Войти в мой кабинет
Регистрация
ГОТОВЫЕ РАБОТЫ / ДИПЛОМНАЯ РАБОТА, ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ И ОЦЕНКА БИЗНЕСА

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА (на примере Республика Хакасия, Аскизский район, село Аскиз, ул. Школьная,6)

NLatipova 590 руб. КУПИТЬ ЭТУ РАБОТУ
Страниц: 74 Заказ написания работы может стоить дешевле
Оригинальность: неизвестно После покупки вы можете повысить уникальность этой работы до 80-100% с помощью сервиса
Размещено: 08.12.2017
Под экономической оценкой земли понимается процесс систематизированного сбора и анализа данных, проведение расчетов, необходимых для определения стоимости земель различного целевого назначения при использовании принципов оценки и обращении внимания на все факторы стоимости земли. Экономическая оценка городских территорий обладает рядом специфических свойств. Прежде всего, городские территории занимаются на продолжительный, но не бесконечный период. Поэтому модели, описывающие процесс застройки территории городов и отдельных городских районов, должны, с одной стороны, учитывать ограниченность запаса свободных земель, с другой - предусматривать возможность реконструкции отдельных районов, т.е. снос, расчистку территории и новое строительство на высвобождающихся участках.
Введение

В условиях рыночной экономики, когда земля является товаром, проблема оценки различных земельных участков становится весьма актуальной. Каждый земельный участок характеризуется множеством параметров (критериев). Происходящие изменения в экономической жизни России, связанные с созданием современной рыночной экономики, требуют принципиально новых подходов к формированию и осуществлению земельной политики, в частности, к проведению стоимостной оценки земельных ресурсов регионов. Из общего земельного фонда земли городских поселений занимают особое положение в связи с высокой степенью концентрации рыночного потенциала по сравнению с другими группами земель. Отсутствие в стране специалистов, опыта и отечественных методических разработок в области рыночной оценки земли обусловило использование имеющихся зарубежных методических подходов. Действующая у нас в настоящее время система подготовки оценщиков использует опыт американских специалистов, представляющий американскую методическую школу. В связи с этим назрела необходимость в создании эффективных и адаптированных к условиям регионального рынка методов оценки рыночной стоимости земельных ресурсов, что является особенно актуальным для крупных городов, обладающих большими материальными ресурсами и высоким уровнем активности рынка. Правильное определение рыночной стоимости земельного участка является одним из важнейших условий для осуществления эффективного землепользования. Несмотря на явную практическую необходимость научных исследований в области рыночной оценки земельных участков, данная проблема не нашла пока должного отражения в работах отечественных ученых. Сложность, многоплановость и недостаточная проработанность проблемы рыночной оценки недвижимости в условиях переходной экономики в целом, и земельных участков в частности, и обусловили выбор темы исследования, определили его цель, задачи и содержание. В научной литературе рассматриваются различные аспекты экономики земельного рынка. Одной из центральных проблем в сфере управления земельно-имущественными отношениями являются вопросы разработки эффективных методических подходов к стоимостной оценке земельных ресурсов. Исследованию методологических и теоретических вопросов оценки недвижимости, в том числе и оценки рыночной стоимости земельных участков, посвящены труды таких зарубежных ученых, как Дж. Блевинса, К. Гриффита, Дж. Джонсона, Ш. Пратт, К. Уилсона, С. Фишера, Дж. Фишмена, Л. Хен, Г.А. Цукермана, Дж.К. Эккерта. Отечественные разработки в данной области представлены в трудах И.Т. Балабанова, B.C. Болдырева, А.А. Варламова, А.В. Воробьева, В.А. Горемыкина, А.Г. Грязновой, В.В. Григорьева, С.В. Грибовского, Р. Гровера, В.М. Есипова, Л.Л. Игнатова, П.В. Кухтина, О.З. Когановой, М.А. Коробейникова, Р.Т. Нагаева, Б.Д. Новикова, П.А. Прорвича, Ф.Б. Риполь-Сарагоси, А.В. Руднева, Г.М. Стерник, М.А. Федотовой, А.Н. Фролова, В.Г. Шабалина. К наиболее полным работам по методике оценки рыночной стоимости земельных участков следует отнести труды следующих ученых: И.В. Грановой, С.И. Кабаковой, А.П. Кавалева, C.J1. Калачевой, О.З. Когановой, П.Ф. Лойко, Н. Ордуэя, Г.В. Попова, В. Рутгайзера, А.А Сегединовой, М.М. Соловьева, И.Ф. Суслова, Е.И. Тарасевича, Л.Н. Тепмана, Е.П. Ушакова, Д. Фридмана, Г. Харрисона, А.