Правовое регулирование договора долевого участия в строительстве жилья

Введение 3 Глава 1. Правовая природа договоров в современном российском законодательстве 6 1.1. Правовая природа, понятие и признаки договоров 6 1.2. Виды и структура договоров 20 1.3. Правовая регламентация договоров долевого участия в строительстве 25 Глава 2. Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве 32 2.1. Существенные условия, форма и структура договора участия в долевом строительстве 32 2.2. Порядок и условия заключения договора участия в долевом строительстве. Особенности государственной регистрации 46 2.3. Порядок изменения и расторжения договора участия в долевом строительстве 58 2.4. Особенности правоприменения и анализ проблем, возникающих при заключении и расторжении договора участия в долевом строительстве 69 Заключение 77 Список используемой литературы 82

Нормативные правовые акты 1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) // Собрание законодательства РФ. – 2014. - № 31. - Ст. 4398. 2. Федеральный конституционный закон от 04 июня 2014 г. № 8-ФКЗ «О внесении изменений в Федеральный конституционный закон «Об арбитражных судах в Российской Федерации» и статью 2 Федерального конституционного закона «О Верховном Суде Российской Федерации»» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2014. № 23. ст. 2921. 3. Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24 июля 2002 г. № 95-ФЗ // СЗ РФ. 2002. № 30 ст. 3012 4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ // СЗ РФ. 2005. № 1 (часть 1). ст. 16 5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // СЗ РФ. 1996. № 5. ст. 410 6. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. № 32. ст. 3301 7. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЗ // СЗ РФ. 2002. № 46. ст. 4532 8. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ // СЗ РФ. 2002. № 1 (ч. 1). ст. 1. 9. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 1997. № 30. ст. 3594 10. Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» // СЗ РФ. 2008. № 30 (ч. 2). ст. 3617 11. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 21.07.2014) // СЗ РФ, 2005, № 1 (часть 1), ст. 40 12. Федеральный закон от 30.12.2012 № 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 28.12.2013) // СЗ РФ, 2012, № 53 (ч. 1), ст. 7619 13. Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (ред. от 05.05.2014) // СЗ РФ. 1996. № 3. ст. 140 14. Приказ Минюста России от 02.04.2015 № 80 «О признании утратившими силу некоторых приказов Министерства юстиции Российской Федерации» (Зарегистрировано в Минюсте России 07.04.2015 № 36745) // http://www.pravo.gov.ru 15. Приказ Минюста РФ от 01.07.2002 № 184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 19.01.2005) // Бюллетень Минюста РФ. 2002. № 11 16. Приказ Минюста РФ от 09.06.2005 № 82 «Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 04.07.2005. № 27 (утратил силу) Судебная практика 1. Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165) // Вестник ВАС РФ. 2014. № 4. 2. Определение ВАС РФ от 02.07.2012 № ВАС-1882/11 по делу № А79-15161/2009 // СПС Гарант 3. Определение ВАС РФ от 25.08.2010 № ВАС-11103/10 по делу № А24-5004/2009 // СПС Гарант 4. Определение ВАС РФ от 27.06.2011 № ВАС-5434/11 по делу № А48-2034/2010 // СПС Гарант 5. Определение ВАС РФ от 28.08.2008 № 10444/08 по делу № А04-7850/07-16/49 // СПС Гарант 6. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 25.05.2013 // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2014. № 1. 7. Определение Верховного Суда РФ от 03.02.2015 № 52-КГ14-1 // СПС Гарант 8. Определение Санкт-Петербургского городского суда от 21.11.2011 № 33-17223 // СПС Гарант 9. Определение Свердловского областного суда от 5 апреля 2011 года по делу № 33-3617/2011 // СПС Гарант 10. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Специальное приложение к Вестнику ВАС РФ. 2003. № 11. Часть 2. 11. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» // Вестник ВАС РФ. 2000. № 3. С. 40 - 41. 12. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.01 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»» // Вестник ВАС РФ. 2001. № 4. 13. Кассационное определение Верховного суда Удмуртской Республики от 12.10.2011 // СПС Гарант 14. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Вестник ВАС РФ. 2011, № 9 15. Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» // Вестник ВАС РФ. 2014. № 5 16. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ. 1996. № 9 17. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.04.99 № 5 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с заключением, исполнением и расторжением договоров банковского счета» // Прилож. к Вестнику ВАС РФ. 2001.№ 1 С. 131. 18. Постановление Президиума ВАС РФ от 05.02.2013 № 12444/12 по делу № А32-24023/2011 // Вестник ВАС РФ. 2013, № 7 19. Постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 № 15510/12 по делу № А71-13368/2008 // СПС Гарант 20. Постановление Президиума ВАС РФ от 13.05.2014 № 19318/13 по делу № А40-6078/2013 // Вестник экономического правосудия РФ. 2014. № 9 21. Постановление Президиума ВАС РФ от 22.05.2012 № 17395/11 // Вестник ВАС РФ. 2012. № 9. 22. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.03.2014 № 4714/13 // Вестник ВАС РФ. 2014. № 6. 23. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.04.2013 № 4979/12 // Вестник ВАС РФ. 2013. № 8 24. Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2008 по делу № А56-37445/2007 // СПС Гарант 25. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.04.2014 по делу № А79-1081/2013 // СПС Гарант 26. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.01.2011 по делу № А19-10509/10 // СПС Гарант 27. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.02.2010 по делу № А78-5437/2009 // СПС Гарант 28. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 29.08.2011 № Ф03-3703/2011 по делу № А59-3191/2010 // СПС Гарант 29. Постановление ФАС Западно - Сибирского округа от 06.09.2010 по делу № А27-714/2010 // СПС Гарант 30. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.02.2011 по делу № А45-13239/2010 // СПС Гарант 31. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.12.2013 по делу № А67-6230/2011 // СПС Гарант 32. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.08.2010 по делу № А21-125/2010 // СПС Гарант 33. Постановление ФАС Уральского округа от 02.03.2010 № Ф09-1083/10-С4 по делу № А07-13906/2009-Г-ДИР // СПС Гарант 34. Постановление ФАС Уральского округа от 07.02.2011 № Ф09-11201/10-С4 по делу № А76-21299/2009-27-509/146 // СПС Гарант 35. Постановление ФАС Уральского округа от 20.08.2009 № Ф09-6016/09-С1 по делу № А47-3050/2009 // СПС Гарант 36. Постановление ФАС Уральского округа от 31.07.2007 № Ф09-5989/07-С6 по делу № А76-2034/2007 // СПС Гарант 37. Постановление ФАС Центрального округа от 24.12.2014 по делу № А48-2034/2014 // СПС Гарант Специальная научная литература 1. Абрамов А. Содержание имеет значение. Сравнительный анализ условий договоров долевого участия в строительстве // Жилищное право. 2013. № 5. 2. Авдеев В.В. Долевое участие в строительстве: инвестирование для создания собственной недвижимости имущественных прав (прав аренды) как строительство хозяйственным способом // Налоги. 2014. № 27. 3. Баргов А.В. Расторжение договора о долевом участии в строительстве // Нотариус. 2008. № 4. 4. Бекленищева И.В. Понятие гражданско-правового договора: Сравнительно-правовое исследование. Екатеринбург 2004. 5. Бобровникова М.А. Договор участия в долевом строительстве // Строительство и право. 2013. № 6. 6. Брагинский М.И. Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая. Общие положения. М.: Статут, 2009. 7. Бунина Н.В. Договор участия в долевом строительстве как договор о выполнении работ // Юрист. 2009. № 7. 8. Васканьянц Ю.Ю. О пробелах в законодательстве, регулирующем долевое участие граждан в строительстве многоквартирных домов // Российская юстиция. 2014. № 7. 9. Вербина О.Л. Права участников долевого строительства жилья в Российской Федерации: проблемы реализации // Правовые вопросы недвижимости. 2014. № 1. 10. Власова Н.В. Агентский договор в российском законодательстве и международной коммерческой практике // Журнал российского права. 2013. № 3. 11. Горбачев С.Г. Правовая природа договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости и его место среди иных видов договоров // Адвокат. 2008. № 4. 12. Гражданское право России: Курс лекций. Ч. I / Под общ. ред. О.Н. Садикова. М. 2006. 13. Гражданское право. Часть первая: Учебник / Под ред. В.П. Мозолина, А.И. Масляева. М.: Юристъ, 2005. 14. Гражданское право: учебник: в 3 т. / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, Ю.В. Байгушева [и др.]; под ред. А.П. Сергеева. - М.: РГ Пресс, 2010. Т.2 15. Дегтярева А. Ограничение свободы договора или защита прав слабой стороны: Постановление Пленума ВАС РФ «О свободе договора и ее пределах» // Административное право. 2014. № 2. 16. Дегтярева А., Смородинов М., Андрианов Н., Денисов А., Чистякова Ю. За заключение предварительных договоров с нарушением Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве могут оштрафовать по-крупному // Жилищное право. 2014. № 7. 17. Договоры в предпринимательской деятельности / О.А. Беляева, В.В. Витрянский, К.Д. Гасников и др.; отв. ред. Е.А. Павлодский, Т.Л. Левшина. М.: Статут, 2008. 18. Донских Е.Г. Форма договора долевого участия в строительстве многоквартирных домов и проблемы государственной регистрации // Нотариус. 2009. № 1. 19. Дурнов А.С. Юридическая природа договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома // Гражданское право. 2009. № 9. 20. Евсеева О.А. Правовые основания защиты прав граждан - участников долевого строительства жилья // Актуальные проблемы права в современной России: Сб. науч. статей. М.: Готика, 2007. Вып. 4. 21. Евстратова Н.К. Последствия и риски одностороннего отказа застройщика от договора долевого участия в строительстве // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2013. № 1. 22. Егоров А.В. Предмет договора комиссии // Актуальные проблемы гражданского права. Выпуск пятый. Сборник статей под редакцией профессора В.