Войти в мой кабинет
Регистрация
ГОТОВЫЕ РАБОТЫ / ДИССЕРТАЦИЯ, ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ И ОЦЕНКА БИЗНЕСА

Особенности оценки коммерческой недвижимости на примере бизнес центра

irina_krut2020 2010 руб. КУПИТЬ ЭТУ РАБОТУ
Страниц: 67 Заказ написания работы может стоить дешевле
Оригинальность: неизвестно После покупки вы можете повысить уникальность этой работы до 80-100% с помощью сервиса
Размещено: 05.05.2020
Цель проведенного исследования состоит в определении особенностей оценки коммерческой недвижимости на примере бизнес- центра. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи: 1. рассмотреть основные понятия и принципы оценки стоимости коммерческой недвижимости; 2. охарактеризовать подходы и методы оценки стоимости коммерческой недвижимости; 3. выявить особенности оценки коммерческой недвижимости; 4. провести оценку бизнес центра как объектов коммерческой недвижимости. Предметом проведенного исследования выступает методология оценки стоимости коммерческой недвижимости. Объектом – рыночная стоимость объекта недвижимости бизнес- центра.
Введение

К коммерческой недвижимости относят все здания и сооружения, которые предназначены для ведения бизнеса и приносят доход. Это определяет и особенности выполнения оценки коммерческой недвижимости – в первую очередь необходимо выявить факторы, которые влияют на размер прибыли от обладания таким имуществом. Оценка объекта коммерческой недвижимости основывается на трех подходах: затратном, сравнительном и доходном. Причем последний наиболее точно отражает ситуацию в период спада в экономике или во время кризиса. Суть доходного подхода состоит в том, что оценивается текущая стоимость будущих доходов (или выгод), полученных от использования объекта при сдаче в аренду. Иными словами, оценщик прогнозирует будущие доходы от эксплуатации объекта и приводит к текущей дате. Данная техника называется капитализацией – в случае, если прогноз осуществляется на один год, и дисконтированием – если прогноз на несколько лет, а поток доходов из года в год отличается.
Содержание

ВВЕДЕНИЕ 3 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 4 1.1 Понятие коммерческой недвижимости как объекта оценки и нормативная база 4 1.2 Особенности бизнес центров как объектов стоимостной оценки. 11 2. ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 25 2.1 Виды стоимостей и принципы оценки коммерческой недвижимости 25 2.2 Подходы к оценки коммерческой недвижимости 32 3.ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ БИЗНЕС-ЦЕНТРА 36 3.1. Описание бизнес-центра как объект оценки 36 3.2.Расчет стоимости в рамках сравнительного подхода 42 3.3.Расчет стоимости в рамках затратного подхода 48 3.4.Расчет стоимости в рамках доходного подхода 57 ЗАКЛЮЧЕНИЕ 62 СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 65 ПРИЛОЖЕНИЯ 68
Список литературы

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ; 2. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ; 3. Налоговый Кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 г.; 4. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29.07.1998 г. №135-ФЗ; 5. Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки: Федеральный стандарт оценки от 20.05.2015 г. ФСО №1; 6. Цель оценки и виды стоимости: Федеральный стандарт оценки от 20.05.2015 г. ФСО №2; 7. Определение кадастровой стоимости: Федеральный стандарт оценки от 22.10.2010 г. ФСО №4; 8. Оценка недвижимости: Федеральный стандарт оценки от 25.09.2014 г. ФСО №7; 9. Акимова И., Биктимирова Н. Новые подходы к стандартизации оценки недвижимого имущества в системе действующего законодательства и реальной правоприменительной практики // Право и экономика. – 2016. – №12. 10. Акимова И., Биктимирова Н. Новые подходы к стандартизации оценки недвижимого имущества в системе действующего законодательства и реальной правоприменительной практики // Право и экономика. – 2016. – №12. 11. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: учебник 2-е изд. /А.Н. Асаул. СПб. : Питер, 2010. Белокрылова О. С. Экономика недвижимости учебник. 2-е изд. / А.Н. Асаул. СПб. : Питер, 2010. 12. Боровкова В.А. Экономика недвижимости / В.А. Боровкова, В.О. Мокин, О.Е. Пирогова, СПб. :Питер, 2007. 13. Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России. М.: «Дашков и К», 2015. С. 574. 14. Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России. М.: «Дашков и К», 2016. С. 614. 15. Гражданское право: Учебник. Часть I. Изд. 3-е, перераб. и доп. / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого М.: ПРОСПЕКТ. 2016. с. 360 16. Гранова И. В. Оценка недвижимости. – СПб: Питер, 2017. С. 72-73. 17. Грибовский С.В. «Оценка стоимости недвижимости» М.: Интерреклама 2003г.; 18. Григорьева И. Л. Проблемы оценки собственности // Финансовый бизнес. – 2015. – №1. – с. 48–49 19. Григорьева И. Л. Проблемы оценки собственности // Финансовый бизнес. – 2016. – №1. 20. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. М.: «Финансы и статистика», 2016. С. 178. 21. Зимин А.И. оценка недвижимости. Учебник. М.: Акди. 2016. 22. Касьяненко Т.Г., Маховикова Г.А., Есипов В.Е., Мирзажанов С.К. Оценка недвижимости: учебное пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Ма¬ховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — 2?е изд., стер. — М. : КНОРУС, 2016. — 752 с. 23. Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками: Учебное пособие. - М.: ОАО "Издаельский дом Тородец", 2017. 24. Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками: Учебное пособие. - М.: ОАО "Издаельский дом Тородец", 2017. - С.40-50. 25. Коробкин Ю. И. Оценка недвижимости. – Калужский филиал СЗАГС, Калуга, 2015. 26. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика. - СПб.: Издательство "Юридический центр Пресс", 2015. 27. Логинов М. П. К вопросу об оценке недвижимости в России // ЭКО. – 2016. – №9. 28. Маховикова Г.А., Касяненко Т. Г. . Экономика недвижимости: учебное пособие / Г.А. Маховикова, Т. Г. Касяненко. – 2-е изд., перераб. – М. :КНОРУС, 2014. – 312 с. – (Бакалавриат). 29. Менделеева О.Е. Оценка стоимости земель сельскохозяйственного на-значения и иного сельскохозяйственного имущества/Прложение к журналу «Имущественные отношения в Российской Федерации. М., 2015 г.МАОИК. 30. Мысов Д.И. Определение категории земель.// Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование" № 3 (36) Ноябрь 2015. 31. Оверчук О.П. Фомин Н.П. Вопросы оценки земли / Приложение к журналу «Имущественные отношения в Российской Федерации. Вып.3, МАОК, М., 2016. 32. Оценка недвижимости: Учебник / под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. - М.: Финансы и статистика, 2015. 33. Оценка рыночной стоимости земельных участков: Учебно-методическое пособие / под ред. Аратского Д.Б., Кошкина Л.И. - М.: Дело. 2017. 34. Скребкова О.П. Договор аренды земельных участков. Дне. к.ю.н. - Самара, 2015. 35. Соловьев М. М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. – М.: ГУ ВШЭ, 2016. С. 127-128. 36. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости - СПб:из-во СПбГТУ, 1997 37. Тепман Л. Н. Оценка недвижимости. - М.: ЮНИТИ, 2017. С. 192. 38. Трифонова В.А. Особенности оценки рыночной стоимости земельных участков предприятий. Бюллетень «Rway», № 108, март 2015., М. Норма. 2017. 39. Яскевич Е.Е. «Методика оценки прибыли предпринимателя, времени создания и состава строительных расходов для объектов недвижимости» (Н П Ц П О – 2016 г.). 40. Лебедева О. И. Проблемы оценки недвижимости в условиях рыночных товарно-денежных отношений, - Режим доступа: http://www.com-invest.ru/articles/art6.html 41. Материал сайта RVIEW.ru «Офисы от A до B - классификация офисной недвижимости», 2009. 42. Официальный сайт Центрального Банка РФ URL: http://www.cbr.ru; 43. Карта Яндекс URL: http://maps.yandex.ru/ 44. Некоммерческое партнерство Центр макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования «Текущее состояние российской экономики и рынка труда: экспресс анализ ключевых трендов» // URL:http://www.forecast.ru/_ARCH1VE/Presentat1ons/KVM/ 2014-11.pdf. 45. Официальный сайт Банка России. URL: http://www.cbr.ru/hd_ base/default.aspx?prtid=gkoofz_mr 46. Сбербанк России «Новости глобальной экономики 09 января – 15 января 2017 г.». URL:http://www.sberbank.ru/ru/about/analytics/news/article?newsID=15be3b90-78cb-4423-8a68-fd26347d73d3&blockID=11004083®ionID=77&lang=ru&type=NEWS 47. NAI Becar «Обзор рынка офисной недвижимости Москвы. 4 квартал 2016 г.» // URL:http://naibecar.com/upload/iblock/b4f/b4f7d06fced550fc0b0fd6297f9ee1eb.pdf 48. Классификация бизнес-центров URL:https://realty.mail.ru/articles/12521/a_b_c_d__klassifikacija_moskovskih_ofisov/ 49. Принципы оценки недвижимости. – URL: http://center-yf.ru/data/stat/Principy-ocenki-nedvizhimosti.php 50. Проблемы оценки недвижимости в России. – URL: http://www.com-invest.ru/articles/art6.html
