Правовое регулирование вопросов содержания и управления общим имуществом в многоквартирном доме

Введение................................................................................................................ 3 Глава 1. Понятие общего имущества в многоквартирном доме.................6 1.1Понятие и правовой режим общего имущества собственников помещений в МКД....................................................................................................................... 6 1.2.Земельный участок как элемент общего имущества собственников помещений в МКД...............................................................................................12 1.3.Технический учет и государственная регистрация объектов общего имущества............................................................................................................18 Глава 2. Правомочия собственников помещений в МКД относительно общего имущества в многоквартирном доме….....................24 2.1. Бремя содержания общего имущества в МКД (капитальный ремонт)................................................................................................................ 24 2.2. Компетенция общего собрания собственников относительно общего имущества в МКД...............................................................................................32 2.3 Способы управления многоквартирным домом........................................40 Глава 3.Проблемные вопросы управления общим имуществом в МКД....................................................................................................................51 3.1. Проблема определения и юридического закрепления состава общего имущества .............................................................................................................51 3.2. Проблема смены способа управления общим имуществом в МКД...................................................................................................................57 3.3 Проблемы регулирования отношений по управлению многоквартирным домом в законодательстве Российской Федерации …........................................................................................................................61 Заключение........................................................................................................65 Библиографический список.............................................................................68

Нормативные акты. 1. «Конституция Российской Федерации» (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ). 2. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ (Дата обращения 25.04.2019). 3. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ (ред. от 25.12.2018) // URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/ (Дата обращения 25.04.2019) 4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 31.12.2017) // URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/ (Дата обращения 21.03.2019). 5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 25.12.2018) // URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ (Дата обращения 25.04.2019). 6. Федеральный закон от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (ред. от 21.03.2002) // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 25. – Ст. 2963. Документ утратил силу с 1 марта 2005 года в связи с принятием Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ. 7. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ред. от 25.12.2018) // URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/ (Дата обращения 25.04.2019). 8. Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (ред. от 01.05.2019) // URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51061/ (Дата обращения 07.06.2019). 9. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред. от 25.12.2018) // URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ (Дата обращения 07.06.2019). 10. Федеральный закон от 21.07.2007 №185-ФЗ (ред. от 28.11.2018) "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" // URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_69936/ (дата обращения 07.06.2019) 11. Приказ Минэкономразвития России от 16.12.2015 №943 "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки". URL:http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_196026/(дата обращения 15.05.2019 12. Приказ Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 (ред. от 14.12.2018) "Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений" (Зарегистрировано в Минюсте России 02.03.2016 N 41304)// URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_194903/ (Дата обращения 07.06.2019). 13. Приказ Минстроя России от 19.02.2015 N 117/пр "Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию" (Зарегистрировано в Минюсте России 09.04.2015 N 36782) // URL:http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_177972/ (дата обращения 05.06.2019) 14. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 24.12.2018) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом" / /URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_58136/ (дата обращения 07.06.2019). 15. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ред. от 15.12.2018) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» // Собрание законодательства РФ. 21.08.2006. № 34. Ст. 3680. 16. Письмо Минстроя России от 05 августа 2015 № 24470-ОД/04 «По вопросу уплаты взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в многоквартирном доме» / Правовой Сервер КонсультантПлюс URL: http: // www.consultant.ru/ (дата обращения 07.06.2019). Судебная практика. 17. Дело № 2-519/2013 // Арх. Первом. район. суда г. Омска за 2013 г. // URL: http://pervomaycourt.oms.sudrf.ru/ (дата обращения 15.04.2019) 18. Гражданское дело № 2-2346-79/2009 // Арх. мирового судьи судеб. участка № 79 Совет. адм. окр. г. Омска за 2009 г. URL: http://pervomaycourt.oms.sudrf.ru/ (дата обращения 15.04.2019) 19. Гражданское дело № 2-12412-75/2013 // Арх. мирового судьи судеб. участка № 75 Совет. адм. окр. г. Омска за 2013 г. URL: http://pervomaycourt.oms.sudrf.ru/ (дата обращения 15.04.2019) 20. Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 11642/11 по делу № А55-17896/2010. 21. Постановление Президиума Верховного Суда Республики Карелия от 28 августа 2007 г. по гражданскому делу по надзорной жалобе ОАО "Петрозаводские коммунальные системы" на решение Прионежского районного суда от 21 марта 2007 г// URL: http://vs.kar.sudrf.ru/ / (дата обращения: 03.03.2019). 22. Определение № 5-КГ16-84 Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016) // Справочноправовая система «КонсультантПлюс» // URL: http://www.consultant.ru (дата обращения 07.06.2019) Научная и учебная литература. 23. Атаманенко С. Капремонт по собственному желанию или по принуждению? / С. Атаманенко, С. Смирнов // Банковское обозрение. «Best Practice». — 2016. — № 2. 24. Беджаше Л.К. Практические проблемы применения норм о приобретении права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом // Юридический мир. – 2008. – № 9. – С. 39-41. 25. Буланов, К. Генпрокуратура отозвала письмо о неконституционности сборов на капремонт / К. Буланов // РБК Башкортостан. // URL:https://www.rbc.ru/ufa/ (дата обращения 14.04.2019) 26. Емельянова Е.В. Изменения в жилищном законодательстве с 2017 года / Е.В. Емельянова // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. — 2017. — № 1. 27. Елисеев А. П., Кудина С. А. Некоторые аспекты правового статуса органов управления многоквартирным домом // Правовое государство: теория и практика. 2015. № 2. 28. Жигалова А.Ю. Государственный жилищный надзор за деятельностью регионального оператора капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах / А.Ю. Жигалова // Административное право и процесс. — 2015. — № 5. 29. Забарчук Е.Л. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации с постатейными материалами. Части первая - третья / под ред. Е.Л. Забарчука. - 5-е изд. перераб. и доп. 30. Крашенинникова П.В. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2005. 31. Крашенинников П.В. Проблемы правового регулирования капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов / П.В. Крашенинников, Е.В. Бадулина // Семейное и жилищное право. — 2016. — № 4. 32. Крашенинников П.В. Проблемы правового регулирования капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов / П.В. Крашенинников, Е.В. Бадулина // Семейное и жилищное право. — 2016. — № 4. 33. Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации : учебник для магистров / И.Л. Корнеева. - М.: Издательство Юрайт, 2015. 34. Кудина С.А. Осуществление правомочий собственника общего имущества в многоквартирном доме: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Волгоград, 2012. 35. Летягина Е.Н. Вопросы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов в контексте изменений Жилищного кодекса РФ / Е.Н. Летягина // Государственная власть и местное самоуправление. — 2014. — № 3. 36. Маркова И.В. «Управление общим имуществом в многоквартирном доме проблемы и решения»(под общ. ред. В.Д. Рузановой) ("Деловой двор", 2010) из информационного банка "Постатейные комментарии и книги" 37. Управление многоквартирными домами - настоящее и будущее // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2013. - №11. 38. Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. – М.: Статут. – 2009. 39. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права / Редкол.: Н.В. Козлова, С.М. Корнеев, Е.В.Кулагина, П.А. Панкратов. 3-е изд., стереотип. М., 2001. 40. Разворотнева С.В. Кто хозяин в доме: управление, содержание и ремонт многоквартирного дома / С.В. Разворотнева, А.П. Пинчуков, Е.Е. Юлегина // Российская газета. — 2016. — № 19 41. Романовская О.В. О юридических лицах публичного права /О.В. Романовская// Гражданин и право. — 2015. — № 5. 42. Рыжов А.Б. Региональные законодатели – за чистоту придомовых территорий // Жилищное право. – 2006. – № 11. 43. Рыжов А.Б. Правовые основы капитального ремонта многоквартирных домов // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера: в 2 ч. 2015. №4. Ч. I. 44. Савельев Д.Б. Проблемы правового регулирования управления кондоминиумом // Юрист. 2012. №3. 45. Стрембелев С.В. Земельный участок как элемент общего имущества многоквартирного дома // Закон. – 2007. – № 10. 46. Ситуация: Как проводится капитальный ремонт жилых домов? // Электронный журнал «Азбука права», 2017// Правовой Сервер КонсультантПлюс URL: — Режим доступа: http: // www.consultant.ru/ (дата обращения 07.06.2019). 47. Хисматуллин О. Ю., Кудина С. А. Правовое регулирование отношений собственности на общее имущество многоквартирного дома // Вестник Уфимского юридического института МВД России. 2014. № 3.

