1. Понятие и сущность рынка земли в РФ
1.1. Понятие рынка земли и земельной ренты
Наряду с трудом и капиталом важнейшим фактором производства является земля. Термин "земля" охватывает все полезности, которые даны природой в определенном объеме и над предложением которых человек не властен, будь то сама земля, водные ресурсы или полезные ископаемые. Для фермера участок земли служит средством для выращивания определенных сельскохозяйственных культур, для горожанина - территориальной площадкой для размещения жилых и производственных зданий [4, с. 24].
Земля является для человека средой его обитания, источником минеральных и органических ресурсов, сферой приложения труда, капитала и предпринимательского умения. Как отрасль материального производства сельское хозяйство органически связано со всеми другими видами хозяйственной деятельности. От промышленности оно получает машины, оборудование, минеральные удобрения, ядохимикаты, а для легкой и пищевой промышленности служит источником поступления сырьевых ресурсов. Агропромышленная интеграция, органическое соединение сельского хозяйства со смежными отраслями, занимающимися обслуживанием и доведением его продукции до потребителя, явились результатом развития производительных сил, углубления общественного разделения труда, его специализации.
В западных странах агробизнес соединяет в едином агропромышленном комплексе изготовление необходимых средств производства для сельского хозяйства, само это хозяйство и отрасли по переработке полученной продукции. При этом соединение строится на началах взаимной выгоды. Наибольшую выгоду получают крупные фермеры, производящие и реализующие подавляющую часть сельскохозяйственной продукции.
До перестройки сельское хозяйство нашей страны являлось самым высококонцентрированным в мире. Оно было представлено примерно 20 тыс. совхозов и 26 тыс. колхозов [1, стр. 45]. По размерам закрепленной за ними площади им не было равных. Но органического вхождения колхозов и совхозов в единый агропромышленный комплекс не произошло.
Партнеры с правой стороны в лице промышленности, производящей для села средства производства, и с левой стороны - перерабатывающая промышленность при недостаточно обоснованной политике государства довели большинство колхозов и совхозов до фактического разорения. Перестройка аграрных отношений как составная часть общей перестройки по причине своей непродуманности и неподготовленности, привела к дальнейшему разрушению сельского хозяйства как отрасли материального производства.
Производство продукции в сельском хозяйстве связано с формированием живых организмов и растений. Наряду с трудом человека в созидательном процессе принимает непосредственное участие сама природа. По большинству видов продукции рабочий цикл составляет год. Следовательно, оборачиваемость капитала имеет строгие границы, и ускорить его движение в целях получения большей прибыли далеко не всегда представляется возможным.
Эффективность приложения труда и капитала зависит от стечения ряда обстоятельств, прежде всего, природных. Чрезмерно высокий урожай, равно как и низкий, может отрицательно сказаться на выручке фермера, на его доходе. В сельскохозяйственном бизнесе больше риска, непредсказуемости.
Особенностью аграрных отношений является и то, что в производстве сельскохозяйственной продукции взаимодействуют три категории населения: земельные собственники (частные, коллективные или государство), предприниматели, вкладывающие капитал и свое знание, и наемные работники. Каждая из групп и каждый человек в отдельности, вступая в экономические отношения, рассчитывают на определенную долю дохода. Земельные собственники стараются получить все большую ренту со своих земельных владений, опираясь на рост населения и неизменность географических границ государств.
Арендатор (предприниматель) будет поддерживать отношения с землевладельцем только до тех пор, пока прибыль на его капитал будет не меньше средней нормы прибыли промышленника или торговца. Наемный работник остается в этом тройственном союзе до появления возможности более высокого заработка за свой труд.
Земля, как фактор производства имеет ту особенность, что ее общее количество неизменно, площадь ее ограничена, и человек не в состоянии изменить ее размеры по своему желанию. Термин "земля" употребляется в широком смысле слова как всеобщее условие производственной деятельности. Именно в силу ограниченности ресурса земли и вследствие того, что без нее невозможен ни один вид деятельности, собственность на землю является самым выгодным (доходным) видом собственности. Но, все же, говоря о земле, в первую очередь имеется в виду ее использование в сельском хозяйстве, где земля выступает основным средством производства и где экономическая реализация этого вида собственности производится чаще всего не путем ее продажи, а через сдачу в аренду и поручения ренты - дохода от природных ресурсов.