Отрывок из работы

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 1.1 Понятие коммерческой недвижимости как объекта оценки и нормативная база Переход страны в начале 90-х годов к рыночным отношениям потребовал существенного изменения действовавшего законодательства. В октябре 1994 года Государственной думой был принят новый Гражданский кодекс РФ, который в статье 130 дает определение «недвижимости» следующим образом: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество» . С позиции оценочной деятельности данное определение объединяет движимое и недвижимое имущество, которое имеет явно выраженные физические различия, так как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты не могут быть отнесены к недвижимости, поскольку не имеют неразрывной связи с землей.» В статье 132 ГК РФ также встречается термин «недвижимость» в контексте формулировки понятия «предприятия». «1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. 2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором». Приведенное выше определение имеет тот же недостаток, что и статья 130, однако при перечислении состава имущественного комплекса предприятия выделены позиции, относящиеся непосредственно к недвижимости: «земельные участки, здания, сооружения». Термин «недвижимость» и «оценка различных объектов недвижимости» получили достаточно широкое практическое распространение, однако специфика российского рынка, нуждающегося в упорядочении, проявилась в неоднозначной трактовке данного понятия. Недвижимость можно рассматривать в трех аспектах: физическом, юридическом и экономическом. В качестве физического объекта недвижимость обладает такими качествами, как: неподвижность, уникальность, неоднородность и долговечность существования эксплуатации. В юридическом аспекте недвижимое имущество является объектом (недвижимой) собственности, с которым непосредственно связано право собственности и по поводу которого формируются отношения собственности. Как экономический аспект, недвижимость представляет собой объект, который требует определенного потока инвестиций, направленных на его сохранение и развитие [28]. Ценность земли предопределена ее уникальными характеристиками: недвижимостью (неподвижностью), ограниченностью предложения, долговечностью, неповторимостью местоположения, кроме того, земля является неотъемлемым элементом человеческой деятельности, которая, в свою очередь, способна оказывать влияние на качественные характеристики земельных участков. Следовательно, под объектом оценки недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой часть которого могут быть: • здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному сооружению; • обособленные водные объекты, многолетние насаждения; • инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города; • стационарные сооружения благоустройства территории участка; • элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка; • другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое. [22] Подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты не являются объектом оценки недвижимости, если только они не входят в состав имущественного комплекса оцениваемого предприятия. Классификация недвижимости по наиболее часто встречающимся признакам представлена в таблице 1. Таблица 1 – Классификация объектов недвижимости [22] Тип классификации Виды недвижимости Происхождение • естественные (природные) объекты; • искусственные объекты (постройки). Назначение • свободные земельные участки (под застройку или другие • цели использования поверхности земли). • природные комплексы (месторождения и т.п.) для их эксплуатации. • постройки • для жилья. • для офисов. • для торговли и сферы платных услуг. • для промышленности. • прочие. Масштаб • земельные массивы. • отдельные земельные участки. • комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, микрорайон, гостиница, санаторий, мотель и т.