Войти в мой кабинет
Регистрация
ГОТОВЫЕ РАБОТЫ / ДИПЛОМНАЯ РАБОТА, ПРАВО И ЮРИСПРУДЕНЦИЯ

АРЕНДА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА: ВОПРОСЫ ТЕОРИИ И ПРАКТИКИ ЗАЩИТЫ ПРАВ КОНТРАГЕНТОВ

natali2018 280 руб. КУПИТЬ ЭТУ РАБОТУ
Страниц: 52 Заказ написания работы может стоить дешевле
Оригинальность: неизвестно После покупки вы можете повысить уникальность этой работы до 80-100% с помощью сервиса
Размещено: 14.05.2018
Договор аренды недвижимости занимает особое место среди других договоров аренды, хотя в ГК РФ и не предусмотрено единой договорной модели и, соответственно, единых законодательных требований в отношении аренды любых объектов недвижимости. В настоящее время термин "недвижимость" используется в гражданском законодательстве в двух смыслах. Во-первых, как обобщение для любых недвижимых вещей, в отношении которых требуется регистрация права собственности и других вещных прав, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения (ст. 131 ГК). Во-вторых, под недвижимостью понимаются комплексы, специально указанные в законе: кондоминиум и предприятие как имущественный комплекс.
Введение

