1 ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ НЕДВИЖИМОСТИ И ОЦЕНОЧНОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) отно-сятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».
В понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского Кодекса. Недвижимость как объект оценки – это, прежде всего, земля как физический объект и все, что с ней прочно связано. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.
Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.
Оценочная деятельность - это новый вид экономической деятельности для РФ наряду с бухгалтерским учетом, аудитом, налогообложением.
Основные цели оценки
? отражение в отчетности, купля-продажа, мена;
? проведение конкурсов, аукционов, торгов;
? аренда, права аренды;
? лизинг;
? залог;
? раздел;
? наследование;
? дарение;
? страхование;
? исчисление налога, пошлин, сборов;
? приватизация;
? конфискация;
? национализация;
? ликвидация;
? разрешение имущественных споров;
? передача прав собственности;
? внесение имущества в уставный капитал;
? определение доли имущественных прав;
? передача в доверительное управление;
? инвестиционное проектирование;
? коммерческая концессия;
? возмещение ущерба;
? хранение;
? составление брачного контракта и т.д.
К числу нормативно-правовых актов, регулирующих оценочную деятельность, относятся:
? Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";
? Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519, и др.
Принципы оценки объектов недвижимости могут быть объединены в следующие четыре группы:
1. Принципы, основанные на представлениях пользователя;
Принципы, основанные на представлениях пользователя. Этот принцип включает в себя три позиции полезность, замещение и ожидание.
Принцип полезности, который означает способность объекта недвижимости удовлетворить потребности собственника в конкретном месте и периоде времени.
Принцип замещения основан на том, что типичный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект, такой же полезности.
Принцип ожидания обеспечивает определение текущей стоимости недвижимости, исходя из дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения объектом недвижимости, т.е. полезность и стоимость объекта недвижимости определяется стоимостью прогнозируемых будущих выгод от использования конкретного объекта, а также стоимостью будущей перепродажи другому собственнику.
2. Принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания и сооружения);
Принципы, связанные с объектами недвижимости. Выделяют следующие позиции: остаточной продуктивности, принцип вклада, увеличения и уменьшения и дохода, оптимальных величин, оптимального разделения имущественных прав.
Принцип остаточной продуктивности рассматривает стоимость земельного участка в зависимости от чистого дохода, отнесенного к земле, после того как были оплачены стоимость рабочей силы, капитала и предпринимательской деятельности.
Принцип вклада (предельной продуктивности) означает, что в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек.
Принцип увеличения и уменьшения дохода. Состоит в том, что увеличении капиталовложений в производство обуславливает увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли сокращается.
Принцип сбалансированности заключается в том, что составляющие производства ( либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции.
Принцип оптимальных величин или принцип оптимального экономического размера заключается в следующем: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуются определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости.
Принцип оптимального разделения имущественных прав. Имущественные права на земельный участок следует разделять и соединять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.
3. Принципы, связанные с рыночной средой;
К принципам, связанным с рыночной средой относятся: принципы соответствия, зависимости, спроса и предложения, конкуренции и изменения.
Принцип соответствия реализуется в том, что объект недвижимости, несоответствующий в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость.
Принцип зависимости (или принцип внешнего воздействия) все факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости.
Принцип спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.
Принцип конкуренции действует таким образом: если прибыль на земельном участке превышает средний уровень, то обостряется конкуренция, что ведет к увеличению предложения и снижению уровня доходности.
Принцип изменения – все течет, все изменяется. Изменению подвержены как сам объект недвижимости (например, физический износ), так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта.
4. Принципы наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования формируется следующим образом : это разумный и возможный вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость. Этот принцип синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены ранее.
Все принципы оценки недвижимости увязаны между собой и, оценивая объект, необходимо учитывать все из них с целью получения более достоверной оценки величины недвижимого имущества.
2 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
В данной курсовой работе объект недвижимости, подлежащий оценки, расположен в районе средней отдаленности города, материал стен – панель, с целью продажи. Площадь данного объекта равна 260 кв. м.
2.1 Анализ объекта оценки
При определении вариантов лучшего и наиболее эффективного использования объекта были применены четыре основных критерия анализа:
1. Физическая возможность – рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.
2. Законодательная разрешённость – рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями по зонообразованию, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонных и экологическим законодательством.
3. Финансовая осуществимость – рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.
4. Максимальная эффективность – рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.
3. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО
ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Использование объекта оценки под офис обусловлено тем, что использование его помещения является наилучшим. Арендная плата учитывая все факторы составляет 180 руб.м2 .
Таблица 2. Рыночные ставки аренды недвижимости за месяц, руб./м?
Наименование
объекта Площадь, м? Местоположение
отдал?нное средней
отдал?нности центр
Склад До 100
100–500
Больше 500 130
120
110 140
130
130 180
180
160
Офис До 40
40–80
Больше 80 150
140
130 200
180
170 250
230
230
Магазин До 50
50–100
Больше 100 180
160
150 200
170
170 250
240
230
4 ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ
В соответствии со Стандартами оценочной деятельности для определения стоимости недвижимости используют три подхода к оценке: сравнительный (рыночный), затратный, доходный.
В результате применения этих подходов получатся три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых в дальнейшем определяется итоговая величина стоимости недвижимости.
