1.Специфика торгово-развлекательных центров. Основные недостатки современных торговых центров.
1.1.Нормы и требования к существованию торговых центров.
Торговый центр – группа предприятий торговли, управляемых как единое целое и находящихся в одном здании или комплексе зданий.
Торговым центром можно считать группу архитектурно объединённых розничных предприятий, управляемых единой компанией, обеспеченных парковкой и расположенных на специально спланированном участке [1].
Для того, чтобы определить какими нормами должен обладать торговый центр, необходимо выявить их функциональную составляющую с точки зрения различных групп населения и определить основные проблемы, с которыми сталкивается современных торгово-развлекательный центр.
Рассмотрим, какую роль выполняют торговые центры для трех категорий граждан, таких как владелец, покупатель и арендатор.
Для такой категории как владелец, ТРЦ является сложным и многокомпонентным видом коммерческой недвижимости, для успешного функционирования которой требуется большое количество специальных знаний, умений и навыков в управленческой и экономической сфере.
Для покупателей ТРЦ является неким комплексом большого количества магазинов, офисов, развлекательных зон, отдыха или же активного времяпрепровождения. По результатам различных опросов и исследований, самым важным критерием для покупателей является широкий ассортимент товара различных марок, брендов, уровень цен, качество обслуживания, месторасположение и возможность добраться, комфортность помещений и многое другое.
Арендаторы рассматривают ТРЦ как некое торговое пространство, в котором поток покупателей намного выше, чем в обычном магазине или уличном потоке. Одной из основных особенностей и преимуществ современных ТРЦ считается то, что они могут вместить достаточно большое количество магазинов и офисов, компактно расположенных в одном месте.
Рассмотрев ТРЦ с точки зрения покупателей, арендаторов и владельцев можно выделить следующие основные проблемы современных ТРЦ:
1) Нехватка парковочных мест. Застройщики и проектировщики ТРЦ зачастую не продумывают наличие подземного паркинга, а на имеющейся наземной парковке слишком мало парковочных мест, что не позволяет припарковаться покупателям рядом с выбранным ТРЦ.
2) Наличие платной парковки с ограниченным бесплатным временем пребывания. Многие современные ТРЦ вводят платные парковки из-за того что они расположены в центре города и многие офисные рабочие предпочитают оставлять там свои автомобили. Недавно многие ТРЦ сократили время бесплатного пребывания в выходные дни, хотя это не выгодно для посетителей, так как отведенного времени не хватает для совершения всех необходимых покупок, что в свою очередь вынуждает постоянных посетителей находить другие, более удобные ТРЦ для осуществления покупок.
3) Неправильная планировка внутренних помещений (коридоров). Наличие тупиковых зон, что неудобно для посетителей, которым приходится возвращаться для поиска необходимого магазина, нарушена целостность прохождения внутри ТРЦ.
4) Отсутствие планов магазинов. Нет достаточного количества планировки ТРЦ по этажам с указанием магазинов, что не позволяет покупателям чувствовать себя комфортно в ТРЦ и быстро найти все необходимое.
5) Высокая арендная ставка за площадь. Многие владельцы современных ТРЦ, с целью скорейшей окупаемости, необоснованно завышают ставку арендной платы за квадратный метр.
6) Нет развлекательного блока, площадок и зоны отдыха. Современные ТРЦ настолько настроены на получение дохода от площадей, что забывают о комфорте и удобстве посетителей. Во многих ТРЦ отсутствует развлекательная зона для детей, что не позволяет взрослым спокойно совершить покупки и насладиться свободным временем.
7) Несоответствие рабочего времени магазинов и развлекательных блоков. Зачастую кинотеатры и фудкорт в ТРЦ работают намного дольше, чем остальные магазины, а центральный вход в ТРЦ закрывается после окончания работы магазинов. В связи с этим посетителям приходится пользоваться отдельным ночным входом, который зачастую неудобен, расположен вдалеке от центрального входа и не оснащен эскалаторами.
8) Отдаленность месторасположения (вне зоны пешеходной доступности). В связи с тем, что современные ТРЦ пытаются выбрать наиболее выгодное месторасположение для посетителей с личным автомобилем и, несмотря на то, что организуют прямой маршрут общественного транспорта, они теряют достаточно большой поток посетителей ввиду отсутствия шаговой доступности.
Таким образом, для создания наиболее перспективного и популярного ТРЦ владельцам необходимо учесть все вышеперечисленные недостатки, а также предусмотреть: комфортные условия для посетителей еще на стадии проектирования, учитывать эстетическую часть будущего проекта, а также предусмотреть соответствующую внутреннюю и внешнюю инфраструктуру ТРЦ [3].
В связи с этим существует множество общепринятых норм к проектировании торговых центров, которые в превую очередь должны соблюдать архитекторы и инженеры. Но в рамках данной работы нас интересуют нормы, связанные с экстерьером и прилегающей территории здания ТРЦ.
