Войти в мой кабинет
Регистрация
ГОТОВЫЕ РАБОТЫ / ДИПЛОМНАЯ РАБОТА, БИЗНЕС ПЛАНИРОВАНИЕ

Риски функционирования и развития рынка жилья бизнес–класса крупнейшего города.

irina_krut2020 3225 руб. КУПИТЬ ЭТУ РАБОТУ
Страниц: 129 Заказ написания работы может стоить дешевле
Оригинальность: неизвестно После покупки вы можете повысить уникальность этой работы до 80-100% с помощью сервиса
Размещено: 19.03.2020
Магистерская выпускная квалификационная (диссертационная) работа 147 с., 29 рис., 29 табл., 79 источников ЖИЛЬЕ БИЗНЕС–КЛАССА, РЫНОК ЖИЛЬЯ БИЗНЕС–КЛАССА КРУПНЕЙШЕГО ГОРОДА, РИСКИ РЫНКА ЖИЛЬЯ БИЗНЕС–КЛАССА, ОЦЕНКА РИСКОВ РЫНКА ЖИЛЬЯ БИЗНЕС–КЛАССА КРУПНЕЙШЕГО ГОРОДА, НАПРАВЛЕНИЯ СНИЖЕНИЯ РИСКОВ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ БИЗНЕС–КЛАССА, ЮРИДИЧЕСКИЕ КРИТЕРИИ ЖИЛЬЯ БИЗНЕС–КЛАССА Объект исследования: рынок жилья бизнес–класса, сложившийся в границах крупнейшего города. Предмет исследования: риски, факторы, условия, тенденции и направления снижения рисков функционирования и развития рынка жилья бизнес–класса крупнейшего города. Цель выпускной квалификационной работы: разработать рекомендации по снижению рисков функционирования и развития рынка жилья бизнес–класса крупнейшего города. Научная новизна: уточнены теоретические и методические аспекты исследования рисков рынка жилья бизнес–класса крупнейшего города. Практическая значимость: предложена методика по оценке рисков функционирования и развития рынка жилья бизнес–класса крупнейшего города. Кроме того, автором разработаны рекомендации по снижению правовых и институциональных рисков на рынке жилья бизнес–класса. Публикации: по теме выпускной квалификационной работы опубликовано 7 статей, в т.ч.: - Иванова, О.Ю., Леонтьев, А.И. Ценообразование на рынке жилой недвижимости на примере города Екатеринбурга [Электронный ресурс] / О.Ю. Иванова, А.И. Леонтьев // эл. науч.–практ. журнал «Современные научные исследования и инновации» – 2017. - Леонтьев, А.И., Новикова, Н.В. Выделение критериев и показателей оценки рисков функционирования и развития рынка жилья бизнес–класса крупнейшего города [Текст] / А.И. Леонтьев, Н.В. Новикова // сб. науч. ст. «Экономико–правовые проблемы обеспечения экономической безопасности» – 2019. - Леонтьев, А.И., Новикова, Н.В. Выявление критерий и показателей оценки рисков функционирования и развития рынка жилья бизнес–класса крупнейшего города [Текст] / А.И. Леонтьев, Н.В. Новикова // сб. науч. ст. «Конкурентоспособность территорий» – 2019. - Леонтьев, А.И., Новикова, Н.В. Локальный рынок жилья бизнес–класса: научные подходы к определению понятия [Текст] / А.И. Леонтьев, Н.В. Новикова // эл. науч. –практ. журнал «Гуманитарные научные исследования» – 2016. - Леонтьев, А.И., Новикова, Н.В. Риски функционирования и развития рынка жилья бизнес–класса крупнейшего города [Текст] / А.И. Леонтьев, Н.В. Новикова // сб. науч. ст. «Конкурентоспособность территорий» – 2018. - Леонтьев, А.И., Новикова, Н.В. Стирание классовости жилья как фактор увеличения статусности жилого комплекса [Текст] / А.И. Леонтьев, Н.В. Новикова // эл. науч.–практ. журнал «Современные научные исследования и инновации» - 2016. - Леонтьев, А.И., Чернов, С. А. Прогноз развития рынка жилья г. Екатеринбурга [Текст] / А.И. Леонтьев, С.А. Чернов // эл. науч.–практ. журнал «Гуманитарные научные исследования» – 2019.