п.). • жилой дом многоквартирный. • жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж). • секция (подъезд). • этаж в секции. • квартира. • комната. • летняя дача. • комплекс административных зданий. • здание. • помещения или части зданий (секции, этажи). Готовность к использованию • готовые объекты; • требующие реконструкции или капитального ремонта; • требующие завершения строительства («незавершенка»). Перечисленные параметры учитываются оценщиками при определении стоимости недвижимости. Оценщики активно используют понятия прочих дисциплин в отношении земли, однако предметом оценки является рыночная стоимость, представляющая денежный эквивалент любой потенциальной сделки с недвижимостью. Процесс определения рыночной стоимости Объекта Оценки представляет собой совокупность действий по выявлению и анализу физических, экономических, социальных и прочих факторов, оказывающих влияние на величину стоимости Объекта Оценки. В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденный Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 297, проведение оценки включало следующие этапы: • «Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; • Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки; • Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов; • Согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки; • Составление отчета об оценке»[5]. Стоимость Объекта Оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)» [6]. Итоговая стоимость Объекта Оценки. Стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке - совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки - это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки). Это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки. Допущение. Предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки Объект-аналог. Объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход. Совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Доходный подход. Совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Затратный подход. Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Термины и определения в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. №298: Термины и определения в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Требования к Отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. №299: Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет. Принципы составления Отчета об оценке: • В отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; • Информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; • Содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов. 1.2 Особенности бизнес центров как объектов стоимостной оценки. В настоящее время рынок офисной недвижимости активно развивается и возникает необходимость независимой оценки для определения реальной рыночной стоимости объекта. Существует множество факторов, которые влияют на стоимость коммерческой недвижимости в виде бизнес центров. Основным таким фактором является класс бизнес центра. Для того чтобы упростить процедуру выбора офисных площадей, московскими специалистами по недвижимости была разработана гибкая классификацию, в которой выделяется не четыре, а шесть типов: A+, A, A-, B+, D и C. В московских условиях эта система работает лучше, чем общепринятая типология, которая действует на большей части территории России. Многие офисы располагаются в зданиях, построенных или реконструированных в 1990-х годах, т. е., по сути, в прошлом веке. Девелоперы, которые работали в том десятилетии, не имели опыта строительства современных зданий, не представляли себе тенденций дальнейшего развития страны, плохо представляли себе, что такое – соответствовать международным стандартам. Поэтому сейчас на рынок выходит много зданий, которые значительно превосходят по качеству то, что было построено раньше. Следовательно, на класс офиса влияет степень его износа, а также то, в какое время он был построен. Офисы класса А – это помещения в новых деловых центрах, для которых характерны удачное расположение, хорошая транспортная доступность, оптимальные планировочные решения, высокое качество отделки, современный уровень инженерных коммуникаций, наличие автоматизированных систем жизнеобеспечения. Особенностью этого класса бизнес-центров является развернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, а также оборудованные по последнему слову техники конференц-залы. Бизнес-центр может обладать собственной охраной, иметь охраняемую парковку, созданную из расчета: одно место на 60 кв. м офисных площадей. Внутренняя отделка офисов в таких зданиях обычно выполняется по заказу арендаторов. Естественно, что