Глава 1. Понятие общего имущества в многоквартирном доме. 1.1. Понятие и правовой режим общего имущества собственников помещений в МКД. В юридической литературе понятие «Общее имущество» дается неточно. В этом плане более подробно раскрыла понятие И.В. Маркова, которая определила, что общее имущество в МКД «как имущественный комплекс, единый объект права общей долевой собственности в доме, являющийся совокупность выделенного земельного участка и объектов, расположенных в доме либо на указанном земельном участке…». Законодательство Российской Федерации также неясно раскрывает данное понятие. В некоторых статьях об управлении МКД упоминают именно управление МКД, в других законодатель говорит об управлении комплексом недвижимого имущества в МКД, в третьих упоминается управление общим имуществом в МКД. Проанализировав ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), видим следующие моменты: а)в ч.1 ст. 161 ЖК РФ описано не содержание управления, а цели управления; б)целью управление МКД является обслуживание и общего имущества МКД, и собственников помещений (предоставление коммунальных услуг); Вместе с тем, согласно И.В. Маркова, нужно определить взаимосвязь 2 правовых явлений: управления МКД (опираясь на ст. 161 ЖК РФ) и управления общим имуществом МКД (опираясь на гражданско-правовое значение).Управление общим имуществом в МКД, изучаемое через такую категорию как права собственности, имеет реализацию триады правомочий (владения, пользования и распоряжения) и исполнение обязанностей собственника имущества по его содержанию. В данном случаи подразумевается существование связи между собственником и имуществом. Управление МКД, опираясь на ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, состоит из 2 группы действий: по содержанию и пользованию общим имуществом, и по организации коммунального обслуживания собственников помещений в МКД. Управление МКД, согласно ст. 161 ЖК РФ, предполагается выбор одного из установленных способов: непосредственное управление самими собственниками, управление товариществом собственников жилья (далее – ТСЖ) или управляющей организацией ( далее –УО). Здесь следует повторно обратить внимание на необходимость уместного применения понятий "способ" и "форма".