Введение

Актуальность выбранной данной темы исследования заключается в следующем. Во–первых, рынок жилой недвижимости бизнес–класса является статусным и привлекает общественность своими предложенными характеристиками при покупке или аренде. Во-вторых, безопасность является одной из важных характеристик для собственников или арендаторов жилых помещений бизнес-класса. Во-третьих, рынок жилья бизнес-класса подвержен различного рода рискам в сложившихся условиях функционирования и развития рынка жилой недвижимости Российской Федерации. Объект исследования – рынок жилья бизнес–класса, сложившийся в границах крупнейшего города. Предмет магистерской выпускной квалификационной (диссертационной) работы – риски, факторы, условия, тенденции и направления снижения рисков функционирования и развития рынка жилья бизнес–класса крупнейшего города. Цель магистерской выпускной квалификационной (диссертационной) работы – разработать рекомендации по снижению рисков функционирования и развития рынка жилья бизнес–класса крупнейшего города. Достичь поставленной цели можно решением таких задач как: 1. изучить теоретические и методические аспекты исследования рисков рынка жилья бизнес–класса крупнейшего города и выявить критерии и показатели оценки рисков функционирования и развития рынка жилья бизнес–класса крупнейшего города; 2. проанализировать основные тенденции и провести оценку рисков развития рынка жилья бизнес–класса крупнейшего города; 3. провести оценку рисков рынка жилья бизнес–класса на примере крупнейшего города (муниципальное образование «город Екатеринбург»); 4. предложить направления снижения рисков функционирования и развития рынка жилья бизнес–класса крупнейшего города; 5. обосновать необходимость введения понятия «жилье бизнес–класса» и разработать рекомендации по внесению изменений. Информационная база исследования включает нормативно-правовые акты, статистические материалы, труды ведущих отечественных и зарубежных авторов, посвященные экономическим проблемам рынка жилья бизнес–класса (Жарков А.А., Стерник, Г.М., Стерник, С.Г. и др.), статьи, опубликованные в периодических изданиях, а также Интернет–ресурсы. Методические инструменты исследования: 1. сравнительно-логический анализ; 2. статистический анализ; 3. структурный анализ; 4. пространственный (территориальный) анализ. В первой главе магистерской выпускной квалификационной (диссертационной) работы раскрывается понятие, сущность и субъекты рынка жилья бизнес–класса крупнейшего города. Также содержатся факторы и условия, влияющие на функционирование и развитие рынка жилья бизнес–класса крупнейшего города. Кроме того, автором выявляются критерии и показатели оценки рисков функционирования и развития рынка жилья бизнес–класса крупнейшего города. Во второй главе магистерской выпускной квалификационной (диссертационной) работы автор представил анализ и выявил основные тенденции развития рынка жилья бизнес–класса муниципального образования «город Екатеринбург». Также, проведена оценка рисков рынка жилья бизнес–класса муниципального образования «город Екатеринбург». Кроме того, предложены основные направления снижения рисков функционирования и развития рынка жилья бизнес–класса крупнейшего города. В третьей главе магистерской выпускной квалификационной (диссертационной) работы автором обосновано юридическое определение «жилье бизнес–класса» и выявлены недостатки действующего корпоративного законодательства о жилье бизнес–класса. Кроме того, разработаны рекомендации по внесению изменений. Магистерская выпускная квалификационная (диссертационная) работа состоит из введения, трех глав основного текста, заключения, списка использованных источников, приложений. Содержание работы изложено на 147 страницах машинописного текста, включает 29 рисунков, 29 таблиц, список использованных источников состоит из 79 наименований.
Содержание

Введение 5 1 Теоретические и методические аспекты исследования рисков рынка жилья бизнес–класса крупнейшего города 8 1.1 Рынок жилья бизнес–класса крупнейшего города: понятие, сущность, субъекты 8 1.2 Факторы и условия функционирования и развития рынка жилья бизнес–класса крупнейшего города 20 1.3 Критерии и показатели оценки рисков функционирования и развития рынка жилья бизнес–класса крупнейшего города 34 2 Оценка рисков рынка жилья бизнес–класса крупнейшего города и направления их снижения (на примере муниципального образования «город Екатеринбург») 51 2.1 Основные тенденции развития рынка жилья бизнес–класса муниципального образования «город Екатеринбург» 51 2.2 Оценка рисков рынка жилья бизнес–класса муниципального образования «город Екатеринбург» 74 2.3 Направления снижения рисков функционирования и развития рынка жилья бизнес–класса крупнейшего города 95 3 Юридические критерии жилья бизнес–класса: понятие, общая характеристика 109 3.1 Юридическое определение жилья бизнес–класса 109 3.2 Рекомендации по внесению изменений 123 Заключение 128 Список использованных источников 131 Приложение А 140 Приложение Б 146
Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон РФ от 30.11.1994 № 51–ФЗ. – Доступ из справочно–правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru 2. Уголовный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон РФ от 13.06.1996 № 63–ФЗ. – Доступ из справочно–правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru 3. Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон РФ от 18.12.2001 № 174–ФЗ. – Доступ из справочно–правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru 4. Жилищный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон РФ от 29.12.2004 № 188–ФЗ. – Доступ из справочно–правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru 5. О безопасности [Электронный ресурс]: Федеральный закон Российской Федерации от 28.12.2010 № 390–ФЗ. – Доступ из справочно–правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru 6. О техническом регулировании [Электронный ресурс]: Федеральный закон РФ от 27.12.2002 № 184–ФЗ. – Доступ из справочно–правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru 7. