ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы выпускной квалификационной работы обусловлена распространённостью отношений, связанных с нежилыми помещениями в многоквартирных домах. В настоящее время заключается большое количество договоров в многоквартирных домах, в том числе связанных со статусом нежилых помещений, так как для размещения и деятельности любой организации необходимы помещения, которые они могут использовать для функционирования офисов, складских помещений, торговых точек различной целевой деятельности (розничная торговля, оказание различных услуг и т.д.). В связи с последними изменениями в такие законодательные акты, как Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» возникают некоторые сложности при государственной регистрации договоров, связанных с нежилыми помещениями, прежде всего долгосрочных.
Статус нежилого помещения в многоквартирном доме регулируется Конституцией Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, Гражданским Кодексом, федеральными законами и иными нормативными правовыми актами.
Статус нежилого помещения подпадает под сферу научных интересов ряда специалистов-правоведов. Пискунова Е.А., Селиванова Е.С., Козлова Е.Б., Никурадзе А.Ш., Живаева Т., Иванова С., Семенова Е. и другие в своих работах исследовали различные аспекты сделок с нежилыми помещениями: особенности заключения, изменения и расторжения; особенности государственной регистрации; вопросы, связанные с кадастровым учетом помещений и т.д.
Целью настоящего исследования является анализ статуса нежилого помещения в многоквартирном доме, особенности договоров по поводу подобных объектов, их правовой статус. В качестве примера подробно анализируется договор аренды нежилого помещения, основания и порядка изменения и прекращения, основные этапы государственной регистрации.
Задачи исследования:
- определить нежилое помещение как предмет гражданско-правовой сделки;
- выявить особенности правового статуса нежилого помещения в многоквартирном доме;
- изучить государственную регистрацию сделок с нежилыми помещениями;
- охарактеризовать особенности договора аренды нежилого помещения;
- рассмотреть порядок управления нежилыми помещениями в многоквартирных домах;
- проанализировать особенности правового статуса коммерческих помещений в многоквартирных домах.
Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие в процессе сделок с нежилыми помещениями в многоквартирных домах, порядок их государственной регистрации.
Предмет исследования - правовое регулирование статуса нежилого помещения в многоквартирном доме по законодательству Российской Федерации.
В научной работе были использованы диалектический, логический, функциональный методы исследования, а также частнонаучные методы: конкретно-социологический, сравнительно-правовой, формально-юридический.
Настоящее научное исследование опирается на нормативную правовую базу Российской Федерации, регулирующую гражданские и жилищные правоотношения, работы исследователей-правоведов в области правового регулирования статуса нежилого помещения в многоквартирном доме, материалы судебной практики Федеральных арбитражных судов Российской Федерации.
Положения, выносимые на защиту:
1) В главу 34 Гражданского Кодекса РФ добавить ст. 650.1 « Договор аренды нежилого помещения» и изложить ее в следующей редакции: « По договору аренды нежилого помещения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору нежилое помещение. Нежилое помещение - это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и в соответствии со своим целевым назначением не является пригодным для постоянного проживания граждан».
2) В ст. 650 ГК РФ добавить п. 2.1 и изложить его в следующей редакции « правила настоящего параграфа применяются к аренде нежилых помещений, если иное не предусмотрено Законом».
3) Проанализировав разновидности договоров с участием собственников нежилых помещений многоквартирного дома, можно сделать вывод, что не имеет значения, связаны собственники напрямую с управляющей компанией, которая обеспечивает сохранность нежилых помещений, или же с управляющей компанией связано товарищество собственников жилья. Никакой разницы в правовом режиме нежилых помещений нет, поскольку ответственность управляющей компании и перед товариществом, и перед непосредственно гражданами будет одинаковой. Однако, в случае, если собственники нежилых помещений в многоквартирном доме поручают управление имуществом товариществу собственников жилья, то возможна ситуация, когда товарищество, простым большинством голосов примет решение о внесении денежной платы не в управляющую организацию, а непосредственно в ресурсоснабжающую организацию или оператору по обращению с твёрдыми бытовыми отходами. При этом положения подпункта 6.5. статьи 155 Жилищного кодекса РФ будут нарушать права граждан на управление многоквартирным домом.
Следовало бы исключить из части 6.3 статьи 155 положение о том, что общее собрание товарищества собственников жилья может решать вопросы оплаты коммунальных услуг, предоставив собственникам помещений самостоятельно выбирать способ оплаты.
4) Также следует обратить внимание на то, каким образом формулирует плату за жилое помещение и коммунальные услуги статья 155 Жилищного кодекса РФ. Следует отметить, что плата как за жилое, так и за нежилое помещение не может взыскиваться с собственников жилых и нежилых помещений, а только лишь с нанимателей, которые платят за пользование по договорам аренды, или иным подобным возмездным договорам. Собственники вышеуказанных помещений также могут платить за имеющиеся у них во владении, пользовании и распоряжении объекты, однако такая плата будет лежать не в плоскости гражданских правоотношений, а в области налогового права.
Следовало бы изменить термин, используемый в разделе VI Жилищного кодекса «плата за помещение и коммунальные услуги» на термин «плата за содержание помещения, ремонт общего имущества в многоквартирном доме и коммунальные услуги».
Практическая ценность данной работы вызвана тем, что выводы и предложения, которые в ней содержатся, могут быть использованы при совершенствовании, внесении изменений и дополнений в гражданское и жилищное законодательство.
Цели и задачи, поставленные при исследовании выбранной темы, определили структуру выпускной квалификационной работы, которая состоит из введения, двух глав, включающих четыре параграфа, заключения, списка использованных при исследовании темы работы нормативных правовых актов и научной литературы. Первая глава касается общей характеристики нежилого помещения в гражданском праве, правового статуса нежилых помещений в многоквартирном доме. Вторая глава анализирует особенности договоров, связанных с нежилыми помещениями в многоквартирном доме, а также статус участников этих договоров. В качестве примера в работе подробно анализируется договор аренды нежилого помещения в многоквартирном доме