В. Черняка. Указанными авторами разработаны подходы к оценке стоимости недвижимости в целом и земельных участков в частности, определены методические инструментарии в оценке. Однако данными исследователями не охвачены все возникающие в рассматриваемой области проблемы. В условиях изменяющейся экономической среды применение предлагаемых методов оценки рыночной стоимости земельных участков не всегда представляется возможным вследствие неадекватного отражения реальной ситуации на рынке. Цель выпускной квалификационной работы состоит в том, чтобы на основе исследования и анализа научного и практического опыта системы оценки стоимости земель выработать основные направления ее совершенствования. Достижение поставленной цели обеспечивается решением следующих задач: 1. Изучить историю оценки земель в России; 2. Исследовать сущность, принципы, правовое регулирование оценки стоимости земель; 3. Проанализировать подходы и методы оценки стоимости земель; 4. Дать характеристику объекта оценки и оценить его стоимость на основе подходов; 5. Выявить основные проблемы, возникающие при оценке земель; 6. Выработать направления развития оценки земель. Объектом данного исследования являются стоимости земельных участков в черте города, предметом – подходы и методы оценки стоимости городских земель. Теоретической основой исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам оценки стоимости земельных участков, федеральные, региональные и муниципальные законодательные и нормативные правовые акты и решения, регламентирующие данную сферу, публикации в периодической печати и специальных изданиях, материалы научно-практических конференций разного уровня. Использован категориальный аппарат, развитый отечественной научной школой в области оценки недвижимости. Исследование основывалось на методологии системного анализа, дающей возможность раскрыть структуру и причинно-следственные связи в оценке стоимости городских земель, выявить проблемы в ее реализации и сформировать предложения по совершенствованию методики и процесса оценки стоимости городских земель. Методологическую базу исследования составили общенаучные методы познания: анализ, синтез, системно-структурный, сравнительно-правовой и формально-логический анализ документов, программ, нормативно-правовой базы, регулирующей оценку стоимости городских земель; а также метод моделирования процессов и структурных компонентов, входящих в исследуемый объект. Нормативная и эмпирическая база исследования. В работе широко представлена нормативная правовая база, включающая в себя Конституцию РФ, Бюджетный кодекс РФ, Налоговый кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, федеральные законы, правовые акты органов власти Новосибирской области и города Новосибирска. Кроме того, в качестве эмпирического материала привлекались, материалы научно-практических конференций, а также официальные статистические данные. Структура и объем работы. В соответствии с целями и задачами исследования выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех логически взаимосвязанных глав, заключения, списка использованной литературы и приложений. Введение содержит обоснование актуальности проблемы исследования, определение объекта и предмета исследования, его цели и задач, описание теоретической, методологической, нормативной и эмпирической базы исследования. В первой главе «Теоретические основы стоимости земельных участков» раскрываются базовые понятия, связанные с оценкой стоимости земель, подробно рассмотрены особенности правового регулирования данной области, подходы и методы к оценке земельных участков. Кроме того, подробно рассмотрена история оценки стоимости земель в России. Во второй главе «Оценка стоимости земельного участка в Республике Хакасия» дана характеристика земельного участка, являющегося объектом оценки. Кроме того, проведена оценка стоимости исследуемого земельного участка на основе подходов. В третьей главе «Направления совершенствования оценки стоимости земельных участков» выработаны рекомендации по проведению комплекса мероприятий, способствующих решению основных проблем, связанных с оценкой стоимости городских земель. В заключении данной работы сформулированы итоговые выводы проведенного исследования.
Содержание

ВВЕДЕНИЕ 3 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 8 1.1 История развития оценки городских земель в России 8 1.2. Оценка стоимости земельных участков: сущность, принципы, правовое регулирование 17 1.3 Подходы и методы оценки стоимости земельных участков 27 2 ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА (на примере Республика Хакасия, Аскизский район, село Аскиз, ул. Школьная,6) 39 2.1 Описание исследуемого земельного участка 39 2.2 Оценка стоимости земельного участка на основе сравнительного похода 42 2.1 Оценка стоимости земельного участка на основе доходного подхода 51 3 НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ 57 ЗАКЛЮЧЕНИЕ 64 БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 68 Приложения 74
Список литературы