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон РФ от 30.12.2004 № 214–ФЗ. – Доступ из справочно–правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru 8. О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон РФ от 31.12.2017 № 506–ФЗ. – Доступ из справочно–правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru 9. О Стратегии экономической безопасности Российской Федерации на период до 2030 года [Электронный ресурс]: Указ президента Российской Федерации от 13.05.2017 № 208. – Доступ из справочно–правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru 10. О Министерстве строительства и жилищно–коммунального хозяйства Российской Федерации [Электронный ресурс]: Постановление Правительства РФ от 18.11.2013 № 1038 – Доступ из справочно–правовой системы «Консультант Плюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru 11. О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 154 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г. [Электронный ресурс]: Постановление Правительства Российской Федерации от 22.04.2019 № 480. – Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru 12. Об утверждении условий отнесения жилых помещений к жилью экономического класса [Электронный ресурс]: Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 5 мая 2014 г. № 223/пр – Доступ из информационно-правовой системы «Гарант». – Режим доступа: http://base.garant.ru 13. СП 42.13330.2016 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://docs.cntd.ru/ 14. Анимица, Е. Г., Дворядкина, Е. Б., Власова, Н. Ю., Новикова, Н. В., Силин, Я. П. Модернизационно-инновационные процессы в социально-экономическом развитии регионов и городов [Электронный ресурс] / Е.Г. Анимица, Е.Б. Дворядкина, Н.Ю. Власова, Н.В. Новикова, Я.П. Силин // Книга 1. Екатеринбург: Издательство Уральского государственного экономического университета – 2013. – Режим доступа: https://elibrary.ru 15. Барсукова, Г. Н. Теоретические аспекты формирования земельного рынка [Электронный ресурс] / Г. Н. Барсукова // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета – 2016. – № 1. – Режим доступа: http://cyberleninka.ru 16. Гарипов, Р.И., Кондратов, М.В. Теоретические подходы к понятию «институциональная среда» [Электронный ресурс] / Р.И. Гарипов, М.В. Кондратов // журнал «Фундаментальные исследования» – 2013. – № 11. – Режим доступа: https://fundamental-research.ru 17. Гафарова, Е. А. Валовой муниципальный продукт как показатель уровня экономического развития муниципальных образований региона (на материалах Республики Башкортостан) [Электронный ресурс] / Е.А. Гафарова // журнал «Научно-технические ведомости Санкт-Петербургского государственного политехнического университета. Экономические науки» – 2017. – № 4. – Режим доступа: https://cyberleninka.ru 18. Дворядкина, Е.Б., Новикова, Н.В., Силин, Я.П. Экономическая безопасность [Текст] / Е.Б. Дворядкина, Н.В. Новикова, Я.П. Силин // 2-е изд. – М.: УрГЭУ, 2016. 19. Жарков, А. А. Субъектная структура рынка жилой недвижимости [Электронный ресурс] / А.А. Жарков // Молодой ученый. – 2013. – №10. – С. 305-308. – Режим доступа: https://moluch.ru 20. Жмуров, В.А. Большая энциклопедия по психиатрии [Текст] / В.А. Жмуров // 2-е изд. – М.: Джан-гар, 2012. 21. Иванова, О.Ю., Леонтьев, А.И. Ценообразование на рынке жилой недвижимости на примере города Екатеринбурга [Электронный ресурс] / О.Ю. Иванова, А.И. Леонтьев // эл. науч.–практ. журнал «Современные научные исследования и инновации» – 2017. 22. Институциональное обеспечение модернизации экономики как условие экономической безопасности [Текст]: монография / Е.А. Григорьева. – М.: ИНФРА-М, 2017. – 155 с. 23. Калашникова, Н.Ю. Экономика недвижимости [Текст]: учебное пособие / Изд-во Северного (Арктического) федерального университета, 2014. – 183 с. 24. Кокунов, К. Глобальные вызовы, угрозы и риски безопасности [Электронный ресурс] / К. Кокунов // научно–аналитический журнал обозреватель – «Observer». – 2007. – № 11. – Режим доступа: https://elibrary.ru 25. Леонтьев, А.И., Новикова, Н.В. Выделение критериев и показателей оценки рисков функционирования и развития рынка жилья бизнес–класса крупнейшего города [Текст] / А.И. Леонтьев, Н.В. Новикова // сб. науч. ст. «Экономико–правовые проблемы обеспечения экономической безопасности» – 2019. 26. Леонтьев, А.И., Новикова, Н.В. Выявление критерий и показателей оценки рисков функционирования и развития рынка жилья бизнес–класса крупнейшего города [Текст] / А.И. Леонтьев, Н.В. Новикова // сб. науч. ст. «Конкурентоспособность территорий» – 2019. 27. Леонтьев, А.И., Новикова, Н.В. Локальный рынок жилья бизнес–класса: научные подходы к определению понятия [Текст] / А.И. Леонтьев, Н.В. Новикова // эл. науч. –практ. журнал «Гуманитарные научные исследования» – 2016. 28. Леонтьев, А.И., Новикова, Н.В. Риски функционирования и развития рынка жилья бизнес–класса крупнейшего города [Текст] / А.И. Леонтьев, Н.В. Новикова // сб. науч. ст. «Конкурентоспособность территорий» – 2018. 29. Леонтьев, А.И., Новикова, Н.В. Стирание классовости жилья как фактор увеличения статусности жилого комплекса [Текст] / А.И. Леонтьев, Н.В. Новикова // эл. науч.–практ. журнал «Современные научные исследования и инновации» - 2016. 30. Леонтьев, А.И., Чернов, С. А. Прогноз развития рынка жилья г. Екатеринбурга [Текст] / А.И. Леонтьев, С.А. Чернов // эл. науч.–практ. журнал «Гуманитарные научные исследования» – 2019. 31. Лужина, А.Н. Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды [Текст] / А.Н. Лужина // М.:РГУП, 2017. – 152 с. 32. Матасова, О.И. Формирование регионального рынка доступного жилья [Электронный ресурс] / О. И. Матасова / Российская Государственная библиотека – 2011. – Режим доступа: http://www.rsl.ru 33. Палкина, М.В., Палкин, А.Ю. О методиках оценки экономической безопасности муниципальных образований [Электронный ресурс] / М.В. Палкина, А.