Актуальность данной магистерской работы обуславливается современной реформой отечественного гражданского законодательства о договоре аренды и необходимостью введения в оборот договора аренды недвижимого имущества. Поэтому требуется научно практическое формирование правил о данном договоре, разграничивающих его от смежных юридических конструкций. Недвижимость – является одним из краеугольных объектов гражданского права, существенной точкой в эволюции правового регулирования которого явилось законодательное закрепление разных форм собственности в условиях номинальной рыночной экономики после отхода господства в нормативной базе монопольной собственности государства. В этих условиях поменялся вектор от тотального законодательного запрета сделок с недвижимостью к их дозволению, путем расширения объектов недвижимости, включаемых в оборот, и видов сделок. Обозначенный процесс динамично развивается и в данное время. Например, вступивший в силу с 20 октября 2001 г. долгожданный новый Земельный кодекс России ввел, наконец, земельные участки в сферу гражданского оборота как объектов недвижимости. Данное событие ознаменовало создание правовой базы земельного строя и переход к новому этапу земельной реформы, характеризующейся реализацией мер, направленных на организацию рационального землепользования в Российской Федерации. Широко развивающийся рынок недвижимости служит гарантией реализации основного конституционного права граждан – права частной собственности, права иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (статья 35 Конституции РФ). Говоря об объектах недвижимости, которые могут выступать предметом договора аренды, отдельно рассматривается аренда зданий и сооружений, специальные правила о которой содержатся в параграфе 4 главы 34 ГК, и аренда предприятий как имущественных комплексов (параграф 5 главы 34 ГК). Помимо этих разновидностей недвижимости в рамках настоящей работы будет затронута аренда нежилых помещений, а также вопрос о возможности аренды незавершенных строительством объектов, которые с принятием законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним получили возможность выступать практически в качестве самостоятельного объекта гражданского оборота. Между тем, несмотря на популярность и отсутствие практической новизны в использовании договора аренды среди представителей предпринимательского сообщества, согласно статистическим показателям количество судебных споров по вопросам заключения, исполнения и прекращения договора аренды неизбежно растет. Так, к примеру, количество судебных споров, вытекающих из арендных правоотношений, рассмотренных в первом полугодии 2015 г. арбитражным судом города Москвы, увеличилось более чем на 46% по сравнению с аналогичным периодом в 2014 году . При таких обстоятельствах представляется обоснованным в рамках настоящей статьи рассмотреть ряд спорных вопросов, возникающих на практике между субъектами договора аренды. Степень научной разработанности проблемы. Проблематика договора аренды нежилых помещений в научной юридической литературе изучалась рядом авторов: В.В. Авеков, В.В. Витрянский, С.П. Гришаев, Ю.Г. Жариков и иными. Такие видные ученые, как Д.И.Мейер, К.П.Победоносцев, В.И.Синайский, Г.Ф.Шершеневич и др., неоднократно в своих трудах рассматривали вопросы, касающиеся тех или иных аспектов, относящихся к недвижимости. Так например, Ю.Г. Жариков в своей работе рассматривал сложность и многообразие объектов недвижимости (земли, ее недр, жилых и нежилых строений и т.п.), необходимость определения и понимания понятия недвижимого имущества, его места среди объектов гражданских прав, анализ законодательства, регламентирующего данные правоотношения, выявление «пробелов» и выработка рекомендаций и предложений вызывает необходимость глубокого изучения этого предмета. С.П. Гришаев упоминает, что в настоящее время сделки с недвижимостью играют все более активную роль, колоссальными темпами развивается вообще весь рынок недвижимого имущества и, поэтому, важно понимать суть и значение данных сделок, проанализировать существенные условия, необходимые для заключения каждой из видов данных сделок, права и обязанности каждой из сторон и т.д. В.А. Горемыкин считает, что недвижимость - это товар и называет лишь ее характерные признаки, такие как стационарность, материальность, полезность, долговечность, износ, разнородность, уникальность и неповторимость. Но я считаю что, это определение не отражает специфику недвижимого имущества. Д.Е. Потяркин большое внимание уделяет жилым помещениям, которые имеют строго целевое назначение – проживание граждан, которое не может быть изменено собственником жилья по своему усмотрению. В качестве жилых помещений признаются жилые дома, квартиры, жилые комнаты. Все жилые дома и квартиры, находящиеся на территории РФ, независимо от форм собственности, образуют жилищный фонд. Любое жилое помещение должно отвечать предъявляемым к нему санитарным, градостроительным, противопожарным и техническим требованиям, «которые раскрываются через оценку возможности проживания человека в данном жилом помещении без вреда для его здоровья». Теоретические выводы, сделанные в этих исследованиях, имеют фундаментальное значение, поскольку договор аренды является в России наиболее распространенным договором, заключаемым в отношении недвижимого имущества. Цель и задачи исследования. Основная цель работы состоит в комплексном научно-теоретическом анализе основных положений договора аренды недвижимости, возникающих из обязательств и судебной практики по ним, также отдельных видов договора аренды недвижимого имущества. Достижение данной цели предполагает решение следующих задач: • исследование понятия, классификации объектов недвижимости, правового режима объектов недвижимости; • рассмотреть отличительные особенности договора аренды недвижимого имущества; • охарактеризовать существенные условия данного договора; • проанализировать отдельные виды договора аренды недвижимого имущества; Предметом исследования в настоящей работе выступает законодательство, регулирующее арендные правоотношения в Российской Федерации, направленности и возможности его развития, особенности регламентации аренды отдельных видов недвижимого имущества и выявление важных проблем в механизме реализации договора аренды недвижимости в Российской Федерации. Методологической основой работы стали общенаучные методы системного анализа, обобщение нормативно-правовых материалов и судебной практики, диалектического и исторического подхода к рассмотрению исследуемых вопросов. Используются традиционные общенаучные методы: Так же были применены такие методы научного исследования, как сравнительно-правовой, функционально-структурный, формально-логический, технико-юридический. Теоретическая и эмпирическая основы исследования. В работе были использованы труды по теории права, цивилистике, иным отраслям права, земельном, проанализировано законодательство Российской Федерации. Научная новизна и практическая значимость работы заключаются в выявлении и исследовании важных проблем нормативно-правового регулирования договора аренды недвижимости, возникающих в процессе реализации договора аренды отдельных видов недвижимого имущества с учетом последних тенденций формирования законодательства, судебной практики по ним. В результате совершения огромного количества арендных сделок с недвижимостью возникает множество самых разнообразных споров в этой области. Причина таких споров как непонимание субъектами гражданского оборота статуса недвижимого имущества, так и несовершенство современного нормативного регулирования в данной сфере. Такое положение вещей на деле приводит к расширению и увеличению роли и значения судебной практики рассмотрения споров, связанных с применением норм гражданского законодательства об аренде недвижимого имущества. Все это обуславливает необходимость изучения и совершенствования теории и практики использования правовых норм в области отношений, связанных с арендой недвижимости. В последние годы появилось достаточно большое количество публикаций на данную тему. Аренда недвижимости рассматривается в самых различных ракурсах: от исследования рынков аренды недвижимости в различных субъектах РФ, рассмотрения аренды недвижимости как одной из форм экономических отношений по вложению капиталов , до разрешения отдельных правовых вопросов, связанных с понятием и правовым режимом недвижимости, заключением и регистрацией отдельных сделок с недвижимым имуществом. Положения, выносимые на защиту, необходимо обозначить следующим образом: • Договор аренды по своей юридической характеристике является консенсуальным, двусторонним, возмездным договором. • Предметом договора аренды всегда выступает индивидуально-определенная, непотребляемая вещь. • Субъектами договора аренды недвижимого имущества являются арендодатель( наймодатель) и арендатор (наниматель). • Арендодателем по договору аренды недвижимого имущества, как, впрочем, и любого иного, выступает его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. • Арендатором может выступать всякий дееспособный гражданин либо организация. • Договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации
Содержание