многие офисные помещения, построенные в 1990-е годы и до сих пор относящиеся к категории «А», на самом деле давно не соответствуют перечисленным выше требованиям. При этом на рынке появляются современные интеллектуальные здания, характерной чертой которых является наличие максимально оптимизированных и автоматизированных систем жизнеобеспечения. Поэтому западные арендаторы постепенно перемещаются из более старых офисов в новые, которые лучше соответствуют их представлениям о том, как должно выглядеть деловое помещение. Также в бизнес-центрах категории «А» арендуют офисы крупные российские компании. Для того чтобы офис мог претендовать на категорию «А+», он должен соответствовать всем перечисленным ниже требованиям. Категория «А» означает, что какие-то из приведенных ниже требований не выполнены. Офисы класса «А-», как правило, уступают классу «А» по нескольким незначительным параметрам. Итак, отличительные черты офиса «А+»: - расположен в пределах кольцевой линии московского метрополитена, к нему есть удобный подъезд на наземном транспорте; - находится в новом здании; - имеется вся необходимая юридическая документация (это касается как права собственности, так и правил эксплуатации здания); - управление зданием соответствует международным стандартам; - здание спланировано по принципу открытой рациональной планировки, шаг колонн – не менее 6 м; - фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не превышает 12%; - расстояние от окна до окна на каждом этаже – не более 20 м; - окна – современные, высококачественные, обеспечивают высокую степень естественной освещенности; - минимальная высота между перекрытиями 3,3м; - предусмотрена возможность установки фальш-полов и подвесных потолков; - расстояние между полом и подвесным потолком – минимум 2,75 м; - допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия – не менее 400-450 кг на квадратный метр; - высококачественные материалы внутренней отделки; - предусмотрена охраняемая наземная и подземная парковка из расчета минимум одно место на 100 квадратных метров офисных площадей; - здания оборудовано современными инженерными системами; - в здании имеются современные системы климат-контроля, 4-х или 2-хтрубная система вентиляции; - присутствуют опто-волоконные телекоммуникации; - здание охраняется круглосуточной охраной, оборудовано современными системами безопасности; - наличие современных скоростных лифтов; - два независимых источника электроснабжения, имеется источник бесперебойного питания; - широко развитая инфраструктура, включающая в себя центральную рецепцию на первом этаже, кафетерий, ресторан, банкомат, полиграфический салон и т. д. Офисы категории B по многим характеристикам близки к помещениям класса А, как правило они не настолько престижны, не так удачно расположены, и спектр предлагаемых услуг не настолько широк. Случается и так, что в этот разряд переходят офисы категории А после нескольких лет интенсивной эксплуатации, тем более, что стандарты качества постоянно растут, и то, что 5-10 лет назад казалось идеалом, сегодня уже так не воспринимается. Часто деловые помещения категории В находятся не в специализированных офисных центрах, а в реконструируемых особняках в самых разных частях Москвы. Их арендуют представительства западных фирм, российские банки, издательские компании. Сейчас в Москве наблюдается следующая тенденция. Более соответствующие международным стандартам офисы класса А используются как представительские, там располагается топ-менеджмент компаний, а в помещениях класса В ведется работа . Характерными особенностями офисов класса В являются качественная недорогая отделка, небольшой набор предоставляемых услуг. По отношению к ним могут использоваться такие слова, как «эконом-класс» или «бюджетный офис». Различия между «В+» и «В» обычно сводятся к разнице в качестве отделки и инженерных систем зданий. Отличительные черты офиса категории «В+»: - расположен в пределах Третьего Транспортного Кольца Москвы, до него можно добраться по одной из основных транспортных магистралей; - находится в новом или полностью реконструированном здании; - имеется вся документация, касающаяся права собственности и эксплуатации зданий, нет никаких проблем с ее оформлением; - управление производится профессионалами; - этаж может быть спланирован по-разному; - высота между перекрытиями – не