Ю. Палкин // Известия Высших учебных заведений. Серия: экономика, финансы и управление производством – 2017. – № 3. – Режим доступа: https://elibrary.ru 34. Панфилова, Е. А. Компаративная оценка качества российской институциональной среды [Электронный ресурс] / Е.А. Панфилова // журнал Молодой ученый – 2013. – № 4. – С. 271-275. – Режим доступа: https://moluch.ru 35. Савельева, Е. А. Экономика и управление недвижимостью [Текст]: учеб. пособие / М.: Вузовский учебник: ИНФРА–М, 2018. – 336 с. 36. Сироткин, В.А. Экономические механизмы формирования рынка жилой недвижимости [Текст] / В.А. Сироткин // Изд-во Рос. гос. проф. – пед. ун-та. – 2012. – 252 с. 37. Соловьев, В. В. История формирования понятия «недвижимость» [Электронный ресурс] / В. В. Соловьев / Известия Саратовского университета. Новая серия. Серия Экономика. Управление. Право – 2012. – № 2. – Режим доступа: http://cyberleninka.ru 38. Стерник, Г.М., Стерник, С.Г. Анализ рынка жилья для профессионалов [Текст] / Г.М. Стерник, С.Г. Стерник // М.: Экономика – 2009. – С. 606. 39. Стерник, Г.М. Ценообразование на рынке жилья России [Электронный ресурс] / Г.М. Стерник // Имущественные отношения в Российской Федерации – 2010. – № 5. – Режим доступа: http://cyberleninka.ru/ 40. Стерник, Г.М., Стерник, С.Г. Развитие «Единой методики классифицирования многоквартирных жилых домов – новостроек (ЕК МЖН) по потребительскому качеству (классу) проекта» [Электронный ресурс] / Г.М. Стерник, С.Г. Стерник // Механизация строительства – 2013. – Режим доступа: http://ms.enjournal.net 41. Фомичев, А. Н. Риск–менеджмент [Текст] А. Н. Фомичев / учебник – 4-е Изд. – Москва: Дашков и К°, 2016. – 372 с. 42. Цыглакова, Е. А. Социология безопасности [Текст]: Е. А. Цыглакова / учеб. пособие для студентов пед. вузов, 2009. – 196 с. 43. Шаститко, А.Е. Методологический статус новой институциональной экономической теории [Электронный ресурс] / А.Е. Шаститко // журнал Экономической теории – 2013. – № 4. – Режим доступа: https://elibrary.ru/ 44. Шаститко, А.Е. Новая институциональная экономическая теория [Текст] / А.Е. Шаститко // учебное пособие, М.: ТЕИС – 2010. – 832 c. 45. Экономическая безопасность [Текст]: учеб. пособие / под ред. Н.В. Манохиной. – М.: ИНФРА–М, 2019. – 320 с. 46. Экономическая безопасность: учебник для вузов [Текст] / под общей редакцией Ф.В. Акулинина, Л.П. Гончаренко. – Москва: Издательство Юрайт, 2014. – Режим доступа: https://biblio–online.ru 47. Экономическая безопасность [Текст]: учеб. пособие / Е.Б. Дворядкина, Н.В. Новикова; [отв. за вып. В.Е. Кучинская]; М-во образования и науки РФ, Урал. гос. экон. ун-т, Центр дистанционного образования. – Екатеринбург: Изд–во Урал. гос. экон. ун-та, 2010. –177 с. 48. Единая методика классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству (классу) [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://fondrgs.ru 49. Информационно–правовой сервер «Гарант» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.garant.ru 50. Официальный портал «Деловой квартал» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://dk.ru 51. Официальный сайт Агентства ипотечного жилищного кредитования [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://дом.рф 52. Официальный сайт агентства недвижимости «Новосёл» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://novosel99.ru 53. Официальный сайт Аналитического центра «КД–консалтинг» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://kd-consulting.ru 54. Официальный сайт информационного портала «Интерфакс» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.interfax.ru 55. Официальный сайт жилого квартала Мечта [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://mechta-ekb.com 56. Официальный сайт жилого квартала Das Haus [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://das-haus.ru 57. Официальный сайт «МАКОН Консалтинг» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://macon-realty.ru 58. Официальный сайт Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.uralbti.ru 59. Официальный сайт ОА «Газета.Ру» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://gazeta.ru 60. Официальный сайт ООО Аналитический Центр «Инграфикон» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://infrafikon.ru 61. Официальный сайт портала «Академик» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://dic.academic.ru 62. Официальный сайт портала «Гуманитарные науки» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://gtmarket.ru/ 63. Официальный сайт портала «Екатеринбург.рф» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://екатеринбург.рф 64. Официальный сайт портала «Квадратный метр» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://metrtv.ru 65. Официальный сайт портала «Накануне.RU» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://nakanune.ru 66. Официальный сайт портала об управлении рисками [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.risk24.ru 67. Официальный сайт портала о недвижимости «Metrinfo.Ru» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://kurs.metrinfo.ru 68. Официальный сайт портала о недвижимости «CIAN.RU» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://cian.ru/ 69. Официальный сайт портала «ради дома PRO» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.radidomapro.ru 70. Официальный сайт портала «Разумная недвижимость» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://razned.ru/ 71. Официальный сайт портала «РБК-недвижимость» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://realty.rbc.ru 72. Официальный сайт портала «Строительная газета» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.stroygaz.ru 73. Официальный сайт портала «Центр управления финансами» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://center-yf.ru 74. Официальный сайт портала «Russian Realty» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://russianrealty.ru 75. Официальный сайт Российской Гильдии Риэлторов [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://rgr.ru 76. Официальный сайт региональной ассоциации «Уральская Палата Недвижимости» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://upn.ru 77. Официальный сайт учебного портала «Студми» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://studme.org 78. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://gks.ru 79. Официальный сайт электронного периодического издания «Ведомости» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.vedomosti.ru