Первое, что видят посетители ТРЦ вместе с фасадом здания – парковку. Для нее существуют специальные нормативы и расчетные показатели. Необходимое количество мест на стоянке магазинов и ТЦ определяется из расчета 1 машиноместо на 15-20 м кв. торговой площади. Далее место расположение парковки. Здесь учитывается на сколько хорошо она видна посетителям, подъезжающим к магазину. Легко ли контролировать и охранять парковку. Сколько придется идти посетителям до входа от самых удаленных точек на парковке. Самый выгодный вариант парковки- прямоугольнообразная форма, расположенная перед зданием.
Грамотная планировка и зонирование – залог успеха торгового центра.
Бизнес-портал БИБОСС создал уникальный Рейтинг лучших торговых центров России.(см.прилож) Сейчас в России около 6 500 торговых центров. Цель рейтинга – отразить актуальную информацию о лучших торговых центрах страны. Три параметра оценки рейтинга:
1) Посещаемость – при оценке посещаемости, использовалась среднесуточная посещаемость определенного ТЦ, причём в сравнении с максимальными и минимальными показателями посещаемости ТЦ конкретного города. Уделялось внимание количеству парковочных мест, интенсивности транспортного потока рядом с ТЦ, удаленности от станции метро и многое другое.
2) Приоритетность среди посетителей – определяя перспективность отдельного ТЦ среди посетителей, анализировались отзывы на сайтах и форумах, активность социальных групп данного ТЦ, количество запросов в поисковых системах. Большое внимание уделялось удобству использования сайта, а также наличию своего мобильного приложения.
3) Доверие и привлекательность арендаторов – самым сложным и самым главным этапом стала оценка привлекательности для арендаторов. Проверялась наполненность ТЦ, количество неликвидных площадей, наличие или отсутствие очереди среди арендаторов, а также их отзывы о каждом ТЦ.
Попадание в рейтинг лучших торговых центров России говорит о том, что по каждому из трех параметров торговый центр набрал больше, чем два балла по пятибалльной шкале. Так, среди лучших торговых центра, по мнению Бибосс.ру, оказались и самые известные и крупные торговые центры. Такие как МЕГА (Казань), ГУМ (Москва), Радуга парк (Екатеринбург).
1.2. Социально-экономические проблемы развития территорий для торговых центров
Основными проблемами городских территорий можно считать: экологическую чистоту; дефицит социальной инфраструктуры; отсутствие современных торгово- развлекательных центров (комплексов); отсутствие достаточного количества рабочих мест; проблемы развития транспортной инфраструктуры [10].
. Экологическая чистота территории является основой социально-экономического развития любого поселения вне зависимости от плотности его населения.
Исходя из названных социально-экономических проблем развития территорий под строительство торговых комплексов, можно предложить несколько взаимосвязанных мероприятий для разрешения данных проблем [11]:
1) Строительство и ввод в эксплуатацию новых современных торгово-развлекательных центров (комплексов), которые в себя включают как достаточное количество необходимых для населения товаров (промышленных и продуктовых), так и достаточно большое количество рабочих мест, и частичное включение объектов развлекательного характера (например, детские комнаты игр) на прилегающих территориях с привлечением частных инвесторов.
На основании проведенного анализа рассматриваемых территорий и опроса, проживающего на них, населения была выявлена острая нехватка подобных центров (комплексов). В данном случае мы рассмотрим эту проблему на примере строительства крупного торгово-развлекательного центра (комплекса) в городе Екатеринбурге. Расположенного на земельном участке возле развилки Челябинского тракта и сворота на ЕКАД. Благодаря удачному месторасположению данного центра (комплекса) число проходимости человек в день будет рассчитываться не только на основании проживающего в зоне обслуживания населения, но и части населения города Екатеринбурга и прочих близлежащих крупных городов. Таким образом, количество посещений человек в день данного торгово-развлекательного центра (комплекса) будет составлять порядка 500 000 человек в год. Что будет являться, как социально, так и экономически выгодным явлением для данного центра (комплекса)[12].
Указанное мероприятие улучшит социально-экономическое состояние не только самой территории, но и населения проживающего на ней, своевременным предоставлением необходимого количества рабочих мест, а также частично решит одну из проблем, такую как нехватка достаточного количества развлекательных мест.
2) Комплексное развитие социальной инфраструктуры. На данный момент в Уральском регионе имеются несколько «забытых» и устаревших школ, садиков, музеев и объектов здравоохранения. К сожалению, многие из них не соответствуют современным требованиям. Например, в музеях, школах и садиках давно уже нет необходимого и качественного ремонта, оборудование и мебель не соответствует современной, столь необходимой для подобных учреждений. Для объектов здравоохранения на рассматриваемых территориях уже давно выделяется недостаточный объем средств от муниципальных учреждений, что в свою очередь, повлекло достаточно серьезное устаревание медицинского оборудования, отсутствие необходимого ремонта и приспособлений для пациентов-инвалидов, и соответственно, уход высококвалифицированного персонала в больницы крупных городов.