меньше 3,3 м; - в здании есть возможность установки подвесных потолков и фальш-полов; - расстояние между полом и подвесным потолком не меньше 2,75 м; - установлены современные окна, обеспечивающие большую степень естественной освещенности; - допускаются разные значения нагрузки на межэтажные перекрытия; - для внутренней отделки используются недорогие качественные материалы; - имеется охраняемая парковка (чаще всего – наземная) из расчета минимум 1 место на 100 квадратных метров арендуемых площадей; - допускаются разные значения обеспеченности инженерными коммуникациями; - наличествует система вентиляции с предварительным охлаждением воздуха, может быть установлена сплит-система кондиционирования; - в здании предоставляются качественные услуги надежного телекоммуникационного провайдера; - охрана ведется круглосуточно, здание оборудовано современными системами безопасности; - в здании наличествуют хорошо работающие лифты; - имеется инфраструктура: центральная рецепция в холле 1-го этажа, кафетерий для сотрудников и т. д. По своим характеристикам офисы класса С, в целом, соответствуют помещениям категории В, но у них имеются какие-либо недостатки. Это могут быть проблемы с расположением (удаленность от транспортных магистралей, неудобный подъезд), оборудованием (слабо развитая инфраструктура обслуживания, слишком маленькая парковка) и т. д. Поэтому здания, которые хотя бы по одному серьезному критерию не соответствуют категории В, включаются в этот класс. Часто офисы категории «С» находятся в зданиях бывших заводоуправлений, НИИ и т. д., т. е. переоборудованы из помещений, слабо приспособленных к тому, чтобы быть современными офисами. Обычно они имеют непрезентабельный вид, отличаются невысоким уровнем предоставляемых услуг, относятся к непрестижной категории. Отличительные черты офисов класса С: - могут быть расположены практически где угодно; - находятся в нереконструированных зданиях, максимум – с фасадом, подвергшимся косметическому ремонту; - в здании могут быть проблемы с правильным оформлением некоторых юридических документов; - здание эксплуатируется силами владельца; - для здания характерна коридорно-кабинетная планировка; - допускаются разные значения таких показателей, как глубина и ширина этажа, расстояние между перекрытиями, между полом и подвесным потолком; - внутренний ремонт, как правило, выполняется силами самих арендаторов; - присутствует охраняемая наземная парковка, размеры которой могут быть самыми разными; - присутствует система вентиляции, может быть установлена сплит-система кондиционирования; - коммуникации осуществляется с помощью телефонных линий МГТС или коммерческих телефонных провайдеров; - имеется круглосуточная охрана; - инфраструктура, как правило, имеется, но степень ее развитости зависит от конкретного здания и его владельца. Существуют офисы класса D, которые обычно располагаются в административных зданиях, в которых сохранились устаревшие инженерные системы, отсутствуют современные автоматизированные системы жизнеобеспечения. Обычно их происхождение связано с 1990-ми годами, когда офисы создавались на базе нежилых помещений в НИИ, административных зданиях и т. д. Предварительно, как правило, в них проводился ремонт, но с тех пор прошло уже много лет. Такие здания иногда могут довольно презентабельно выглядеть, в них есть библиотека, типография, телефонная линия. За последние несколько лет ряд НИИ вкладывал суммы, полученные от арендаторов, в реконструкцию и переоснащение помещений, поэтому некоторые из них можно было бы даже отнести к категории С. Эти офисы совершенно не отвечают современным международным стандартам, зато сдаются в аренду по более чем доступной цене, что и делает их привлекательными для мелких фирм[50]. В основном на формирование стоимости бизнес-центров оказывают влияние такие составляющие как: • класс бизнес-центра; • месторасположение; • физические характеристики здания(такие как площадь, внутреннее и внешнее состояние здания и т.