Отрывок из работы

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ РИСКОВ РЫНКА ЖИЛЬЯ БИЗНЕС–КЛАССА КРУПНЕЙШЕГО ГОРОДА 1.1 РЫНОК ЖИЛЬЯ БИЗНЕС–КЛАССА КРУПНЕЙШЕГО ГОРОДА: ПОНЯТИЕ, СУЩНОСТЬ, СУБЪЕКТЫ Недвижимое имущество в целом играет весомую роль в жизнедеятельности общества как экономический и социально–культурный ресурс, определяющий пространство функционирования человека. Термин недвижимое имущество (недвижимость) многие исследователи по–разному интерпретировали. Д. И. Ильин дает следующее определение недвижимости: недвижимыми вещами являются индивидуально-определенные физически осязаемые предметы, по поводу которых возникают гражданские правоотношения, условием использования которых по назначению является их неразрывная физическая и юридическая связь с землей [37]. В. В. Кущенко недвижимыми вещами называет материальные, физически осязаемые, индивидуальные и незаменимые предметы естественного происхождения или результаты человеческого труда, обладающие имманентным свойством прочной связи с землей, а также движимые по своим естественным свойствам вещи – воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, – подлежащие государственной регистрации и имеющие экономическую форму товара и потому являющиеся объектами гражданского оборота. Исходя из статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, под недвижимым имуществом (недвижимостью) понимаются земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства [1]. К недвижимости относятся также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, законом признаются движимым имуществом. Основным признаком, отличающим недвижимость от движимого имущества, является обязательная государственная регистрация первой [31]. К отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве объектов недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость [1]. В данном исследовании автор придерживается законодательно утверждённому понятию «недвижимое имущество (недвижимость)». Согласно нормативно-правовым актам Российской Федерации, все объекты разделяются на земельные участки, жилую и нежилую недвижимость. В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации под объектами жилой недвижимости понимаются изолированные помещения, которые являются недвижимым имуществом и пригодны для постоянного проживания граждан, так как отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства [4]. К объектам жилой недвижимости относятся: – жилой дом – это индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании; – квартира – это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. – комнатой – это часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире [4]. В данном исследовании нужно сформировать понятие рынка жилья бизнес–класса крупнейшего города. В общем понимании рынок – это экономические отношения, основанные на рыночных законах и принципах, в более узком понимании – это процесс обмена товаров на деньги, и денег на товары, а также сфера обращения, в которой эти процессы происходят. Для функционирования рынка обязательным условием является принцип экономической свободы и его главное проявление – свободная конкуренция [15]. Рынок как механизм можно рассматривать с точки зрения различных аспектов, в том числе с точки зрения экономического назначения рыночных объектов, характера конечного использования товаров, потребностей, определяющих спрос на товар, территориального охвата и т.п. Для целей нашей работы целесообразно рассматривать рынок по территориальному охвату на примере рынка крупнейшего города [35]. По пространственным характеристикам (территориальному охвату) в современной экономике выделяют мировой, региональный по группе стран, национальный, региональный, местный и локальный рынки. В рассматриваемом исследовании рассматривается локальный рынок жилья. В связи с тем, что в понятие «локальный рынок жилья» входит понятие «рынок жилья крупнейшего города». В ходе исследования автор склоняется к такому определению, выявленного из исследования Д.В. Рожкова «К вопросу формирования и развития локального рынка: теоретический аспект». Локальный рынок – это рынок муниципального образования субъекта РФ или его части, представляющий собой совокупность существующих и потенциальных местных потребителей, производителей, посредников, вступающих во взаимоотношения, базирующиеся на принципах ограниченности ресурсов, а также характеризующийся преобладанием товаров местного производства, едиными логистикой и зоной ценового влияния [35]. Кроме того, рынок жилья – это сектор национальной рыночной экономики, имеющий относительно регулируемый на законодательном уровне характер и представляющий собой с одной стороны, совокупность объектов, предназначенных для проживания, а с другой, – систему экономико-правовых и маркетинговых отношений субъектов рынка, участвующих в процессе создания, управления, использования и реализации жилых объектов [19]. Также под рынком жилья понимается совокупность экономических отношений между продавцами жилья (его собственниками) и покупателями [61]. Для того чтобы сформулировать определение рынка жилья бизнес–класса крупнейшего города, автор рассмотрел сущность определения локального рынка недвижимости. Локальным рынком недвижимости является сфера товарных и денежных отношений по поводу купли–продажи и использования земли, а также система, включающая совокупность объемов недвижимости, локализованных по уровню доступности в пространстве муниципального образования и примыкающих территорий, функционирующих в едином информационном поле и отношения между покупателями и продавцами на основе устойчивого спроса и равновесного ценообразования на однородное недвижимое имущество [27]. Исходя