1. Конституция Российской Федерации. [Электронный ресурс]: [(принята всенародным голосованием 12.12.1993) (c yчeтoмпoпpaвoк, внeceнных ФКЗ o пoпpaвкaх к Кoнcтитyции PФ oт 30.12.2008 г. № 6-ФКЗ, oт 30.12.2008 г. № 7-ФКЗ)]. // Российская газета. - 21.01.2009. - № 7. - Режим доступа: [Консультант плюс]. - Зaгл. c экpaнa. 2. Гражданский кодекс Российской Федерации. [Электронный ресурс]: [от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (пpинят ГД ФC PФ 21.10.1994 г.) (peд. oт 01.03.2013)]. // Российская газета. - 08.12.1994. - № 238-239. - Режим доступа: [Консультант плюс]. - Зaгл. c экpaнa. 3. Налоговый кодекс Российской Федерации. [Электронный ресурс]: [от 31.07.1998 г. № 146-ФЗ (принят ГД РФ 16.07.1998 г.) (ред. от 08.06.2013 г.)]. // Российская газета. - 06.08.1998. - № 148-149. - Режим доступа: [Консультант плюс]. - Загл. с экрана 4. Земельный кодекс Российской Федерации. [Электронный ресурс]: [от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (принят ГД РФ 28.09.2001 г.) (ред. от 19.04.2013 г.)]. // Российская газета. - 30.10.2001. - № 212-213. - Режим доступа: [Консультант плюс]. - Загл. с экрана. 5. «Об оценочной деятельности»: федер.закон от 29.07.1998 г. №135-ФЗ: [ред. от 26.04.2016] // Российская газета. – 06.08.1998. - № 238-239. - Режим доступа: [Консультант плюс]. - Зaгл. c экpaнa. 6. "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)"// Приказ Минэкономразвития России. - 20.05.2015.- N 297 - Режим доступа: [Консультант плюс]. - Загл. с экрана 7. "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)"// Приказ Минэкономразвития России.- 20.05.2015.- N 298 - Режим доступа: [Консультант плюс]. - Загл. с экрана 8. "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" // Приказ Минэкономразвития России.- 20.05.2015.- N 299 - Режим доступа: [Консультант плюс]. - Загл. с экрана 9. "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)" Приказ Минэкономразвития России.-22.10.2010.- N 508 - Режим доступа: [Консультант плюс]. - Загл. с экрана 10. Агафонова, М. С. Рыночный подход к оценке недвижимости / М. С. Агафонова, О. А. Сорокина // Современные наукоемкие технологии. – 2014. - № 7-2. – С. 116а. 11. Акулова, Е. О. К вопросу о практической реализации принципа наиболее эффективного использования при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости / Е. О. Акулова // Экономика и предпринимательство. – 2013. - № 8 (37). – С. 305 – 313. 12. Беляева, А. В. Учет пространственных факторов в массовой оценке объектов недвижимости: сравнение эффективности различных методов / А. В. Беляева // Управление большими системами: сборник трудов. – 2015.- № 53. – С. 6 – 26. 13. Борис, Е. А. Методика кадастровой оценки объектов недвижимости, основанная на принципах индивидуальной оценки / Е. А. Борис // Российское предпринимательство. – 2014. - № 24 (270). – С. 138 – 146. 14. Булгакова, К. В. Определение стоимости объекта недвижимости в условиях конкуренции / К. В. Булгакова, М. В. Булгакова //Вестник Совета молодых ученых и специалистов Челябинской области. – 2014. - № 4 (4). – С. 35 – 41. 15. Власов, А. Д. Оценка рыночной стоимости земельных участков в условиях ограниченного рынка недвижимости / А. Д. Власов // ИНТЕРЭКСПО ГЕО-СИБИРЬ. – 2014. – Т. 3. - № 2. – С. 36 – 44. 16. Горбатенко, А. А. Методы оценки качества городских территорий / А. А. Горбатенко // Вестник Южно-уральского государственного университета. Серия: строительство и архитектура. – 2013. – Т. 13. - № 1. – С. 84 – 86. 17. Грибовский, С. В. Уравнение оценки стоимости / С. В. Грибовский // Вопросы оценки. – 2013. - № 2 (72). – С. 18 – 26. 18. Грунян Т.В. Оценка стоимости бизнеса (предприятия): учеб.пособие/ Т.В.Грунян, О.Ю.Щербина; РАНХиГС, Сиб.ин-т упр. - Новосибирск: Изд-во СибАГС, 2015. - 259 с. 19. Грязнова А.Г. Оценка бизнеса / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. Москва: Финансы и статистика, 2009, 736 с. 20. Елизарова, М. И. Методологический подход к оценке состояния и качества содержания объектов недвижимости / М. И. Елизарова, О. Е. Хресталев, О. А. Кураева // Финансовая аналитика: проблемы и решения. – 2014. - № 21. – С. 14 – 23. 