д.); • транспортная доступность; • наличие парковочных мест. На основании проведенного анализа рынка, а также по информации агентств недвижимости, информационных ресурсов, доступных оценщикам (www.mfa.ru, www.au92.ru, www.rbс.ru, компания «Penny Lane Realty», компания «Flem1ng Fam1ly & Partners», а/н «МИЕЛЬ», а/н «МИАН», а/н «Инком», а/н «Бест-недвижимость», бюллетень «RWAY») было выявлено, что факт наличия парковки и транспортной доступности при прочих равных условиях может увеличивать стоимость объекта до 20%. Но не стоит не принимать во внимание о макроэкономических показателях, которые формируют базу для развития рынка офисной недвижимости и формирования ее стоимости соответственно. Официальный уровень инфляции в России на конец ноября 2016 г. составил 4,96% - с начала 2016 года. Для сравнения – в 2015 г. показатель за аналогичный период достигал 12,05%. В годовом исчислении инфляция в ноябре 2016 г. замедлилась до 5,76% после 6,1% в октябре 2016 г. По итогам года Минэкономразвития прогнозирует инфляцию на уровне 5,5-5,6%. 16 декабря 2016 г. Совет директоров Банка России принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 10,00% годовых. Совет директоров отмечает, что динамика инфляции и экономической активности в целом соответствует прогнозу, инфляционные риски несколько снизились. При этом замедление темпа роста потребительских цен отчасти обусловлено влиянием временных факторов, а снижение инфляционных ожиданий остается неустойчивым. По мере закрепления тенденции к устойчивому снижению темпа роста потребительских цен Банк России рассмотрит возможность снижения ключевой ставки в первом полугодии 2017 г. На мировых фондовых рынках затишье. Индекс MSCI Global вырос лишь на 0,3% за 09 января – 15 января 2017 г., котировки нефти снизились на 2-3%, до уровня 54 долл./барр (Brent). Рубль остался на уровне 02 января – 08 января 2017 г., остановившись к 13 января 2017 г. чуть ниже отметки 60 руб./долл. В фокусе внимания инвесторов – действия ОПЕК, России и других стран, подключившихся к договору об ограничении добычи нефти. 02 января – 08 января 2017 г. официальные представители Саудовской Аравии и Кувейта заявили, что сократили добычу больше обещанного. Исторически, именно страны Персидского Залива («ядро ОПЕК») демонстрировали наиболее строгое соблюдение договорённостей, и пока похоже, что история повторяется. Отраслевые источники Reuters в России сообщили, что в начале 2017 года объёмы добычи также были снижены на 100 тб/д. В целом, никто на рынке не ожидает 100% соблюдения принятых в декабре 2016 обязательств, но уровень 50%+ (т.е. снижение порядка 1 мб/д к показателям осени 2016) кажется вполне достижимым. Краткосрочные прогнозы цен на нефть также выглядят оптимистичнее за счёт снижения рисков. Из опросов аналитиков Reuters следует, что всё меньшее число респондентов ожидает, что в 2017 году средняя цена Brent окажется ниже 40 долл./барр. При этом медианный прогноз составляет 55 долл./барр на этот и 60 долл./барр – на 2018 год. Тем не менее, на более долгосрочной перспективе картина не изменилась. Цены около 70 долл./барр к 2020 году – базовый сценарий для большинства участников рынка. Рынок ипотечного кредитования в 2016 году оставался стабильным (по данным января-ноября). Формально количество предоставленных за 11 месяцев кредитов выросло на 27%гг и составило 752 тысячи. Однако почти весь рост объясняется эффектом базы. Напомним, в начале 2015 года ипотечный рынок резко упал с 80 тысяч выдач в январе до 44 тысяч в марте, но потом начал восстанавливаться и достиг 67 тысяч в декабре (очищено от сезонности). Активность в 2016 году лишь немного превысила данный уровень и в среднем составила 71 тысячу сделок в месяц. Быстрое восстановление и стабилизация рынка произошли во многом благодаря государственной программе поддержки. Государство субсидировало более трети всех выданных с марта 2015 по ноябрь 2016г ипотечных кредитов: 480 тысяч ссуд (из 1360) на сумму 860 млрд. рублей (из 2300).
Не смогли найти подходящую работу?
Вы можете заказать учебную работу от 100 рублей у наших авторов.
Оформите заказ и авторы начнут откликаться уже через 5 мин!
Похожие работы
Диссертация, Ценообразование и оценка бизнеса, 86 страниц
2580 руб.
Диссертация, Ценообразование и оценка бизнеса, 93 страницы
2790 руб.
Диссертация, Ценообразование и оценка бизнеса, 62 страницы
1860 руб.
Диссертация, Ценообразование и оценка бизнеса, 51 страница
1275 руб.
Диссертация, Ценообразование и оценка бизнеса, 111 страниц
3330 руб.
Служба поддержки сервиса
+7(499)346-70-08
Принимаем к оплате
Способы оплаты
© «Препод24»

Все права защищены

Разработка движка сайта

/slider/1.jpg /slider/2.jpg /slider/3.jpg /slider/4.jpg /slider/5.jpg