Приобретение недвижимости на стадии строительства на современном рынке жилья стало особенно популярным в последнее десятилетие. Подобное положение дел, в частности, обусловлено определенной выгодой лица, приобретающего жилое помещение: как известно, стоимость недвижимости на стадии строительства значительно ниже стоимости этой же недвижимости после введения ее в эксплуатацию.
Новая экономическая политика, проводимая нашим государством последние 20 лет, принесла с собой и новые экономические возможности для различных хозяйствующих субъектов. Для чего было кардинально изменено действующее гражданское законодательство и принят целый блок новых законодательных актов. Среди этих возможностей долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости получило широкое распространение. Причин тому несколько, и для каждой из сторон договора эти причины разнятся. Так, для участника долевого строительства они сводятся к тому, что цена объектов долевого строительства существенно ниже цены аналогичных объектов на «вторичном» рынке, также имеется возможность оплаты объекта в рассрочку, право собственности на созданный объект является первоначальным, а не производным, при этом решение самого жилищного вопроса проходит без финансового участия государства. Для застройщика же данные причины заключаются в возможности получения денежных средств для возведения объектов недвижимости без выплаты процентов, в достаточно высоком уровне рентабельности такого бизнеса и т.п.
Как справедливо отмечет А.А. Коробов, недвижимость с экономической точки зрения представляет собой достаточно ликвидный актив. С другой стороны, актив этот в значительной степени переоценен, так как зачастую в него заложены все возможные риски . Именно риски со стороны граждан проявляются в большей степени в долевом строительстве жилья.
Покупка квартиры в строящемся доме - эта тема в настоящее время стала предметом многочисленных споров, сообщений средств массовой информации. Злоупотребление продавцами таких квартир некомпетентностью покупателей, несовершенством действующего законодательства, регулирующего продажу квартир в строящихся домах, - эти и многие другие факторы породили большое количество прецедентов, когда лица, купившие квартиру в новостройке, теряют вложенные денежные средства и не становятся собственниками квартир (так называемые «обманутые дольщики»).
Вместе с тем следует отметить, что правовое регулирование института долевого строительства отстает от потребностей рынка, характеризуется неполнотой и наличием ряда противоречий. Кроме того, анализ судебной практики по делам, возникающим из споров по долевому строительству, показывает, что данная практика не всегда отличается стабильностью и единообразием.
Изложенное обуславливает актуальность выбранной темы дипломной работы.
Объект исследования - совокупность общественных отношений, возникающих в связи заключением договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
Предметом исследования являются совокупность норм, регулирующих отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства, научные взгляды, мнения и рекомендации ученых-юристов в данной области.
Целью исследования является комплексное исследование института участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
Для достижения этой цели в работе поставлены следующие задачи:
- рассмотреть участие в долевом строительстве как одну из форм финансирования строительства объектов недвижимости;
- проанализировать проблему разграничения договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома с иными видами договоров;
- ознакомиться с понятием и элементами договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома;
- выявить существенные условия договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома;
- рассмотреть форму и порядок государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома;
- изучить способы защиты прав дольщиков по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома;
- рассмотреть вопрос об интересах участников долевого строительства многоквартирного дома при несостоятельности застройщика;
- проанализировать развитие законодательства, регулирующего отношения по договору.
Теоретической основе данной работы послужили труды А.И. Бычкова, А.В. Афониной, О.М. Антиповой, П.В. Алексия, В.Н. Ивакина, Е.В. Ивановой, А.П. Кузнецова, В.Н.Лисица, М.В. Петрухина, Г.Г. Сайфутдинова, Е.Б. Козлова и др.
Нормативную основу данной работы представляет Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», Гражданский кодекс Российской Федерации Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 (ред. от 01.05.2017) «О защите прав потребителей» и др.
Методы научного исследования, использованные при написании дипломной работы:
1) общелогические, в составе этих методов нами использовались основные интеллектуальные приемы для определения истинности изучаемых вопросов (дедукция, индукция, анализ, синтез и т.д.);
2) общенаучные, в большей степени среди этих методов применялись сравнительный, системный и функциональные методы;
3) специально-юридические, в составе этих методов в большей мере использованы формально-юридический и сравнительно-правовой методы.
Структура работы определена целью и задачами исследования. Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы.