21. Жариков, И. С. К вопросу о необходимости совершенствования мутодики оценки объектов недвижимости с учетом технического состояния зданий (сооружений) / И. C. Жариков // Стратегия устойчивого развития регионов России. – 2014. - № 21. – С. 26 – 30. 22. Земельный участок[Электронный ресурс] // Юридический словарь.- 2000г. Режим доступа: http://dic.academic.ru/dic.nsf/lower/14859, свободный ( дата обращения: 01.05.2016) 23. Изиева, Т. С. О необходимости учета особенностей объектов недвижимости при выборе методов оценки стоимости / Т. С. Изиева, Е. И. Павлюченко // Региональные проблемы преобразования экономики. – 2014. - № 6 (44). – С. 90 – 96. 24. Илюшина Т.В. К вопросу об истории возникновения и развититя оценки земли в России/ Илюшина Т.В. // Известия высших учебных заведений; Геодезия и аэрофотосъекмка. - 2006. - №3. - с. 13-18 25. Илюшина Т.В., Максудова Л.Г., Полянцева И.Б. История земельных отношений. Часть I: Учебное пособие. – М:, 2005. — 176 с 26. Киселев, В. А. Выявление зависимых оценочных показателей кадастровой стоимости земель (на примере города Мончегорска Мурманской области) / А. В. Киселев, О. Ю. Лепихина // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2011. - № 2. – С. 78 – 86. 27. Ковалева, М. В. Кадастровая оценка земельных ресурсов на примере объектов недвижимости. Проект по исследованию стоимости объектов недвижимости на территории г. Новосибирска / М. В. Ковалева, В. А. Павленко // ИНТЕРЭКСПО ГЕО-СИБИРЬ. – 2014. – Т. 6. - № 1. – С. 187 – 193. 28. Кравцов, А. Б. Оценка городских земель: цели, виды, методы / А. Б. Кравцов, М. В. Львов, А. Г. Ивасенко // Известия высших учебных заведений. Нефть и газ. – 2014. - № 6. – С. 110 – 113. 29. Кузнецова, И. В. Новеллы кадастровой оценки недвижимости / И. В. Кузнецова, Л. А. Алтынникова, Е. И. Минакова // Фундаментальные исследования. – 2015. - № 2-11. – С. 2411 – 2414. 30. Лебедев, В. В. Особенности рыночной оценки городских земель / В. В. Лебедев // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2013. - № 2. – С. 57 – 64. 31. Лебедев, В. В. Учет некоторых правовых аспектов при оценке недвижимости и земельных участков / В. В. Лебедев // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2014. - № 10 (157). – С. 45 – 54. 32. Максимов, В. А. Анализ современного состояния картографо-геодезического обеспечения кадастровой оценки городских земель / В. А. Максимов, И. П. Каретина // ИНТЕРЭКСПО ГЕО-Сибирь. – 2012. – Т. 2. - № 1. – С. 31 – 32. 33. Мамонова, А. А. Согласование оценок объектов недвижимости / А. А. Мамонова // Вестник науки и образования. – 2014. - № 2 (2). – С. 128 – 130. 34. Мищенко, В. В. Вопросы применения сравнительного подхода при оценке недвижимости / В. В. Мищенко, Л. А. Мищенко // Вестник Кузбасского государственного технического университета. – 2014. - № 4 (404). – С. 158 – 161. 35. Музафарова, Л. Б. Использование информационных технологий при оценке недвижимости / Л. Б. Музафарова, Н. Ф. Телешева, Е. Е. Носкова // Информационные технологии и математическое моделирование в экономике, технике, экологии, образовании, педагогике и торговле. – 2013. - № 6. – С. 88 – 91. 36. Никишин, И. В. Анализ факторов инвестиционной привлекательности городских земель / И. В. Никишин // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. – 2014. - № 4 (9). – С. 51 – 56. 37. Никишин, И. В. Оценка земель в городах: проблемы, решение / И. В. Никишин // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. – 2014. - № 5 (10). – С. 43 – 47. 38. Никишин, И. В. Анализ развития оценки земель в России / И. В. Никишин // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. – 2013. - № 2 (5). – С. 29 – 37. 39. Никишин, И. В. Применение коэффициента инвестиционной привлекательности при массовой оценке городских земель / И. В. Никишин // Вестник Иркутского государственного технического университета. – 2014. - № 1 (84). - С. 147 – 154. 40. Никонова, Я. И. Основные принципы оценки городских территорий, учитываемые при установлении показателей арендной платы за городские земли / Я. И. Никонова // ИНТЕРЭКСПО ГЕО-Сибирь. – 2013. – Т. 2. - № 1. – С. 232 – 236.
Отрывок из работы

