Раздел 1. Правовое регулирование договора строительного подряда
Договор строительного подряда – это отдельный вид договора подряда. Договор подряда был известен еще римскому частному праву, в котором выделяли важный договор из категории консенсуальных – договор найма.
Определение договора строительного подряда приведено в Гражданском кодексе РФ: по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену .
Понятием «предмет договора строительного подряда» охватываются также следующие действия заказчика, как создание подрядчику необходимых условий для выполнения работ; принятие объекта строительства или результатов иных строительных работ; уплата обусловленной цены за выполненные работы .
Предмет данного договора – выполнение работ по строительству или реконструкции предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также при проведении работ по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором. Основным отличительным признаком договора строительного подряда, выделяющим его в отдельный вид договора подряда, служит характер работ и особая область, в которой они осуществляются.
Важно отметить, что предмет данного договора должен быть определен надлежащим образом, так как иначе договор может быть признан недействительным. Данный вывод можно сделать исходя из Постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 10.09.2009 № А17-1771/2009. По данному делу суд указал, в договоре подряда не определены в полной мере объем и содержание работ (отсутствуют техническая документация и смета). Анализ данного договора не позволил с достоверностью установить, в чем, собственно, заключается задание заказчика. Следовательно, можно сделать вывод, что ввиду невозможности достоверно определить предмет договора указанный договор подряда был признан незаключенным.
Сторонами в договоре строительного подряда являются заказчик и подрядчик. В роли заказчика может выступать любой субъект гражданского права: физическое или юридическое лицо, а также соответствующее публично-правовое образование в лице его уполномоченного органа. Эту роль может выполнять лицо, инвестирующее свои средства в строительство (инвестор) и рассчитывающее на приобретение права собственности на создаваемый объект недвижимости по окончании его строительства.
Ключевым обязательством подрядчика при заключении договора подряда является обязательство по выполнению работ. Его исполнение имеют право производить строго определенные лица – должники по договору. Обычно субъектом исполнения в обязательствах является лицо, непосредственно заключившее договор. Однако существуют и ситуации, когда в процессе исполнения договора появляется лицо, в его заключении не участвовавшее.
В отношениях из договоров о выполнении работ, как правило, таким третьим лицом бывает субподрядчик. По общему правилу п. 1 ст. 706 ГК РФ подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств иных лиц, если иное не вытекает из закона или условий договора. Другими словами, для договоров подряда, договоров опытно-конструкторских или техно-логических работ действует формула «разрешено, если не запрещено». Противоположная ситуация складывается в отношениях по договорам о выполнении научно-исследовательских работ, поскольку согласно п. 1 ст. 770 ГК РФ к исполнению договора на выполнение научно- исследовательских работ третьи лица могут привлекаться только с согласия заказчика.
При осуществлении права на выполнение работ по договору подряда актуальным является вопрос о сроках выполнения работ, и, в частности, о сроке начала выполнения работ. Можно выделить ряд нормативных условий общего характера, при которых подрядчик:
а) должен приступить к выполнению работ;
б) не вправе приступать к выполнению работ;
в) может приступить к выполнению работ .
Нарушение условий договора строительного подряда, как со стороны подрядчика, так и со стороны заказчика влечет для стороны, допустившей нарушение, применение общих правил об ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, и прежде всего обязанность возместить убытки, причиненные контрагенту в результате нарушения договора.
Для подрядчика исполнение обязательства, вытекающего из договора строительного подряда, во всех случаях связано с осуществлением им предпринимательской деятельности. Поэтому, если иное не предусмотрено законом или договором, единственным основанием освобождения подрядчика от ответственности за нарушение договора может служить доказанная им невозможность надлежащего исполнения обязательства вследствие непреодолимой силы
Важным в правоприменительной практике является вопрос определения качества результата работы. Я считаю, что при установлении правового значения качества результата работы необходимо учитывать соотношение следующих четырех факторов:
1) результат выполненных работ связан с техническими параметрами (характеристиками, свойствами), которые предъявляются к данному виду работы исходя из его предметной (вещественной) природы как объекта материального мира и предусмотренных в технических нормах (ГОСТах и технических регламентах), требованиях;
2) результат выполненных работ не должен наносить ущерб окружающей среде и не нарушать права и законные интересы других лиц;
3) результат выполненной работы должен соответствовать условиям договора и требованиям закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий – обычаям делового оборота или иным обычно предъявляемым требованиям;
4) результат работ должен быть способен к эксплуатации в течение установленного законом или договором срока.
Договор строительного подряда имеет отличительные особенности, позволяющие выделить его в отдельный вид договора подряда. Для регулирования отношений, возникающих в связи с заключением и реализацией договора строительного подряда, используется большое количество ведомственных нормативных актов, включая строительные нормы и правила (СНиПы). Для строительного подряда в международной практике характерно наличие посредника - специализированной инженерной организации (инженера), осуществляющей надзор за ходом выполнения работ и приемку выполненных подрядчиком работ. Существенными условиями договора строительного подряда являются условия о предмете, цене и о сроке договора.
Раздел 2. Предоставление земельных участков для строительства объектов нефтегазового комплекса
В связи с проведением земельной реформы возникли новые земельные отношения, которые характеризуются наличием разных форм собственности, возможностью совершения сделок с землей, необходимостью обеспечения прав на компенсацию причиненного ущерба, связанного с изъятием земель для государственных и муниципальных нужд, а также для нужд юридических и физических лиц.