Земля служит средством для выращивания сельскохозяйственных культур. Почва должна обладать плодородием, которое определяется ее механическими и химическими свойствами. Человек способен в определенных пределах изменять состояние почвы, используя механическую обработку, внося органические и химические удобрения. Таким образом, различают естественное и искусственное плодородие земли. Однако именно природные (естественные) свойства земли являются главными и придают особое значение собственности на землю, а также определяют специфический характер дохода собственников земли.
Что касается человеческого воздействия на плодородие земли, то это воздействие небезгранично. Рано или поздно приходит время, когда дополнительная отдача, получаемая от дополнительного приложения труда и капитала к земле, сократится настолько, что перестанет вознаграждать человека за их приложение. Это закон убывающей отдачи. Его можно сформулировать следующим образом: "Каждое приращение капитала и труда, вкладываемых в обработку земли, порождает, в общем, пропорционально меньшее увеличение количества получаемого продукта, если только указанное приращение не совпало по времени с усовершенствованием агротехники" [13, стр. 164].
На практике он выражается:
- плодородие и местоположение относительно рынков сбыта. Земля устойчиво качественно неоднородна по данным параметрам.
- природные (тип почвы, рельеф), климатические и погодные условия, которые так же, как и плодородие, неодинаковы на земельных участках в разных географических регионах.
1.2. Классификация объектов земельного рынка
В процессе определения стоимости земли (в частности, рыночной стоимости) знание оценщиком земельного рынка позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других земельных участков. Чтобы определить рыночную стоимость, оценщику необходимо идентифицировать и проанализировать земельный рынок или рынок недвижимости в целом, оказывающие влияние на стоимость оцениваемого земельного участка.
Рынок земли является частью рынка недвижимости и включает объекты, субъекты, а также правовые нормы, регулирующие земельные отношения. Земельный рынок является основой для рынка строительства и реконструкции объектов недвижимости и бизнеса, поэтому он во многом определяет возможности их роста. Наличие системы законодательных актов, регулирующих земельные отношения, является признаком развитого рынка. В земельном законодательстве выделены три основные группы субъектов рынка земли.
1. Российская Федерация (Президент, Государственная Дума, Совет Федерации) и субъекты РФ в лице органов государственной власти; города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления;
2. Юридические лица — коммерческие и другие организации, в том числе иностранные;
3. Граждане и их объединения, семьи, народы и в определенных случаях иностранные граждане. Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости в целом и земельного рынка в частности, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи земельного участка на конкретную ее дату в будущем.
Учет специфики рынка недвижимости позволяет более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих факторов на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках сравнительного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности земли как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости.
Знание оценщиком конкретного сегмента земельного рынка позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.
Земельный рынок может быть сегментирован по следующим критериям:
В зависимости от категории земель различают земли: сельскохозяйственного назначения;
- населенных пунктов;
- промышленности и иного специального назначения;
- особо охраняемых территорий и объектов;
-лесного фонда;
- водного фонда;
- запаса.
Земельный рынок оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций:
- регулирующая функция состоит в установлении равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложения (для современной экономики какое-либо устойчивое равновесие нехарактерно, т.к. ситуация постоянно меняется; как правило существует тенденция к росту цен на рынке из-за постоянного и трудно контролируемого увеличения размеров денежной массы, находящейся в обращении);
- распределительная функция состоит в распределении пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка. (Конкуренция – от лат. concurrere – «сталкиваться» – представляет собой: 1) соперничество людей за средства и условия существования, 2) конкурс или сравнение для выявления наилучших из числа участников, представленных проектов использования и т. п. В условиях рынка выделяют также ценовую и неценовую конкуренцию, т.е. соперничество, основанное либо на разнице в цене, либо на иных способах привлечения участников к совершению сделки.