из вышеперечисленного, можно сказать, что под рынком жилья крупнейшего города понимается система экономических отношений между носителями спроса и предложения по поводу совокупности объектов жилой недвижимости в границах определенной территории. В рамках исследования автор предлагает рассмотреть классовость жилой недвижимости. Впервые методика потребительской классификации строящихся многоквартирных жилых домов была разработана в 2002 г. С ее использованием были определены критерии классификации новостроек Москвы. В дальнейшем эти критерии уточнялись и усовершенствовались. Разработанная для Москвы классификация использовалась региональными аналитиками рынка недвижимости при создании собственных классификаций, учитывающих региональную специфику объектов и рынка [40]. В 2011 г. была разработана по заказу Федерального Фонда содействия развитию жилищного строительства «Единая методика классифицирования жилых многоквартирных зданий – объектов нового строительства по потребительскому качеству (классу)». Она внедрена в 17 регионах РФ, обсуждена и одобрена Комитетами Российской Гильдии риэлторов по девелопменту и по консалтингу, в настоящее время внедряется в практику аналитики и бизнеса [40, 72]. В своде правил СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» используется следующая классификация жилья, представленная на рисунке 1. Рисунок 1 – Классификация жилья [40] В методике рыночного классифицирования проектов в интересах маркетингового и экономико-статистического анализа рынка массовое жилье по СП 42.13330.2016 дополнительно дифференцировано (рисунок 2). Причина такого двухуровневого дихотомического разделения является следующее [75]: – рыночная практика часто требует раздельного изучения сегментов массового и престижного жилья; – в Москве, где значительный объем рынка определяется предложением престижного жилья, дополнительное разделение на бизнес–класс и элитный класс позволяет повысить однородность объектов в выборке и уменьшить разброс цен внутри этих классов; – в регионах, где доля престижного жилья мала, весь объем массового жилья целесообразно разделить на два класса для той же цели – повышения однородности объектов в выборке и уменьшения разброса цен в классе. Рисунок 2 – Структура классификации многоквартирных жилых новостроек по потребительскому качеству [40, 75] Из всего этого следует, что жилая недвижимость классифицируется в Российской Федерации на 4 класса жилья: эконом–класс, комфорт–класс, бизнес–класс и элит–класс [40]. В рамках исследования автором будет рассматриваться жилье бизнес–класса. Под жильём бизнес–класса понимается жилье для среднеобеспеченных слоев населения, которые не имеют достаточных средств для строительства эксклюзивного жилья, но стремятся к индивидуальному, отличному от типового, жилью с минимальным набором помещений инфраструктуры (стоянка для автомобилей, магазин и т.п.). Для среднего класса насыщенный рынок недвижимости предлагает огромное количество вариантов квартир и предложений по перепланировке [21]. Рисунок 3 – Ключевые предпочтения покупателей жилой недвижимости элит–класса [52] В бизнес–классе потребители обращают внимание не только на предметные и функциональные характеристики, но и на статусные характеристики (рисунок 3): – соседи; – архитектура здания; – панорамный вид. Характерные особенности жилой среды [21]: – подземная автостоянка, автономные инженерные системы; – широкий выбор квартир («классические», с кухнями, освещенными естественным светом, или квартиры с заглубленными кухнями–нишами, что дает больше свободы в использовании внутреннего пространства); – скоростные современные лифты; – остекленные лоджии, которые могут использоваться как зимние сады, тренажерные пространства, а те, что смыкаются с кухнями – как террасы для чаепитий; – приближенное обслуживание; – пятиминутная доступность от остановок общественного транспорта. Также стоит отметить, что жилье бизнес–класса делится на жилищные комплексы, загородное жилье и апартаменты (рисунок 4). Рисунок 4 – Классификация жилья бизнес–класса [59, 65, 74] В самом исследовании автор будет рассматривать жилищные комплексы (квартиры). Кроме того, хотелось выделить несколько проблем, существовавших до принятия Единой классификации жилых новостроек [53]. Во–первых, одной из главных региональных проблем являлось найти ответы на вопросы: какое количество классов строит выделять? И как правильно их назвать? Во–вторых, сложно было ответить на следующий существенный вопрос: как правильно определить принадлежность новостройки к тому или иному классу? В–третьих, сложно было определить соответствие домов бизнес–класса, а особенно элит–класса, в регионе домам аналогичного класса в столичных городах, особенно в Москве. Поэтому разработка и принятие Единой классификации на рынке жилья дали новый толчок к развитию рынка новостроек, прежде всего, более высоком по классу ценовом сегменте (бизнес– и элит–классов) и избавили от поиска ответов на ряд региональных проблем [53]. Поэтому выделились особенности в решении последней региональной проблемы в городах Российской Федерации. Возникло два варианта развития внедрения Единой классификации от Российской Гильдии Риэлторов [52]. Москва (50/50), Пермь (100%) и Екатеринбург (100%) следовали Единой Классификации жилых новостроек по потребительскому качеству и формировали информационное поле от Российской Гильдии Риэлторов. А такие города как Санкт–Петербург, Тюмень, Челябинск, Омск, Красноярск, Краснодар и Иркутск – придерживались мнения регионального застройщика и не формировали информационное поле от Российской Гильдии Риэлторов. Наиболее весомыми причинами, которые указывают специалисты из регионов, являются [53]: – региональные особенности застройки жилых комплексов не позволяют следовать Единой классификации жилых новостроек, так как в классификаторе указаны завышенные требования к жилью повышенной комфортности; – боязнь потерять сформировавшийся пул клиентов; – боязнь потери своего авторства региональной классификации (специалистом