При размещении объектов важное значение придается экологическим факторам, уменьшению негативного воздействия человека на природу, созданию устойчивого равновесия и разумного природопользования, сохранению особо ценных природных, культурных и исторических объектов, среды обитания и привычного уклада жизни, созданию благоприятного микроклимата для жизнедеятельности и здоровья людей. В связи с этим, предоставление земельных участков для строительства регулируется не только нормами земельного законодательства, но и нормами гражданского, экологического, лесного, водного, градостроительного и иного законодательства России и субъектов Российской Федерации .
Рассматривая данную тему, важно отметить, что линейные объекты, к которым относятся трубопроводы, нередко затрагивают земли различных категорий, для которых установлен свой отличительный правовой режим (порядок, условия использования, а также изъятия и предоставления). Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и вида разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. При этом важно отметить, что полномочия органов власти по изъятию и предоставлению земельных участков также различается в зависимости от категории земель.
Собственник земельного участка (физическое и юридическое лицо) не обладает правом изменения целевого назначения земель (категории земель и вида разрешенного использования, установленного территориальным зонированием). Однако указанному собственнику предоставлено право самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования выбирать любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территории, на которой расположен принадлежащий ему участок.
Ограничения права собственников по распоряжению земельным участком имеет место не только в российском законодательстве, оно присуще большинству промышленно развитых стран, к которым относятся США, Канады, Англии и другие страны. Таким образом, охрана и рациональное использование земель как невосполнимого природного ресурса многофункционального назначения осуществляется в интересах всего общества.
Государственные и частные интересы в области хозяйственной деятельности и создания благоприятных условий для проживания населения обеспечиваются посредством комплексного планирования развития территории, разработки проектной документации с учетом выполнения требований нормативных правовых актов, строительных, санитарно-защитных, противопожарных, экологических и иных норм и правил.
При строительстве трубопроводов, которые характеризуются большой протяженностью, приходится сталкиваться с различными ситуациями, возникающими при изъятии (выкупе) земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в собственности юридических лиц и граждан, в том числе долевой и совместной собственности, в постоянном пользовании, пожизненном наследуемом владении или аренде, а также субаренде, в случае признания их собственников банкротами, в использовании на правах ренты, кондоминиума, ограниченного пользования (сервитута) и иных правах.
Специалисты, осуществляющие разработку землеустроительной документации по изъятию, предоставлению земельных участков для строительства, должны учитывать возможные варианты изменения права на земельный участок в соответствии с российским законодательством.
С земельными участками разрешаются различные виды сделок (при соблюдении определенных условий), кроме лизинга, «предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения» .
Необходимо учитывать, что земельные участки в период изъятия для строительства могут находиться в стадии оформления сделок купли-продажи, мены, дарения, наследования и других сделок. Имеют место случаи когда учитывая планы размещения объекта на конкретной территории, производится скупка земельных участков или их аренда для того, чтобы получить возмещение убытков, включая упущенную выгоду в связи с досрочным прекращением договора аренды земельного участка. Сделки с земельными участками и их аренда должны быть зарегистрированы в установленном порядке.
Для исключения ошибок по определению обладателей права на земельный участок, необходимо получать соответствующие сведения в органах, осуществляющих государственный кадастровый учет земельных участков и государственную регистрацию права на земельные участки.
Сложная ситуация складывается при изъятии (выкупе) и предоставлении земельных участков для строительства на землях сельскохозяйственного назначения. В отдельных регионах игнорируются права граждан -собственников земельных долей по распоряжению этими долями и возмещению их стоимости. Изъятие земель для строительства объектов промышленности, энергетики, транспорта и других объектов производится путем согласования документов с руководством сельскохозяйственной организации по технологии и составу документов 15-20-летней давности, совершенно не учитывая то, что сельскохозяйственная организация является всего лишь арендатором земельных долей граждан, а если права аренды не оформлены должным образом, то сельскохозяйственная организация вообще не имеет каких-либо прав на землю.
Для строительства объектов земельные участки в основном предоставляются юридическим лицам в собственность, аренду, субаренду, безвозмездное срочное пользование, а государственным, муниципальным учреждениям и казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления - в постоянное (бессрочное) пользование согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации.
Зачастую в целях предоставления земельных участков для строительства недостаточно совершения сделки с земельными участками, а требуется изменение целевого назначения этих земельных участков.
Одним из основных принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями земельного законодательства .
Категория земель и разрешенное использование определяют правовой режим земель и их целевое назначение, которые являются основными и принципиальными
нормами, учитываемыми при изъятии и предоставлении земельных участков для строительства.
Именно исходя из установленной категории земель для конкретного земельного участка и разрешенного использования определяется порядок, содержание работ и состав землеустроительной документации по предоставлению земельных участков для строительства.
Для того чтобы не делать ошибок при разработке землеустроительных проектов изъятия и предоставления земельных участков для строительства, необходимо четко представлять, когда требуется изменение целевого назначения земель, а когда оно не требуется. Поэтому необходимо знать, что такое категория земель и разрешенное использование земельного участка с учетом зонирования территории.