Введение……………………………………………………………………………3 Глава 1. Понятие и место договора аренды недвижимого имущества в системе гражданско-правовых договоров……………………………………………………………………………9 §1. Договор аренды недвижимого имущества как самостоятельный вид договора аренды………….........................................................................................................9 §2. Отличительные особенности договора аренды недвижимого имущества...19 Глава 2. Виды договора аренды недвижимого имущества…………………………………………………………………............23 §1. Система договоров аренды недвижимого имущества…………………………………………………………………………23 §2. Особенности отдельных видов договоров аренды недвижимого имущества…………………………………………………………………………..27 Заключение………………………………………………………………………...44Список использованной литературы………………………………………….47 Список сокращений………………………………………………………………51
Список литературы

Нормативные правовые акты 1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 г. ( в ред. ФКЗ от. 21.07.2014г. №11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ. 04.08.2014. № 31. 2. Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 г. N 74-ФЗ в ред. от 28.11.2015 (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016) // СПС «Консультант Плюс». 3. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30.11.1994 г. N 51-Ф3 (в ред. ФЗ от 31.01.2016 г. №7-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. № 32. 4. Гражданский кодекс Российской Федерации Часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-Ф3 в ред. от 28 декабря 2013 г. // СЗ РФ. 1994. 5 декабря. N 32. 5. Закон РФ "Об образовании" от 10.07.1992 № 3266-1 (ред. от 21.07.2005), ст. 39 // СЗ РФ. 1996. № 3. (с изм. и доп., вступившими в силу с 12.08.2005). – 150 с. 6. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2010 г. № 136-ФЗ (в ред. ФЗ от 13.07.2015 г. №252-ФЗ) // Справочная правовая система «Консультант». Специальная литература. 1. Авеков В.В., Баранов Т.В., Райзберг Б.А. Аренда объектов государственной и муниципальной собственности. М., 2001. – 41 с. 2. Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность 1998. № 1. – 88 с. 3. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М., 2001. – 66 с. 4. Афонина Е.И. О некоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с применением ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (их опты Федерального Арбитражного суда Северо-Кавказского округа)" // ВАС РФ. 2000. № 7. – 86 с. 5. Бондаренко Д. Заключение и регистрация договора аренды транспортных средств //Законность.2006. №5. – 15 с. 6. Брагинский М. И. Комментарий к части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М., 2005. – 208 с. 7. Вишневецкая Р.Я., Г.А. Мисник, Н.Н. Мисник. Постатейный комментарий к Земельному кодексу. Ростов н/Дону: Феникс, 2002. - 22 с. 8. Витрянский В. Договор аренды // Закон.2000. № 11. – 26 с. 9. Гилеп Д. Особенности аренды земельного участка под зданием (строением, сооружением) //Хозяйство и право. 2007. № 1. – 73 с. 10. Горемыкин В.А. Рынок недвижимости. М.: МЭГУ, 1994. – 215 с. 11. Горемыкина Е. Московский рынок нежилых помещений // Хозяйство и право. 1999. № 9. – 78 с. 12. Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование): Учебно-практическое пособие. М.: Издательство БЕК, 2000. – 3 с. 13. Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (проблематика соотношения и разграничения понятий) //Государство и право. 2002. № 7. – 107 с. 14. Жариков Ю.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. М., 1997. – 265 с. 15. Калинин Н.И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. М., 2002. – 144 с. 16. Касьяненко Т.Г., Маховикова Г.А., Есипов В.Е., Мирзажанов С.К. Оценка недвижимости// учебное пособие. М.,2010. – 752 с. 17. Козлова Е. Краткосрочная аренда. Проблемы правового регулирования и государственной регистрации // Право и экономика. 2001. № 11. 18. Козырь О. Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве. Сделки с недвижимостью //Закон. 1999. № 4. – 20 с. 19. Кузьмина И.Д., Луконина В.И. Правовой режим самовольной постройки // ВАС РФ. 2001. № 11. – 129 с. 20. Лапач В.А. Правовая иммобилизация движимого имущества и спецификация недвижимости в книге Ученые записки юридического факультета РГУ. Сборник научных трудов. Выпуск 2. – Ростов-на-Дону.: 2001. – 92 с. 21. Лапач В.А. Имущественные комплексы предприятий как объекты прав: понятие и проблемы / / Юридический вестник РГЭА. 1999. № 3. – 34 с. 22. Ломидзе О. Проблемы правового регулирования государственной регистрации ограничений прав на недвижимое имущество // Хозяйство и право. 2001. № 7. – 31 с. 23. Матвеев И. Юридическое значение формы сделки и ответственность за ее нарушение // Хозяйство и право. 2001. № 12. – 34 с. 24. Павлова Э.И. Правовое регулирование аренды земель // Вопросы экономики. 2002. № 12. – 183 с. 25. Потяркин Д. Е. Раздел жилого помещения //Законность. 1999. № 8. – 46 с. 26. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. № 8. – 91 с. 27. Филонич В.В. Предметно-методологические основы аренды земли.2004. № 6. – 225 с. 28. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М., 1995. – 101 с. Юридическая практика 1. Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»// Вестник ВАС РФ. 1997. № 13. – 2 с. 2. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001. № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // ВАС РФ 2001. № 4. – 5 с. 3. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.02 г. № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"// ВАС РФ. 2002. № 2. – 5 с. 4. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05 ноября 2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СПС «Консультант Плюс». – 9 с. 5. Постановление Правительства РФ от 16.06.2004 № 283 "Об утверждении Положения о Федеральном агентстве лесного хозяйства" // СЗ РФ. 2004. № 25. Ст. 2565. 6. Постановление Правительства РФ от 08.04.2004 № 200 "Вопросы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом" // СЗ РФ. 2004. № 15. Ст. 1492. 7. Собрание Законодательства РФ. 2002. № 30. Ст. 3018. 8. Собрание Законодательства РФ. 1997. № 5. Ст. 610.
Отрывок из работы