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ 1.1История развития оценки городских земель в России Оценка земли как наука берет свои истоки много веков назад, но, сколько именно, разные источники утверждают свою точку зрения, так например одни источники утверждают, что «возникновение оценки земельных угодий и использование различных методик, связаны с особенностями развития и традициями Российского государства. В годы правления Ярослава Мудрого (1019-1054) был составлен один из первых законодательных документов – «Пространная Русская правда», где разрабатывались законы о пользовании и учете земель, границах и определении площадей земельных участков для налогообложения. При Ярославе Всеволодовиче (1238 – 1246 ) в 1245 г. была проведена первая опись земель Древнерусского государства.До XV в. Сборные чертежи отдельных районов государства составлялись по результатам описей, осмотров местности и простейших измерений. При описании земель в писцовых книгах измеряли расстояния «мерной вервью», указывали повороты пограничных точек и определяли площади сельскохозяйственных земель и лесов в десятинах и квадратных верстах. К концу татаро-монгольского ига (около 1480 г.) были составлены Двинская Уставная грамота, Новгородская и Псковская Судные грамоты, где были заложены понятия недвижимого имущества, частного владения землей и определено право аренды [25, c.12]. Другие же источники утверждают, что «зарождение оценки земли в России началось в конце XV века. Это было связано с введением при Иване III поместной системы, предполагавшей наделение землей за службу. В связи с этим возникла необходимость точного учета и оценки земельных наделов (поместных окладов).В правление Ивана III (1440–1505) был составлен Судебник 1497 г., который кодифицировал нормы права, уставные грамоты и указы. В 1497 г. был составлен «Чертеж московских земель», отражающий новое административное деление государства, порядок земельных дел княжеств, уездов и определял статус поместья, на основе оценки которого, владельцы земли распределялись на военную, гражданскую и придворную службы. В 1500 г. были начаты работы по созданию «Писцовых книг», включающих описание земель. В царствование Ивана IV Грозного (1533–1584) Земским собором был утвержден Судебник 1550 г. В 1556 г. издан указ с приложением «землемерных начертаний» — пособием писцам по вычислению площадей, а в 1557 г. начаты работы по описанию земель по специальной Инструкции [47, c.74]. Полученные материалы послужили для составления «Большого чертежа», составленного в конце XVI в. В принятых судебниках производился расчет прибыли от владения имуществом, полученной за определенный период времени, в том числе и для определения размера арендной платы. При Михаиле Федоровиче Романове (1613–1645) в 1626 г. сгорел Поместный приказ. Утраты межевых документов, незаконный захват поместий, множество земельных тяжб породили меры, предпринятые царем для восстановления земельных дел (Указы и Грамоты по городам 1619 г., Соборный приговор 1620 г., Указ 1622 г. о производстве «большого сыска»), и способствовали составлению новых писцовых книг и правопорядков [47, с.21]. В 1627 г. была составлена Афанасием Мезенцевым «Книга Большому Чертежу», которая на протяжении XVII–XVIII вв. служила практическим руководством для «Государевой службы посылок». Алексей Михайлович (1645–1676) издал Соборное уложение 1649 г., систематизировав систему межевания, выпустил межевые законы, определявшие порядок межевания земель [47, c.75]. Однако дворяне не получили право свободной продажи земли. Такое ограничение купли-продажи тормозило развитие оценочной деятельности и ограничивало рынок земли. Федор Алексеевич (1661–1682) с 1681 г. проводил Валовое межевание, т.е. сплошное межевание территорий за определенный период с соответствующими затратами и определением доходности земель. Значение его было очень велико — появилось множество документов и меж, закрепляющих права землевладельцев по границам, местоположению, составу и принадлежности земель; было определено количество и качество земель в государстве; устранено множество земельных споров. В Поместном приказе проводились описания и первая оценка земель. В ходе работ создавались писцовые, дозорные и другие книги, на основе которых осуществлялось налогообложение.
Не смогли найти подходящую работу?
Вы можете заказать учебную работу от 100 рублей у наших авторов.
Оформите заказ и авторы начнут откликаться уже через 5 мин!
Похожие работы
Служба поддержки сервиса
+7(499)346-70-08
Принимаем к оплате
Способы оплаты
© «Препод24»

Все права защищены

Разработка движка сайта

/slider/1.jpg /slider/2.jpg /slider/3.jpg /slider/4.jpg /slider/5.jpg