В. Витрянского. Издательство "Статут", 2002. 23. Еналеева И.Д., Сальникова Л.В. Строительная деятельность: новое в практике, правовой регламентации. М. 2010. 24. Ершов О.Г. Договор участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых договоров // Нотариус. 2007. № 2. 25. Ершов О.Г. О существенных условиях договора участия в долевом строительстве // Право и экономика. 2007. № 3. 26. Залог, банковская гарантия и другие способы обеспечения исполнения обязательств: Постатейный комментарий главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации / Б.М. Гонгало, П.В. Крашенинников, Л.Ю. Михеева и др.; под ред. П.В. Крашенинникова, Б.М. Гонгало. М.: Статут, 2010. 27. Иванов В.В. Общая теория договора: Монография. М.: Юристъ, 2006. 28. Ивачев И. Изменение и расторжение договора // Финансовая газета. Региональный выпуск. 2006. № 28 29. Иоффе О.С. Избранные труды: В 4 т. Т. III: Обязательственное право. СПб., 2009. 30. Кабалкин А. Толкование и классификация договоров // Российская юстиция. 1996. № 7. 31. Кабалкин А.Ю. Понятие и условия договора // Российская юстиция. 1996. № 6. 32. Казанцев М.Ф. Договорное регулирование. Цивилистическая концепция. Екатеринбург: УрО РАН, 2005.

Глава 1. Правовая природа договоров в современном российском законодательстве 1.1. Правовая природа, понятие и признаки договоров Договоры (в их современном понимании) существовали на Руси с древних времен. Причем изначально договор выходил за пределы известных в современном гражданском быту договоров, не созидающих нового права, а только применяющих уже существующие нормы к известным лицам и отношениям. Напротив, древний договор в связи со слабостью законодательной власти и преобладающим образованием права путем обычая имел более широкую область действия: он устанавливал новое право "во всех тех случаях, которые не определены еще обычаем или относительно которых он не ясен или спорен". Ввиду такого творческого значения договора в древнее время, он становится главным средством перехода от обычного права к законодательству. Договор служит «идеальной формой активности участников гражданского оборота» . Важно подчеркнуть, что, несмотря на изменение его социально - экономического содержания, в ходе истории общества сама по себе конструкция договора как порождение юридической техники остается в своей основе весьма устойчивой. Конструкция договора применяется в различных отраслях права: международном, публичном, административном и др. И все же наиболее широко используется она в гражданском праве. Договор в качестве основания возникновения прав и обязанностей составляет ступень в классификации юридических фактов. Соответственно он должен отвечать основополагающим признакам этих последних (имеется в виду способность порождать права и обязанности). С указанной точки зрения договор может быть поставлен в один ряд с односторонними сделками, с деликтами, административными актами, юридическими поступками и др. Традиционно со времен римского права договор определяется как триада взаимосвязанных и взаимообусловленных элементов: договор как сделка, основанная на правоотношении; договор как обязательство, возникшее из правоотношения; договор как форма сложившихся правоотношений . Иногда под договором понимается само обязательство, возникающее из такого соглашения, а в некоторых случаях этот термин обозначает документ, фиксирующий акт возникновения обязательств по воле его участников . «Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей» (п. 1 ст. 420 ГК РФ). Как справедливо отмечает А.В. Егоров, данное законодателем определение имеет в виду договор-сделку (соглашение лиц) . Причем еще в русской дореволюционной литературе гражданского права договор определялся как соглашение, из которого возникает обязательство. Г.Ф. Шершеневич определял договор как «соглашение двух или более лиц, направленное к установлению, изменению или прекращению юридических отношений» ; Д.И. Мейер - как «соглашение воли двух или нескольких лиц, которое порождает право на чужое действие, имеющее имущественный интерес» ; К.П. Победоносцев - как «сознательное соглашение нескольких лиц, в котором они совместно изъявляют свою волю для того, чтобы определить между собой юридическое отношение, в личном своем интересе по имуществу» ; И.А. Покровский - как «способ регулирования отношений между частными лицами сообразно их индивидуальным интересам и потребностям, где зиждущей силой всякого договора является соглашение сторон, т.е. их воля» . Интерес к определению понятия договора не угас и в настоящее время. А.Д. Корецкий выводит следующее определение: «Гражданско-правовой договор - это выраженные в требуемой законодательством форме согласованные намерения двух или более лиц совершить друг в отношении друга (или третьих лиц) действия, направленные на возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений и в силу закона достаточные для наступления указанных последствий в целях осуществления личных, как правило, имущественных интересов» .