Глава 1. Понятие и место договора аренды недвижимого имущества в система гражданско-правовых договоров. §1. Договор аренды недвижимого имущества как самостоятельный вид договора аренды. Недвижимой признается вещь, которая в установленном порядке была создана именно как недвижимость, высказывает свою позицию ВС РФ. Под договором аренды (имущественного найма) понимается такой договор, по которому одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) определенное имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование. Договор аренды по своей юридической характеристике является консенсульным, двусторонним, возмездным договором. В ГК РФ договору аренды посвящена гл. 34, из содержания которой явствует, что договор аренды представляет собой самостоятельный вид договорных обязательств, направленных на передачу индивидуально-определенных вещей в пользование. Договору аренды свойственны следующие характерные черты, которые и позволяют рассматривать его в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров: • направленность договора на передачу имущества во владение и пользование без перехода права собственности; • выделение отдельных видов договора аренды в современном российском законодательстве произведено не на основе единого классификационного признака, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества. К числу существенных условий договора аренды, недостижение сторонами соглашения по которым влечет признание договора незаключенным, относятся: • предмет договора; • срок ( для аренды зданий и сооружений) ; Согласно общим положениям об аренде, в случае когда не определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы, стороны должны руководствоваться условиями арендной платы, обычно применяемыми при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК РФ). Только для договоров аренды здания (сооружения) условие о размере арендной платы признается условием, невключение которого в договор влечет за собой признание такого договора незаключенным (ст. 654 ГК РФ); • цена - сумма арендной платы. Предметом договора аренды всегда выступает индивидуально-определенная, непотребляемая вещь. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 607 ГК РФ).
Не смогли найти подходящую работу?
Вы можете заказать учебную работу от 100 рублей у наших авторов.
Оформите заказ и авторы начнут откликаться уже через 5 мин!
Похожие работы
Служба поддержки сервиса
+7(499)346-70-08
Принимаем к оплате
Способы оплаты
© «Препод24»

Все права защищены

Разработка движка сайта

/slider/1.jpg /slider/2.jpg /slider/3.jpg /slider/4.jpg /slider/5.jpg