3) Увеличение количества рабочих мест.
4) Улучшить развитие транспортной инфраструктуры. Поскольку все прилегающие территории находятся на достаточно большом расстоянии от городов, то людям, имеющим работу в городе, приходится довольно длительное время проводить в дороге. При этом с приходом «сезона дачников» жители крупных городов стремятся выбраться за город, в те самые прилегающие территории создавая еще большие затруднения на дороге (пробки, аварии).
Следовательно, социальные проблемы пригородных территорий требуют особого внимания. Необходимо повысить занятость и улучшить демографическую ситуацию, повышение доходности населения, снижение безработицы и формирование дополнительной социальной инфраструктуры.
Представленные мероприятия направлены на решение социально- экономических проблем прилегающих территорий, создание более благоприятных условий для проживания населения и развития дополнительной инфраструктуры. Проведенный анализ рассматриваемых территорий, подтвердил факт истощения существующих объектов инфраструктуры и отсутствие более современных [13].
2.2 Проектирование территорий торгово-развлекательных центров
Проектирование торговый и торгово-развлекательных центров( ТЦ и ТРЦ) является очень ответственной задачей. Разработка проектной документации под силу только проектной организации, которая имеет серьезный опыт в сфере проектирования объектов коммерческой недвижимости.
Сегодня в условиях высочайшей конкуренции и борьбы за долю рынка ,не достаточно обращать внимание только на нормы и правила проектирования. Проектирование объектов торговли должно вестись с учетом особого внимания на коммерческую привлекательность объекта для потенциальных арендаторов.
Разработка архитектурно-строительной концепции и проектной документации объекта торговли всегда ведется в тесном сотрудничестве с привлеченными заказчиком и консультантами. При этом проектная организация должна реагировать на необходимость внесения изменений и корректировок, так как привлечение потенциального арендатора начнется до начала строительства, на основании качественной, доступной и в деталях проработанной проектной документации проекта.
Коммерческая концепция необходима для определения формата, типа и структуры ТЦ и как правило используется для расчета финансовой модели проекта и определения потенциальных операторов для коммерческого наполнения. Коммерческая концепция задает тон для разработки проектной документации всех последующих этапов.
Разработка концепции (разработка эскизного проекта) торгового центра включает в себя следующие аспекты:
• Концепция схемы планировочной организации земельного участка (генерального плана) торгового центра;
• Концепция благоустройства и размещения малых архитектурных форм;
• Концепция схемы транспортного обслуживания торгового центра;
• Концепция технологических и архитектурно-планировочных решений торгового центра;
• Концепция устройства внутриплощадочных инженерных сетей и сооружений;
• Расчет инженерных нагрузок;
• Визуализация будущего проекта (при необходимости подготовка видеоролика)
На этапе разработки концепции все градостроительные, функциональные, технические, технологические, экономические и другие требования к проектной документации полностью соответствуют требованиям действующих нормативов и законодательных актов.
Проектирование торговых центров имеет ряд особенностей и нюансов, которые нужно учитывать ещё в самом начале проекта, а именно на этапе разработки задания на проектирование торгового центра.
Следующим не менее важным шагом является разработка концепции торгового центра. Многообразие существующих торговых форматов диктует различные варианты развития проекта и именно по этой причине, выбор коммерческой концепции не прощает ошибок. Как правило, комплексному проектированию торгового центра предшествуют аналитические исследования рынка, анализ и оценка конкурентной среды, оценка и потенциал будущих арендаторов, в первую очередь «якорных», это залог эффективности бизнеса торгового комплекса и его развития.
Также, Концепция торгового центра строится на глубоком изучении целевых групп будущих возможных посетителей и учёта пешеходных потоков, что является основой рентабельности проекта торгового назначения.
Схемы планировочной организации участка нужно составить грамотно, учесть масштаб застройки, различную окружающую архитектуру зданий. Разность тематических и специализированных направлений торговых центров даёт здесь широкое поле для деятельности.
При планировании территории торгового комплекса или центра нужно видеть: ландшафт участка, имеющуюся в окружении инфраструктуру и её влияние, перспективные тенденции развития территории, планы развития инженерно-транспортной инфраструктуры населенного пункта, типовые характеристики района расположения комплекса.
В проектировании торговых центров всегда учитывают правильное, так называемое эффективное распределение торговых и технических площадей, где указанные функциональные зоны проектировщик формирует исходя из логистических потоков покупателей и персонала торгового комплекса. В торговом центре не должно быть глухих зон, или их количество должно сокращаться до минимума, иначе торговая площадь может остаться невостребованной.
