стоимости с учетом длительности его экспозиции; - кадастровая стоимость. Еще одна разновидность, показатели которой регулируется на законодательном уровне и складываются из накопленного массива статистических данных имеющихся цен. Преимущественно кадастровая разновидность высчитывается для целей налогообложения [15, с. 45]. Таким образом, все виды стоимости используют разные подходы к оценке и отличаются своими реальными значениями. Самыми высокими показателями является рыночный вариант, самыми низкими могут быть кадастровая и ликвидационная стоимость. При этом первая представляет собой достаточно фиксированную величину, а вторая будет зависеть от срока эксплуатации объекта или возникающих ситуаций, которые вынуждают владельца отчуждать имеющееся имущество по ликвидационной стоимости. В настоящее время такое направление деятельности как оценка недвижимости приобрело широкое значение, образуя одно из главных направлений исследований в экономической науке. Начиная с 1861 года, методы оценки недвижимости в России постоянно совершенствовались и дополнялись новыми существенными факторами, оказывающими значительное влияние на методику проведения. Благодаря развитию методологии оценки недвижимого имущества был выработан унифицированный набор фундаментальных оценочных правил и принципов, который позволяет получить оптимальные показатели стоимости, выгодные как для собственника, так и для лиц, желающих приобрести оцениваемый объект. Сегодня на практике используют несколько десятков методов и принципов оценки, применяемых для различных объектов. На предпочтение того или иного метода оценки оказывает влияние большой ряд внешних факторов. Например, прежде всего, необходимо учитывать характер оцениваемого объекта, его основные функции и состояние. Эксперты рекомендуют применять как можно большее количество существующих методологий, чтобы при согласовании оценки извлечь наиболее оптимальную стоимость. Люди, занимающиеся оценкой объектов недвижимого имущества в ходе осуществления своей профессиональной деятельности чаще всего применяют три основополагающих метода согласования результатов оценки объекта недвижимости, каждый из которых строится на самостоятельных принципах [16]. - сравнительный. Простой способ, при котором стоимость оцениваемого предмета недвижимого имущества будет определяться на основании данных об аналогичных объектах, чья стоимость определена и известна. Согласно требованиями Федерального стандарта, аналогичным признается объект, идентичный оцениваемому по экономическим, техническим или материальным характеристикам; Рисунок 1.1 - Современные подходы определения величины стоимости недвижимости [15]. - затратный. В основе данного способа лежит вычисление стоимости в совокупности нескольких параметров, а именно стоимости земли, на которой располагается оцениваемое имущество, стоимости замещения или воспроизводства и с учетом вычета из полученной суммы износа, затрат на амортизацию и погашение обязательств по объекту, подлежащему оценке. - доходный. Этот способ строится на получении расчетных данных о предполагаемой стоимости исходя из ожидаемого уровня дохода, полученного в процессе владения этим объектом в течение определенного количества лет в будущем. Качественный расчет данного показателя необходим, поскольку дает возможность строить прогноз о потенциальной стоимости. В сегодняшней оценочной деятельности доходный метод является наиболее востребованным и часто встречающимся. В процессе выявления рыночной цены, специалист оценочной компании может использовать любой из этих способов в отдельности или все одновременно. Причем в каждом конкретном случае он самостоятельно определяет какой метод подойдет лучше. Но при этом в итоговом отчете о своей работе он должен обосновать почему выбрал тот или иной подход к определению стоимости [15, с. 43]. 1) Сравнительный метод оценки недвижимости Одним из наиболее популярных подходов к оценке недвижимости принято считать сравнительный подход. Он представляет собой совокупность методов оценки стоимости, базирующихся на сопоставлении оцениваемого объекта с его аналогами. Для последних при данном подходе эксперты в обязательном порядке должны обладать соответствующей информацией о стоимости и итогах сделок с ними. С помощью него определяется стоимость в процессе сравнения с аналогичными или похожими объектами выставленными на продажу или недавно проданными на местном рынке. Эта методика основывается на том предположении, что рациональный, адекватный покупатель не заплатит больше, чем стоят на рынке аналогичные объекты. В процессе определения цены помещения для ипотеки (для банка), оценщики почти всегда используют именно этот способ. Этапы оценки, производящейся сравнительным методом [14]: 1. Установление технических и пространственных характеристик объекта (по документам и в процессе осмотра); 2. Анализ рынка города в котором расположен объект и в частности того его сегмента к которому он относится; 3. Отбор и анализ нескольких аналогичных объектов для последующего сравнения; 4. Расчет стоимости с применением ряда коэффициентов и поправок. 2) Затратный метод оценки недвижимости Суть данного подхода состоит в определении затрат, которые будут задействованы для приобретения и реконструкции объекта оценки с учетом имеющегося износа. В данном случае эксперты предполагают, что для покупки готового объекта покупателю не придется переплачивать больше той суммы, которая могла быть затрачена на новое строительство. Если выражаться простым языком и не лезть в дебри сложных определений, то суть затратного метода оценки недвижимости в том, что объект не может стоить больше чем нужно потратить на то, чтобы заново построить такой же. Иными словами, в соответствии с данной методикой, квартира, дом или другое строение стоит столько, сколько нужно потратить на то, чтобы построить или восстановить такое же строение за вычетом износа. Этот вид способ чаще всего применяется при для нежилых зданий, производственных площадей, а также для того, чтобы обосновать строительство новых зданий и сооружений. Процесс выяснения цены затратным подходом состоит из следующих этапов [14]: 1. Расчет стоимости строительства с нуля; 2. Определение величины износа оцениваемого здания на данный момент; 3. Уменьшение цены нового строения (пункт 2) на величину износа на данный момент (пункт 2); 4. Добавление к получившейся величине стоимости земельного участка (если он есть). 3) Доходные методы оценки недвижимости Доходный подход позволяет применять комплексное или одиночное использование следующих методов: метод прямой капитализации доходов и метод дисконтированных денежных потоков. Преимуществом доходного подхода принято считать то, что, используя соответствующие методы, можно произвести расчет реальной стоимости денежных потоков, которые могут быть получены при совершении сделки над объектом оценки, и определить показатели рыночной и инвестиционной стоимости.
Условия покупки ?
Не смогли найти подходящую работу?
Вы можете заказать учебную работу от 100 рублей у наших авторов.
Оформите заказ и авторы начнут откликаться уже через 5 мин!
Похожие работы
Дипломная работа, Ценообразование и оценка бизнеса, 64 страницы
1200 руб.
Дипломная работа, Ценообразование и оценка бизнеса, 64 страницы
2000 руб.
Дипломная работа, Ценообразование и оценка бизнеса, 39 страниц
1200 руб.
Дипломная работа, Ценообразование и оценка бизнеса, 59 страниц
1800 руб.
Дипломная работа, Ценообразование и оценка бизнеса, 74 страницы
2200 руб.
Дипломная работа, Ценообразование и оценка бизнеса, 74 страницы
2200 руб.
Служба поддержки сервиса
+7 (499) 346-70-XX
Принимаем к оплате
Способы оплаты
© «Препод24»

Все права защищены

Разработка движка сайта

/slider/1.jpg /slider/2.jpg /slider/3.jpg /slider/4.jpg /slider/5.jpg