или компанией); – другие причины. Исходя из этого, региональные застройщики предлагают свое видение критериев жилья бизнес–класса [53]: – технология домостроения (монолит, сборный каркас, кирпич); – архитектурный облик (притягательность на фоне городской застройки); – объемно-планировочные решения (разнообразие квартир по количеству комнат); – закрытый периметр придомовой территории (шлагбаум, наличие охраны; видеонаблюдение, консьерж); – наличие подземного паркинга и гостевой парковки. На данный момент существует несколько классификаций, которые определяют параметры жилья бизнес–класса, разработанные Российской Гильдией Риэлторов и Уральской Палатой Недвижимости. В самом исследовании автор склоняется использовать параметры бизнес-жилья Уральской Палаты Недвижимости, так как будет рассматриваться локальный рынок бизнес жилья на примере Екатеринбурга (таблица 1). Таблица 1 – Параметры жилья бизнес-класса по классификации Уральской палаты недвижимости (УПН) [48, 71] Кроме того, основными участниками регионального рынка жилья бизнес–класса являются следующие [23]: 1. продавцы (или арендодатели); 2. покупатели (или арендаторы); 3. профессиональные участники рынка недвижимости. В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью [23]. В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо, или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов). Состав профессиональных участников рынка жилья определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур. Исходя из этого, их можно разделить на институциональных и неинституциональных участников (таблица 2). Таблица 2 – Профессиональные участники регионального рынка жилья [23] В соответствии с таблицей 2 к институциональным участникам относятся организации представляющие интересы государства и действующего от его имени. К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия государственной собственности, осуществляющие ту или иную коммерческую деятельность на рынке в соответствии с законом. Характер взаимоотношений между вышеперечисленными субъектами достаточно сложный и не всегда прямой. Таким образом, в данном исследовании автором под рынком жилья бизнес-класса понимается система экономических отношений между носителями спроса и предложения по поводу эксклюзивного жилья, со включенным набором услуг и локализованного преимущественно в историческом центре населенного пункта. 1.2 ФАКТОРЫ И УСЛОВИЯ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ И РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ БИЗНЕС–КЛАССА КРУПНЕЙШЕГО ГОРОДА Одним из аспектов общей проблемы функционирования рынка жилья крупнейшего города в региональной экономике является круг вопросов, связанных с определением факторов и тенденций его развития в современных условиях. Особенности институционального и социально-экономического развития региона, а также существенное упрочнение его конкурентных позиций связаны с факторами развития локального рынка (на примере крупнейшего города). Исходя из исследования «Концепция комплексной оценки функционирования локального рынка» В.С. Кривошлыкова, В.И. Гурова и Н.В. Шишаевой, под факторами развития локального рынка следует понимать условия и предпосылки, которые, находясь в тесном взаимодействии, способствуют изменению существующего порядка во времени и пространстве и определяют объективные возможности трансформации сложившихся направлений развития и обуславливают на каждом из этих направлений проведение более глубокого исследования [23]. Также рынок жилья бизнес–класса крупнейшего города, как и рынок недвижимости в целом, имеет ряд особенностей, которые необходимо учитывать при совершении взаимодействий на нем, а именно [37]: – локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, уникальны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды; – открытая информация о состоянии рынка бывает неполной и не всегда достоверной, так как сделки с недвижимостью часто носят эксклюзивный (исключительный) и конфиденциальный характер; – величина спроса и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта) и историческим (периодом постройки объекта) факторами; состоянием инфраструктуры (наличие подъездных путей, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.); – низкая эластичность предложения, так как по ряду причин невозможно сразу построить много жилья или нежилых помещений; – товары – объекты недвижимости могут быть обременены правами третьих лиц (сервитуты и др.) в различных комбинациях; – сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий; – товары рынка недвижимости служат не только средством удовлетворения собственных потребностей покупателей, но и объектом инвестиционной деятельности; – ограниченное число участников рынка и количества совершаемых сделок на нем [37]. Поэтому на рынок жилья бизнес-класса крупнейшего города, и недвижимости в целом, влияют целый комплекс факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность (рисунок 7). Следует разъяснить, какие причинно–следственные отношения заключаются внутри вышеперечисленных факторов, влияющие на рынок жилья бизнес класса крупнейшего города, и рынка недвижимости в целом. К главным составляющим факторам государственного регулирования рынка недвижимости относится [37]: – нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимости; – налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью; – отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне. Рисунок 5 – Ключевые факторы развития рынка жилья бизнес–класса крупнейшего города [35] Рассматривая факторы, входящие в блок общеэкономической ситуации, стоит отметить следующие [35]: – производство национального дохода; – объем промышленного производства; – занятость трудоспособного населения; – ставки доходности финансовых активов; – платежный баланс страны; – состояние торгового баланса; – притоки капитала; – оттоки капитала; – рост доходов населения; – индекс потребительских цен. Упоминая факторы, входящие в структуру микроэкономической ситуации, то следует выделить следующее [35]: – экономическое развитие региона; – диверсификацию занятости работоспособного населения; – экономические перспективы развития региона; – притоки капитала в регион; – оттоки капитала из региона. Кроме того, социальное положение в регионе даёт представить [35]: – возможность межэтнических и военных столкновений; – отношение к частному капиталу; – отношение к иностранному капиталу; – устойчивость политики администрации региона; – уровень безработицы в регионе; – популярность проводимой администрацией региона политики. А также есть блок природные условия в регионе, который показывает следующее [59]: – экологическое положение в регионе; – наличие развитой инфраструктуры. Главенствующая роль принадлежит макроэкономическим факторам: политическая ситуация в стране и регионах, общеэкономическая ситуация, состояние финансового рынка. Но если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими факторами. Следует подчеркнуть, что функционирование рынка жилья бизнес–класса, как и рынка недвижимости, в целом, способствует развитию общего экономического оборота страны (рисунок 6). На основании вышеперечисленное, автор может сделать вывод, что комплекс факторов функционирования и развития локального рынка жилья бизнес–класса, как и рынка жилья в целом, влияют на спрос, предложение и цену. Рисунок 6 – Рынок жилья бизнес-класса в системе экономического кругооборота [35] Кроме того, стоит выделить основные факторы, влияющие на формирование цен на жилье бизнес–класса, которыми являются: – этажность; – тип проекта; – планировочные решения; – кол-во квартир на этаже и в подъезде; – квадратура квартир; – высотность потолков; – отделка; – наличие паркинга; – безопасность; – состав жильцов; – и другое. Значит, что на основании вышеизложенного, можно сделать вывод, что на ценообразование рынка жилья бизнес-класса сказываются внутренние и внешние факторы. Спрос и предложение влияет на ценообразование рынка жилья бизнес–класса (рисунок 7). Факторы спроса и предложения разделяются на внутренние по отношению к рынку жилья бизнес–класса и внешние, которые стимулируют рост цен или падение их [39]. Рассмотрим поподробнее внутренние и внешние факторы, влияющие на спрос и предложение [38]. Объем платежеспособного спроса на жилье является внутренним фактором рынка жилья бизнес–класса. В долгосрочном периоде зависит от таких факторов как потребности в жилье и доходов населения и их дифференцированости. А в среднесрочном периоде – от доходов населения и их дифференцированости, склонности населения и спекулятивных инвесторов к приобретению жилья и ценовым ожиданиям, условий, и объема жилищного кредитования покупателей, а также от уровня цен (обратная связь – спрос эластичен по цене). При росте объема платежеспособного спроса ведет к повышению цен, при снижении – к падению [38, 48]. Потребность в жилье (потенциальный спрос) – это внутренний долгосрочный фактор. В условиях исторического дефицита удельного жилищного фонда в Российской Федерации устойчиво играет на повышение цен через фактор объема платежеспособного спроса на жилье [38, 39]. Доходы населения и их дифференцированность являются внешним фактором рынка жилья бизнес–класса, который зависит от условий и объема жилищного кредитования покупателей, а также от макрофинансового фактора (денежной базы). В долгосрочном периоде при росте доходов ведет к повышению объема платежеспособного спроса на жилье и через него к повышению цен, при снижении – к падению цен. В среднесрочном периоде высокая дифференцированность доходов в России приводит к тому, что при повышении цен значительная часть населения с низким доходом уходит с рынка, рост цен прекращается, при продолжении роста доходов отложенный спрос через полпериода реализуется в новое повышение спроса и цен. Также к внутреннему фактору рынка жилья бизнес-класса можно отнести фактор склонности населения и спекулятивных инвесторов к приобретению жилья и ценовым ожиданиям. В долгосрочном периоде в условиях дефицитного рынка устойчиво высок. В среднесрочном периоде зависит от доходов населения (эластичен по темпам роста доходов), инфляции и дефляции, изменении курсов валют (при укреплении рубля, снижении инфляции растет, при девальвации рубля, повышении инфляции падает), репутации застройщиков и объектов (при недоверии к застройщикам, низких темпах строительства население уходит с локального рынка). Через фактор объем платежеспособного спроса на жилье ведет к повышению цен и к падению цен при снижении. Существует обратная связь с изменением цен: ценовые ожидания инерционны, и при росте цен покупатели торопятся реализовать покупку, повышая объем спроса и стимулируя цены, а при снижении – уходят с рынка, ожидая еще большего снижения, тем самым, понижая спрос и усиливая темпы снижения цен [38, 39]. Условия и объем жилищного кредитования покупателей, в том числе ипотечного, количество и доля ипотечных сделок выделяется как один из внешних факторов рынка жилой недвижимости бизнес–класса. Зависит от макрофинансовых, макроэкономических факторов и политики банковского сообщества. При улучшении условий через фактор объем платежеспособного спроса на жилье стимулирует рост цен, при ухудшении – снижает объем платежеспособного спроса и перестает стимулировать цены. Имеется обратная связь с объемом платежеспособного спроса на жилье и объема предложения жилья: при высоких темпах роста цен уменьшается объем предложения квартир и ипотечных сделок, что тормозит рост цен [32].
Не смогли найти подходящую работу?
Вы можете заказать учебную работу от 100 рублей у наших авторов.
Оформите заказ и авторы начнут откликаться уже через 5 мин!
Похожие работы
Дипломная работа, Бизнес планирование, 79 страниц
650 руб.
Дипломная работа, Бизнес планирование, 46 страниц
1150 руб.
Дипломная работа, Бизнес планирование, 137 страниц
3425 руб.
Служба поддержки сервиса
+7(499)346-70-08
Принимаем к оплате
Способы оплаты
© «Препод24»

Все права защищены

Разработка движка сайта

/slider/1.jpg /slider/2.jpg /slider/3.jpg /slider/4.jpg /slider/5.jpg